2014年房地产行业应对市场降价说辞

客户：国家对房地产市场打压，北京上海的房价都降价了，许昌房价也要降，还是等等再买的好。

答：是啊，北京上海的房价都两三万一平方，这么贵的房子政府早该管管了。

你说我们同样的价格买的水泥钢筋，凭什么他们卖两三万一个平方，我们卖两三千一个平方。

客户：人家土地成本贵啊，你们百十万一亩，人家几百万一亩。

（恭喜你，如果客户这样说就进了我们的圈套了。

接下来开始分析成本。

如果客户没有反应，可以直接过渡到成本）答：其实盖房子除了土地成本之外，其他的成本都差不多。

您看看，我给你算一算。

目前国内的建筑成本都差不多，一般多层的是850元/平，带电梯的是1300元/平。

许昌的土地基本上是一百万一亩地，按照我们容积率1.99来算，我们的土地成本合800元/平方。

（低容积率低密度，这里重点再介绍。

）税收方面，我们营业税5%，契税4%，这些差不多一平方又300块了。

还有其他的基础设施配套费，教育附加税，人防地质勘探外管网等等，这些又要一百块了。

水电暖气煤气配套等等这些还要100块。

小区的园林设计，我们请的是中国建筑设计研究院设计的，一平方造价就80块，我们6000平方的景观，开发商为了树品牌，也是下了本的啊。

（园林这块可以发散开，突出小区高绿化，与前期介绍卖点相呼应。

）您看，这些加起来，就已经两千六七了，其他的我们广告费用，管理费用，逢年过节的给领导上点菜的这都还没有算呢。

您说，房价如果要降，会降多少？会让开发商都去跳楼。

我们这里不比北京上海这些大城市，人家一个卫生间都买咱一套房，舍个领头都够咱首付了。

所以您就放心吧，咱这里房价降不了，市场只不过是涨价涨的慢一些。

第一步：房价高的原因，1通胀，人民币贬值，买房子保值。

2城市化进程，目前市区人口60万左右，政府规划2020年人口达到100万。

周边人口要进城。

第二步：城市的规划，东边的发展新区，老城区也要升级，城市要变大，四周都要扩展。

项目在政府规划的人口居住区内，对面要建一个20000平米的市政公园。

房价转跌趋势确立房地产调控进入下半场
腾讯财经2014-07-04 00:18
2011年，政府出台上调按揭利率和限制每户家庭购房数量等举措来抑制房地产市场过热，如今调控即将进入下半场。

财经观察年中改革系列策划，本期聚焦楼市调控。

房价转跌房企降级
首先来自房价方面的变动。

据中指院最新的报告显示，6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比5月份下跌0.5%，连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。

从涨跌城市个数看，71个城市环比下跌，29个城市环比上涨。

而房产评估公司克而瑞信息集团7月1日通过旗下最新升级上线的“房价点评网”宣布，对中国全国21座城市的千余个楼盘的评级进行了下调，其中不乏万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大等知名房企的旗下项目。

今年以来，已有杭州、天津、长沙等约20个城市通过放宽落户条件、大学生购房补贴、调整公积金贷款等方式，直接或间接地实行了“宽松”。

2014年房价关键词：降温、降价严跃进【期刊名称】《上海经济》【年(卷),期】2014(000)005【总页数】1页(P33)【作者】严跃进【作者单位】【正文语种】中文在博鳌亚洲论坛2014年会上，绿地集团董事长张玉良在回答“房价能否跌80%”的问题时，明确表示具有可能性。

他进而认为，2014年楼市状况会更加分化。

部分产业基础弱、人口不断导出的城市，房价跌30%-50%的可能性也是存在的。

2014年房价如何走？此前包括券商在内的研究机构结论高度一致：逐步降温。

这个含糊的表述让各个市场参与主体更困惑。

与此同时，一些学者的判断截然相反。

看涨派包括北师大董藩教授，代表言论是“2014年房价原则上是上涨的，上涨是规律，下跌是意外。

”看跌派包括经济学家谢国忠，代表言论是“房地产泡沫正破灭，2014年房价下跌50%。

”2014年房价走势如何？观察房价的构成、整个宏观和城市经济的特征，房价确实难以大跳水。

但必须意识到，目前整个房价涨幅正受到牵制。

另外也不排除部分城市、楼盘和房企面临降价的可能。

一、2014年房价为何难以大跳水房价构成包括土地价格、物价成本、房企利润等要素。

根据国土资源部的数据，2013年全国105个主要监测城市住宅地价每平方米同比增长9.0%。

物价也在涨，2014年一季度CPI同比上涨2.3%。

房企利润状况如何？统计表明，沪深两市76家房企2013年平均销售净利率为10.9%，同比下跌1%。

必须意识到，此类利润下滑并非房企主动让利。

换而言之，房企考虑到利润下滑、税费成本增加等因素，势必需要通过售价的提高来弥补。

市场预期左右了房价的走势。

典型例子是此前保定在“首都副中心”的效应下，房价暴涨，一天涨幅大抵过去一年。

但最近在虚火褪去的情况下，部分保定二手房降价50万出售却无人接盘。

市场预期作祟，导致房价大起大落。

观察整个市场情绪，虽然部分城市在降价，但很明显，限购限贷政策并没有明确放松。

而此类观望者都是一些刚需购房者。

目录1、……………………………………………能否按时交房2、……………………………………………质量问题3、……………………………………………价格问题4、……………………………………………客户要求回家商量、考虑时5、……………………………………………资金周转有问题，暂不能买6、……………………………………………销售的三板斧7、……………………………………………按揭的好处8、……………………………………………期房风险大，等建好以后再买9、……………………………………………看到现房再买10、……………………………………………买房实际上是怎样用钱11、……………………………………………宣传单上的价格与现实价格有差异12、……………………………………………如何帮客户分析、参谋13、……………………………………………谈客技巧14、……………………………………………现在还未开工，就争着买，为什么？15、……………………………………………要求退定，先摸清后再说16、……………………………………………预约见客户的技巧17、……………………………………………标准销售流程18、……………………………………………劝订技巧19、……………………………………………业务洽谈注意事项20、……………………………………………销使工作体会，应答话题21、……………………………………………如何抓好销使22、……………………………………………价格能否优惠，打95折就买23、……………………………………………谈判中必须讲到的24、……………………………………………谈话的要领25、……………………………………………投资好的物业与其它投资的比较26、……………………………………………与当地人拉近关系27、……………………………………………我买房只想居住，能否增值没关系28、……………………………………………有关期房销售的要求，交钥匙时付最后的10%，你们要求半年内付100%，这一条不能答应29、……………………………………………帮客户分析各种投资的利弊30、……………………………………………房价不会大跌，而是稳中有升31、……………………………………………以提问的方式正面引导32、……………………………………………做销售应保持的态度33、……………………………………………考虑什么（一般客户的心理）34、……………………………………………相关术语35、……………………………………………超低的价位，成本销售，抗跌升值36、……………………………………………了解客户心理37、……………………………………………卖得俏的商品降价销售不符合市场规律38、……………………………………………人都是平等的，但都有弱点，靠什么攻?39、……………………………………………不要反驳客户40、……………………………………………房地产市场追求暴利的时代已一去不复返，竞争由单纯的价格竞争进入楼盘品质的竞争41、……………………………………………销使培训42、……………………………………………销使发单流程43、……………………………………………销使发单九要素44、……………………………………………价格又涨，我不划算（经常调价，我不放心）45、……………………………………………我以前来过，给我优惠46、……………………………………………发单技巧47、……………………………………………为了孩子，买房子就是要买好环境48、……………………………………………各种设计的说法49、……………………………………………人性化的家居四空间必备追求50、……………………………………………话说电梯51、……………………………………………应该买这样的房子52、……………………………………………楼盘质素是竞争取胜的决定因素53、……………………………………………社交环境是生意和生活的一部分54、……………………………………………花园价格太贵了，其它山庄都是送花园的55、……………………………………………销售别墅的说法56、……………………………………………陪同客户去山庄参观的注意事项57、……………………………………………我只买别墅，不买花园58、……………………………………………离市区太远了59、……………………………………………加代收费后与其它的房价也差不多，并不便宜60、……………………………………………XX别墅楼盘销售套路61、……………………………………………高层与多层孰好？62、……………………………………………人民币贬值问题63、……………………………………………如何提高谈判能力64、……………………………………………商业方面65、……………………………………………总结1、能否按时交房?能否按时交房是每个买房者担心的事，我很能理解，但请您放心：⑴说实话，我们比您更担心，因为我们现在开发的是一期工程，下面还有二期、三期，土地都已经买好了，这是我们的第一个项目，就是创口碑的，如果不能按时交，再怎么做二期工程，谁还敢买？我们又怎敢做，敢在X市发展？何况我们在全国各大城市都又有房地产开发项目，从还未出现过逾期交房现象，只有提前交楼的。