【VIP专享】2014年9月份考试房地产评估第二次作业

第二阶段测试卷考试科目:《房地产评估》第4章至第6章（总分100分）时间：90分钟学习中心（教学点）批次：层次：专业：学号：身份证号：姓名：得分：一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。

A．0．91B．0．92C．1．09D．1．103、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0．3、0．5和0．2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/㎡。

A．-l00B．-50C．50D．104．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。

A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区5．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（）。

A．周围环境状况、安宁程度B．位置有利于原料和产品的运输C．交通是否便捷及离市中心的远近D．繁华程度、临街状况6、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。

若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元／㎡。

A．3000B．4500C．5200D．56007、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

2014年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( )。

（A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿（B）搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿（C）因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿（D）因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( )。

（A）估价依据应根据估价对象和估价结果来选取（B）《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求（C）在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查（D）估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( )。

（A）估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响（B）注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见（C）注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果（D）合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致4 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( )的特性。

（A）易受限制（B）独一无二（C）相互影响（D）不可移动5 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( )。

（A）该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元（B）该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路（C）该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过（D）该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( )。

（A）典型投资者所要求的社会一般报酬率（B）典型投资者所要求的社会最高报酬率（C）特定投资者所要求的最低报酬率（D）特定投资者所要求的最高报酬率7 某人承租了一商业房产，租期为3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金为50万元／年，同期的市场净租金为65万元／年，报酬率为7％，该承租人权益价值为( )万元。

真题一、单项选择题1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。

判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。

参见教材P10。

2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价结果。

B不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。

违背职业道德的行为。

参见教材P36。

3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法『正确答案』B『答案解析』本题考查的是估价方法。

要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

参见教材P36。

4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业『正确答案』D『答案解析』本题考查的是保值增值。

外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

2014年9月份考试房地产经济学第二次作业第一篇：2014年9月份考试房地产经济学第二次作业2014年9月份考试房地产经济学第二次作业一、单项选择题（本大题共52分，共 26 小题，每小题 2 分）1.军队自用土地免征城镇土地使用税，属于（）。

A.政策性免税B.地方确定免税C.临时减税D.困难性免税2.自益信托是指（）。

A.单位资金信托B.公益基金信托C.劳保基金信托D.私有基金信托3.住房公积金归（）。

A.国家所有B.单位所有C.单位和个人所有D.个人所有4.纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免土地增值税。

A.20%B.30%C.40%D.50%5.住房分配社会化是指（）。

A.实行社会化、专业化的住房建设、分配、维修管理和服务B.以社会化、专业化的商品生产方式开发建设住房C.通过住宅市场购买或租赁住房D.由政府统一执行住房分配职能6.房地产企业的特征之一是（）。

A.生产型企业B.服务型企业C.流通型企业D.消费型企业7.房地产类型中的建筑地块是（）。

A.农村特征的土地B.城市中的毛地C.房地产开发建设与经营相关的土地D.城镇中未利用的土地8.进行商品房预售时，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的（）以上。

A.20%B.25%C.35%D.40%9.房地产经济宏观调控目标中的总量平衡与结构平衡的关系是（）。

A.互相对立的B.互相制约、互相促进的C.互不相干的D.各自为政的10.解决一次性支付大额购房款困难的较好办法为（）。

A.发放生产性贷款B.实行住房消费信贷C.实行房地产保险D.实行福利分房11.下列不属于房产税的征税范围的是（）。

A.城市B.建制镇C.农村D.县城12.某项投资的净现值为零时的贴现率称为（）。

A.内部收益率B.最低收益率C.临界收益率D.平均收益率13.下面哪种情况不能动用住房公积金？()。

A.购买自住住房B.内部装修C.私房翻建D.自建自住住房14.国际上一般认为，形成良性循环的住宅市场，要求房价大体相当于居民家庭年收入的（）。

房地产估价案例与分析真题2014年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}问答题{{/B}}(总题数：3，分数：30.00)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/m2。

当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/m2为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。

甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。

经复核，甲机构维持原估价结果。

并对异议进行了书面回复，请问：（分数：10.00）(1).甲机构书面回复的致函对象是谁?（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：(甲机构复函的致函对象是人民法院。

因为甲机构是受人民法院委托作的评估。

)解析：(2).导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：(主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。

②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些，价格自然也会高些。

③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。

④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。

⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。

2014年房地产估价师《房地产经营与管理》真题及答案一、单项选择题1.一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。

A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( )。

A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( )。

A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券4.关于投资组合理论的说法，正确的是( )。

A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消5.关于房屋施工面积的说法，正确的是( )。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积6.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于( )。

A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查7.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( )。

A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法8.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是( )。

A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略9.关于资金时间价值的说法，错误的是( )。

A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较10.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。

2014年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》试题2一、多项选择题1.下列用地，法定出让年限为50年的有( )。

A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地2.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。

A.当事人的名称和住所B.土地界址、面积C.宗地平面界址图D.开发投资强度E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件3.房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括( )。

A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取4.根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得( )。

A.涉及贷款服务B.出现融资的内容C.承诺为入住者办理户口D.利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E.使用建筑设计效果图5.商品房销售中，禁止的行为包括( )。

A.返本销售B.实名制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让6.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有( )。

A.抵押权末登记的，按照债权先后清偿B.抵押权未登记的，按照债权比便清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿7.根据《房屋登记办法》可以办理预告登记的有( )。

A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房8.根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。

A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过65周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2个房地产估价机构执业的人员9.城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有( )。

A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建造未售但自用的房产E.地下停车场10.下列污染类型中，属于辐射污染的有( )。

财产评估第二次作业单项选择题。

（共15 道试卷，每题 2 分）1、在正常状况下，用于房地产价值评估的利润额应当是()A. 本质总收入 - 本质总花费B. 本质总利润入 - 客观总花费C.客观总收入 - 本质总花费D.客观总收入 -客观总花费2、在房地产评估中 , 当无参照物和没法展望将来利润时, 则运用 ()A.市场法B.成本法C.节余法D.利润法3、在建筑物重置成本的评估中，价钱指数法一般合用于()A.大型建筑物B.价值较高的建筑物C.账面成本不实的建筑物D.单位价值小、构造简单的建筑物4、在国际上对城镇土地广泛采纳的评估价钱方法是()A..利润现值法B.成本法C.路线价法D.市场比较法5、基准地价修整系数法属于() 中的一种详细方法。

A.利润法B.成本法C.市场法D.功能价值法6、我国城镇土地市场本质是() 的让渡市场。

A.土地全部权B.土地使用权C.土地利润权D.土地租借权7、建筑物采纳成本法评估中是以() 为依照的。

A.建筑物估量数B.同类建筑物客观合理投入额C.建筑物价钱不变D.建筑物人工费变化率8、若反应宗地地价水平 , 哪个 () 指标更具说服力。

A.楼面地价B.土地单价C.建筑单价D.基准地价9、运用市场法评估无形财产会遇到必定的限制，这个限制主要源于无形财产的()A.标准性和通用性B.非标准性和通用性C.非标准性和唯一性D.通用性和唯一性10、无形财产的无形消耗将直接影响无形财产的()A.节余使用价值B.自然寿命C.有形载体D.已使用年限11、从财产评估的角度，著名商标权一般能为公司带来()A.正常利润B.超额利润C.垄断利润D.超额利润加垄断利润12、() 是评估无形财产使用频次最高的方法。

A.成本法B.市场法C.利润法D.市场法和利润法13、() 是无形财产使用频次最高的方法。

A.成本法B.市场法C.利润法D.市场法和成本法14、无形财产的最低收费额是要考虑()A.重置成本B.历史成本C.时机成本D.重置成本和时机成本15、对无形财产进行评估时()A.利润法是独一的方法B.利润法、市场法、成本法都能够使用C.只好采纳利润法和市场法D.只好采纳利润法和成本法多项选择题。

《房地产估价》作业二姓名：学号：专业班级：成绩：教师评语：年月日第二次作业1.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为5，共24层，每层建筑面积相同。

该房地产经过两年开发建成。

预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金80元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为60元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设报酬率为商场11％，酒楼10％，办公楼8％）。

运用上述资料计算该房地产租售完成时的价格。

2.某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。

某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为3.5。

在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。

根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1．土地取得—2．工程建设———1）住宅楼建设——2）写字楼建设——3．经营————1）住宅楼销售—1）写字楼出租———根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为6000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为160元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并按年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

2014年房地产估价师考试试题及答案2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！在线做题就选针题库：/oXVZF单选题1．《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从( C )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1997年下半年B．1998年上半年C．1998年下半年D．1999年2．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( C )。

A．以一次为限，不超过三个月B．以一次为限，不超过六个月C．以两次为限，每次不超过三个月D．以两次为限，每次不超过六个月3、房地产估价机构资质有效期为 ( )年。

A.2B.3C.5D.6标准答案： b解析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，不予注册。

A.3B.4C.5D.6标准答案： a解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。

5、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为( )名以上。

A.3B.5C.8D.15标准答案： d6、注册房地产估价师延续注册有效期为( )年。

A.1B.2C.3D.5解析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A 房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为( )元。

A.100B.250C.500D.1000标准答案： d解析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。