第二章 房地产估价

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4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义
美国 Real Estate Appraisal 英联邦国家 Property Valuation 日本和韩国 不动产鉴定评价 香港 物业估值或物业估价 台湾 不动产估价
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3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象
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估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估
价报告的预期用途。 估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、 抵押、租赁等）。一个估价项目一般只有1个估价 目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一 步细分。 估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价 值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结 果。
衍生的其他方法
➢假设开发法 ➢长期趋势法 ➢基准地价修正法 ➢路线价法
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业务两步： 获取估价业务、 受理估价委托 规划一步： 制定估价作业方案 外业两步： 搜集所需资料、实地查看估价对 象 关键三步： 分析、测算、判断估价对象价值 后续四步 ：撰写估价报告、内部审核、交付 估价报告、估价资料归档 履行必要的程序，才能规范估价行为、保障 估价质量、提高工作效率、防范估价风险。
□ 因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估
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七、房地产争议调处的司法鉴定的需要 八、房地产税收的需要 九、房地产保险的需要 十、企业有关经济行为的需要 十一、房地产行政管理的需要 了解 十二、其他方面的需要
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房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比

第四节 房地产价值和价格的种类
十一、实际价格和名义价格 十二、期货价格、现货价格及期房价格、现 房价格 十三、起价、标价、成交价和均价 十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成 交价 十五、补地价
1、使用价值：指该商品能满足人们某 种需要的效用。
2、交换价值：指该商品同其他商品相 交换的关系或比例，通常用货币来 衡量，表现为一定数量的货币或其 他商品。
第二章 房地产价格的基础知识
第一节 第二节 第三节 第四节 房地产价格的概念与形成条件 房地产的供求与价格 房地产价格的特征 房地产价值与价格的种类
第一节 房地产价格的概念与形成条件
一、房地产价格的概念 房地产价格是为获得他人房地产所必须付 出的代价。通常用一定量的货币表示。 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在 商品中的抽象人类劳动。 二、房地产价格的形成条件 1、房地产的有用性； 2、房地产的稀缺性； 3、房地产的有效需求。
3、市场价值：是该资产现时在市场上 实际所值的价格。
1、成交价格：简称成交价，是交易双方实际 达成交易的价格。 2、市场价格：是某种房地产在市场上的一般、 平均水平价格，是该类房地产大量成交价格 的抽象结果。 3、理论价格：是经济学假设ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ“经济人”的 行为和预期是理性的，或真实需求与实际供 给相等的条件下形成的价格。
补地价
补地价的原因：
１、土地使用者改变土地用途、容积率、建 筑高度等规划限制条件； ２、土地使用者延长土地使用年限包括出让 土地使用权权限期满续期； ３、土地使用者转让、出租、抵押划拨土地 使用权的房地产要求补办土地使用权出让 手续，补交土地使用权出让金等。
补地价的数额：
理论上等于改变后与改变前的地价之差。如: 补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价 补地价（单价）= （增加后的容积率-原容积 率）*原楼面地价 补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率） /原容积率*原容积率下的土地单价 补地价（总价）=补地价（单价）*土地总面积

估价概念 估价原则
+ + 行为准则 技术准则
合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则
替代原则
获得最高性价比
当处于同一供需圈内的房地产市场 上同时存在两宗或两宗以上效用相 上同时存在两宗或两宗以上效用相 同或相近的房地产时 的房地产时， 同或相近的房地产时，其价格将在 市场机制的作用下趋于一致。 市场机制的作用下趋于一致。 替代原理在房地产市场中的特殊性 表现为： 表现为：房地产商品的替代关系具 不完全性； 有不完全性；房地产市场必须处于 同一供需圈。 同一供需圈。
第二章 房地产估价
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房地产估价
一、房地产估价的概念 房地产估价
估价概念
+ + + + 行业划分 估价涵义 专业术语 估价必要性
房地产的行业划分
房地产投资开发业 房 地 产 行 业
估价原则 制度概述
房地产服务业
房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 物业管理
房地产中介 服务业
一、房地产估价的概念 房地产估价
委托人将未来完成后的估价报告拿去做什 么用， 么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活 动或民事行为、行政行为等的需要。 动或民事行为、行政行为等的需要。 估价目的不同， 估价目的不同，所采用的评估方法及具体 操作过程也有所不同，导致估价结果也出现 操作过程也有所不同， 相应的差异。 相应的差异。
估价原则 制度概述
替代原则
制度概述
避免“ 避免“情 人眼里出 西施” 西施”
二、房地产估价的原则 房地产估价
估价概念 估价原则
+ + 行为准则 技术准则
合法原则 最高最佳原则 替代原则 估价时点原则
估价时点原则 估价时点原则 同一宗房地产在不同的时点 同一宗房地产在不同的时点，往往 不同的时点， 会有不同的价格 会有不同的价格 。 必须依据估价目的 必须依据估价目的来确定 估价目的来确定 在估价时，是采用法律、法规、政 在估价时，是采用法律、法规、 策包括税收政策的颁布、更改、 策包括税收政策的颁布、更改、实 施日期之前还是之后的，就应该根 施日期之前还是之后的， 据估价时点来确定。 据估价时点来确定。