对物业设施设备管理思考
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– 69 –对于物业来讲，设施设备犹如人的脏器，动力通信犹如人的脉络，智能管理犹如人的大脑。物业设施管理（Facility Management，简称FM）是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类的生活环境进行有效规划、整备和维护管理的工作”。他“将物质的建筑环境与人的生活、机构的工作任务结合起来，综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。再漂亮的高楼大厦，如果没有配套的设施设备、没有智能的运行管理系统、没有高效的管理团队，就只是个躯壳而已。近几年随着我国人民生活水平的提高，作为物业使用者对生活和工作场所品质的要求也越来越高，物业设施设备管理的价值正在逐步体现，因为他已经或正在影响我们的生活和工作质量。一、我国物业设施设备的管理现状（一）在我国有70%左右的建筑设备与设施主要是建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气、电梯等，这类物业通常建成于十多年前，设施设备的管理以现场管理、维修、养护为主，以维持水暖电等设施设备能正常运行，不影响正常使用为终极目标。（二）近几年智能化、信息化、自动化等先进的、科技含量高的设施设备在现代建筑中得到广泛应用，形成了一个庞大复杂的系统，如何使系统提高集成度及管理的有效性显得尤为重要，管理工作中的技术含量很高，难度不断加大，运行技术管理成本部分占物业管理成本的比重也越来越大，追求“井井有条，品质高效”将使每一位设施设备管理者面临严峻的考验。（三）由于物业服务行业的待遇普遍低于宾馆、酒店等其他服务行业，导致了我国目前物业企业的管理队伍整体素质偏低，人才短缺，而先进的、高科技的设施设备在现代建筑中的广泛应用，需要大量具备机械、电子、自动控制、网络、通讯、暖通等多门专业知识的技术管理人才，这一矛盾导致目前我国物业设施设备管理水平严重滞后于物业建设的发展，且迟迟得不到提高。（四）物业设施设备的管理还没有得到社会各方的足够重视，相应的法律、法规、规范、标准还很不完备，大部分都存在诸如能耗高、自控变手动、设备损耗加速、使用寿命缩短、室内环境（最典型的是空气品质）恶化等现象，随着物业使用年龄的增长，设施设备逐步老化，已接近或达到使用寿命，运行故障层出不穷，运行安全得不到根本保证，安全隐患无法及时排除，安全事故屡见不鲜，人员伤亡、财产损失令人触目惊心。现在的管理造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质（典型如空气品质）恶化等等。二、我国物业设施设备管理发展趋势（一）随着我国社会经济的不断发展，城市化进程的不断加快，高新技术、智能化装备和现代信息通信与处理等先进的高科技设施广泛用于现代物业建设，未来物业设施设备的管理与传统的设施设备管理从管理理念、管理方法、管理手段、管理工具等各个方面都将发生根本的改变。我们通过对设施设备的运行管理为使用者提供服务，为行政、技术、管理等人员提供创造性的工作环境以使其身心得以尊重和满足，为物业持有人保证其在投资的有效回报基础上努力使资产升值，为物业使用者提供一个安全舒适的工作场所，为社会和谐和城市环境保护作出贡献。（二）随着社会的不断进步，城市居民对生活、工作环境需求的不断增加，物业设施管理和服务的外延和内涵正在渐渐地发生着变化，管理标准和管理水平将随之不断提升。其中，物业设施管理的特征将从现场管理逐步上升对物业设施设备管理的思考李洁（上海纺织时尚产业发展有限公司，上海 200336）摘 要：随着近几年我国经济的飞速发展，城市建设面貌日新月异，高层、高档次和高科技的三高建筑如雨后春笋出现在我国大中城市中，物业的设施设备在传统的供电、供水、供气、供热（冷）、电梯、消防等设施基础上，应用了自动控制、网络通信、图像视频等现代技术的智能化的设施得到广泛运用，越来越多的人和机构开始相信，安全、可靠、平稳、高效的物业设施管理对其生活幸福和业务成功是必不可少的。关键词：物业；设施设备；运行管理 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）09-0069-03现代物业・新建设 2012年第11卷第9期Property Research 物业研究 – 70 – 现代物业・新建设 2012年第11卷第9期到经营管理层面；管理工作目标从“维持、维护、维修”上升到追求管理品质与管理成本的最优化；管理的着眼点从发生问题的设施设备到管理范围内全部装备资产；管理对象的时间从设备“大修周期”扩大到设施设备全生命周期内及未来的更新设施；管理所需的知识与技术从单纯的建筑体本身供电、供水、供气、供热（冷）、电梯、消防控制延伸、拓展到与建筑、设施、不动产、经营、财务、心理、环境、能耗、信息等各方面相关；管理设施设备的部门也从单一的“工程维修部”变化为由多部门交叉、协调，进行综合管理的复合部门。（三）未来物业设施设备的管理，将彻底改变以往“被动式”坏了就修，手工维护的传统管理方式，转型为“五化三保证”的物业设施设备管理新模式，即“专业化、自动化、系统化、智能化、标准化，保证使用安全、保证环境品质、保证使用寿命”。我们有理由相信，一个由专业技术管理人员组成的专业团队管理；具有现场自动检测采集数据手段和现代信息传输网络，一个数据信息收集、分析、处理的计算机辅助管理平台，一个智能控制系统，一套适时的管理标准和精细的作业规程，一定能实现物业设施的使用安全、资源节约、环境友好、品质提升、延长经济寿命。三、我国物业设备设施管理面临的主要任务（一）制订“物业设施设备管理技术标准”根据建筑物业设施设备专业系统建立与设计、安装、施工相对应配套的设施设备运行管理技术标准。如：给排水系统设施设备管理标准，变、配、供电系统设施设备管理技术标准，中央空调系统设施设备管理技术标准，自动控制系统设施设备管理技术标准；升降机系统设施设备管理技术标准，消防系统设施设备管理技术标准，网络通信系统设施设备管理技术标准等等。“标准”可以设立不同版本，覆盖高、中、低端建筑物业专业系统的设施设备；“标准”必须以设施设备的安全运行为底线，可靠运行为起点，平稳运行为常态，高效运行为目标；“标准”应该既适用于当前的物业设施设备管理现状，又具有前瞻性，为管理技术水平的提升留有足够的空间；“标准”需要掌握服务品质、资源节约、环境友好之间的平衡，符合科学使用，可持续运行的原则。（二）制订行业“物业设施设备管理作业规范”制订与行业“物业设施设备管理技术标准”相适应的行业“物业设施设备管理作业规范”。物业管理的对象是“物”，而对“物”的管理是“刚”性的，必须追求过程。“规范”的目的在于引导、约束每一个设施设备管理人员的作业行为，追求过程操作的精细化；“规范”的作用在于明确告诉每一个设施设备管理者，必须做到检查不差时、测试不漏点、仪表不误读、记录不错笔、操作不犯规；“规范”的意义在于追求创造一种卫生、健康、舒适的物业环境，以满足生活和工作对物业环境的需求；“规范”的效果在于达到“物业设施设备管理技术标准”，控制物业环境的质量，实现物业设施经营管理目标。规范并强化物业设施设备管理，有利于节约设施设备的运行和维修成本，随着现代化设施设备在物业所占固定资产中的比例越来越高，设施设备管理的规范化无疑是节约运行成本的关键。（三）提倡中高端建筑物业的早期介入设计与施工（安装）脱节，设计与物业设施运行管理脱节，施工（安装）与物业设施运行管理脱节在现实中非常普遍，设计、施工（安装）方对设施设备的运行、养护、维修等管理缺乏经验，又没有交流平台或沟通渠道，带到交接验收为时已晚，既成事实难改，结果给以后的操作、养护、维修等运行管理行为造成很大的困难，往往使运行管理成本增加或养护、维修费用增加，最终影响设施设备的运行品质，经济寿命缩短，物业设施经营水平下降，物业持有人蒙受损失，这种案例实在太多。如果在物业建筑设计过程中我们的物业设施设备专业管理工程师就开始介入、参与设计方案的讨论和论证，那么，就完全可以避免日后建设过程中的设计失误，施工（安装）错误，更不会在物业设施运行时后悔。我们提倡物业设施设备管理方与物业建设方、设计方、施工方尽早交流和沟通，有效避免过多的修改设计和重复施工，更可为降低和控制设施系统寿命周期内的全部成本着想，有利于物业设施设备的管理水平，最终使物业各方受益，享受物业增值所产生的效益。（四）造就一大批专业管理工程师团队随着社会整体生活水平的提高，人们对物业环境及舒适度的要求越来越高，提供优良的物业设施设备的使用环境已成为提高物业管理服务行业生产率的重要手段，客观上要求设施设备系统高效率地工作才能满足需求的增长。高端物业设施设备依赖于高端人才的管理，而造成目前我国物业设施设备管理落后的根本原因之一是人才匮乏，大量的高科技、智能化设施系统由于得不到专业的维护而“名存实亡”，一边是高投入换来高科技，另一边却是“低成本”换来低效率，造成人力、财力、物力的极大浪费。我们都清楚，现代物业设施设备的运行管理需要“多技多能”、“脑体兼备”的复合型人才，但现实却令我们感到悲哀，专业人员的素质要求与经济待遇、社会地位差距甚大，因为待遇、社会尊重度普遍较低，导致从业人员的素质也大多偏低,人们对物业环境的不满集中表现在设施设备的“高投入”、“低效能”、“短周期”的矛盾上，必然造成资源浪费、环境污染、资产损失的结果。物业研究 Property Research – 71 –我们必须让全社会知晓，物业核心价值在于设施设备运行的“安全、可靠、平稳、高效”；对物业的投入应该包括物业整个生命周期，而不仅仅是建设；物业的保值增值很大程度上依赖于对物业设施设备的养护、维修和运行管理；我们对物业设施设备运行管理水平的提升也体现了对“资源节约、环境友好”的一份社会责任。我们应该营造一种行业氛围，让物业设施设备管理的智能性、技能性、专业性“家喻户晓”；让物业设施设备管理从业者的价值得到充分体现，改善经济待遇，受到社会尊重；让更多的青年人加入，真正使物业设施设备管理人队伍年轻化、知识化、专业化、技能化；让我们国家的物业设施管理水平跟上社会经济发展的步伐，满足现代建筑物业对运行管理的需求；让我国的物业环境普遍实现“资源节约、环境友好”。（五）实现计算机辅助管理，真正做到运行管理的信息化、智能化随着劳动力成本的迅速增加和高端物业的不断出现，物业管理服务的信息管理系统已被广泛应用并渐显成熟。现在的问题是在物业设施设备环境中水、暖、电、讯、办公等均为独立系统，表现在独立管理信息和独立控制，如何使物业设施的各个专业系统信息集成在一个更大平台上，成为一个更大的综合系统，收集来自各子系统的数据信息，经过归纳、统计、分析、判断等过程给出处理方案，或自动发出控制指令，或成为管理者参谋。管理方法的创新，管理方式的改变，管理工具的更新，是物业行业生产力的源泉，他会极大地提高我们的工作效率，让我们的管理更加充分、更加有效、更加适宜。在信息技术和自控技术飞速发展的今天，实现的难度不在于技术而在于我们的业务逻辑，在于我们对物业设施设备系统的深刻认识，在于我们运用工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理的能力，在于物业设施设备管理者的智力、经验和能力，这才是我们今天需要破解的业务难题。总之，对于物业行业，设施设备管理是一项贯穿物业寿命全周期的核心价值工程，必须实行队伍专业化，目标标准化，管理智能化，控制自动化，服务人性化，这样才能跟上社会进步的节奏，满足人类生活的需求；才能实现设施设备平稳运行，物业环境与自然平衡与社会协调；才能保持物业行业的良性发展。 李洁：对物业设施设备管理的思考
