一、前言
二、宏观市场综述
三、供求分析
四、上海市市场租售价格分析
五、人民广场淮海中路板块
1、供求分析
2、租金情况分析
3、客源情况分析
i客户来源
ii客户行业分析
iii客户需求
六、南京西路板块
1.供求分析
2.租金情况分析
3、客源情况分析
高档产品客户分析
i客户来源
ii客户行业分析
iii客户需求
中档产品客户分析
i客户来源
ii客户行业分析
iii客户需求
七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析
1.层数和体量
2、面积和层高
3、外立面
4、大堂
5、电梯
6、车位
7. 其它内部配套
八、政策对写字楼市场的影响
1、近期出台政策介绍
2、政策的时间效应
3、分析
九、典型楼盘
一、前言
随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球
乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明。经过近10
年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。
《财富》周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，上海对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海。
2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政
府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构
成上海写字楼需求的强劲原动力。
回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处
于繁荣复苏的时期。目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步
下降，办公楼市场处于上升通道。
甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级
写字楼。
乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞
不前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面
积商务间成为市场追寻的新热点。
二、宏观市场综述
综合竞争力全国首位：上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名
中，均位居全国首位。
保持良好增长：上海经济继续保持良好增长，2004年，上海经济再创佳
绩，国内生产总值（GDP）亿元，比上年同期增长％。（见图一）
图1 1997-2004年上海GDP和GDP增长变化情况
资料来源：上海统计局
平稳的快速发展期：在全球经济不景气的背景下，作为经济中心的上海
经济逆风飞扬，进入了一个比较平稳的快速发展时期。产业结构的成功
调整，第三产业成为上海经济增长的支柱产业；连续多年两位数的增长
更是引人注目。
1998—2003年上海FDI及增长率变化
数据来源：上海统计局外资涌入：外商投资企业在推动经济增长中正起着越来越大的作用。吸收外资规模继续扩大，结构进一步优化。2004年吸收外资合同金额亿美元,比上年增长%；实际到位金额亿美元。大量外资涌入绝对量的增加以及占全国引进外资总额比重的提高，使得上海经济以不同于全国增长与波动的轨迹运行。
分析
外资的涌入和上海产业结构的调整也对上海的房地产市场提出了新的需求。以写字楼为例子，这几年上海的办公楼供给在不断增加，但占用率却保持较高的水平。2004年上海办公楼的占用率为%，好地段的甲级和乙级写字楼占用率为100%，空置率比前几年有所下降。在办公楼承租方中，内资企业占%，外资和港澳台企业占%，个体占%。外资企业的进驻，不仅增加了对办公楼、商业营业楼宇的需求，也增加了对住宅的需求，特别是增加了对有地方特色的石窟门和环境优美高档住宅的需求。
三、供求分析
1、甲级写字楼供应量
1997年以后，受到亚洲金融危机的冲击，写字楼开发投资出现连续下滑的迹象；为改变写字楼市场空置情况日益严重的状况，政府开始停止经营性写字楼用地的审批，从而进一步限制了近几年写字楼的开发投资和市场供应。
进入2000年写字楼市场在经过两年的恢复期之后，市场景气指数大增，开发商逐渐恢复了入市发展的信心，在高科技产业、IT信息业、跨国公司等多股力量的共同作用下，沪上写字楼吸纳量增长，空置率迅速下降。
2002年底至2003年初，办公楼土地大量供给，按照新写字楼3年至4年的建设周期计，2006至2007年又将是新一轮供应热潮。预计2005年至2007年底，上海甲级办公楼的供应面积总计将达230万平方米，今后三年内上海的甲级写字楼增长将达62%。
2002—2004年甲级写字楼市场处于市场高位，保持平稳发展，房地产市场的持续向好，产权写字楼吸引投资消费群体的进驻，带动写字楼市场的繁荣，呈现供不应求的消费趋势。
预测今年是甲级写字楼投放的小高峰年，如无意外，预计今年上海落成交付的甲级写字楼共有7幢，为嘉华中心、都市总部大楼、花旗集团大厦、汇亚中心、港汇双塔、新茂大厦和上海银行大厦。这7幢大楼为上海甲级写字楼市场新增供应量将达54.8万平方米。
2004年上海甲级写字楼的平均空置率降至%，2004年上海甲级写字楼的总吸纳量约达到万平方米，比2003年全年增长近一倍。特别是静安、卢湾及黄浦等区在2004年底的剩余量相当紧张，市场空置率低于5％。
2005年第一季度，上海甲级写字楼投放量为万平米，而吸纳量为万平米，空置率保持在7%，变化不大。
预计2005-2006年，上海写字楼市场将会出现第二波增长态势，甲级写字楼市场依然看好。而从租赁与买卖来看，仍是以租赁为主，买卖为辅。从档次分配来看，仍旧是甲A级写字楼以租赁为主，甲B级和中档以下写字楼会出现租售并举的现象。
2005年年初起，外资银行以及海外地产基金普遍看好上海甲级办公楼市场。相对于住宅及商铺市场，上海甲级写字楼由于产权集中并且透明度高，对于着重风险管理的外商基金具有较高的吸引力。
