2014年4月份考试房地产评估第二次作业

全国2014年4月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分注意事项：1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2．每小题选出答案后，用2B 铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。

如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。

不能答在试题卷上。

一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30 分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸” 的相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1．从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是(P49)A ．基础性B ．支配性C.风险性D .排他性2．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为(P92)A. 30年B. 40年C. 50 年D. 70 年3. 住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币(P215)A . 20 万元B . 30 万元C. 40 万元D . 50 万元4. 房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括A .贷款信托B .股权信托C.财产权信托D.人格权信托5. 《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是(P49)A. 1O 个工作日B. 15个工作日C．30 个工作日D．60 个工作日6．划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请(P68)A.初始登记B .转移登记C.更正登记D •异议登记7. 下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是A .建设用地使用权入股B .建设用地使用权转让C.建设用地使用权出租D •建设用地使用权抵押8. 根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是A .乡级人民政府B.县级人民政府C.市级人民政府D.省级人民政府9. 按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发A •建设项目用地呈报说明书B •选址意见书C.项目规划书D. 土地利用总体规划书10. 对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是A •国有建设用地使用权出让B •国有土地出租C.国有土地使用权作价出资 D .建设用地使用权划拨11. 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过(P92)A. 1年B. 3 年C. 5 年D. 1O 年12. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是A .建设单位B .人民政府C.财政部门D .住房和城乡建设管理部门13. 根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为A . 50 万元B . 100 万元C. 1000 万元D . 5000 万元14. 下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是(P116)A .注册资本5000万元以上B .从事房地产开发经营时间3年以上C.近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上D •连续3年建筑工程质量合格率达到100%15. 《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为(P138)A . 1 年B. 2 年C. 3 年D. 5 年16. 下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是(P131)A •承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权B •工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人C.优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D •优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算17. 根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括A •房地产转让B.房地产抵押C.房地产租赁D.房地产经纪18. 根据《城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由A •全国人大规定B.国务院规定C.住房和城乡建设部规定D •国土资源部规定19. 房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为A •未经出租人同意，承租人擅自转租B •虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案C.出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D •因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金20. 下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是A .出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人,承租人有以同等条件优先购买房屋的权利B .出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D .出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持21．下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是A •预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告B •涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积C.涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D •广告中含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺22 .职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的A . 5%B. 7%C．10%D ．12%23．关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是A •必须以被代理人的名义从事代理活动B •可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动C.必须以自己的名义从事代理活动D •不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力24．下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是(P240)A .有偿转让国有土地使用权B .有偿转让集体土地使用权C・以继承方式取得的国有土地上的房屋D •以赠与方式取得的国有土地上的房屋25 ．“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。

2014年房地产估价师真题及答案汇总2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完一、单选题1、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。

按国家规定，该评估机构收取评估费最高为( )元。

A.9000B.10000C.12000D.15000标准答案： b2最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为( )元。

A.1000B.5000C.6000D.8000标准答案： c3、房地产估价机构资质有效期为 ( )年。

A.2B.3C.5D.6标准答案： b4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，不予注册。

A.3B.4C.5D.6标准答案： a5、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为( )名以上。

A.3B.5C.8D.15标准答案： d6、注册房地产估价师延续注册有效期为( )年。

A.1B.2C.3D.5标准答案：c7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A 房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为( )元。

A.100B.250C.500D.1000标准答案： d8、注册房地产估价师注册证书失效，不包括( )。

A.聘用单位破产的B.聘用单位被吊销营业执照的C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的D.年龄超过60周岁的标准答案： d9、下列不属于《物业管理条例》基本制度的是( )。

A.物业管理议标制度B.业主大会制度C.住宅专项维修资金制度D.物业承接验收制度标准答案： a10、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是( )。

A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理标准答案： a11、根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的 ( )。

自学考试2014年4月自考资产评估试题和答案解析全国2014年4月高等教育自学考试统一命题考试资产评估试题和答案课程代码：注意事项：1.请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

2.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

3.每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。

如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。

不能答在试题卷上。

一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)1、下列选项中，不属于资产评估特点的是【】答案：D （1分）A、预测性B、咨询性C、市场性D、科学性2、按资产是否具有综合获利能力进行分类，可分为【】答案：B（1分）A、有形资产和无形资产B、单项资产和整体资产C、短期资产和长期资产D、可确指的资产和不可确指的资产3、下列原则中，属于资产评估工作原则的是【】确答案：A（1分）A、独立性原则B、预期性原则C、替代性原则D、贡献性原则4、下列各类资产中，适合采用市场法评估的是【】答案：D（1分）A、专用设备B、受地区、环境等严格限制的资产C、大部分无形资产D、通用设备5、资产评估中的资产损耗与会计学中的资产折旧【】答案：B（1分）A、是相同的概念B、是不同的概念C、有时相同，有时不同D、在量上是相同的6、当资产利用率大于1时，表示资产【】答案：A（1分）A、实际已使用年限比名义已使用年限长B、实际已使用年限比名义已使用年限短C、实际已使用年限等于名义已使用年限D、实际使用年限比总使用年限长7、折现率本质上是【】答案：C（1分）A、风险报酬率B、无风险报酬率C、特定条件下的收益率D、超额收益率8、某设备经济寿命为10年，目前已使用3年，其控制系统意外受损，估计修复费用需10万元，目前该设备重置成本为50万元，则该设备成新率为【】答案：C（1分）实体性贬值=不可修复性损耗引起的贬值+可修复性损耗引起的贬值50-10）×3÷10+10=22（万元）贬值率=实体性贬值÷重置成本=22÷50=44%答案：C1.成新率可以通过贬值率计算得出，即成新率=1-贬值率。

房地产开发经营与管理真题2014年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有______。

（分数：1.00）A.依赖专业管理B.效益外溢和转移√C.异质性明显D.变现性差解析：2.房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使______。

（分数：1.00）A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小√解析：投资组合理论的目标是寻找在一个固定的预期收益率使风险最小，或者在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。

3.在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用______。

（分数：1.00）A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值√解析：4.某市在2012年房屋施工面积为2000万m 2，竣工面积为700万m 2；2013年房屋新开工面积为800万m 2，竣工面积为900万m 2。

若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为______万m 2。

（分数：1.00）A.1200B.1900C.2100 √D.2800解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工施工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。

2000-700+800=2100(万m 2 )。

5.某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力______。

（分数：1.00）A.正好能够承受中位数房价B.只能承受比中位数房价更低的房价√C.只能承受比中位数房价更高的房价D.可以承受平均水平的房价解析：住房可支付性指数(HAI)是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI=100，说明居民家庭正好能承受中位数价格的住房；如果HAI＞100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；如果HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。

随手关注环球网校官方微信号：hqjingjishi2014中级房地产真题及解析（二）6．下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是( )。

A ．基本农田10公顷B ．林业用地20公顷C ．山地30公顷D. 荒地50公顷【环球网校参考答案】A【环球网校考点解析】考察必须经过国务院批准方可征收的土地范围。

必须经过国务院批准方可征收的土地：所有的基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。

7．国有土地上房屋征收的主体是( )。

A. 国务院B ．省级人民政府C ．市、县级人民政府D. 县级人民政府土地主管部门【环球网校参考答案】C【环球网校考点解析】考察房屋征收的主体。

房屋征收的主体是市、县级人民政府。

8．国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的( )。

A. 搬迁费B ．临时安置费C ．停产停业损失D. 上下班交通费【环球网校参考答案】D【环球网校考点解析】考察房屋征收补偿的内容。

对被征收人给予的补偿内容包括：被征收房屋价值的赔偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

9．对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的( )。

A. 评估价格B ．类似房地产的市场价格C ．账面价值D. 类似房地产的成交价格房【环球网校参考答案】B【环球网校考点解析】考察被征收房屋价值的赔偿的内容。

对被征收房屋价值的赔偿，不得低于房屋征收决定公布之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

10．关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是( )oA ．国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场B ．国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位随手关注环球网校官方微信号：hqjingjishiC ．国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式【环球网校参考答案】B【环球网校考点解析】考察国有建设用地使用权转让的特点。

2014年房地产估价师考试试题及答案解析下载2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：/oXVZF单项选择题1.他物权是指所有权以外的仅在一定限度内对物进行支配的权利，所以也称为()。

A.用益物权B.担保物权C.定限物权D.典权2.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，而土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是()。

A.垄断地租B.绝对地租C.级差地租D.超额地租3.地租是地价的基础，对于永久租期的土地，若每年取得地租额为定值A，报告期初的土地价格为P，且贴现率为i(i不变)，则地租与地价的关系为( )，其中R为地租，￡为t年。

A.P：(1+i)RB.P=(1+i)RC.P=i/AD.P=A/i4.()是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市与土地利用空间结构分析后总结出来，并提出了中心商务区(CBD)的概念。

A.中心地理论B.多核心理论C.同心圆理论D.环状理论5.()的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯，其理论核心就是通过对运输、劳动及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

A.地域空间利用结构理论B.中心地理论c.农业区位理论 D.工业区位理论6.杜能理论认为，市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和，而运输费用又决定着农产品的总生产成本，其关系可表示为()。

A.P=V+E+TB.P=V-E+TC.P=V-E-TD.P=V+E-T7.著名的‘‘杜能圈’’有6种不同的耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，第四圈为( )。

A.自由农作B.草田轮作区c.谷物轮作区 D.林业区8.中心地是指对于一个区域而言的中心点，而某一中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平是指()。

真题一、单项选择题1. 关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。

判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。

参见教材 P10。

2. 关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是估价结果。

B 不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。

违背职业道德的行为。

参见教材P36。

3. 估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』 B『答案解析』本题考查的是估价方法。

要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

参见教材P36。

4. 下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』 D『答案解析』本题考查的是保值增值。

外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

《房地产估价》作业二姓名：学号：专业班级：成绩：教师评语：年月日第二次作业1.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为5，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成。

预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金80元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为60元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设报酬率为商场11％，酒楼10％，办公楼8％）。

运用上述资料计算该房地产租售完成时的价格。

2.某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。

某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为3.5。

在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。

根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1．土地取得—2．工程建设———1）住宅楼建设——2）写字楼建设——3．经营————1）住宅楼销售—1）写字楼出租———根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为6000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为160元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并按年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

版权所有-中职教学资源网 电话：************ Email:**************2014年房地产估价师精选题及答案(第二套) 一、判断题1、宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。

当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。

( ) 答案：X 。

解析：宗地乙单位面积地价为700，甲650，乙土地使用年限高于甲，所以乙大于甲。

2、承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。

( ) 答案：√3、建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。

( ) 答案：X解析：建筑物原始构建价格不应该，是建筑物现时的重建价格。

4、在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。

( ) 答案：√解析：这是对建筑物折旧知识点的考查，建筑物折旧一般有物理折旧、经济折旧和功能折旧。

其中，功能上的折旧，是不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，就产生折旧。

20世纪80年代设计的房屋，主要满足居住，卧室较为突出，客厅、餐厅等的概念不明显，这些对现在来说设计上存在的不合理，会产生建筑物功能上的折旧。

5.土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。

答案：对解析：土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是买断价格。

土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。

6.根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

答案：对解析：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。

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A.概括性B.描述性C.理论性D.准确性2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是( )。

A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.营业的房地产3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。

A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。

A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制5.在房地产权利中，属于用益物权的是( )。

A.自物权B.划拔土地使用权C.抵押权D.租赁权6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价( )万元。

A.78B.882C.1210D.12727.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。

若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。

A.4400B.4409C.4445D.44558.不是影响房地产价格的区位因素是( )。

A.位置B.交通C.人文D.环境9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。

2014年4月自考《房地产经济学》真题（完整试卷）一、单项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1.下列表述不正确的是A.房地产属于耐用品B.房地产具有生产资料和生活资料的双重性C.房地产有区域性D.房地产投资风险比较小2.下列属于普通住宅的是A.别墅B.高级公寓C.经济适用房D.外销住宅3.城市化经济效益是指A.企业内部的规模经济效益B.城市地区全部经济活动对一个企业的影响C.一定区域内特定行业间的集聚效益D.产业内部的集聚效益4.下列不是按照用途划分的是A.房地产中介服务市场B.办公楼市场C.商业用房市场D.住宅市场5.为房地产开发而进行可行性研究产生的费用属于A.建筑安装成本B.销售费用C.管理费用D.施工前期成本6.属于房地产开发企业流动资金的是A.运输车辆B.动力传导设备C.在开发土地D.工具仪器用具7.住房公积金制度借鉴的是哪个国家的经验A.德国B.新加坡C.日本D.美国8.下列不是房地产开发项目建设监理的主要内容的是A.进度控制B.设计控制C.风险控制D.投资控制9.世界各国住房消费在工资中的含量一般占到A.25%-30%左右B.10%-15%左右C.35%-40%左右D.45%-50%左右10.廉租房的供应群体主要是A.高收入家庭B.中等收入家庭C.中低收入家庭D.最低收入家庭二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。

错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

11.支柱产业必须具备的条件是A.产业关联度大、带动效应强B.增加值在国民生产总值中占5%以上C.符合产业机构演进的方向D.在国民经济发展中处于重要地位E.有利于产业结构优化12.影响工业区位的因素主要有A.资源条件B.环境条件C.历史条件D.交通条件E.劳动力条件13.房地产市场主要运行机制包括A.动力机制B.价格机制C.供求机制D.竞争机制E.管理机制14.按价格产生的方式不同，房地产价格可以分为A.实际成交价格B.评估价格C.理论价格D.产权价格E.地上权价格15.下列方法属于房地产估价方法中市场比较法的有A.剩余法B.计算法C.路线价法D.基准地价修正法E.收益倍数法16.下列属于房地产经营收益的是A.房地产开发收益B.房地产租赁收益C.房地产代理收益D.房地产技术服务收益E.物业管理服务收益17.下列属于房地产工程保险的是房地产建设中的A.灾害事故保险B.盗窃险C.建筑工程一切险D.工程范围的货运险E.安装工程一切险18.项目的市场分析一般从如下几方面入手A.宏观因素分析B.区域性因素分析C.水文气象分析D.用地现状分析E.与特定项目类型和开发地点相关的微观因素分析19.我国城镇住房制度改革的目标包括A.实现住房商品化、社会化B.满足城镇居民日益增长的住房需求C.培育住房产业成为新的经济增长点D.改善居住条件E.逐步建立适应我国国情的新的城镇住房制度20.房地产经济宏观调控的具体目标包括A.实现房地产经济总量平衡B.优化房地产业结构C.提供资源配置效率D.确保房地产业持续健康发展E.更好地满足生产建设和居民生活消费需要三、填空题(本大题共10小题，每空1分，共20分)21.房地产价值的双源性，是指房地产价值中的土地价值既源自______的收益，又源自______在土地上的凝结。

第2次作业一、单项选择题（本大题共20分，共20小题，每小题1分）1.房地产的基本存在形态在理论上只有（）。

A.土地、建筑物、房地B.土地、建筑物；C.建筑物、房地；D.土地、建筑物、房地、权益。

2.方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是（）・A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.净收益乘数法D.有效毛收入乘数法3.估价报告书中说明的（）限定了其用途A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况4.房地产价格通常有上下波动。

但从长期来看，会显现出一定的（）A.变动规律和发展趋势B.变动规律和长期趋势C.发展规律和变动趋势D.发展规律和长期趋势5.当供给増加量小于需求减少量时，贝H）A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少6.一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（）A・降低房价B.提高房价C.对房价没有影响7.房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求&某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2200元/m2,其需求量从1000 套减少为800套。

采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（）OA. 2. 33B.-2. 33C. 3. 33D.-3. 339.假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之10. 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万 元，销售费用为35万元，投资利润率为12%,则投资利润为（）万元A. 180.0B. 300.0C. 309.0D. 313.211. 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2625元/m 2,买卖 中涉及的税费均由卖方来负担。

该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正 常成交价格的7%,应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。

2014年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。

（A）依赖专业管理（B）效益外溢和转移（C）异质性明显（D）变现性差2 房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。

（A）投资利润最大（B）投资效率最高（C）投资成本最低（D）投资风险最小3 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。

（A）银行存款利率（B）银行贷款利率（C）通货膨胀率加银行存款利率（D）资金的机会成本加风险调整值4 某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2；2013年房屋新开工面积为800万m2，竣工面积为900万m2。

若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为( )m2。

（A）1200（B）1900（C）2100（D）28005 某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。

（A）正好能够承受中位数房价（B）只能承受比中位数房价更低的房价（C）只能承受比中位数房价更高的房价（D）可以承受平均水平的房价6 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。

这表明房地产市场具有( )的特性。

（A）信息不对称性（B）交易复杂性（C）供给垄断性（D）经济外部性7 土地储备资金不能用于支付( )。

（A）收储土地上建筑物的补偿费（B）收储土地后必要的前期开发费用（C）收储土地发生的银行贷款利息（D）土地使用权出让价款8 在商品房开发项目综合验收中，( )是竣工项目投入使用前的关键环节。

（A）环保验收（B）市政工程验收（C）规划验收（D）人防验收9 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。

（A）领导定价法（B）挑战定价法（C）目标定价法（D）随行就市定价法10 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元／人，看有多少业主参加。

2014年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。

（A）依赖专业管理（B）效益外溢和转移（C）异质性明显（D）变现性差2 房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。

（A）投资利润最大（B）投资效率最高（C）投资成本最低（D）投资风险最小3 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。

（A）银行存款利率（B）银行贷款利率（C）通货膨胀率加银行存款利率（D）资金的机会成本加风险调整值4 某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2；2013年房屋新开工面积为800万m2，竣工面积为900万m2。

若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为( )m2。

（A）1200（B）1900（C）2100（D）28005 某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。

（A）正好能够承受中位数房价（B）只能承受比中位数房价更低的房价（C）只能承受比中位数房价更高的房价（D）可以承受平均水平的房价6 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。

这表明房地产市场具有( )的特性。

（A）信息不对称性（B）交易复杂性（C）供给垄断性（D）经济外部性7 土地储备资金不能用于支付( )。

（A）收储土地上建筑物的补偿费（B）收储土地后必要的前期开发费用（C）收储土地发生的银行贷款利息（D）土地使用权出让价款8 在商品房开发项目综合验收中，( )是竣工项目投入使用前的关键环节。

（A）环保验收（B）市政工程验收（C）规划验收（D）人防验收9 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。

（A）领导定价法（B）挑战定价法（C）目标定价法（D）随行就市定价法10 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元／人，看有多少业主参加。

2014年房地产估价师考试试题及答案解析汇总2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解一、单项选择题1.房地产投资的缺点是( )。

A.相对较高的收益水平B.易于获得金融机构的支持C.抵消通货膨胀的影响D.投资回收周期较长参考答案：D2.下列风险中，不属于系统风险的是( )。

A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.购买力风险D.比较风险参考答案：D解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。

3.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为( )。

A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%参考答案：C解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。

这是求折现率的一种方法。

4.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。

A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段参考答案：B5.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。

A.综合利率B.贷款利率C.折现率D.机会成本参考答案：D多项选择题1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有( )。

A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间参考答案：DE解析：对于收益性房地产来说，其经济寿命是指在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。

2014年房地产估价师考试真题及答案2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完1.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。

A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房2.某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。

A.1.80B.2.80C.3.05D.5.003.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。

A.非住宅建没用地使用权期侧届满后，自动续期B.住宅建设用地使用权期恻届满后.自动续期C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。

A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。

A.国务院人事主管部门B.国务院建设主管部门C.省级人事主管部门D.省级房地产主管部门6. 2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于( )万元。

A. 40.00B. 5000C. 6000D. 70007.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有( )签字盖章。

A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师8.住房公积金管理的决策机构是( )。

A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.存储住房公积金的金融机构D.设区城市人民政府9.商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。

资产评估-房地产评估考试试题(二)一、单选题（本大题35小题．每题1.0分，共35.0分。

请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。

）第1题运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。

A 已使用年限B 剩余使用年限C 实际已使用年限D 已提折旧年限【正确答案】：C【本题分数】：1.0分第2题由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。

A 土地取得费B 土地增值收益C 土地出让金D 土地配套费【正确答案】：B【本题分数】：1.0分第3题某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。

A 5%B 6%C 6.9%D 7.1%【正确答案】：C【本题分数】：1.0分第4题某宗土地面积为2 000平方米，单价为1 000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。

A 250元/平方米B 500元/平方米C 1 000元/平方米D 2 000元/平方米【正确答案】：A【本题分数】：1.0分第5题如果某房地产的售价为1 000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元；该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8%，那么土地的资本化率最接近于( )。

A 8%B 7.5%C 6%D 5%【正确答案】：C【本题分数】：1.0分第6题由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。

A 转让人B 占有人C 使用人D 所有人。

2014年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是( )。

（A）《房地产估价规范》（B）《房地产估价机构管理办法》（C）《国有土地上房屋征收评估办法》（D）《房地产估价师执业资格考试实施办法》2 下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年的是( )。

（A）住宅（B）娱乐场（C）宾馆（D）体育馆3 下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是( )。

（A）部队营房（B）国有企业办公楼（C）国家投资的核电站（D）科技博物馆扩建4 国有土地上房屋征收的主体是( )。

（A）市、县级人民政府（B）市、县级房屋征收部门（C）房屋征收实施单位（D）市、县级房地产行政主管部门5 根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于( )。

（A）1／3（B）1／2（C）2／3（D）3／46 编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市( )。

（A）紫线（B）黄线（C）绿线（D）蓝线7 建筑工程施工许可证由( )单位申领。

（A）设计（B）建设（D）监理8 下列控制指标中，不属于建设监理控制的是( )。

（A）质量标准（B）投资限额（C）建设工期（D）投资回报率9 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是( )。

（A）设计单位（B）施工单位（C）监理单位（D）房地产开发企业10 新建商品房转让手续费由( )承担。

（A）转让方（B）销售代理人（C）受让方（D）转让方和受让方共同11 某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年，出让合同约定的使用年限为40年，甲使用10年后转让乙，乙取得该建设用地使用年限为( )年。

（B）30（C）40（D）5012 当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定( )。

（A）债务履行期限（B）被担保的债权数额（C）抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人（D）债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有13 李某购房，取得房屋所有权的时问是( )。

好学教育好学教育 – 用户体验最好的O2O 学习平台学习平台 2014年房地产估价师考试真题及答案解析汇总下载2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：美解析一网尽！在线做题就选针题库：/oXVZF /oXVZF1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( ( ( )。

A.A.销售收入销售收入销售收入B.B.转让收入转让收入转让收入C.C.租金收入租金收入租金收入D.D.利息收入利息收入利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( ( ( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.A.出售出售出售B.B.抵押抵押抵押C.C.转让转让转让D.D.经营经营经营3、下列风险中属于系统风险的是、下列风险中属于系统风险的是( ( ( )。

A.A.比较风险比较风险比较风险B.B.市场供求风险市场供求风险市场供求风险C.C.未来运营费用风险未来运营费用风险未来运营费用风险D.D.持有期风险持有期风险持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的( ( )。

A.A.不可移动性不可移动性不可移动性B.B.适应性适应性适应性C.C.弱流动性弱流动性弱流动性D.D.相互影响性相互影响性相互影响性5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套万套..则吸纳周期为则吸纳周期为( )( )年。

年。

年。

A.0.63B.1.63C.2.25D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的这一阶段处于房地产市场自然周期的( ( ( )。