假设开发法案例二
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1. 剩余法评估
因待估宗地所在区域商业用房买卖案例极少，而商业用房租赁市场发达，故估价人员根据待估宗地所处的位臵、商服繁华度、交通条件、基础设施条件等因素，收集了与待估宗地处于同一供需圈的3个商业用房的租赁案例，拟先采用收益还原法测算出各比较案例的房地产总价，然后采用市场比较法确定估价对象的房地产总价，最后运用剩余法求取待估宗地价格。
2.1市场比较法求取待估宗地房地产的客观总价
2.1.1比较案例的选择
案例A：位于健康东路48号，市区一级地，门市临繁华商业街健康东路，门市建筑面积60.0平方米，临街宽度4.0米，进深15米，可出租建筑面积率100%，混合一等结构，房屋8成新， 2007精装修房出租，装潢费由出租人承担，租期1年，当前年租金按建筑面积计1430元/平方米。
案例B：位于人民路25号，市区一级地，门市临繁华商业街人民路，门市建筑面积63.0平方米，临街宽度4.2米，进深15米，可出租建筑面积率100%，混合一等结构，房屋9成新， 2007精装修房出租，装潢费由出租人承担，租期1年，当前年租金按建筑面积计1640元/平方米。
案例C：位于人民路64号，市区一级地，门市临繁华商业街人民路，门市建筑面积57.0平方米，临街宽度3.8米，进深15米，可出租建筑面积率100%，混合一等结构，房屋8成新， 2007中档装修房出租，装潢费由出租人承担，租期1年，当前年租金按建筑面积计1520元/平方米。
2.1.2收益还原法测算各比较案例的房地产总价
2.1.2.1 三个比较案例房地出租年总收益的确定
表5 房地出租年客观总收益测算表
案例 建筑面积
（㎡） 出租建筑面积租金
（元/㎡·年） 出租空臵率 可出租建筑面积
房地产年客观总收益（元/年） 率
A 60 1430 10% 100% 77220.0
B 63 1640 10% 100% 92988.0
C 57 1520 10% 100%
77976.0
2.1.2.2三个比较案例房地出租年总费用的确定
⑴ 管理费
管理费是指对出租房屋进行必要管理所需的费用，分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资支出。根据**市国土资源局提供的资料，管理费取房地出租年租金收入的3%。
表6 房地出租管理费用测算表
案例 年租金收入（元） 年管理费（元）
A 77220.0 2316.6
B 92988.0 2789.6
C 77976.0 2339.3
⑵ 维修费
维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。通常按房屋重臵价的1.5%-2%计算。参考待估宗地上房屋经营的实际维修状况，维修费按房屋重臵价的2%计算。待估宗地上房屋为混合结构，参照**市房产和物价管理部门公布的各类住宅房屋和非住宅房屋重臵价，结合土地估价师实地踏勘调查，三比较案例的房屋重臵价和维修费见下表7。
表7
房地出租维修费测算表
案例 建筑面积
（㎡） 房屋重臵单价（元/㎡） 房屋重臵总价（元） 维修费（元）
A 60 950 57000.0 1140.0
B 63 950 59850.0 1197.0
C 57 950 54150.0 1083.0 ⑶ 保险费
保险费是指房屋所有权人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。我国房屋的保险费率是0.15~0.2%。根据当地保险公司的规定，保险费率为房屋重臵价的0.2%。
表8 房地出租保险费测算表
案例 建筑面积
（㎡） 房屋重臵单价（元/㎡） 房屋重臵总价（元） 保险费（元）
A 60 950 57000.0 114.0
B 63 950 59850.0 119.7
C 57 950 54150.0 108.3
⑷ 税金
税金是指房产所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加。
a、房产税：依据**市税务部门提供的资料，房产税以房屋年租金的12%计;
b、营业税：营业税取房屋年租金的5%;
c、城市维护建设税：据**市税务部门提供的资料，城市维护建设税为营业税的7%;
d、教育费附加：教育费附加为营业税的4%。
上述税金合计为建筑物年租金的17.55%，三比较案例房地出租应交纳的税金见表9。
表9 房地出租应交纳税金测算表
案例 年租金收入（元） 应交纳税金（元）
A 77220.0 13552.1
B 92988.0 16319.4
C 77976.0 13684.8
⑸ 房地产出租年总费用汇总
房地出租总费用为管理费、维修费、保险费、税金之和。三案例房地出租总费用详见下表10。
表10 房地出租年总费用测算表
案例 管理费（元） 维修费（元） 保险费（元） 税金（元） 房地出租年总费用（元）
A 2316.6 1140.0 114.0 13552.1 17122.7
B 2789.6 1197.0 119.7 16319.4 20425.7
C 2339.3 1083.0 108.3 13684.8 17215.4
2.1.2.3三个比较案例房地出租年纯收益的确定
房地年纯收益=房地出租年客观总租金-房地出租年总费用-装潢调整值。
装潢调整值见下表11。
装潢调整值=装潢价格×装潢还原利率。
（装潢还原利率的确定详见1.1.6）
表11 装潢调整值测算表
案例 装潢档次 装潢价（元/㎡） 还原利率 面积（㎡） 装潢调整值（元）
A 精装修 400 12% 60.0 2880.0
B 精装修 400 12% 63.0 3024.0
C 中档装修 300 12% 57.0
2052.0
房地年纯收益见下表12。
表12 房地年纯收益测算表
案例 年租金收入（元） 总费用（元） 装潢调整值（元） 房地年纯收益（元）
A 77220.0 17122.7 2880.0 57217.3
B 92988.0 20425.7 3024.0 69538.3
C 77976.0 17215.4 2052.0 58708.6
2.1.2.4房地产综合还原利率的测算
房地产投资风险一般比土地投资风险大而比房屋投资风险小，因而房地产综合还原利率应高于土地还原利率，小于房屋还原利率，根据“1.4.1土地还原利率的确定”以及“1.4.2房屋还原利率的确定”，最终确定房地产综合还原利率取土地还原利率和房屋还原利率的平均数，即9.0%。
2.1.2.5比较案例房地产总价的测算
房地产总价计算公式：
房地产总价=房地纯收益÷房地综合还原利率×[1-1÷（1+房地综合还原利率）使用年期]
待估宗地土地使用年期为35.3年，本次评估将三个比较案例的房地产价格全部测算到可收益年期为35.3年的房地产价格，测算结果见下表13。
表13 三比较案例房地产总价测算表
案例 房地纯收益（元/年） 房地产总价（元） 房屋建筑面积（㎡） 单位建筑面积房地产价格（元/㎡）
A 57217.3 605399.8 60.0 10090.0
B 69538.3 735764.8 63.0 11678.8
C 58708.6 621178.8 57.0 10897.9
用收益还原法求取各宗地的房地产总价后，用市场比较法求取待估宗地房地产总价。
2.1.3比较因素说明及比较因素修正幅度的确定
2.1.3.1比较因素说明，详见表14。
表14 比较因素条件说明表
待估房地产与
比较案例
比较因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C
交易时间 2007 2007 2007 2007
交易情况 正常 正常 正常 正常
商服繁华度 紧靠市商业中心鸿基汇金购物公园，商服繁华度优 紧靠市商业中心鸿基汇金购物公园，商服繁华度优 紧靠市商业中心鸿基汇金购物公园，商服
繁华度优 紧靠市商业中心鸿基汇金购物公园，商服繁华度优
交通条件 所临道路类型 混合型 混合型 混合型 混合型
所临道路等级 次干道 主干道 主干道 主干道
交通便捷度 有3条公交线路 有3条公交线路 有3条公交线路 有3条公交线路
基础设施 外五通，内五通一平 外五通，内五通一平 外五通，内五通一平 外五通，内五通一平
人口状况 区域内常住人口区域内常住人口密区域内常住人口密区域内常住人口密度约1.0万人/
km2；流动人口约2000人/小时 度约1.0万人/ km2；流动人口约2000人/小时 度约1.0万人/ km2；流动人口约2000人/小时 密度约1.0万人/
km2；流动人口约2000人/小时
临街状况 临街位臵 临繁华商业街 临繁华商业街 临繁华商业街 临繁华商业街
临街类型 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
临街宽度 4.5米 4..0米 4.2米 3.8米
进深 15米 15米 15米 15米
建筑物状况 建筑结构 混合一等 混合一等 混合一等 混合一等
成新 9成 8成 9成 8成
2.1.3.4编制比较因素条件指数
⑴ 交易时间
因待估房地产与三个比较案例的交易时间均为2007年，故不需进行交易时间修正。
⑵ 交易情况
因待估房地产与三个比较案例均为正常交易，故不需进行交易情况修正。
⑶商服繁华度
因待估房地产与三个比较案例均紧靠市商业中心鸿基汇金购物公园，商服繁华度均为优，故不需进行商服繁华度修正。
⑷ 所临道路类型
因待估房地产与三个比较案例均临混合型道路，故不需进行道路类型修正。
⑸ 所临道路等级
分为主干道、次干道、支路三个等级，以待估房地产为100，每相差一个等级，房地产价格修正3%。
⑹ 交通便捷度
因待估房地产与三个比较案例附近公交线路均为3条，故不需进行交通便捷度修正。
⑺ 基础设施条件
因待估房地产与三个比较案例基础设施均为外五通，内五通一平，故不需进行基础设施条件修正。
⑻ 人口状况
