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昆明商业购物中心调研报告调研报告一、引言昆明是中国西南地区的重要商业中心之一，拥有广阔的消费市场和潜力。
商业购物中心是城市中最重要的零售场所之一，在改善消费环境、提升城市形象和推动经济发展方面发挥着重要作用。
本次调研旨在了解昆明商业购物中心的发展现状、消费者需求和面临的挑战，为商业购物中心的规划和运营提供参考。
二、调研方法1.问卷调查：通过设计问卷，对昆明市民进行随机抽样调查，了解他们对商业购物中心的认知、满意度、消费行为和需求。
2.实地访谈：选择昆明市内的几家商业购物中心进行实地访谈，了解其经营状况、特色和未来发展计划。
3.统计数据分析：搜集昆明市的人口、经济、消费等统计数据，对商业购物中心的市场规模和潜力进行分析。
三、调研结果1.市场规模：昆明市消费市场庞大，由于经济发展快速，人均收入增加，人们对优质商品和服务的需求也增加，商业购物中心拥有充足的市场空间。
2.消费者需求：调查结果显示，昆明市民最重视商业购物中心的位置、品牌、服务和产品质量。
他们更倾向于购买时尚、舒适和环保的商品，并重视购物体验。
3.面临挑战：存在商业购物中心过度集中、同质化竞争和管理不善的问题。
一些购物中心的运营策略不够创新，缺乏差异化竞争优势。
四、建议1.精细定位：商业购物中心应根据目标消费者的需求，进行差异化定位，开发特色化、个性化的产品和服务，提供独特的购物体验。
2.线上线下结合：随着网络购物的兴起，商业购物中心应将线上线下销售相结合，提供全方位的购物体验，吸引更多消费者。
3.创新经营策略：商业购物中心应积极创新经营策略，借助推广活动、合作营销等手段，提升品牌形象和知名度。
4.加强管理：商业购物中心应加强管理，提高服务质量，注重消费者的意见和需求，增强市场竞争力。
五、结论昆明商业购物中心具有广阔的发展空间和潜力。
通过差异化定位、线上线下结合，创新经营策略和加强管理，商业购物中心可以更好地满足消费者需求，提升竞争力，助力城市经济发展。
一、昆明商业地产现状概况（一）商业业态发展趋势纵观整个商业地产发展变化，大体可以分为6个阶段、如下：从目前状况来看，除一线城市外，中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变，像成都、南京及次级的省会城市，如昆明。
（二）昆明商业地产的发展2000年以后，昆明商业逐步进入快速发展状态，总体有四大趋势：第一：常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑。
常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。
这些商业业态，只能满足单纯的购物需要，赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价，因此很容易造成价格战的竞争局面。
第二：高档物业趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争日益激烈。
昆明高档百货原来只有金龙百货一家，利润率极高，随着金龙百货拆分为金龙和金格两个层次，并开设了连锁店，再加上金鹰百货等一批外来的高端百货的进入，高档服饰百货的竞争日益激烈。
第三：社会商业和郊区MALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源。
北市区北辰财富中心和南市区世纪金源MALL的出现是昆明商业多中心化发展的信号，2008年昆明20个各类商圈。
（商圈图）第四：休闲商业蓬勃发展，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。
从云南省的地域背景看昆明，休闲商业的发展历程有以下轨迹：1)从市中心区休闲商业向郊区扩展到2005年，昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区，这种休闲商业集中区的形成过程，也是休闲业和商业融合的过程。
从业态看，其最大的特点是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。
2)传统零售百货业向生活方式中心演变进入21世纪，美国等发展国家商业发展在经历了连锁超市和郊区MALL两大业态蓬勃发展的热潮之后，出现了新的趋势——生活方式中心（也称“零售娱乐中心”）的大量出现。
昆明的百大新天地和顺城购物中心也是这类零售娱乐中心的代表。
零售娱乐中心有三大特点：其一、娱乐餐饮等休闲业的比重大于零售；其二、零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化和休闲化；其三、娱乐、餐饮、零售商家更趋向于品牌化。
昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司昆明恒巢房地产经纪有限公司2008年6月18日目录二、六大商圈介绍 (4)（一）三市街商圈 (4)1.区位描述 (4)2.商业特征描述 (4)3.商业板块 (4)4.商圈综述 (9)（二）青年路商圈 (9)1.区位描述 (9)2.商业特征描述 (9)3.商业业态 (9)4.商铺形态 (11)5.租金情况 (11)6.商圈综述 (11)（三）白塔路商圈 (11)1.区位描述 (11)2.商业特征描述 (12)3 (14)（四）小西门商圈 (15)1.区位描述 (15)2.商业特征描述 (15)3.商业业态 (16)4.商铺形态 (18)5.租金情况 (19)6.商圈综述 (19)（五）昆都商圈 (20)1.区位描述 (20)2.商业特征描述 (20)3.24（六）螺蛳湾商圈 (24)（七）六大商圈整体分析： (28)三、竞争商业项目 (29)（一）主要竞争商业项目列表 (29)（二）主要竞争项目案例 (29)上东大街 (29)东华丽都广场 (33)昆明老街 (35)（三）竞争项目交叉分析： (39)四、地块商业属性分析 (40)（一）地块自身商业属性 (40)（二）分析及建议 (40)一、昆明商业圈综述有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共同形成的城市商业格局。
商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展三市街商圈以柏联百盛、昆百大、家乐福等为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面，业态丰富完整、经营种类齐全，商业氛围浓厚随着步行街的开通、百盛的做强、百大新天地的开业以及周围辅助商业的丰富，该商圈的地位日益巩固，目前和将来一定时间内仍将保持其第一商圈的位置青年路商圈以新西南广场、新世界百货（原仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面，以购物中心、百货和专卖店为主，昆明走廊的开业，一定上弥补了该商圈餐饮、娱乐不足的弱点由于新西南广场还处于调整时期、仟村走弱以及鸿城的反复经营不善，该商圈的地位持续降低，但街铺依然较为发达，同时随着金鹰百货、护国商城的建设经营，在一定上提升了该商圈的地位白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百货商圈，完全依靠金龙百货的支撑而兴起，以定向消费为主，商业氛围较淡汇都国际的建设和开业，极大地提升了商圈的商业氛围和辐射能力，但总体商业氛围仍然较淡小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大型超市及电讯业为主，其他主要是一些经营日用品和小百货的小商铺处于西市区和主城区的咽喉位置，商业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时尚方向发展的趋势昆都商圈昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活的主要场所之一昆明主要的娱乐区域，零售业较弱，短期内无大的发展空间螺蛳湾商圈以批发为主，零售为辅，经营品种上，从传统的服装鞋帽和小商品，发展到文体用品、家电、化妆品中到低定位，辐射云南地州，是主要的百货集散地已定型，短期内难以形成较大的突破，但已稳居中、低消费和批发业务的龙头由上图可以看出，昆明商圈核心商圈的次级商圈是根据所支撑的业态不同来划分的，零售百货是传统的商业业态，也是吸引人流最多辐射档次最广的业态，所以以零售百货业为支撑的商圈为核心商圈。
昆明写字楼租户调研报告【调研报告】昆明写字楼租户调研报告一、引言昆明作为云南省的省会城市，近年来经济快速发展，吸引了大量企业入驻，带动了写字楼市场的蓬勃发展。
本调研报告通过对昆明写字楼租户的调研，旨在了解他们对写字楼的需求、满意度以及存在的问题，为相关部门提供决策参考。
二、调研方法本次调研采取问卷调查的方式，面向昆明写字楼租户群体，共收集到500份有效问卷，覆盖了昆明市内不同地区的写字楼。
三、调研结果1. 费用问题调研结果显示，对于62%的租户而言，租金是选择写字楼的最重要因素。
此外，46%的租户表示他们对公共费用（如物业费、水电费等）的支出较为关注。
因此，合理控制写字楼租金和公共费用的支出，将更有吸引力。
2. 功能设施对于租户而言，写字楼所提供的功能设施是选择的一个重要因素。
调研结果显示，对于56%的租户而言，交通便捷性是最重要的设施需求。
此外，46%的租户表示他们对公共停车场的需求比较高。
因此，在写字楼设计和规划中，应考虑到交通便捷和停车位的合理规划。
3. 服务质量服务质量是写字楼租户关注的一个重要问题。
调研结果显示，对于89%的租户而言，物业服务质量是选择写字楼的重要指标。
此外，61%的租户表示他们对安保服务的质量非常关注。
因此，提高物业和安保服务的质量，将有助于吸引更多租户选择写字楼。
4. 环境舒适性调研结果显示，对于82%的租户而言，写字楼的环境舒适性是选择的一个重要因素。
租户们表示希望写字楼能提供舒适的工作环境和高品质的室内空气。
因此，在写字楼的设计和管理中，应注重环境舒适性的提升，如空调、照明、通风等设施的优化。
四、问题和建议基于对调研结果的分析，我们总结了以下问题和建议：1. 租金和公共费用过高：建议相关部门适度控制写字楼的租金和公共费用，提高写字楼的价值和吸引力。
2. 交通便捷性和停车位不足：建议加强对写字楼周边交通的规划和建设，并增加公共停车位的数量。
3. 物业服务质量不佳：建议物业公司加强对物业服务团队的培训和管理，提高服务质量，满足租户的需求。
2010年昆明城市中心区商业年度调研报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司2010年11月序言城中村的改造、城市轨道的动工、三环的闭合……，发生的一切都在延展着这座城市的生活半径，毫无疑问，昆明已经跳出了困顿多年的二环怪圈，原本远离城市商业核心的土地找到了一飞冲天的机会。
从北市区的财富中心到南市区的南亚风情第壹城；从东边的新螺蛳湾到西边的经典双城；从经开区的第三城到呈贡新城的大学城，城市版图在延伸扩展的同时，也把城市次商业中心的种子撒向了四面八方。
新城区的遍地崛起，必将引发一场关于城市进程的变革，变革所带来的第一个恐慌应该就是传统城市商业中心地位的淡化和没落。
然而，在这个城市发展的必然过程中，我们欣喜地看到了传统商业中心区在变革中的变革，各个商圈的整合升级，高品质商业综合体的层出不穷，传统中心区的眼光已不只停留于这座城市，软硬件的提升让中心区代表昆明角逐于更广阔的商业天地成为了可能，南亚之门、世纪中心、顺城等一个个具备国际视野的项目横空出世，一个以CBD为龙头的大中心商圈正在展现它的雏形，中心区将始终引领昆明商业的发展。
目录第一部分：昆明商业地产发展历程......................................一、昆明商业地产发展历程扫描........................................二、昆明商业发展历程回顾........................... 错误!未定义书签。
三、昆明商业地产发展规律............................................第二部分：昆明城市中心区商业发展现状................................三市街商圈..........................................................小西门商圈..........................................................青年路商圈..........................................................白塔路商圈..........................................................昆明城市中心区商业综述..............................................第三部分：昆明商业地产开发水平评价..................................一、总体评价........................................................二、昆明商业地产项目案例评价 (57)第四部分：昆明城市中心商业格局与商家需求............................一、2010年的昆明城市中心商圈结构和商业格局..........................二、商家需求分析 (67)三、商家选址要求分析：..............................................四、大型商业项目交通动线设计原理....................................第五部分：昆明商业地产开发模式探讨................. 错误!未定义书签。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
昆明写字楼竞争进入白热化发布时间：2013-04-25在刚刚结束的春季房交会上，商业地产供应呈爆发态势，特别是写字楼供应量更是井喷。
参加的昆明房地产商带来了一大批城市综合体项目，超过一半的企业正在或即将推出写字楼项目，一场写字楼“大战”已悄然拉开序幕。
写字楼供应量猛增据记者不完全统计，本次房交会上有20余个写字楼项目参展，供应量较往年相比有很大的增长，其范围涉及昆明主城各个城区以及呈贡、富民县。
写字楼争打“5A”、“甲级”牌，甚至出现了“5S”的概念。
其中，位于主城二环内的有螺蛳湾中心、置地广场、金恒财富广场、中昆广场、融城优郡、人民路壹号广场、奥宸广场、莲花池畔、保利六合、大观文化广场以及金尚国际等项目；北市区有的红郡、盛唐城等；南市区有奥宸·财富广场、润城、红星国际广场、中天融域等，西市区有百大国际城、云锡·金地等，东市区有中豪国际广场、建工新城等，呈贡区的有新都昌广场、实力心城、七彩云南·第壹城等。
这些项目的销售价格根据所属区位、地段及交通条件的不同，价格幅度相差较大，主城区的价格每平方米为1万元至1.7万元，而呈贡区的价格最低为7600元。
市场面临激烈竞争云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研介绍说，从历史上看，早在1999年世博会时，写字楼就有大量的供应，很长一段时间昆明写字楼市场都处于消化阶段，之后又出现需求量增多供应不足的情况，目前昆明每年写字楼供求量在130万㎡—150万㎡。
昆明市的市场调研分析报告一、市场调研概况昆明市是中国西南地区具有重要地位的中心城市，也是云南省的省会。
昆明市辖区面积2. 37万平方公里，是中国面积最大的地级市。
昆明市是中国西南地区重要的经济、政治、文化、交通中心城市，也是中国面向南亚、东南亚开放的重要门户城市，是中国距离印度洋最近的内陆城市。
昆明市自古以来就是连接南北的重要通道，被誉为世界五大终南山岭之首，再加上地理位置优越，昆明市不仅是中国西南地区的重要交通枢纽和商贸中心，也是连接中国与东南亚、南亚之间的重要门户城市。
作为中国西南地区重要的政治、经济、文化和金融中心，昆明市的市场规模庞大，市场需求广泛。
为了更好地了解市场的现状情况和未来发展趋势，我们进行了此次市场调研分析报告，希望能够为政府部门、企业和投资者提供更多有价值的信息和数据支持。
二、市场调研方法本次市场调研采用了多种方法，主要包括实地调研、问卷调查、数据分析等多种手段。
1. 实地调研：我们对昆明市各大商业区、商场及主要街道进行了实地调研，了解市场的实际情况。
2. 问卷调查：我们开展了针对昆明市消费者和企业的问卷调查，收集了大量的市场反馈信息。
3. 数据分析：我们搜集了大量的市场数据和相关资料，并进行了深入的数据分析。
以上方法的综合运用，使我们得以充分了解昆明市市场的实际情况和发展趋势。
三、昆明市市场概况分析1. 经济发展情况昆明市是中国西南地区重要的经济中心之一，经济实力较强。
2018年，昆明市地区生产总值达到1. 14万亿元，居云南全省第一，同时也在中国西南地区名列前茅。
根据《中国城市商业魅力排名》，昆明市在中国城市商业魅力排名中位居第15位，较2017年上升了一位，商业魅力不断提升。
另据《2019中国城市崛起指数》，昆明市排名第10位，表明城市的综合竞争力在不断提高。
2. 消费市场情况昆明市的消费市场规模巨大，市场需求多元。
昆明市商品和服务消费额稳定增长，人民生活品质不断改善，市场消费潜力巨大。
昆明写字楼市场调查报告目录壹、序言贰、昆明写字楼的发展过程叁、昆明写字楼的分布情况肆、昆明写字楼产品分析1、写字楼与商住楼的比较分析2、昆明写字楼存在问题和特征伍、昆明写字楼市场供需关系分析1、总体需求特征2、昆明在售写字楼分析3、昆明写字楼潜在供应4、昆明在售、未来写字楼供应情况5、案例分析陆、昆明甲级写字楼需求预测柒、总结一、序言写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。
写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。
昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。
从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。
随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。
二、昆明写字楼的发展过程根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。
在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
回顾昆明写字楼市场，大致可分为四个阶段：1. 萌芽阶段1994——1997年，昆明开始出现了用于办公的写字楼和商住楼开始租赁和销售——如攀昆大厦和关上鸿城花园（鸿城广场）。
2. 膨胀阶段1997——1999年开始，为了迎接世博会的召开，昆明掀起一轮大规模旧城改造热潮。
酒店、写字楼全面开花，市场迅速出现了一批专业写字楼办公物业，如护国大厦、华域大厦、邦克大厦、华一广场和志远大厦等。
根据昆明市建设局统计，在1997年至1999年开工建设的纯写字楼接近20幢，总建筑面积超过40万平方米，加上在此期间在建的商住楼项目，昆明当时用于商务办公的房地产开发面积在60万平方米以上，远远超过了市场需求，因此大部分项目从一开始就陷入了销售困境。
3. 消化阶段2000——2005年，写字楼和酒店办公物业市场开始进入停滞发展、消化存量阶段。
在此近5年的时间里，新增的写字楼项目极少，新增的办公物业主要是市中心地段较好的小户型商住楼，如阳光A版、银海SOHO和都市名园等等。
4. 复苏发展阶段2006——2010年，随着昆明经济和城市规模的稳步发展，越来越多跨国企业、国内知名企业入驻昆明，原有的写字楼物业已经远远不能满足这些企业对办公物业的需求，因此昆明一度冷清的写字楼市场开始复苏，租金稳步上涨，入住率提高，开发量也大幅增加。
随着世纪广场、环球金融中心、北辰财富中心、顺城双塔等写字楼的开发和市场的复苏回暖进一步激发了写字楼的发展，昆明写字楼办公物业从最初的中、高档写字楼发展到目前的商务智能化5A甲级写字楼。
三、昆明写字楼的分布情况如今，昆明市内主城区的主要写字楼大致沿着“三横三纵”来分布。
所谓“三横”是指昆明市内的3条横向（东西走向）主要交通和商业干道，由南至北分别为拓东路、金碧路一线，东风东路、南屏街、东风西路一线，人民东路、人民中路、人民西路一线；“三纵”（南北走向）由东至西分别为白塔路一线，北京路一线，青年路、巡津街一线。
如下图所示：在区域分布上，昆明一环内写字楼分布有49个项目，主要集中在东风路、人民路和金碧路上。
写字楼分布最密集的地方是规划的昆明“CBD”周围。
《昆明市中央公园及CBD核心区规划设计导则》对昆明的CBD核心区域做了明确规定，北至东风路，南至金碧路，西起盘龙江，东至白塔路。
CBD核心区周边分布的写字楼主要以专项性写字楼为主，相同产业链的企业较为集中，且主要为纯写字楼，有少量商住两用楼。
以北京路为界，北京路以西为商业区，以东为办公区。
以人民路为界，南北商业与办公也有所不同，北为服务型，南为商务型。
从盘龙江以东的办公区域来看，呈现“一带五区”的格局，即环城北路、人民中路、东风东路、拓东路把北京路沿线的办公区域分成5种类型，即工科商务区、CBD金融中心、商务办公区、服务办公区、办公更新转换区。
中心城区的规划，将会对昆明城市的发展产生较大的影响：城市功能的分工更加明确，新城与旧城之间各自扮演的角色和承载的功能将进一步细分；一环内的旧城改造将会发生方向性的变化，原有的旧城改造规划和思路随着昆明城市商业金融中心的规划将会相应作出调整；将对中心区及其周边的商业、金融、办公资源加以整合，促使商业融合与升级，并提高城市形象；将打破原有的商圈格局和商业性质，原有的商业将会转移和重组，其性质也会发生变化；影响并改变人们的消费习惯；带动区域内及其周边物业的价值等等。
昆明一环外二环内写字楼有14个项目，9个办公写字楼，5个商住楼。
主要分布在环城西路与二环西路之间。
四、昆明写字楼产品分析1.写字楼与商住楼的比较分析：写字楼：是专业商业办公用楼的别称，是指用于办公的建筑物，是纯粹用来办公的场所，写字楼是不用于住人的，不设计卧室，也不分户设计洗浴设备，其主要的特点是功能单一，只为办公服务。
写字楼的主要作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。
商住楼：是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。
商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。
商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。
昆明写字楼的档次划分较明确，但是目前市场上整体写字楼档次较低，区域分布较集中，同质化现象严重。
而商住楼的档次划分是千差万别的，既有高档外销公寓，也有普通居民楼，区域分布较广，不会局限于某一区域。
由于写字楼的档次不同，租售模式也发生了相应的变化，高档写字楼多位于市中心，主要以出租为主；中低档写字楼软、硬件设施较差，以出售为主。
商住楼的租售模式总体来说是以出售为主，由于它的特殊性而吸引了较多的投资者进行商业投资，即买入后将物业进行出租，待价格上涨到投资回报理想价位时再进行抛售。
写字楼分布比较集中，位于城市中心比较繁华或交通便利的地段，依附于周边的各项配套设施，如宾馆、饭店、商场等，形成一个“商务群落”。
这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本和交易费用，也可以共享配套设施。
但会造成交通拥挤、昼夜土地利用率差异过大等问题。
商住楼分布较广，远比写字楼多，选择余地大，公司可根据自身因素选择最适合的地点来作办公室，其成本开支低于同地区的写字楼。
但弊端也很多：商务能力差；形象差；住宅的安全、物管费、扰民等问题突出。
写字楼与商住楼最为关键的区别在于：写字楼的终极目的是为提高企业的生产力，是一种生产工具；商住楼的终极目的是为了舒适的居住，是一种消费品和投资产品。
2.昆明写字楼存在问题和特征：通过市场调查，我们发现昆明的写字楼产品与其它发达地区的写字楼相比，存在以下几个主要问题：1、写字楼的入口不太明显，并非处于主干道上；2、大厅的设计不够大气；3、各写字楼的外立面不是很鲜明，昭示性不强；4、写字楼的自身配套不足，大多写字楼没有休闲娱乐功能；5、硬件设施不到位，车位不足，电梯速度慢等。
具体昆明写字楼的特征、租售情况及代表楼盘如下表所示：五、昆明写字楼市场供需关系分析影响写字楼投资市场的要素可以分为宏观、微观与个别因素。
宏观要素主要有社会经济、城市特征、区域特性和城市规划等；微观要素主要有市场供需关系、市场租金、价格和空置率等；个别要素主要有项目区位、产品类型、升值潜力和配套等。
1、总体需求特征综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。
第三产业中小企业办公面积需求主要在400平方米以下；第二、三产业大型企业、外资集团办公面积需求集中在400-1000平方米，整层、多层购买或租用。
因此，99世博会期间及之前入市的写字楼物业多数存在供给尺度多样化的特点，同一物业既满足中小企业办公需求，也满足大型集团企业的大面积产品需求。
但从近几年以来面市的写字楼项目来看，这一产品供给特征正在改变。
中小面积分割与整层大面积产品相互分离，俊发中心和北辰财富中心产品为整层或一分为二；顺城双塔一栋提供小面积分割产品、一栋提供大面积分割产品；以商住两用的小型办公物业同样受到市场青睐。
由此看来，昆明办公物业正在向此两个方向发展。
另一方面，健康、绿色、生态概念成为发展潮流；经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。
高档写字楼存在阶段性市场空间，高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的达到100%；08年高档写字楼销售情况相对较好，但进入09年后市场表现较差。
表：08-09年各季度写字楼物业供求情况时间总供应量（㎡）总销售量（㎡）销售率平均价格（元/㎡）2008年第一季度3250275272216.22%62142008年第二季度3534279270926.23%64102008年第三季度45290815798634.86%65082009年第一季度41942518113443.1867732009年第二季度29341016546556.397536图：08-09年各季度办公物业价格走势（数据来源：田野机构数据中心）2009年，昆明房地产市场正在开发的办公物业有15个，其中存量楼盘8个（2季度尾盘2个），潜量楼盘7个。
存量办公物业供应面积共293410平方米，潜量楼盘供应面积324300平方米，销售量约为165465平方米，按现实供应量计算销售率为56.39%。
写字楼物业供应均价约为7536元/平方米，与去年同比上涨17.5%。
写字楼价格迅速上涨的原因除了受去年宏观经济回暖的整体影响外，还因为去年供应量减少和写字楼物业的投资价值日益明显，导致一部分住宅投资者开始转向写字楼投资。
潜在供应的写字楼有24个，主要分布在二环内，城中村改造项目居多。
二环外的北市区和高新区也有部分潜在供应的写字楼。
其中一环内潜在供应的有5个；一环外二环内供应的有12个；北市区4个；高新区3个。
写字楼产品客户需求特征：2、昆明在售写字楼分析目前，写字楼营销模式主要以租售为主，一般来说大多喜欢租售并用。
但在售项目较少，在建潜在供应项目较多，且多分布于昆明未来城市新格局下的各区域中心，写字楼市场正向着均衡式发展，逐渐形成CBD、次级CBD、区域中心商务办公区域。
