2016年度基准地价更新成果
1. 基准地价定义
本次评估的基准地价是在评估基准日和现状平均土地开发程度及平均容积率下，同一用途的出让土地使用权的平均价格。地类按商服、住宅、工业用地区分，各类用地的使用年期均为法定最高出让年限。
（1）评估基准日
本次评估基准日为2017年1月1日。
（2）土地使用年期
土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
（3）土地开发水平
根据评估范围内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平、宗地红线内“场地平整”设定土地开发水平。
（4）容积率
商服和住宅用地地价区段容积率根据区段现状平均容积率设定，工业用地地价区段容积率根据区段实际容积率结合工业项目建设容积率控制指标设定。
（5）临街宽度、深度
商服用地地价区段临街宽度、深度根据区段内宗地平均临街宽度、深度设定。
2. 基准地价确定
我们以第四季度地价区段地价水平测算结果为主，适当参考地价区段内市场交易样点地价，并充分考虑政府优化、调节土地利用等方面的政策需要，综合确定2016年度基准日为2017年1月1日的地价区段基准地价。
表1 城区商服用地地价区段基准地价表
单位：m、元/m2
区段编号区段名称起止点开发水平
设定容
积率设定
宽度
设定
深度
地面
地价
平均楼
面地价
100001S 海阳北路南段如泰运河-中山路六通一平 1.8 7 10 8930 4960 100002S 中山路东段海阳路-靖海桥六通一平 1.5 8 12 5700 3800 100003S 文昌路中山路-海阳路六通一平0.9 4 9 2130 2370 100004S 海阳路南段中山路-外城河六通一平 1.8 8 12 8230 4570 100005S 秀水路广福路-海阳路六通一平 1.1 8 12 3740 3400 100006S 步行街如泰运河-秀水路六通一平 1.4 6 10 4970 3550 100007S 中山路西段外城河-海阳路六通一平 1.8 8 12 9700 5390 100008S 广福路青云路-海阳路六通一平 1.2 8 11 2550 2120 100009S 福成路中山路-秀水路六通一平 1.2 8 12 3950 3300 100011S 中山东路外城河-新民路六通一平 1.2 5 13 3300 2750
100012S 育贤路东皋路-外城河、（宏
济桥）-育贤路-浅水
湾门面房
六通一平 1.1 8 12 2220 2010
100013S 宁海路东段海阳路-东皋路六通一平 1.2 8 13 3390 2830 100014S 海阳南路外城河-惠政路六通一平 1.6 8 12 5290 3300
100015S 宁海路中段-
健康路
益寿路-海阳路、宁海
路-福寿路
六通一平 1.2 8 11 4090 3410
100016S 福寿路东段益寿路-龙游河六通一平 1.2 8 13 3530 2940 100018S 益寿路中段如泰运河-福寿路六通一平 1.4 8 13 4710 3370 100019S 中山西路东段益寿路-外城河六通一平 1.6 8 12 5140 3210 100022S 中山东路东段新民路-李渔路六通一平 1 4 11 1100 1100 100023S 益寿路南段福寿路-惠政路六通一平 1 8 12 2000 2000 100024S 福寿路西段花城大道-益寿路六通一平 1.1 4 13 2100 1910 100025S 宁海路西段花城大道-益寿路六通一平 1.1 7 12 2230 2030 100026S 中山西路中段花城大道-益寿路六通一平 1.2 8 13 3200 2670
100028S 苏浙大市场东至金威东路；南至
福寿西路；西至金威
西路；北至金威北路
六通一平 1 3 12 1500 1500
100029S 天平市场东至益寿路，南至花
苑新村，西至桃园路，
北至绣品路
六通一平 1 4 11 3730 3730
100030S 嘉信钢材市场东至如港公路；南至
大明村；西至大明村；
北至大明村
六通一平 1 -- -- 1430 1430
区段编号区段名称起止点开发水平
设定容
积率设定
宽度
设定
深度
地面
地价
平均楼
面地价
100031S 大明街（原皋
南镇区）
大明供电所--农村商
业银行
六通一平 1 4 11 1180 1180
100032S 桃源路申港豪庭南侧道路-
宁海路
六通一平 1.2 3 11 2080 1730
100033S 芙蓉路-宣化
南路-慧隆南
路
益寿南路-海阳南路,
福寿路-解放路
六通一平0.9 3 12 1760 1960
100034S 健康西路-健
康东路
益寿路-海阳路六通一平 1.1 3 12 3490 3180
100035S 福兴路稚水路-益寿路六通一平0.9 4 12 3540 3930 100036S 蒲行路宁海路-中山路六通一平0.9 3 12 3470 3860
100038S 汽车城东至红星河，南至惠
政西路，西至兴业路，
北至解放西路
六通一平 1 -- -- 1450 1450
100040S 月星家居广场东至四级河，南至规
划路，西至老204国
道，北至丞相大道
六通一平 1.5 -- -- 1670 1110
100041S 万寿南路南段游客中心-八里港六通一平 1.2 8 12 1640 1360 100042S 大司马路解放路-滨溪路六通一平 1.2 7 12 3510 2920 400010S 海阳北路北段仁寿路-如泰运河六通一平 1.1 8 12 3180 2890 400020S 益寿路北段惠民路-如泰运河六通一平 1.1 4 11 2700 2460
400027S 亿丰国际商城东至太平村，南至太
平村，西至益寿北路，
北至太平村
六通一平 1 -- -- 1450 1450
400037S 仁寿路-鹿门
路
仁寿路东至通龚河、
西至东风路；鹿门路
南至仁寿路，北至茶
庵路
六通一平0.9 3 12 2190 2440
400039S 红星美凯龙-
山姆广场
东至规划路，南至起
凤路，西至通扬运河，
北至惠民路
六通一平 1.5 -- -- 1620 1080
400040S 庆余路
益寿路-万寿路，庆余
路-大司马桥
六通一平 1 4 11 2260 2260 表2 城区住宅用地地价区段基准地价表
单位：元/m2
区段编号区段名称区段范围
设定土地
开发水平
设定
容积率
地面地价平均楼面地价
100001J 江中花园东至内城河，南至外城河，西
至外城河，北至如泰运河
六通一平 2.00 3190 1600
区段编号区段名称区段范围
开发水平容积率
地面地价平均楼面地价
100002J 百花苑东至外城河，南至内城河，西
至内城河，北至如泰运河
六通一平 2.00 3160 1580
100005J 丽泽华庭东至东皋路，南至福寿路，西
至外城河-海阳路，北至如泰运
河
六通一平 1.90 2710 1430
100006J 龙游御境东至万寿南路，南至惠政路，
西至益寿南路，北至福寿西路
六通一平 1.80 2420 1350
100007J 城建嘉园东至外城河-海阳南路，南至福
寿路，西至益寿路，北至中山
路
六通一平 1.70 2370 1400
100009J 金茂国际东至益寿路，南至宁海路，西
至桃源路，北至中山路
六通一平 1.70 2100 1240
100012J 绿杨新村东至茅雉河，南至惠政路，西
至东皋路-万寿南路，北至如泰
运河
六通一平 1.60 1500 940
100013J 申港豪园东至益寿南路，南至惠政路，
西至红星河，北至宁海路
六通一平 1.70 1580 930
100014J 盛世华庭东至益寿路-桃源路，南至宁海
路，西至红星河，北至如泰运
河
六通一平 1.60 1510 940
100016J
如城东部
工业区
东至估价范围，南至估价范
围，西至铁路，北至估价范围
六通一平 1.50 880 590
100017J
张八里居
住区东至铁路，南至大明河，西至
龙游河、茅雉河，北至如泰运
河
六通一平 1.50 1240 830
100018J 十里居住
区
东至城西大道-益寿南路-龙游
河，南至估价范围，西至估价
范围，北至如泰运河
六通一平 1.50 930 620
100019J
邓元居住
区东至东风河，南至如泰运河，
西至估价范围，北至估价范围
六通一平 1.50 880 590
100020J 城南新区东至李渔路，南至中央大道，
西至益寿南路，北至惠政路
六通一平 1.70 1870 1100
100021J 长寿城东至红星河，南至新334省道，
西至城西大道，北至如泰运河
六通一平 1.60 1370 860
100022J 龙游湖
东至估价范围，南至估价范
围，西至万寿南路，北至大明
河
六通一平 1.70 1760 1040
400003J 上海嘉苑
东至通扬运河，南至如泰运
河，西至益寿路，北至仁寿路
六通一平 1.80 1650 920
区段编号区段名称区段范围
开发水平容积率
地面地价平均楼面地价
400004J 上海新城
东至万寿北路，南至如泰运
河，西至通扬运河，北至仁寿
路
六通一平 1.70 1490 880
400008J 荷兰小镇东至外城河，南至中山路，西
至益寿路，北至如泰运河
六通一平 1.90 2320 1220
400010J
万林名都
城
东至通扬运河，南至仁寿路-
如泰运河，西至东风河，北至
起凤西路
六通一平 1.60 1300 810
400011J 碧桂园东至万寿北路-铁路，南至如泰
运河，西至通扬运河，北至起
凤路
六通一平 1.60 1020 640
400015J
中交美庐
城
东至估价范围，南至起凤路，
西至估价范围，北至估价范围
六通一平 1.60 950 590
表3 城区工业用地地价区段基准地价表
单位：元/m2
区段编号区段名称范围
设定土地
开发水平
设定容积率基准地价
100003G 昌昇集团
东至万寿路，南至福寿
路，西至外城河，北至如
泰运河
五通一平 1.00 485
100004G 昌昇电控
东至外城河，南至福寿
路，西至益寿路，北至如
泰运河
五通一平 1.00 515
100007G 明龙时装
东至茅雉河，南至惠政
路，西至海阳南路，北至
如泰运河
五通一平 1.00 390
100009G 大地蓝绢纺织
东至海阳路，南至惠政
路，西至花城大道，北至
如泰运河
五通一平 1.00 420
100011G 九鼎股份东至河流，南至五里港，
西至铁路，北至如泰运河
五通一平 1.00 330
100013G 如城西部工业区I区东至花城大道，南至团结
河，西至城西大道，北至
如泰运河
五通一平 1.00 325
100014G 江苏英田集团东至花城大道，南至如泰
运河，西至估价范围，北
至估价范围
五通一平 1.00 315
区段编号区段名称范围
设定土地
开发水平
设定容积率基准地价
100016G
如城西部工业区II区北
区东至城西大道，南至惠政
西路，西至如海运河，北
至如泰运河
五通一平 1.00 310
100017G
如城西部工业区II区南
区东至花城大道，南至估价
范围，西至如海运河，北
至惠政西路
五通一平 1.00 315
100018G 顾庄工业园区西区东至海阳南路，南至估价
范围；西至花城大道，北
至惠政东路
五通一平 1.00 320
100019G 顾庄工业园区东区
东至铁路，南至估价范
围，西至海阳南路，北至
惠政路
五通一平 1.00 325
400001G 泰慕士服装东至通扬运河，南至如泰
运河，西至益寿路，北至
仁寿路
五通一平 1.00 445
400002G 水明楼东至通龚河-庆余东路，
南至如泰运河，西至通扬
运河，北至仁寿路
五通一平 1.00 465
400005G 思源电器东至通扬运河，南至如泰
运河，西至花城大道，北
至惠民路
五通一平 1.00 355
400006G 长寿集团
东至铁路，南至如泰运
河，西至通扬运河，北至
惠民路
五通一平 1.00 345
400010G 双钱轮胎东至铁路，南至惠民路，
西至花城大道，北至估价
范围
五通一平 1.00 315
表4 如皋港区和建制镇商服用地区段基准地价表
单位：m、元/m2城镇
名称区段编号区段名称起止点
设定土地
开发水平
设定
容积率
设定
宽度
设定
深度
地面
地价
平均
楼面地价
如皋港区111001S
长江西路（长
江镇区）
支路-疏港一级公路五通一平 1.30 4 10 1790 1380 111003S
富江路-滨江
路（长江镇区）
富江路：如港一级
公路-长江西路以南
河流；滨江路：富
江路-通江路
五通一平 1.30 4 10 1280 980
名称区段编号区段名称起止点
开发水平容积率宽度深度地价楼面地价111009S 知青路
环岛西路-粮种场南
侧小河
五通一平0.90 4 10 890 990 111010S
金盛船舶配套
交易城
东至疏港公路，南
至定海路，西至重
洋路，北至界址线
五通一平0.90 4 10 850 950 401002S
长江路（长江
镇区）
疏港一级公路-龙游
大道，长江路-纬四
路
五通一平 1.30 4 10 1600 1230 401004S
长江东路（江
防乡）
龙游大道（经四路）
-周圩港
五通一平0.90 4 10 940 1040 401005S
江中线（长青
沙）
疏港一级公路以西
1500米支路-曙光路
五通一平0.90 4 10 930 1040 401006S 经一路
长江路
-纬四路
五通一平0.90 4 10 1350 1500 401007S
龙游大道（经
四路）
纬四路
—长江路
五通一平 1.10 4 10 1490 1350 401008S 圣名国际广场
东至疏港公路，南
至圣名大道南侧超
市，西至通江路，
北至五案花苑
五通一平0.90 4 10 1140 1270 401011S 丰泽路长江路-纬四路五通一平0.90 4 10 1330 1480 401012S 东升石材城
东至农村道路，南
至沿江公路，西至
如港公路，北至农
村道路
五通一平0.8 -- -- 1110 1380
东陈镇103001S
育兴路-东建
路-贾公路
东建路南至贾公
路，北至育兴路北
侧，育兴路、贾公
路东至东风河桥，
西至滨湖路
五通一平0.80 4 10 1050 1320
名称区段编号区段名称起止点
开发水平容积率宽度深度地价楼面地价103002S
东建路-中山
东路
东建路南至中山东
路南侧，北至通扬
运河，中山东路东
至东建路，西至滨
湖路
五通一平0.80 4 10 990 1240
丁堰镇104001S
丁新路西段
-206县道
丁新路西段西至
206县道，东至通扬
运河；206县道北至
如丁线，南至园区
东路南侧
五通一平0.90 4 10 1340 1490 104002S 丁新路中段
西至丁堡河桥，东
至七一桥
五通一平0.90 4 10 2140 2380 104003S
团结北路-光
明东路-环镇
东路
团结北路、环镇东
路南至334省道，
北至光明东路；光
明东路西至团结
路，东至环镇东路
东侧
五通一平0.90 4 10 1670 1860 104004S
丁新东路（原
丁堰乡）
丁东河桥--丁夏路五通一平0.80 4 10 870 1090
白蒲镇105001S 蒲涛路邮政局-白蒲中学五通一平0.90 4 10 2810 3120 105002S 蒲塘路
新蒲大桥-白蒲汽车
站
五通一平0.90 4 10 1900 2120 105003S 丁平公路白蒲汽车站-新丰河五通一平0.90 4 10 1240 1370
105007S
文昌路-蒲塘
路-蒲盛路-天
祥路
文昌路南至蒲塘
路，北至蒲黄路；
蒲塘路东至蒲盛
路，西至蒲涛路；
蒲盛路南至天祥路
（火巷），北至蒲黄
路；天祥路：东至
蒲盛路，西至蒲涛
路
五通一平0.80 4 10 1810 2260
下原镇107001S
迎驾西路-康
园南路
迎驾西路：204国道
至迎驾西路路头，
康园南路：迎驾西
路至政府南侧河流
五通一平0.80 4 10 1000 1260 107002S 惠园路大寨河至康园南路五通一平0.80 4 10 1040 1310
名称区段编号区段名称起止点
开发水平容积率宽度深度地价楼面地价107003S 老204国道
跃进河至政府
南侧河流
五通一平0.80 4 10 990 1240 107005S
蒲黄公路-兴
原路
东至南通巨能锻压
机床有限公司，西
至康园南路，北至
重庆鸡公煲，南至
南通中皋铝制品有
限公司
五通一平0.80 4 10 890 1110
九华镇108001S
204国道九华
镇区西段-市
场路
204国道：育贤路西
100米-华山路；市
场路
五通一平0.80 4 10 1080 1350 108002S
204国道九华
镇区东段
华山路-老204国道
东侧
五通一平0.80 4 10 1010 1260 108005S
华山北路-锦
绣路
环北路-204国道；
锦绣路
五通一平0.80 4 10 1070 1330
石庄镇110001S 搬石路西板桥-玖佳服饰五通一平0.90 4 10 1340 1490 110002S 沿河北路东板桥-西板桥五通一平0.90 4 10 2150 2390 110003S 北大街凤鸣桥-石庄中学五通一平0.90 4 10 1120 1250 110004S 西板桥南路西板桥-江平公路五通一平0.90 4 10 1230 1370 110006S
南大街-江平
公路
南大街南至江平公
路南150米，北至
沿河北路；江平公
路东至东板桥南路
东300米，西至西
板桥南路西侧
五通一平0.90 4 10 1250 1380 110007S
江平公路-如
港公路
如皋港-百胜金属五通一平0.90 4 10 1110 1240
吴窑镇112001S 人民路兴业路-立新河五通一平0.80 4 10 1090 1360
名称区段编号区段名称起止点
开发水平容积率宽度深度地价楼面地价112002S
人民路-迎宾
西路
人民路：立新河-王
港河；
迎宾西路、鲁班路：
旭日时装公司-如港
路
五通一平0.80 4 10 1020 1270 112004S
龙游路-人民
南路-鲁班路
龙游路东至环东
路，西至人民南路；
人民南路南至环南
路，北至王港河
五通一平0.80 4 10 980 1220
江安镇113001S 迎春路
西桂河-曲江路东侧
约200米
五通一平0.80 4 10 1050 1320 113002S
人民路-府前
路西段
人民路北至立新
河，南至府前路；
府前路西至朝阳
路，东至人民路
五通一平0.80 4 10 990 1240 113003S
府前路东段-
人民路南段
府前路东至小龙游
河，西至人民路；
人民路南段南至滨
江琦景苑，北至府
前路
五通一平0.80 4 10 930 1170
搬经镇116001S 人民路
搬经中学-镇医院西
侧约200米
五通一平0.80 4 10 1090 1360 116007S 绘龙路老334省道-北二环五通一平0.80 4 10 1030 1290 116005S 绘园路南二环-初级中学五通一平0.80 4 10 1020 1280 116006S 缘龙路绘园路-焦港河五通一平0.80 4 10 880 1100
磨头镇117001S 卓吾路如港公路-振兴路五通一平0.80 4 10 1020 1280 117002S 光明路
如港公路-邓高东西
大道
五通一平0.80 4 10 1070 1330 117005S
育才路-金磨
路
振兴路-卓吾路五通一平0.80 4 10 1000 1250 117006S 邓高路G204国道-光明路五通一平0.80 4 10 1000 1250
表5 如皋港区和建制镇住宅用地区段基准地价表
单位：元/m2 城镇
名称区段编号区段名称范围
设定土地
开发水平
设定
容积率
地面
地价
平均
楼面地价
如皋港区401001J 如皋港新城区
东至估价范围；南至长
江；西至如港一级公路
-通江路-疏港一级公
路；北至如皋港引河
五通一平 2.00 1320 660 401002J 长青沙居住区
东至估价范围；南至估
价范围；西至长江；北
至长江
五通一平 1.50 860 570 401003J 头案居住区
东至如港一级公路-通
江路-疏港一级公路；南
至长江；西至长江；北
至估价范围
五通一平 1.50 770 520
东陈镇103001J 东陈镇区
东至东陈镇与原丁北
界河，南至双群一线
河，西至双群路，北至
三级河
五通一平 1.50 800 530
丁堰镇104001J 丁堰镇区东至丁东河、丁夏路，
西至工业园区，南至皋
南河，北至镇区规划区
北边线
五通一平 1.60 840 520
白蒲镇105001J 白蒲镇区东至蒲盛路东侧，西至
蒲西，南至文峰社区，
北至新丰河、胜利河
五通一平 1.60 1040 650
下原镇107001J 下原镇区东至大寨河，南至蒲黄
线，西至斜桥河，北至
跃进河北侧
五通一平 1.50 780 520
九华镇108001J 九华镇区东至九龙池，南至育贤
南路、纬五路南侧，西
至育贤北路西侧，北至
环北路
五通一平 1.50 810 540
石庄镇110001J 石庄镇区东至如港公路东侧，南
至宁通高速，西至王石
路，北至石北界河
五通一平 1.60 1010 630
吴窑镇112001J 吴窑镇区东至龙游河；南至横港
河；西至小龙游河；北
至黄石路
五通一平 1.50 790 530
江安镇113001J 江安镇区东至新江曲公路东侧；
南至东头河；西至西桂
河；北至镇北路北侧
五通一平 1.50 840 560
名称区段编号区段名称范围
开发水平容积率地价楼面地价
搬经镇116001J 搬经镇区
东至搬石线，南至新
334省道，西至江曲公
路，北至搬经镇与原夏
堡界沟
五通一平 1.50 860 570
磨头镇117001J 磨头镇区东至如港公路东侧，南
至新徐村，西至204国
道，北至丁磨公路
五通一平 1.50 810 540
表6 如皋港区和建制镇工业用地区段基准地价表
单位：元/m2 城镇
名称区段编号区段名称范围
设定土地
开发水平
设定
容积率
地面
地价
如皋港区401001G
如皋港高新技术园
区
东至周圩港；南至长江；
西至沿江一级公路、疏港
公路；北至估价范围
五通一平 1.00 330 401002G 船舶制造及配套园
东至估价范围；南至长江；
西至长江；北至长江
五通一平 1.00 320 401003G 石油化工园
东至疏港公路；南至长江；
西至长江；北至沿江一级
公路
五通一平 1.00 320
东陈镇103001G 东部工业园区东至白雪线，南至双群一
线河，西至与如城界河，
北至三级河
五通一平 1.00 310
丁堰镇104001G 丁堰镇区东至丁东河、丁夏路，西
至工业园区，南至皋南河，
北至镇区规划区北边线
五通一平 1.00 310
白蒲镇105001G 白蒲镇区东至盐通公路出入口，西
至火车站出入口，南至镇
区规划区南边线，北至镇
区规划区北边线
五通一平 1.00 315
下原镇107001G 下原集镇东至大寨河，南至蒲黄线
南侧，西至斜桥河，北至
跃进河北侧
五通一平 1.00 295
九华镇108001G 九华镇区东至老204国道东侧；南
至沪陕高速；西至育贤路
西侧；北至环北路
五通一平 1.00 310
石庄镇110001G 新生港工业集中区东至如港公路，西至如皋
港，南至江平公路，北至
居住河
五通一平 1.00 310
名称区段编号区段名称范围
开发水平容积率地价110002G 四号港工业园区
东至如皋港区，西至靖江
市，南至长江，北至沿江
一级公路
五通一平 1.00 310
吴窑镇112001G 吴窑镇区东至龙游河；南至横港河；
西至小龙游河；北至黄石
路
五通一平 1.00 295
江安镇113001G 江安镇区东至新江曲公路东侧；南
至东头河；西至西河；北
至镇北路北侧
五通一平 1.00 295
搬经镇116001G 搬经镇区东至搬石线，南至新334
省道南侧，西至江曲公路，
北至搬经镇与原夏堡界沟
五通一平 1.00 305
磨头镇117001G 磨头镇区东至如港公路东侧，南至
新徐村，西至204国道西
侧，北至丁磨公路
五通一平 1.00 305
表7 撤并集镇商服用地地价区段基准地价表
单位：m，元/m2
建制镇名称区段
编号
区段名称起止点
设定
容积
率
设定
宽度
设定
深度
设定
开发程
度
地面
地价
平均
楼面地
价
城北街道101001S
丁柴路
（原柴湾镇）
跃进河-通扬河0.80 4 10 五通一平880 1100 101004S
花城大道-天平路
（原柴湾镇）
花城大道：北洋
港-白毛港；天
平路：花城大道
-杨宗小区西侧
小河
0.80 4 10 五通一平950 1180 101003S
农民街
（戴庄集镇）
戴庄小学-戴营
公路
0.80 4 10 五通一平740 920 119001S
316省道
（原袁桥镇区）
城西中学北侧
—加油站
0.80 4 10 五通一平900 1120 119002S
中心路
（原袁桥镇区）
如泰运河—通
城大道
0.80 4 10 五通一平870 1090 119003S
皋桥路
（原袁桥集镇）
戴营公路--北焦
港
0.80 4 10 五通一平710 890 119004S
通城大道
（原袁桥镇区）
中心路-204国
道
0.80 4 10 五通一平870 1090
东陈镇102001S 丁柴线-向阳路
（原雪岸镇）
丁柴线：丁堡河
-中心幼儿园西
侧；向阳路：中
心路-红旗港
0.80 4 10 五通一平850 1060
名称编号区段名称起止点容积
率
宽度深度
开发程
度
地价
楼面地
价
102002S
丁柴公路
（南凌集镇）
东港河-南凌社
区界北河
0.80 4 10 五通一平740 930
103003S
丁柴线
（丁北集镇）
南至中山东路，
北至腰庄路
0.80 4 10 五通一平740 930
白蒲镇105004S
丁平公路
（勇敢集镇）
大桥-养护站0.80 4 10 五通一平710 890 105005S
新林路
（新姚集镇）
原新姚初中-新
姚老政府
0.80 3 8 五通一平690 870 106001S
高阳中路
（原林梓镇）
通扬运河-村东
路
0.80 4 10 五通一平980 1230 106002S
朝阳路
（原林梓镇）
高阳路-居住河0.80 4 10 五通一平900 1120 106003S
丁平公路
（原林梓镇）
居住河-艳河0.80 4 10 五通一平930 1160 106004S
吴奚路
（奚斜集镇）
丁平路-红卫河0.80 4 10 五通一平740 930 106005S
高阳西路
（原林梓镇）
东至通扬运河，
西至振兴路
0.80 4 10 五通一平940 1170
下原镇107004S
吴奚路
（花园集镇）
东至花园医院，
西至花园粮站
0.80 4 10 五通一平740 930
九华镇108003S
新龙路
（龙舌集镇）
杨码村-郑甸大
港
0.80 4 10 五通一平790 990 108004S
营余路
（营防集镇）
营集路-通港路0.80 4 10 五通一平750 930
长江镇109001S
郭车公路
（原郭园镇）
东至老政府东
侧，西至迎宾路
0.80 4 10 五通一平870 1090 109002S
迎宾路
（原郭园镇）
南至336省道，
北至郭车公路
0.80 4 10 五通一平950 1190 109003S （车马湖集镇）
东至如海河，西
至车马湖老政
府
0.80 3 8 五通一平740 930 109004S
迎宾北路
（原郭园镇）
南至郭车公路，
北至蒲黄公路
0.80 4 10 五通一平910 1140
石庄镇110005S
石北中心路（石
北集镇）
石北信用社-石北
医院
0.80 3 8 五通一平690 870 115003S
锦绣东路（高井
集镇）
原高井乡政府-跃
进桥
0.80 3 8 五通一平690 860
吴窑镇112003S 吴奚路（长庄集
镇）
东至长庄大桥-
西至老长庄乡
政府
0.80 4 10 五通一平770 960
江安镇113004S
石黄路（黄市集
镇）
黄岱小学-中心
加油站
0.80 3 8 五通一平690 860 113005S
新江曲线（葛市
集镇）
葛市转盘-宁通高
速入口处
0.80 4 10 五通一平790 990 114003S （胜利集镇）
东至周庄集中
居住区，西至西
燕小学
0.80 3 8 五通一平690 860
搬经镇116003S
王石路
（夏堡集镇）
工业小区-老政
府北侧
0.80 4 10 五通一平790 990 116004S
316线省道
（加力集镇）
老334省道-加
力小学
0.80 4 10 五通一平770 960 114001S
人民西路
（原高明镇）
新江曲公路-医
院西侧
0.80 4 10 五通一平850 1070
名称编号区段名称起止点容积
率
宽度深度
开发程
度
地价
楼面地
价
114002S
老江曲公路
（原高明镇）
老江曲公路与
人民路交叉口-
开发路
0.80 4 10 五通一平860 1070
114004S 老江曲公路南段-
金泰街
（原高明镇）
老江曲公路南
段南至惠民路，
北至人民路；金
泰街东至新江
曲路，西至老江
曲路
0.80 3 8 五通一平810 1010
115001S
常青路
（原常青镇）
翻身港河-振兴
路
0.80 4 10 五通一平820 1020
115002S
新叶路
（原常青镇）
王石线-三圩路
西250米
0.80 4 10 五通一平820 1030
115004S 育贤路-文体路
（原常青镇）
常青路-河流0.90 4 10 五通一平810 900
磨头镇117003S
皋高路（场北集
镇）
新204国道-长
甸河桥
0.80 4 10 五通一平740 920 117004S
红旗路（场南集
镇）
周余河桥-护场
河桥
0.80 4 10 五通一平770 970
城南街道118001S
新桃路
（原桃园镇）
桃园中路-桃金
中路
0.80 4 10 五通一平870 1080 118002S
桃园中路
（原桃园镇）
桃园河-老204
国道
0.80 4 10 五通一平930 1160 118003S
新华路
（马塘集镇）
茅稚河-马塘转
盘
0.80 3 8 五通一平690 870 118004S
人民路-新桃路北
段-桃金中路
（原桃园镇）
人民路、桃金中
路东至新桃路，
西至老204国
道；新桃路北段
南至桃金中路，
北至人民路
0.80 4 10 五通一平850 1060
如城街道100041S 建设集镇
沿河饭店--南通
力威机械有限
公司
0.80 4 10 五通一平740 930
表8 撤并集镇住宅用地地价区段基准地价表
单位：元/m2
建制镇名称区段编号区段名称范围
设定
容积率
设定
开发程度
地面
地价
平均
楼面地
价
城北街道101001J 原柴湾镇区
东至跃进河，南至戴营路南
侧，西至城北中学西侧，北至
柴湾医院
1.40 五通一平750 530 101002J 戴庄集镇
东至集镇区规划区东边线，南
至戴营路，西至镇区规划区西
边线，北至戴庄小学
1.30 五通一平620 470 119001J 原袁桥镇区
东至农科所、如海运河，南至张
姚居住河，西至筲箕路，北至八
角井居住河
1.40 五通一平760 540 119002J 原袁桥集镇
东至如海运河，南至戴营路，
西至袁桥印染厂，北至北焦港
1.30 五通一平600 460
名称区段编号区段名称范围
容积率开发程度地价
楼面地
价
东陈镇102001J 雪岸镇区
东至丁堡河；南至居住河；西
至跃进河；北至红旗河
1.40 五通一平720 510 102002J 南凌集镇
东至东港河；南至南凌河；西
至南凌社区界北河；北至居住
河
1.30 五通一平610 470 103002J 丁北集镇
东至丁柴路东侧，南至新港
路，西至丁堡河，北至腰庄路
1.30 五通一平610 470
丁堰镇104002J 原丁堰集镇东至丁石河，南至镇区规划区
南边线，西至丁东河，北至镇
区规划区北边线
1.30 五通一平640 500
白蒲镇105002J 勇敢集镇
东至通扬运河，南至公路养护站，
西至润尔服饰，北至勇敢大桥
1.30 五通一平600 460 105003J 新姚集镇
东至农机路，南至原新姚初
中，西至粮库，北至新姚老政
府北侧
1.30 五通一平600 460 106001J 原林梓镇区
东至金梓服饰；南至新村河；
西至丁平公路西侧；北至田港
河北侧
1.40 五通一平730 520 106002J 奚斜集镇
东至铁路；南至新村河；西至
红卫河；北至林马河
1.30 五通一平600 460
下原镇107002J 花园集镇东至花园医院，南至镇区规划
区南边线，西至花园粮站，
北至集镇区规划区北边线
1.30 五通一平600 470
九华镇108002J 龙舌集镇
东至郑甸大港；南至镇区规划
区南边线；西至杨码村；北至
集镇区规划区北边线
1.30 五通一平620 480 108003J 营防集镇
东至通港公路；南至营防村；
西至营集路；北至营防村
1.30 五通一平610 470
长江镇109001J 原郭园镇区
东至田桥村，西至义圩村，南
至郭南村，北至蒲黄公路
1.40 五通一平730 520 109002J 车马湖集镇
东至田湾村，南至东西河，西
至德胜村，北至潘桥村东西大
路
1.30 五通一平600 460
石庄镇110002J 石北集镇
东至石北村，南至砖桥村，西
至楼房村，北至何正村
1.30 五通一平590 460 115002J 高井集镇
东至铁篱村委会；南至原高井
与石庄界；西至搬石线西300
米；北至集镇区规划区北边线
1.30 五通一平590 450
吴窑镇112002J 长庄集镇东至长庄大桥，南至平田河，
西至老长庄乡政府，北至长庄
幼儿园
1.30 五通一平600 460
江安镇113002J 黄市集镇
东至拉马河；南至黄岱小学；
西至黄市村；北至中心加油站
1.30 五通一平590 460 113003J 葛市集镇
东至百新村；南至靖江西来
镇；西至徐柴村；北至高架桥
1.30 五通一平610 470 114002J 胜利集镇
东至江曲公路东侧，南至东燕
小学，西至集镇区规划区西边
线，北至集镇区规划区北边线
1.30 五通一平590 450
名称区段编号区段名称范围
容积率开发程度地价
楼面地
价
搬经镇114001J 原高明镇区
东至南洋四级河；南至大寨
河；西至拉马河；北至蒋岱河；
1.40 五通一平710 510 115001J 原常青镇区
东至王石线；南至建工路南
500米；西至焦港河；北至搬
石线
1.40 五通一平720 510 116002J 夏堡集镇
东至焦港河，南至原夏堡与搬
经界沟，西至集镇区规划区西
边线，北至兴夏村
1.30 五通一平640 490 116003J 加力集镇
东至集镇区规划区东边线，南
至老334省道，西至中心河，
北至如泰运河
1.30 五通一平640 500
磨头镇117002J 场北集镇东至新204国道，南至镇区规
划区南边线，西至长甸河，北
至镇区规划区北边线
1.30 五通一平610 470
磨头镇117003J 场南集镇东至周余河桥，南至集镇区规
划区南边线，西至护场河桥，
北至集镇区规划区北边线
1.30 五通一平640 500
城南街道118001J 桃园镇区
东至桃园河；南至司马港、夏
横河；西至磨桃河；北至丁磨
公路
1.40 五通一平750 540 118002J 马塘集镇
东至茅稚河；南至集镇区规划
区南边线，西至马塘转盘，北
至集镇区规划区北边线
1.30 五通一平600 460
如城街道100023J 建设集镇东至集镇规划区东边线，西至
集镇规划区西边线，南至集镇
规划区南边线，北至集镇规划
区北边线
1.30 五通一平640 500
表9 撤并集镇工业用地地价区段基准地价表
单位：元/m2
建制镇名称区段编号区段名称范围
设定
容积率
设定
开发程度
基准地价
城北街道101001G 原柴湾集镇
东至跃进河，南至戴营公路南
侧，西至城北中学西侧，北至
柴湾医院
0.80 五通一平300 101002G 戴庄集镇
东至集镇区规划区东边线，南
至戴营路，西至镇区规划区西
边线，北至戴庄小学
0.70 五通一平280 119001G 原袁桥镇区
东至农科所、如海运河，南至
张姚居住河，西至筲箕路，北
至八角井居住河
0.80 五通一平290 119002G 原袁桥集镇
东至如海运河，南至戴营路，
西至袁桥印染厂，北至北焦港
0.70 五通一平280
名称容积率开发程度
东陈镇102001G 雪岸镇区
东至丁堡河；南至居住河；西
至跃进河；北至红旗河
0.80 五通一平285 102002G 南凌集镇
东至东港河；南至南凌河；西
至南凌社区界北河；北至居住
河
0.70 五通一平265 103002G 丁北集镇
东至丁柴路东侧，南至新港
路，西至丁堡河，北至腰庄路
0.70 五通一平270
丁堰镇104002G 原丁堰集镇东至丁石河，南至镇区规划区
南边线，西至丁东河，北至镇
区规划区北边线
0.80 五通一平285
白蒲镇105002G 勇敢集镇
东至通扬运河，南至公路养护
站，西至润尔服饰，北至勇敢
大桥
0.80 五通一平265 105003G 新姚集镇
东至农机路，南至原新姚初
中，西至粮库，北至新姚老政
府北侧
0.80 五通一平270 106001G 原林梓镇区
东至镇区规划区东边线；南至
新村河；西至镇区规划区西边
线；北至田港河北侧
0.80 五通一平295 106002G 奚斜集镇
东至长冯路；南至新村河；西
至红卫河；北至林马河
0.70 五通一平260
下原镇107002G 花园集镇东至花园医院，南至镇区规划
区南边线，西至花园粮站，
北至集镇区规划区北边线
0.70 五通一平265
九华镇108002G 龙舌集镇
东至郑甸大港，南至镇区规划
区南边线；西至杨码村，北至
姜元村
0.70 五通一平260 108003G 营防集镇
东至通港公路；南至营防村；
西至营集路；北至营防村
0.70 五通一平265
长江镇109001G 原郭园镇区
东至如海运河，西至义圩村，
南至郭南村，北至蒲黄公路北
侧
0.80 五通一平290 109002G 车马湖集镇
东至田湾村，南至东西河，西
至德胜村，北至潘桥村东西大
路
0.70 五通一平280
石庄镇110003G 石北集镇
东至石北村，南至砖桥村，西
至楼房村，北至何正村
0.80 五通一平265 115002G 高井集镇
东至铁篱村委会；南至原高井
与石庄界；西至搬石线西300
米；北至集镇区规划区北边线
0.70 五通一平260
吴窑镇112002G 长庄集镇东至长庄大桥，南至平田河，
西至老长庄乡政府，北至长庄
幼儿园
0.70 五通一平265
江安镇113002G 黄市集镇
东至拉马河；南至黄岱小学；
西至黄市村；北至中心加油站
0.70 五通一平265 113003G 葛市集镇
东至百新村；南至靖江西来
镇；西至徐柴村；北至高架桥
0.70 五通一平270 114002G 胜利集镇
东至江曲公路东侧，南至东燕
小学，西至集镇区规划区西边
线，北至集镇区规划区北边线
0.70 五通一平265
名称容积率开发程度
搬经镇114001G 原高明镇区
东至南洋四级河；南至大寨
河；西至拉马河；北至蒋岱河；
0.80 五通一平285 115001G 原常青镇区
东至王石线；南至建工路南
500米；西至焦港河；北至搬
石线
0.80 五通一平285 116002G 夏堡集镇
东至焦港河，南至原夏堡与搬
经界沟，西至集镇区规划区西
边线，北至兴夏村
0.70 五通一平275 116003G 加力集镇
东至集镇区规划区东边线，南
至老334省道，西至中心河，
北至如泰运河
0.70 五通一平275
磨头镇117002G 场北集镇
东至新204国道，南至镇区规
划区南边线，西至长甸河，北
至镇区规划区北边线
0.70 五通一平280 117003G 场南集镇
东至如港公路，南至集镇区规
划区南边线，西至护场河桥，
北至集镇区规划区北边线
0.70 五通一平265
城南街道118001G 原桃园镇区
东至桃园河；南至司马港、夏
横河；西至磨桃河；北至丁磨
公路
0.80 五通一平295 118002G 马塘集镇
东至茅稚河；南至集镇区规划
区南边线，西至马塘转盘，北
至集镇区规划区北边线
0.70 五通一平265
如城街道100016G 建设集镇东至集镇规划区东边线，西至
集镇规划区西边线，南至集镇
规划区南边线，北至集镇规划
区北边线
0.90 五通一平275
3. 土地级别基准地价
表10 城区商服用地级别基准地价表
单位：元/m2
土地级别基准地价变幅设定土地开发
程度
设定容积率
楼面基准
地价
一8940 6260-11620 六通一平 1.80 4970
二5070 3550-6590 六通一平 1.50 3380
三3550 2480-4610 六通一平 1.10 3230
四2260 1580-2940 六通一平 1.10 2050
五1450 1010-1880 六通一平 1.00 1450 表11 城区住宅用地级别基准地价表
单位：元/m2
土地级别基准地价变幅设定土地开发
程度
设定容积率
楼面基准
地价
一3180 2220-4130 六通一平 2.00 1590 二2440 1710-3170 六通一平 1.80 1360 三1540 1080-2010 六通一平 1.60 960 四970 680-1260 六通一平 1.50 650 表12 城区工业用地级别基准地价表
单位：元/m2土地级别基准地价变幅设定土地开发程度设定容积率一505 425-580 五通一平 1.0
二385 330-445 五通一平0.9
三320 270-365 五通一平0.7
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告 章丘市国土资源局 2007年6月
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
欢迎来主页 北京市基准地价变化资料 目录 北京市基准地价表 (2) 基准地价使用说明 (5) 北京市基准地价级别范围(商业用途) (6) 北京市基准地价级别范围(综合用途) (10) 北京市基准地价级别范围(居住用途) (13) 北京市基准地价级别范围(工业用途) (15) 应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 (17) 北京市基准地价容积率修正系数表 (19) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (20) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (22) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (23) 北京市基准地价因素修正系数说明表 (25) 北京调整地价地价将分十级 (26)
北京市基准地价表 精品文档
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基准地价使用说明 一、基本内容 （一）基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（以下简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（以下简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。 （二）基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 （三）基准地价土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类。 1.商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场、赛车场、赛马场等用地）。 2.综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。 3.居住类：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。 4.工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。 其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。 （四）根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将四类用地的基准地价由高至低，由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中，商业、综合和居住用地的基准地价分为十个级别，工业用地的基准地价分为九个级别。各类用地基准地价级别范围见附件2。 （五）本次基准地价基准期日为2002年1月1日。 （六）各类基准地价级别土地开发程度。商业、综合、居住用地：一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”。工业用地：一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。 （七）各类基准地价级别土地的平均容积率。商业、综合、居住用地：一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1。工业用地的平均容积率为1。 二、注意事项 （一）对于需要征收土地出让金的项目，凡在四环路道路中心线以内地区的，其土地出让金应按毛地价的40%征收；凡在四环路道路中心线以外地区的，其土地出让金应按毛地价的60%征收。
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/d916977979.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/d916977979.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/d916977979.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/d916977979.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 （商业） 注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （居住） 单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。
土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等
基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。
（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁
（地产市场分析）北京项目房地产价格评估报告
北京××项目房地产价格评估报告 北京国地不动产咨询中心 报告摘要 此报告是为委托方核实房地产现值所制作的，委估房地产为一个综合性建筑，土地使用权现状为划拨，目前用于租赁经营。在估价时考虑了委估房地产的特殊性而选择了两种估价路径：成本途径的基本思路为首先利用重置成本法来评估建筑物的价格，然后利用市场比较法来测算毛地价，最后加上拆迁费即为委估房地产的综合价格；收益途径是通过充分的调查研究，确定公寓、写字楼和酒店等三部分不同的收益水平后扣除合理的费用，再将委估房地产未来收益年限中的年纯收益折现为房地产现值，然后扣除需补交的土地出让金即为评估结果。 致委托方函 北京××项目有限公司： 受贵公司委托，我中心对贵公司所属位于北京市××区××的北京××项目现时的市场价格进行了客观、公正的评估。我们确定该房地产项目建筑面积为69671.62平方米，土地面积为14036.05平方米，土地产权为划拨，土地用途为综合（酒店、办公、公寓），在扣除应上缴政府地价款后于估价时点二○○一年十二月三十一日的市场价格为人民币：
127344.79万元，大写金额：壹拾贰亿柒仟叁佰肆拾肆万柒仟玖佰元整。 上述价格不包括划拨土地使用权补办土地出让手续时应缴纳给政府的地价款。我们估算补缴的地价款总额为4412.01万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾贰万零壹佰元整。 评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》及《估价技术报告》。 北京国地不动产咨询中心 二○○二年元月二十日 估价师声明（同房地产估价规范） 估价的假设和限制条件 一、根据委托方提供的《中华人民共和国国有土地使用证》[京市××澳台国用××号]中的记载内容，北京××项目位于××区××，用地总面积为14036.05平方米，土地使用权类型为划拨，土地证载用途为综合(旅游业)，土地使用者为××项目有限公司。根据委托方提供的国家计划委员会《关于在京修建××项目的复函》[计资××号] 文件中的记载内容，北京××项目用地被批准为建造客房、出租办公楼、以及俱乐部和信息中心等。根据委托方提供的《土地使用合同》中的记载内容，北京××项目用地的土地用途为酒店、
土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日
目录 第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1) 第一节岳阳市概况 (1) 第二节原基准地价成果分析 (2) 第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4) 第二章基准地价成果更新方法 (7) 第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7) 第二节资料的收集、调查与整理 (14) 第三章基准地价评估与测算 (21) 第一节基准地价内涵及表达方式 (21) 第二节基准地价更新评估 (25) 第四章土地级别划分与基准地价确定 (46) 第一节土地级别调整 (46) 第二节基准地价的确定 (53) 第五章宗地地价修正体系 (57) 第一节宗地地价修正体系概述 (57) 第二节区域因素修正 (58) 第三节个别因素修正 (83) 第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91) 第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93) 第六章基准地价更新成果特点及应用 (97) 第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97) 第二节基准地价成果应用建议 (98) 第七章城市地价动态监测体系 (103) 第一节建立的必要性和总体目标 (103) 第二节标准宗地 (105)
第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 第一节岳阳市概况 一、岳阳市概况 岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。 岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。 二、主要自然资源条件 岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。 三、主要社会经济条件 2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产
所以有 对于一个拟合得好的模型，总体平方和与回归平方和应该比较接近。或者说，可以选择总体平方和与回归平方和的接近程度作为一个评判模型拟合优度的标准。和 R 统计量根据上述关系，可以用 r2 检验模型的拟合优度。如果模型与样本观测值完全拟合，即（i=1,2,…n）此时模型与样本观测值完全拟合的情况是不可能发生的， r 2 不可能等于 1，但该统计量越接近于 1，模型的拟合优度越高。在样本容量一定的情况下，增加解释变量虽然可以增加模型的解释功能，但必定使得自由度减少，所以用检验拟合优度的统计量必须能够防止这种倾向。实际应用中，统计量是在对 r 2 进行调整后的 R 2 。具体表达式为其中（n-k-1）为残差平方和的自由度，（n- 1）为总体平方和的自由度。 R 越接近于 1，模型的拟合优度越高。 3.土地定级中街区的应用 3.1 土地级别划分的基本原理以往土地定级是在计算完成网格分值的基础上，采用总分频率曲线法绘制频率直方图，以频率曲线分布突变处为级间分界，定级单元边界按照以下顺序优先采用：（1）定级图上依比例尺表示的自然线
状地物；（2）铁路；（3）交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）； 2 6 （4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；（5）行政区划界线；（6）其他地物。以网格分值作为土地定级最基本的定级单元，在土地定级范围内划分5-12 个级别，网格是采用 1/4 或 1/16 公里大小面积相等的虚拟网格，覆盖整个定级范围，在划分级别界限时虚拟网格一是不能自动识别上述阻隔物作为土地级别界限，二是会产生在一宗地块内被划分为两个或者多个土地级别的不合理现象，对于大中城市来说，以网格分值作为基本定级单元划分级别需要大量的人工识别阻隔物进行级别界限调整，以及数据量处理巨大，操作起来比较复杂。 3.2 街区的定义及划分标准“街区”一般被认为是一个舶来词汇，是从英文“block”直接翻译过来的，在中国的传统习惯里与之对应的词汇大约是“街坊” 。在中国的《辞海》、《现代汉语词典》中都没有收录“街区”一词。简单来讲，“街区”就是说是以四条街道为边围成的地区。街区的概念应该与以下几个要点有关: （1）街区是由城市道路以及河流、绿化带、围墙等边界元素划分的城市区域，一般有其明显的轮廓范围；（2）从形态上和功能上看，街区是构成城市的基本单元，绝大多数城市都是由一定数目的街区以某些方式组合而成并维持运转的；（3）街区内元素之间不是简单的并置关系，而是通过某些关系达到共生(其中最常见的是元素的向心性关系，即由街区形态中心或功能中心统领街区内元素；（4）街区是市民生活、工作、休闲的基本单元，也是政策法规执行和公众参与的基本单元。 3.3 引入街区作为土地定级单元土地定级中，引入街区作为土地级别划分的基本的定级单元。定级单元从虚拟网格到最终定级成果划分为三个层次：网格单元、街区单元、土地级别，将土地级别划分落实到街区层面，对土地定级单元的界定如下：网格单元：采用 1/4 或 1/16 公里大小面积相等的虚拟网格单元；街区单元：由城市道路、河流等阻隔性质地物围合成的最小封闭区间，现实状态下的最小定级单元；土地级别：由若干街区组成，现实状态下规模最大的定级单元。土地定级对街区的划分原则，参照土地定级单元边界划分原则，主要考虑城市道路系统对土地的分割作用，同时加入河流水系、铁路等对地价有明显阻隔作用的地物对不同质量土地的分割作用。街区边界的划分原则如下：（1）以城市现状铁路和轻轨等
（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
西安市临潼区基准地价评估 技术报告
一、基准地价评估的历史 早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。 二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围 （一）基准地价的内涵 根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。 法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年； 临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整； 各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。 县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4； 各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4；（二）基准地价的评估依据 此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有：
北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发〔2002〕32号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 二〇〇二年十二月四日
附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时：