第六章 房地产评估答案
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第六章 房地产评估
一、单项选择题
1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（ B）年。A.70
B.50
C.40
D.45
2.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。
A.实际总收益－实际总费用
B.实际总收益－客观总费用
C.客观总收益－实际总费用
D.客观总收益－客观总费用
3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。
A.整个开发期
B.整个销售期
C.整个开发期和销售期
D.整个开发期和销售期的一半
土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。
A.120万元
B.79.23万元
C.60万元
D.100万元
土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。
A.成本法
B.市场法
C.剩余法
D.收益法
6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地
资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。
A.3 609
B.2 500
C.3 541
D.4 500
先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（ C ）。
A.通水、通热、通路、平整地面
B.通水、通路、通气、平整地面
C.通水、通路、通电、平整地面
D.通气、通电、通讯、平整地面
8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
A.127.70万元
B.139.55万元
C.150.00万元
D.175.00万元
土地评估值＝15×（P/A，10％，10）＋20×（P/A，10％，10）×（P/F,10％,10）＝15×6.145＋20×6.145×0.3855＝139.55（万元）。
9.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（C）
A.1 250
B.1 500
C.2 000
D.3 333.33
经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数）＝1 000×（3/1.5）＝2 000（元/平方米）。
10.我国土地使用权出让的最高年限由（ D ）确定并公布。
A.国土资源部
B.城市建设部
C.省、自治区、直辖市政府
D.国务院
11.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（ B ）。
A.400 万元
B.392万元
C.402万元
D.390万元
建筑物的评估值＝500－ [500×（1－2％）×11/50]＝392.2（万元）。
12.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10％，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（ B ）。
A.0.92
B.1.07
C.1.09
D.0.94
〔1－（1＋10％）^（－25）〕/〔1－（1＋10％）^（－20）〕＝（1－0.0923）/（1－0.1486）＝1.066≈1.07。
13.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2
修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.3 1.4 1.6 1.8 2.0
可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.0，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（ B ）元／平方米。
A.2 160
B.2 400
C.2 430
D.3 240
可比实例交易价格P＝2 700×1.6/1.8＝2 400（元／平方米）
14.某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ D ）。
A.3.6
B.6
C.2.8
D.3.4
建筑总面积＝1 200＋1 000×9＝10 200（平方米）
容积率＝建筑总面积/土地总面积＝10 200/3 000＝3.4（平方米）。
15.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用集体土地时，需支付给农村集体经济组织及个人的费用一般包括（ D ）。
A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费
B.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、新菜地开发基金
C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费
D.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、征地管理费等
拆迁补偿费是向原城市土地使用者支付的费用
16.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（ C ）。
A.30年
B.40年
C.50年
D.70年
17.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1 400万元，综合资本化率为 8.5％，建筑物资本化率为10％，则土地资本化率最可能为（ C ）。
A.8％
B.6％
C.5％
D.4％
（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2
所以：（600＋1 400）×8.5％＝600×r1＋1 400×10％，从而有r1＝5％。
18.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10％，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（ D ）。
A.100万元
B.80.32万元
C.102.21万元
D.94.27万元
10×｛〔1－（1＋10％）^（－30）〕/10％｝＝10×9.4269＝94.269（万元）。
二、多项选择题
1.以下属于房地产的特征的有（ ABCDE ）。
A.位置固定性
B.供求区域性
C.使用长期性
D.投资大量性
E.保值与增值性
2.房地产价格影响因素中的一般因素包括（ ABC ）。
A.经济因素
B.社会因素
C.行政因素
D.区域因素
3.国有土地使用权出让可以采取的方式有（ ACD ）。
A.协议
B.划拨
C.招标
D. 拍卖
4.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（ ABCD ）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益
B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据
C.净收益＝客观总收益－客观总费用
D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用
5.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（ ABCE ）。
A.新开发地
B.学校用地
C.公园用地
D.商业用地
E.机场用地
6. 住宅用房地产应重视的区域因素包括（ ABC ）
A.气候条件 B.交通状况
C.公园、医院等配置状况 D.顾客质量
7、房地产评估的特点有（ ABC ）
A非完全竞争性 B非成本因素重要性
C房地不可分割性 D价值不确定性
8、商业用房地产应重视的区域因素包括（ ABCD ）
A 经营者的经济实力 B 商业繁华程度
C 顾客质量 D交通状况
9、工业用房地产应重视的区域因素包括（ ACD ）
A 产业集聚度 B 商业繁华程度
C 劳动力市场供求状况 D交通运输状况
10、影响土地价格的个别因素包括（ ACD ）
A 土地面积和形状 B 施工质量
C 容积率 D土地使用年期
三、综合题
1.有一宗土地，出让年期为40年。折现率为6％，预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第6－40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。
要求：试用收益法评估该宗地的价值。
【正确答案】：宗地的价值P＝30/（1＋6％）＋32/（1＋6％）^2＋35/（1＋6％）^3＋33/（1＋6％）^4＋38/（1＋6％）^5＋
40 /6％×[1－1/（1＋6％）^35] ×1/（1＋6％）^5
＝28.3019＋28.4799＋29.3867＋26.1391＋28.3958
＋433.3599＝574.06（万元）。
2.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：
宗地 成交
价格 交易
时间 交易
情况 区域
因素 容积
率 剩余
年限 个别
因素
1.1 30
A 690 2001.8.1 0 ＋2％ 1.0 38 －1％
B 700 2000.8.1 ＋7％ 0 1.1 30 －2％
C 730 2002.8.1 0 －3％ 1.4 38 －1％
D 730 2003.8.1 －5％ ＋3％ 1.0 35 ＋8％
上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：
