章丘市土地级别基准地价技术报告终稿

河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、河南省人民政府〈关于进一步加强国有土地资产管理的通知〉（豫政[2001]74号）、国土资源部〈关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知〉（国土资源发[2006]307号）、河南省国土资源厅〈关于更新调整城镇土地级别与基准地价工作安排的通知〉（豫国土资发[2006]102号）精神，为更好地完成全省城镇土地级别与基准地价更新调整，统一技术标准，在〈城镇土地分等定级规程〉（GB/T18507-2001）和〈城镇土地估价规程〉（GB/T18508-2001）基础上有所创新，提高质量和科技含量，特制定本方案。

第一章城镇土地级别更新调整1.1 城镇土地级别更新调整的范围根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合我少实施，本次城镇土地级别与基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地，城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立工矿区、产业集聚区、开发区、旅游区等用地一同参与评定。

1.2 城镇土地级别更新调整内容城镇土地级别更新调整包括城镇土地分类级别更新或证定和综合级别更新调整（综合定级是城镇国有划拨土地基准地价评估的基础）。

分类级别更新调整是指按照《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）规定的城镇范围内的建设用地二级类，并适当取舍三级类，即：⑴商服用地：包括商业、金融保险、餐馆旅馆、其它商服用地；⑵工矿仓储用地：工业用地、创储用地、矿区用地；⑶住宅用地：城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地；⑷公用设施用地：公共基础设施用地、瞻仰景观休闲用地；⑸公共建筑用地：机关团体、教育、科研设计、文体、医卫、慈善用地等；⑹交通运输用地：铁路、公路、港口码头、民用机场中的站场用地；⑺水利设施：水工建筑设施用地；⑻特殊用地：军事设施、宗教、监教场所、墓葬地。

土地估价技术报告（转载“评估师信息网”网页）第一部分总述一、估价项目名称***评估师信息网***先生抵押土地使用权价格估价。

二、委托估价方委托估价方：***评估师信息网***先生地址：广东省佛山市xxxx号联系人：***评估师信息网***联系电话：0757-833xxxxxx三、受托估价方委托单位：佛山市XXX会计师事务所地址：佛山市执业范围：佛山市范围执业注册号：C------佛10资格证书获得时间：2002年12月四、估价目的为委托估价方***评估师信息网***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。

五、估价依据（一）有关法律、法规、文件（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）；（4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）；（5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。

（二）有关技术标准（6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》；（7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）；（三）其他（8）《佛山市土地利用总体规划》；（9）《佛山市统计年鉴》；（10）《佛山市土地资源》；（11）委托估价方提供的《国有土地使用证》；（12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。

六、估价基准日二○○四年八月三十一日。

七、估价日期二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。

八、地价定义根据地价估价技术规程和本次估价项目的具体要求，此次估价的价格是指估价对象在2004年8月31日，估价对象现用途为工业，本次估价设定为工业用地，开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）及宗地红线内“一平”（场地平整）条件下，设定土地使用年期为47.8年，土地类型为出让性质的国有土地使用权价格。

集体土地级别基准地价评估的技术要点解析摘要：集体土地基准地具备了城镇评估工作的基本特征，但除此之外还存在着评价方法滞后、技术应用依据不够、基础理论不完整等特点。

深入分析集体土地基准地评估技术要点，并根据实际情况提出相应的解决对策，通过团队打造、队伍成立、评估方式的抉择、构建优质的评价体系、选取有针对性的评价指数五大方面应对评估难点。

关键词：集体土地；基准地价；技术分析一、评估重点（一）准备工作参考相应规程，总结技术要点，总分为两大要点，即农用地基准地价评估以及集体建设用地基准地价评估。

每一要点主要有准备工作、资料整理、土地定级以及基准地价评估四个方面，其中每个环节内容比较复杂，还需进一步各方相互配合，同时每一阶段的数据计算量较大。

在这样的情况之下，在开展集体土地基准地价评估工作之前，要充分准备好相应工作，比如制度的制定、明确工作方案、分配好工作内容、掌握技术流程、构建专业组织等，全方位做好工作计划，以此提高工作的科学性和紧凑性。

就时间因素来说，评估准备工作时开始低价评估的前提条件，也是对工作进行有效的依据构建、任务分析以及梳理思路，尤其是评估思路和方法的抉择将直接关系着后期工作的质量和效率[[1]]。

（二）外业调查因为评估结果的真实性和精准性在很大程度上取决于基本资料的可靠性和系统性。

立足于级别基准地价，树立现阶段集体土地定级阶段所需资料：1 自然属性方面的信息资料，例如土壤、水文、地形地貌以及其后等。

2 集体土地利用类统计资料，例如农作物的单产、总产以及面积等。

3 集体土地社会经济类资料，比如灌溉、人均耕地、排水等要求，同时还要手机土地区位方面的信息，比如道路、交通的便利程度，中心城市的影响力以及农贸市场产生的作用等。

4 土地行政管理类资料，比如土地能够利用的总体规划、国土空间规划以及城市工体规划。

另外，还会涉及到自然灾害易发点资料、土壤基本资料、道路交通规划资料等。

因为这些资料大部分都是相应行政管理部门进行管理，而不是作业团队的一手资料，在作业过程中，还需要全面检查现场情况和实际资料，否则整体工作的科学性和可操作性将会受到负面影响[[2]]。

集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。

本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。

1.适用范围本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。

本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。

2.引用标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。

本指引颁布时，所示版本均为有效。

使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T 21010-2017 土地利用现状分类集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。

3.法律政策依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）4.总则4.1 范围和对象的界定集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。

**县城镇土地定级与基准地价更新报告前言**县于1995年进行了首次土地定级与基准地价评估，对加强土地资产管理，引导和规范土地市场，发挥了积极作用。

几年来，由于经济迅速发展及法规、政策的逐步完善，原有的基准地价已不能适应当前城市发展的要求，为了使城市土地得到可持续利用，使建设得到健康发展，地产管理进一步规范化，有必要对基准地价成果进行更新。

为了使估价成果符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在影响地价的各种因素发生较大变化时，必须对地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。

根据国土资源部的要求，在县委、县政府的直接领导和有关部门的大力支持配合下，国土资源局与**组成课题组，开展了城镇土地定级及基准地价更新工作。

课题组自2007年7月开始，经过组织、技术准备、技术方案确定、软件编制、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年5月提交了全部成果，历时10个多月。

本次基准地价评估在统一基准地价内涵的基准上，深入研究了城市各类用地质量的空间差异，采取综合定级方法，合理测算确定两人商业、工业、住宅综合土地级别；通过各类实地调查、资料查询、个别询问等方法，采集样点数据资料，运用规范的地价内涵，评估测算了各用途土地的基准地价。

本次基准地价评估采用GIS进行辅助计算与制图，实现了土地级别的调整和基准地价的更新，建立了基准地价修正体系，形成了完善的城镇土地定级与基准地价更新体系。

城镇土地定级估价更新工作的完成，将为本县土地有偿使用提供全面、科学的技术依据，标志着土地管理工作由资源管理向资产管理迈进了更重要的一步。

同时，也为土地使用制度改革向深层次发展奠定了良好的基础，必将对社会经济的发展起到积极的推动作用。

在本次城镇土地定级与基准地价更新工作中，课题组得到了土地定级与基准地价更新工作领导小组各位领导及成员单位和各有关部门的大力支持。

在此，谨向各单位、领导、专家和有关工作人员表示中心的感谢。

集体土地级别基准地价评估的技术要点解析摘要：现阶段，社会进步迅速，我国的基础建设的发展也有了改善。

农用地基准地价评估的主要目的是科学管理和合理利用土地，提高土地利用效率，建立科学合理的农用地基准地价体系，从而推动农用地估价制度的发展和完善，同时为农用地使用制度改革、制定征用农地补偿方案、耕地占补平衡和基本农田保护制度等提供依据和价格参考。

目前，城镇土地基准地价体系已经较为完善，但我国农村地区由于农地评价理论和实践相对滞后，没有形成完整的农用地价格体系。

基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的编制路径。

关键词：集体土地级别基准地价评估；技术要点；解析引言集体土地基准地价评估工作除了具有和城镇基准地价评估工作相同的特点之外，还有理论基础不完善、技术依据不足、评价方法不成熟等特点。

通过分析集体土地基准地价评估的工作重点，基于实践经验提出集体土地基准地价评估工作中存在的工作难点，并有针对性地从领导团队的成立、作业队伍的组建、评估方法的选择、评价体系的构建、评价参数的选取等方面提出解决集体土地基准地价评估工作中重点难点问题的应对措施。

1理论分析与经验借鉴目前学术界对农用地基准地价方面的研究，从基础资料收集到软件技术应用均有涉猎，代表性研究成果如下。

从基础资料收集方面入手，指出广泛收集社会、自然和经济等领域的资料是农用地定级估价研究的基础，并集中整理了农用地估价中所需的自然条件、图件、农用地利用、农用地的经济资料及其他资料等。

对农用地基准地价评估方法理论体系进行研究，从基础理论到实例举证，详细阐述了农用地基准地价的应用过程。

提出利用灰色模型与回归模型，对农用地基准地价评估进行比较分析研究。

农用地定级估价包含有大量的空间信息和土地的属性信息。

应用地理信息系统可以有效实现空间数据和属性数据的结合。

在农用地定级估价研究过程中借助GIS软件，实现了快速获取、处理、分析、输出信息的效果。

“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求第一篇：“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求一、纸张应采用幅面为209×295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）二、字体与字型号(一)封面1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

2、其他内容应为三号楷体。

3、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列，其它内容左端对齐后居中排列。

(二)正文1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。

2、其他内容字体应为四号仿宋。

3、正文内容两端对齐后居中排列。

三、土地估价报告的制作与出具1、“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用，“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式；2、每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。

当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；3、委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。

土地估价机构对估价过程中采用的有关技术依据（如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成册，供土地估价结果的确认机构备查；四、文字要求1、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”中对估价对象的描述和分析应客观、公正，不得带有任何恭维、诱导性或估价过程无关的言论；2、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方和土地管理部门审查用。

如需以外文出具“土地估价报告”的，其内容应与中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准。

我国现行征地制度中地价补偿标准测算方法研究——以山东省章丘市为例的开题报告一、研究背景和意义我国的征地制度长期以来存在征用强度大、征收标准低、补偿费用少等不足。

尤其是在城市化进程中，大量土地被征用，给农民和流转土地的农村集体经济组织带来了极大的经济损失和社会问题。

因此，如何在征地过程中合理补偿被征用者的土地权益，成为我国现行征地制度改革的一大热点问题。

作为补偿的重要组成部分，地价补偿标准的测算方法对补偿的公正性和合理性具有重要的影响。

因此，本研究选取山东省章丘市作为案例，旨在研究我国现行征地制度中地价补偿标准的测算方法，为完善征地制度提供理论支持和政策参考。

二、研究内容和方法本研究将采取文献分析、案例调研和数学建模等方法，具体研究内容包括：1.回顾我国征地制度改革的历程和现状，分析制度漏洞和不足。

2.介绍我国现行征地制度中地价补偿标准测算的基本原理、方法和程序，重点探讨补偿金额计算流程中的关键问题。

3.以山东省章丘市为研究案例，详细调研地价补偿标准测算中存在的问题，并提出具体改进建议。

4.基于回归分析等数学方法，探讨影响地价的关键因素，并建立地价测算模型，为地价评估提供科学依据。

三、预期结果和研究意义通过本研究，预期实现以下目标：1.对我国现行征地制度的地价补偿标准测算方法进行全面系统的总结和分析，明确其优缺点和适用范围。

2.深入了解山东省章丘市的土地利用状况、征地历史和补偿标准等问题，揭示征地实践中存在的问题和改进方向。

3.建立科学的地价测算模型，为政府部门和征地企业提供更公正、合理、科学的地价评估方法。

4.为完善我国征地制度，规范土地征收和补偿行为提供可靠的理论支持和政策参考。

河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作方案为充分发挥城镇土地级别基准地价在土地管理及宏观调控中的积极作用，科学合理地使用城镇土地，加强土地市场管理，促进土地市场价格均衡发展。

根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发2001 15号）。

国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发2006 31号）。

国土资源部《关于发布实施<全国工业胜地出让最低价标准>的通知》（国发资发2006 307号）及《河南省人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的通知》（豫政2001 74号）、河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》（豫国土资发2006 102号，以下称102号文件）等文件精神，特制订本方案。

一、指导思想与工作原则（一）指导导思想贯彻落实科学发展观，适应国家宏观调控政策，土地市场管理客观要求、并有效促进城市土地资源合理配置，凸显城镇土地基准地价的现势性，指导性，建立和完善科学、合理的土地价格体系，积极服务我省经济社会可持续发展，提高土地利用的社会效益。

（二）工作原则1、科学评估、有效服务的原则严格按照《城镇土地分等定级规程》和《镇城土地估价规程》规定，立足实际要求，做到科学性、现势性、可操作性有机结合，积极服务政府宏观调控，维护正常土地市场秩序。

2、开拓创新的原则在原有综合、商业、住宅、工业用地定级估价基础上，探索公共场所设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施胜地、特殊用地定级估价的思路和办法，形成完整的城镇建设用地定级估价方法体系。

采用计算机、地理信息系统等机关报技术、新手段，实现地价管理的信息化，科学化。

3、与土地宏观调控政策相衔接的原则落实国家的省有关加强土地宏观调控的新政策、在分析上一轮基准地价更新成果的基础上，与《全国工业用地出让最低价标准》等政策规定合理有序衔接。

4、与当地实际相结合的原则严格招待省厅文件、并结合当地实际，科学，合理地组织实施更新调整工作，提高成果的应用价值。

土地级别基准地价评估的技术要点解析土地级别基准地价评估是一种确定土地价格的方法，它是根据土地的不同特点和用途，通过多种评估指标和方法进行综合评估，从而得出基准地价。

土地级别基准地价评估的技术要点包括以下几个方面：1. 土地用途分析：首先要对土地的用途进行分析，包括工业用地、商业用地、住宅用地等，不同用途的土地具有不同的价值。

通过考察土地的周边环境、交通便利程度、资源配置情况等因素，确定土地用途。

2. 土地位置评估：土地的位置对其价值具有重要影响。

评估时需要考虑土地的地理位置、地形地势等因素，确定土地的位置优势与劣势。

地理位置优越、交通便利的土地往往具有较高的价值。

3. 土地规模评估：土地的规模大小也是影响价值的重要因素。

评估时需要考虑土地的面积、形状、边界等因素，确定土地的规模大小。

大面积、规整形状的土地往往具有较高的价值。

4. 土地市场比较法评估：土地市场比较法是一种常用的土地评估方法。

通过对同类土地交易数据的分析，找出相似土地的成交价格，并根据土地特点进行调整，得出基准地价。

这种方法能够较为准确地反映土地的市场价值。

5. 土地收益法评估：土地收益法是一种基于土地利用效益的评估方法。

通过分析土地的潜在利润和收益能力，估计土地的市场价值。

这种方法适用于商业用地、住宅用地等可产生经济效益的土地评估。

6. 土地成本法评估：土地成本法是一种基于土地开发成本的评估方法。

通过分析土地的开发成本、建设成本等因素，估计土地的市场价值。

这种方法适用于较为特殊的土地评估，如工业用地、农用地等。

7. 土地权益评估：土地权益评估是评估土地价值的重要指标之一。

评估时需要考虑土地的所有权、使用权等因素，确定土地的权益状况。

土地权益越清晰、稳定，土地的价值也越高。

土地级别基准地价评估的技术要点包括土地用途分析、土地位置评估、土地规模评估、土地市场比较法评估、土地收益法评估、土地成本法评估和土地权益评估等。

通过综合运用这些评估方法，可以准确地确定土地的基准地价，为土地交易和规划提供科学依据。

揭阳市区土地定级与基准地价评估技术报告将样点地价进行修正、检验和剔除，通过计算机统计得出住宅用地级别与级别内样点均价对应关系见表2-3-30。

表2-3-30 住宅用地级别与级别内样点均价对应关系表级别 1 2 3 4 5 样点均价(元/平方米) 1674 1021 783 577 445 平均分值 88 70 61 50 39 参加检验样点数 1478 367 63 27 7 (三)工业用地级别检验外业调查取得的工业用地样点较少，主要是出转让样点，而且绝大部分有效样点分布于三级区域内，样点均价为369元/平方米，对三级工业用地基准地价做了较好的验证。

于缺乏有效样点，三级以外的其它级别工业用地难于以市场交易检验，通过征求当地专家的意见，认为对工业用地的级别划分是比较合理的。

从商服、住宅和工业用地级别与级别内样点均价对应关系中可以看出，三类用地初步划分的土地级别，收益级差比较明显，从经济上反映了土地质量的差异性，说明对于揭阳市区初步划分的土地级别结果是合理的。

九、土地级别调整及各类用地级别范围描述邀请熟悉揭阳市区情况的专家召开意见征询会，检查网格分值和频率直方图，对土地定级结果进行分析，并进行级别的野外验证，对土地级别初步结果进行细部调整。

通过对调整前后的级别范围比较分析，土地定级的初步结果总体趋势与实际验证是一致的。

(一)商服用地揭阳市区商服用地土地级别分布与其商服中心分布是一致的，主要是以临江北路、仁义路、黄岐山大道、进贤门大道、天福路、进安街的较高级别商服中心为中心，基本呈环状向城市边缘递减。

商服用地土地级别主要空间分布如下：①一级地东至晓翠路中段、晓翠路南段东100米、东湖路北段东70米、梅兜路南段东210米；南至榕江南河；西至绍兴路西140米、打铜街西110米、元鼎路西110米、马牙路南段西550米、淡浦路；北至环市北路。

②二级地分布在一级地的外围，东至沙港村委会一带、榕江北河、榕东路、莲花大道东150米、槎桥路中段；南至崇文路东46段北300米、崇文路西段南100米、淇美路；西至环市西路北段西220米、乔南农贸市场一带、榕江北河；北至东阳办事处一带、广梅汕铁路。

主城区土地定级与基准地价评估技术报告目录第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法 (1)第一节城镇自然、经济和社会条件分析 (1)第二节城镇土地定级估价的技术路线 (4)第二章城镇土地定级的理论基础和原则 (13)第一节城镇土地定级的理论基础 (13)第二节城镇土地定级基本原则 (16)第三章城镇土地定级资料的收集及整理 (18)第一节城镇土地定级资料收集 (18)第二节城镇土地定级资料整理 (22)第四章城镇土地定级因素选择及权重确定 (23)第一节定级因素选择的原则 (23)第二节选择确定城镇土地定级因素、因子体系 (25)第三节城镇土地定级因素分析 (29)第四节城镇土地定级因素、因子权重确定 (33)第五章城镇土地定级因素因子整理及量化 (43)第一节城镇土地定级因素因子整理及量化的原则 (43)第二节商服繁华程度分值测算及制图 (44)第三节交通条件作用分值计算和制图 (55)第四节基本设施作用分值测算和制图 (82)第五节环境条件作用分值测算和制图 (121)第六节产业集聚度作用分值测算和制图 (129)第六章城镇土地定级单元划分和单元分值计算 (131)第一节城镇土地定级单元划分及绘制单元图 (131)第二节城镇土地定级单元分值计算 (133)第三节定级单元总分值计算与总分值图编绘 (139)第七章城镇土地级别评定 (141)第一节城镇土地级别的初步划分 (141)第二节城镇土地级差收益测算 (143)第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制 (147)第八章基准地价评估的理论依据、原则 (155)第一节基准地价评估的理论依据 (155)第二节基准地价评估的原则 (156)第九章基准地价评估的技术路线及工作流程 (159)第一节基准地价评估的技术路线 (159)第二节基准地价评估工作流程 (159)第十章样点地价资料的调查及整理 (161)第一节样点地价资料的调查 (161)第二节调查资料的整理 (164)第三节还原利率的确定 (170)第十一章样点地价评估与修正 (175)第一节样点地价评估 (175)第二节样点地价修正 (184)第十二章基准地价评估与确定 (203)第一节样点地价数据检验 (203)第二节基准地价确定 (204)第十三章基准地价修正系数编制 (218)第一节基准地价系数修正表的编制 (218)第二节宗地内开发程度修正系数表编制 (251)第三节基准地价其他修正系数表的编制 (252)第四节宗地评估 (254)第十四章成果应用建议 (255)第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法第一节城镇自然、经济和社会条件分析一.某市自然、经济和社会条件（一）自然概况某市位于某平原向青藏高原过渡带的盆周西缘、某地区的东部，东北面与名山县及某市辖的邛崃市接壤，东南与眉山市的洪雅县相连，西南边接荥经县，西北边与天全县和芦山县交界。

土地级别调整与基准地价更新技术总结第一部分工作任务及技术路线1、工作任务1)土地级别与基准地价更新以开展土地综合定级（分类定级）为基础，利用市场交易资料测算各级别分用途的基准地价，并建立基准地价修正体系，具体完成任务为：2)利用REGIS原件的土地定级模块，经过定级单元的划分，功能分值的衰减计算，作用分值的空间叠加以及单元格分值的计算汇总，最后通过频率直方图、级别划分等窗口划分评价区的土地级别。

3)利用REGIS软件的土地估价模块，经过对样点地价进行地价测算，样点地价的统计分析，样点地价的筛选，利用软件的空间分别功能确定样点地价的级别，最终通过基准地价测算功能窗口测算各级别商、住、工基准地价。

4)利用软件的数图录入模块，通过矢量化、分层控制等功能，绘制土地级别、基准地价图、地价样点图等。

5)根据工作组织开展情况编写土地级别与基准地价更新工作报告。

6)根据工作技术过程、技术处理等内容编写城区土地级别与基准地价更新技术报告。

2、技术路线（详见技术流程部分）第二部分技术流程及报告部分1、资料准备（1）表格准备1)国土局拟收集资料、表格2)相关部门拟收集资料、表格（2）参考技术规范1)城镇土地分等定级规程2)城镇土地估价规程（3）参照重要法律文件1)《中华人民共和国土地管理法》；2)《中华人民共和国城市房地产管理法》；3)《中华人民共和国城乡规划法》；4)《中华人民共和国土地管理法实施条例》；5)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；6)山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；7)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2006]31号）；8)《关于贯彻国发[2001]15号文件加强土地市场与土地资产管理的通知》（鲁国土资发[2001]125号）；9)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）；10)《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006] 307号）；11)《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号）；12)《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）；13)《关于实施工业用地出让最低价标准的通知》（鲁国土资发[2007]11号）；14)《关于调整部分地区土地级别的通知》（国土资发[2008]308号）；15)《关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁国土资发[2009]20号）；16)《关于执行新的土地等别的通知》（鲁国土资字[2009]425号）；17)《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发[2009]143号）。

济南市人民政府关于同意调整章丘区城镇土地使用税
土地等级的批复
文章属性
•【制定机关】济南市人民政府
•【公布日期】2019.03.03
•【字号】济政字〔2019〕12号
•【施行日期】2019.03.03
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城镇土地使用税
正文
济南市人民政府关于同意调整章丘区城镇土地使用税土地等
级的批复
章丘区人民政府：
你区《关于调整城镇土地使用税土地等级的请示》（章政〔2019〕3号）收悉。

根据国家和省有关规定，现批复如下：
一、将明水街道、双山街道、枣园街道、圣井街道、埠村街道、龙山街道、绣惠街道、相公街道、普集街道、文祖街道、高官寨街道、宁家埠街道、白云湖街道、曹范街道、官庄街道、刁镇行政区域内的土地等级调整为二级土地。

二、将黄河镇、垛庄镇行政区域内的土地等级调整为三级土地。

济南市人民政府
2019年3月3日。

山东基准地价年度报告山东省基准地价是指根据土地市场供求状况、地理位置、用地性质等因素确定的反映土地市场价格水平的指标。

基准地价的定期发布对于土地市场的稳定和规范起着重要的作用。

下面将对山东省基准地价年度报告进行详细的分析和阐述。

首先，山东省基准地价的总体趋势呈上升态势。

根据数据统计，过去一年山东省基准地价整体上呈现增长趋势，特别是一二线城市和经济发达地区的基准地价增长更加明显。

这主要得益于山东省持续发展的经济实力以及土地供需关系的影响。

另外，土地市场的规范和监管力度的加强也为基准地价的上涨提供了保障。

其次，山东省基准地价的差异性逐渐减小。

根据报告数据显示，不同地区的基准地价之间的差距有所缩小。

这一趋势可能源于山东省积极推动区域协调发展的战略部署，各地区土地利用方向逐渐趋同。

此外，山东省加强了土地市场的监管，坚决打击违法违规行为，减少了地价操纵和非正常上涨的现象。

再次，农村土地集体经营性建设用地供应不足成为制约基准地价上升的一个重要因素。

由于农村土地资源占山东省总土地面积的比重较大，供应不足导致基准地价上行的动力相对不足。

因此，我认为山东省应进一步探索完善农村土地流转机制，加大农村土地集体经营性建设用地的供应，以增加基准地价的增长动力。

此外，基准地价的公示透明度还有待提高。

对于市民和企业来说，准确、及时地了解基准地价是购买土地和投资决策的重要依据。

因此，山东省应进一步加强对基准地价公示的力度，提高公示的透明度，以保证市场主体对基准地价的准确把握。

综上所述，山东省基准地价年度报告显示了基准地价整体上升的趋势，基准地价的差异性逐渐减小，但农村土地集体经营性建设用地供应不足成为了制约基准地价上升的一个重要因素。

此外，基准地价的公示透明度还有待提高。

通过进一步完善土地流转机制，加大土地供应，加强公示的透明度，山东省可以进一步提升基准地价的发挥作用，推动土地市场的稳定和规范发展。