链家培训链家房屋经纪人培训手册(DOC9页)
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第一章 过户流程 过户流程：
1. 交易所优惠性住房审批（商品房、交易房除外）
2. 查档
3. 复印
4. 交契税个人所得税
5. 二手房资金监管
6. 取号到窗口办理过户手续
7. 缴纳交易费工本费
8. 带买卖双方到银行打余款
9. 过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份
10. 十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成
1- 1通过房产证确认交易房产的实际情况
① 交易
② 继承一"交易卖方需交20% '继承与赠与税’
③ 福利」 房改集资经济适用 以房产证发证日期，满三年才能上市交易
危改房解危解困房一套上市满三年就要补差才能上市交易
补差价（评估方法）：（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80%
一次税都没交卖方按评估价交8.55%税买方再正常交税
1- 2看房产证内的具体信息
看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否 有还清贷款（注：只有贷款还清之后此房产才能进行交易）
他项权证：是专门贷款人持有的。（如果房产要交易，必须带银行还款通知及他项权 证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。）
2- 1房屋档案查询 精品资料推荐
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确定 精品资料推荐
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① 房屋有无抵押
② 贷款是否还清
◎户主姓名是否与身份证一致
會房屋确切建筑年代
◎确定2000年后的房屋是否有交过维修基金 维修基金=面积*50元
◎福利房与非福利房（是否具有2套福利房）
问题：如果具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价 补差价=现在评估价一当年房价 补差总额=补差价+税
特例补充：夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。 （一套是先继承再
补差。继承房改，析产一样。两套是先补差再继承。政策总变，以政策为
准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期
3- 1房价评估C交税过户费
｛首次购房 90平米以下契税1%
税 90-140平米 契税1.5%
二次购房 契税3 % 个税1 %
营业税5.6%
备注：140平米以上不给开首次，140平米以内不满5年交全额营业税，140平米
以上不满5年交全额营业税，满5年交差额营业税
4- 1资金监管
资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为，为保证买方和卖方不 发生资金纠纷。按税票监管。
5- 1摸号业务办理
需携带手续
卖方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、维修基金票
买方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房款（必须带银行卡）、首次证明
6- 1银行转帐
15天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。买方取房产证，卖方取监管资 金
7- 1签订买卖合同
8- 1缴纳过户
9- 1双方留存资金监管协议 个人所得税 1%
个人所得税 1%
印花税5元 每平方6元交易费 80工本费（管委会90） 精品资料推荐
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第二章税费计算
楼层系数
一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层
2 1.1 0.9
3 1.1 1.15 0.75
4 1.1 1.15 1.05 0.7
5 1.12 1.15 1.13 0.93 0.67
6 1.12~1.2 1.16
1.15 1.02~1.0 0.9~0.87 0.65~0.62
7 1.2 1.16 1.15 1.05 0.96 0.86 0.62
石河子市普通住房交易基准价
房屋坐落位置（小区） 交易基准价（元/平方米）
40 （天富名城）、41邙阳光丽景）、50 （东方
花园）、58、59小区、咼层 2600
1、12 （幸福路南）、13、23、24、39、48
小区（东苑夏威夷）、51、香格里拉小区 2200
2、3、14、22 （幸福路南）、25、金城花园、
翠微园、东明新村、32、33、39伯爵、48
小区（玫瑰园）、56、57小区 2000
4、6 （东区）、11、12 （幸福路北）15、16、
17、20、21、22 （幸福路北）、26、30、34、
翠园新村、42、63、64小区 1800
5、6 （西区）、7、8、29、37、38 工 1、工
2、工3、棉纺厂区、毛纺厂区、西公园区 1600
农科院内、蔬菜批发市场、化工厂区、龙泉 小区、各小区砖结构平房 1200
1、 高层系数：高层住宅的7层以下按一类房取值、7层以上（含7层）每层加30元/平 方米。
2、 计税价=基准价X楼层系数X折旧率X面积X税率 精品资料推荐
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门面房交税：评估价 *9%= 税（基本算法，与实际有出入）
门面房交税必须评估。
第三章 贷款知识 贷款流程：
1. 收集客户提交资料
2. 带资料去银行初步审核
3. 评估房屋价值
4. 带买卖双方至银行签字提交贷款
5. 贷款批下后过户
6. 通知买卖双方约定时间过户
7. 买方到银行取贷款抵押合同至交易所办理抵押
8. 查档
9. 复印
10. 取号到窗口办理抵押业务，买方留存受理通知单
11. 七个工作日后交易所取房产证和他项权证
12. 他项权证送银行等放款
① •哪些人能办理贷款
对象：工作稳定，有固定收入，有一定的还贷能力。
② •二手房抵押贷款能贷多少
决定因素： 1.评估公司评估房价
2. 银行评估贷款人还款能力的大小
3. 贷款人月均收入 精品资料推荐
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4. 房龄
③ •贷款利率是多少 查贷款利息计算表
④ •贷款花费是多少：评估费 工本费 置物保管费 保险费 贷款佣金1%
邮储银行贷款需提交资料
卖方需提交资料：
1. 夫妻双方身份证正反面复印件
2. 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3. 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4. 房产证正副本正反面复印件
5. 百花村邮局开户折子复印件 备注：以上复印件全部一式两份。
买方需提交资料：
1. 夫妻双方身份证正反面复印件
2. 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3. 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4. 有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记
5. 银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口需打印一年，个体需打印一年）
6. 大专以上学历需提供毕业证复印件
7. 售房合同、定金收据复印件
8. 百花村邮局开户折子复印件 备注：如买方是石河子以外户口，还需提供派出所、居委会、街道办事处出据 的三年以上长期居住证明，一年以上社保证明。以上复印件全部一式两份。 精品资料推荐
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中国银行贷款需提交资料： 卖方需提交资料：
1. 夫妻双方身份证正反面复印件
贷款额度
2. 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3. 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4. 房产证正副本正反面复印件
5. 中行卡复印件
买方需提交资料：
1•夫妻双方身份证正反面复印件
2•夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3•结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4.有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记，土地承包的提供
当年的土地承包合同。
5•银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口、个体及土地承包的需打印一年） 备注：如买方是外地户口，还需提供缴纳一年以上社保的社保证明。精品资料推荐
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中国银行 二手房贷款评估价 60% （五六楼50%）,抵押贷款评估价 50%
工商银行 二手房贷款评估价70%抵押贷款评估价60%
邮政储蓄 二手房贷款评估价60%抵押贷款评估价60%
公积金 全款付完后按税票和评估报告价格贷 60%
小区评估价格表
小区 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 六楼
市区房 3500 3300 3000 2800 2400 2000
学区房 3800 3500 3300 3000 2500 2200
开发区房 3500-3800 3500 3000 2800-3000 2500-2800 2200
高层价格3600-4500，基本价格仅供参考，价格可适当调整。 根据房子建成年代、周边环境和房屋具体情况定评估价格。
贷款要求及缴费情况
中国银行 建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷） ，个体有营业
执照税务登记（一年以上可贷）
评估费（不定），置物保管费5 ，土地承包的提供土地承包合同 （75.5亩以上当年合同可贷）。
00,合同工本费50,保险费不定。
工商银行 建设银行 建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷） ，个体有营业
执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同 （当年合同可贷）。评估费（评 估报告4%。），保险费不定。
邮政储蓄 建房年代1996年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（两年年以上正规企事业单位 可贷），个体有营业执照税务登记 （一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合冋 （十年以上
长期有产权合同可贷）。评估费（100怦以下200,100-150 m2 300,150怦以上400）.
