东莞分行：集体土地及其上盖房屋抵押问题的意见

东莞市人民政府关于开展“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权总登记的通告文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2020.12.29•【字号】东府〔2020〕82号•【施行日期】2020.12.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】行政法正文东莞市人民政府关于开展“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权总登记的通告东府〔2020〕82号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：为贯彻落实《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）和《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）等文件精神，我市将在全市范围开展农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作。

现将有关事项通告如下：一、登记范围已登记的农村宅基地、集体建设用地，按照“不变不换”原则，之前依法颁发的宅基地证、集体建设用地使用证等继续有效，不重新登记。

我市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

二、登记内容、时限宅基地及其地上房屋和集体建设用地及其地上建筑物、构筑物，包括权属、位置、面积、数量、用途等权属和自然状况。

确权登记工作于2020年12月全面展开，如本通告结束时间与上级部门关于此项工作结束时间有冲突的，以上级部门的通知为准。

三、登记方法（一）权籍调查。

为确保本次“房地一体”宅基地和集体建设用地登记工作顺利开展，需进行前置权籍调查工作。

调查期间，调查作业人员佩戴统一制作工作证到各单位、各户进行现状土地房屋调查，核查每幢房屋的位置、权属、界址、用途和地类等情况，并同步开展资料收集。

东莞市人民政府办公室关于闲置土地处置有关问题的处理意见文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2006.06.19•【字号】东府办[2006]36号•【施行日期】2006.06.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】机关工作正文东莞市人民政府办公室关于闲置土地处置有关问题的处理意见（东府办〔2006〕36号）一、闲置土地的种类及相应的处置方式（一）已完善协议出让或划拨手续的国有土地构成闲置。

因客观条件变化，不符合规划的，作如下分类处理：1、可以规划调整的，纳入2006年镇区土地利用总体规划修编进行规划调整。

规划调整后仍然闲置的，再按符合开发条件的闲置土地处置方式处理。

2、可申请地块置换，对照《关于规范存量建设用地置换审批的通知》（东国土资〔2005〕388号）条件进行地块置换。

置换后的新地块闲置的，按符合开发条件的闲置土地处置方式处理。

3、退地还耕。

由市国土资源局与土地使用者签订《解除＜国有土地使用权出让合同＞协议书》，交镇人民政府（街道办事处）或原集体经济组织恢复耕种，并由镇人民政府（街道办事处）或原集体经济组织向原土地使用者给予适当补偿。

补偿不得超过原土地取得费用、投入开发费用及已缴管理费的总和。

符合开发条件的闲置土地，作如下分类处理：1、计征土地闲置费后限期开发。

2、计征土地闲置费后协议收购。

3、计征土地闲置费后委托政府管理。

托管期间不计征土地闲置费。

托管约定的土地补偿底价由托管双方商定，建议采取市场比较法或成本逼近法进行综合评估。

托管后的溢价分成由托管双方商定。

4、强制无偿收回。

拒不协商处理事项、拒缴土地闲置费或延期开发期满仍不开发的，由政府强制无偿收回。

（二）已完善手续的集体土地构成闲置。

1.集体自用。

（1）限期开发。

逾期不能开发的，责令集体在1个月内进行复耕复绿，作为集体土地储备。

拒不复耕复绿的，由国土部门依法撤销用地批准文件。

（2）不适用限期开发的，责令集体在1个月内进行复耕复绿，作为集体土地储备。

东莞市人民政府办公室关于批转市国土资源局《关于加强我市土地管理的意见》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2011.11.21•【字号】东府办[2011]140号•【施行日期】2011.11.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文东莞市人民政府办公室关于批转市国土资源局《关于加强我市土地管理的意见》的通知（东府办〔2011〕140号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：市国土资源局《关于加强我市土地管理的意见》（东国土资〔2011〕193号）业经市政府同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室二○一一年十一月二十一日关于加强我市土地管理的意见(市国土资源局二○一一年十月十九日)今年7月以来，党中央、国务院的主要领导先后发表重要讲话，将土地管理提到前所未有的重要地位和全新高度。

国土资源部根据中央领导指示，进行系列工作部署，土地管理方针政策和措施进一步走向严厉。

为主动应对形势变化，全力保红线、保发展、保平安，现就加强我市重点建设项目先行用地管理提出如下意见：一、重要政策形势（一）中央领导把土地管理提到前所未有的重要地位和全新高度。

7月20日，温家宝总理主持国务院常务会议专门研究土地管理重点工作；8月22日，温家宝总理和李克强副总理对土地督察作出重要批示；8月23日，中央政治局第三十一次集体学习专门研究了土地管理问题，胡锦涛总书记作了重要讲话；9月2日，温家宝总理视察国土资源部。

中央领导强调，国土资源是重大的、复杂的、紧迫的问题，是具有全局性、战略性、根本性的问题，土地管理是“支撑各行各业、影响千秋万代”的重要工作，“各级党委和政府要把土地管理工作纳入重要议事日程”。

（二）胡锦涛总书记提出了土地管理“三个最严格”纪律。

在主持学习时，胡锦涛总书记指出，我国是一个人多地少、耕地资源稀缺的发展中大国，为确保国家粮食安全和中华民族永续发展，在土地管理上必须实行“三个最严格”，即坚持完善和切实实行最严格的土地管理制度、最严格的耕地保护制度、最严格节约集约用地制度。

中国银监会、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》近日，中国银监会、国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(以下简称《办法》)。

《办法》的出台，是中国银监会、国土资源部认真贯彻落实党中央、国务院推进农村集体经营性建设用地入市改革试点工作的重要举措，也是农村土地制度改革和金融领域改革试点工作的重要制度安排。

《办法》适应农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同权同价”的改革要求，有利于建立健全同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，并为形成可复制、可推广、利修法的改革成果，提供新的强大动力。

《办法》提出，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，应按照农村土地制度改革与金融改革紧密衔接的原则，在坚持土地公有制性质不变，耕地红线不突破，农民利益不受损的前提下进行。

《办法》明确，在试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

《办法》要求，农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款应当坚持依法合规、惠农利民、平等自愿、公平诚信、风险可控、商业可持续原则。

《办法》共三十五条，内容多，范围广，涉及银行业金融机构业务开展和土地管理的各个环节，体现出系统性、规范性、创新性特点。

《办法》从贷款的目的、依据和总体要求，贷款业务开展的范围、贷款的全流程管理、贷款的风险保障机制、监管部门的职责等多方面对集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务的开展进行了详细的规定。

中国银监会国土资源部关于印发《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》的通知银监发[2016]26号各银监局，各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，各政策性银行、大型银行、股份制银行，邮储银行，外资银行，金融资产管理公司，其他会管金融机构：为规范推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，根据《中共中央办公厅国务院办公厅印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》（中办发〔2014〕71号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》精神，银监会联合国土资源部制定了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

在建工程抵押相关问题四篇篇一：在建工程抵押问题一、在建工程抵押产生的背景近年来，我国的房地产业进入了一个快速发展的高峰阶段。

而构成房地产总量的一个重要组成部分更是在建工程更是成为房地产业中发挥举足轻重的作用。

大量的房地产开发，需要大量的资金投入，为筹措资金，开发商以在建工程设定抵押取得建设项目的贷款。

以在建工程抵押作为融资手段在我国的房地产开发经营中占据极为重要的地位。

但是一直以来商品房在建工程抵押的问题都存在很大争议，一方面房地产是一种投入大、周期长、风险高的产业，为了尽快完成工程建设，开发商经常用在建工程(含国有土地使用权)作抵押向银行申请贷款，作为一种主要融资渠道，在建工程抵押已成为银行及开发商的双赢选择。

另一方面因为商品房在建工程抵押密切关系到商品房的销售，远期将影响到众多买受人的利益。

而且在建工程能否完工本身仍处于不确定状态，价值也尚未最终确定。

由此，法律对在建工程抵押做了更为严格的规定。

二、在建工程抵押概述1、概述在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2、特性在建工程是以将来建成的工程作为抵押标的物的，抵押权只可能在建筑物建成后才成立。

也就是建筑物抵押合同是以设定某种将来的权利为目的的合同，而不是现在就可设定某种权利。

从这个意义上说，在建建筑物抵押是一种附带条件的民事法律行为，只有在条件成就时，权利方可设立。

3、抵押权取得在建建筑物抵押合同的生效仅在当事人之间产生拘束力，即在建建筑物建成《建设部关于修改<城市房地产抵押管理办法>的决定》，第三条第五款：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

”后，一方有义务将建筑物现实的抵押给另一方，权利人并不能在建筑物建成后当然取得抵押权，权利人仍应履行必要的登记手续后才能成为抵押权人。

广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见粤高法发〔２００１〕４２号（２００１年１０月３０日）为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞实施办法》等法律法规的有关规定，结合审判实践，提出如下指导意见。

１、人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。

当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。

２、人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。

当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。

３、当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。

土地使用权抵押贷款的规定有哪些？现在很多公司如果出现资金困难的话会把自己名下的土地进行土地使用权的抵押，来换取公司贷款，那么土地使用权抵押贷款的规定有哪些?首先一定取得当地政府的相关部门的同意才能进行贷款，如果一旦没有将资金进行还清，那么对方可以将土地转让权转到自己名下。

现在很多公司如果出现资金困难的话会把自己名下的土地进行土地使用权的抵押，来换取公司贷款，那么土地使用权抵押贷款的规定有哪些?首先一定取得当地政府的相关部门的同意才能进行贷款，如果一旦没有将资金进行还清，那么对方可以将土地转让权转到自己名下。

土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。

具体规定一、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。

经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。

二、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。

未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

相关程序三、办理抵押登记应当符合下列程序：1、集体土地所有者出具同意抵押的证明;2、对抵押的土地使用权进行地价评估;3、确认土地估价结果;4、抵押双方签订抵押合同;5、申请抵押登记;6、审核、登记;7、核发抵押证明书。

四、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。

乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等内容。

编辑本段其他信息集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。

A successful corporate leader is not only a master of authorization, but also a master of control.（页眉可删）土地使用权的抵押贷款的法律规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十二条土地使用权可以抵押。

第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

能证明个人财产的一般就是分为年薪、房产证、土地使用证以及其他的经济财产证明，向银行贷款时就需要贷款人提供等值的个人财产作为抵押，那么土地使用权的抵押贷款的法律规定是怎么样的呢？下面就由为您解答。

一、土地使用权的抵押贷款的法律规定《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十二条土地使用权可以抵押。

第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十七条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

二、土地使用权证抵押1、下列国有土地可以抵押：(一)以出让方式取得的国有土地使用权单独抵押；(二)以出让方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物占用范围内的国有土地使用权同时抵押；(三)以划拨方式取得的国有土地使用权，其地上的房屋等建筑物抵押时，该房屋等建筑物占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

办理土地使用权抵押贷款手续的相关规定一、有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。

1、违法建筑或非法占地；2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的；3、未经登记领取土地证书的；4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权；7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；8、土地所有权；9、耕地、宅基地、自留地、自留山；10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；11、列为古文物保护的古建筑；12、其他法律禁止的。

二、有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。

1、共有的房地产，未经共有权人书面同意的；2、集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的；3、出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的；4、乡、村集体土地使用权单独抵押；5、国有土地使用权出让金未缴清的；6、征而未用一年的闲臵土地未缴纳闲臵费的；7、土地现状用途与登记用途不一致的；8、抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积；9、未依法及时办理变更登记的；10、抵押到期未申请注销续办或告知处臵方式的；11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。

三、土地使用权抵押登记需要提交以下材料：1、土地抵押登记申请表；2、国有土地使用证（复印件，原件备注后退回）；3、抵押贷款合同（原件）；4、土地抵押合同（原件）；5、价评估报告（原件）；6、经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书；房地连同抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报告》（复印件，原件现场备查后退回）；集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财产涉及集体土地征为国有；抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料；国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料；合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料；已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料；出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料；单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件；多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。

土地抵押登记管理办法篇一：土地使用权抵押若干规定土地抵押登记相关问题解答一哪些土地允许抵押，可以办理抵押登记？答：土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。

随着经济社会的发展，利用土地抵押进行融资的现象越来越多。

土地登记机构在办理抵押登记时，首先总体上应当注意以下几点：一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。

土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。

二是土地抵押的是法律允许转让的土地权利。

我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押（最直接的规定是?最高人民法院关于适用?中华人民共和国担保法?若干问题的解释?（法释?2000?44号）第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。

以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”）。

三是进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。

另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

至于具体哪些土地权利能够进行抵押？哪些土地权利禁止抵押？哪些土地权利抵押应当受到限制？笔者根据?物权法?、?担保法?、?土地管理法?、?城市房地产管理法?以及?城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例?等相关法律法规的规定，提供如下意见：一、关于土地所有权土地所有权不得抵押。

我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权不得交易，不具有流转性，因此不论是国家土地所有权还是集体土地所有权都不得抵押。

我国?物权法?第一百八十四条第一项、?担保法?第三十七条第一项均明确规定土地所有权不得抵押，因此，土地登记机构不得办理土地所有权的抵押登记。

二、关于土地用益物权（一）土地承包经营权一是一般的土地承包经营权，虽然?物权法?、?农村承包法?以及?中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定?都允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但都没有对土地承包经营权能否抵押作出规定。