华龙商业国际大厦营销策划案

华龙商业国际大厦营销策划案

第一部分 项目基本情况

一、地理位置

二、主要经济技术指标

三、建筑设计

第二部分 南昌写字楼市场及商业物业市场分析

一、商业物业市场分析

二、写字楼市场竞争项目分析

三、项目SOWT分析

1、优势

2、劣势

3、机会点

4、威胁点

第三部分、营销策略

一、项目市场定位

二、项目推广主题

三、产品策略

四、价格策略

五、项目形象包装策略（VI）

六、项目整合营销传播策略

七、销售策略 八．项目正式发售前工作安排及现场包装建议

第四部分、瑞尔特房地产顾问公司可提供的服务

第一部分

项目基本情况

一、地理位置

该项目地处南昌市八一大道老福山立交桥北端，东临南昌市主干街道八一大道，南临福山巷，北临江西省新华书店；交通便利、市政设施完备。属老福山—火车站商业、商务圈；距离八一广场、火车站均仅一千余米；北邻江西省长途汽车站。

二、主要经济技术指标

1、总建筑面积：39765 m2

2、地上建筑面积：33420 m2

3、总用地面积：4784 m2

4、建筑占地面积：1399 m2

5、容积率：6.98 m2

6、建筑密度：29.2% m2

7、绿地率：32%m2

8、地下车库停车数：135辆

三、建筑设计

1、平面布局

本规划建筑为30层综合楼，其中1-5层为商业服务，6-30层公寓式写字楼。以中心筒作为竖向交通中心，共设有4台高速客梯和1台消防电梯以及两个防烟楼梯。商业，服务和公寓式写字楼的入口分别设置，人流互不干扰，管理方便。1-5层采用框筒结构形式，空间分隔灵活，1-3层为商场，4-5层为餐厅和会所，主要为本楼人员使用与服务，5-6层间为结构层，6层以上为剪力墙结构形式，围绕核心筒布置了8户不同大小的办公空间单元，每个单元内设有不同的办公室和2个卫生间，以满足不同的使用要求。主要使用空间均临外边设置，具有良好的采光通风及景观。

2、立面造型及形象设计

建筑采用了端庄而又秀丽的新古典主义的风格形式，以较为凝重的底座，轻雅的整体墙面，局部窗插的落地玻璃窗以及变异的古典屋顶塔楼演绎现代建筑的活力，使整个建筑硬朗而不失轻盈，创造出崭新的都市空间形象，丰富城市的景观。外墙采用石材与外墙涂料。

3、剖面设计

整个大楼高度为99.9米，其中一层为4.2米，二至四层为3.9米，五层结合结构转换层层高为5.0米，六至三十层为3.1米，地下室为3.6米，室内高差为0.3米。

第二部分 南昌写字楼市场及商业物业市场分析

一、商业房地产市场调研分析

1．2002年南昌市商业性及写字办公楼数据：

■商业性

新开工面积：14.54万M2

施工面积：24.10万M2

竣工面积：5.72万M2

■办公楼

新开工面积：6.49万M2

施工面积：16.76万M2

竣工面积：1.66万M2

2．2002年南昌市商品房开发情况

时间 施工面积

（万平米） 新开工面积

（万平米） 竣工面积

（万平米） 销售面积

（万平米） 销售额

（万元） 空置房面积

（万平米） 城区（万 商品房 其中

住宅 商品房 其中

住宅 商品房 其中

住宅 商品房 其中

住宅 商品房 其中

住宅 商品房 其中

住宅 商房

2001.12 287 242 144 127 120 98 106 98 149821 131873 14.13 8.74 177.2002.11 313 257 170 140 63.56 53.2 49.27 45.01 84220 71674 9.44 5.6 122.2002.12 341 280 200 153 69.34 58.04 53.75 49.1 91876 78190 10.3 6.11 133.增长率（%） 18.82 15.7 38.83 20.47 -42.21 -40.77 -49.29 -49.89 -36.67 -40.7 -27.11 -30.09 13.2南昌商业物业和写字楼物业近两年有较大增幅；

未来几年投放市场物业面积将有大量增加，有很的的竞争。

3．南昌市各区域商业房地产的价位及租金情况

指标区域 价 格 租 金

中心区

1类地段 35000-40000元/㎡ 800-1000元/㎡/月 中广2类地段 15000-25000元/㎡ 200-300元/㎡/月 孺八3类地段 12000-15000元/㎡ 80-120元/㎡/月 叠朝阳区 9000-12000元/㎡ 80-90元/㎡/月

青云谱区 5600-6000元/㎡ 30-40元/㎡/月

青山湖片 8000-10000元/㎡ 30-40元/㎡/月

高新区 5000-6000元/㎡ 25-35元/㎡/月

4.南昌市商业业态构成

■ 百货商场

主要有南昌百货大楼、新洪客隆商场、洪城大厦等，分布在市中心区，中山路及广场周边区域，是南昌市民休闲购物的首选之地，这些商场、超市营业面积大多在1万平米上，经营范围广，商品丰富，多为联营形式。

■ 超市

北京华联、良友超市等多为中型零售商场，地处中心区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为市民购物的主要场所。

■ 邻街商铺

即在住宅楼或单位用房的底层裙楼，沿街建成的各式商铺门面房。经营项目包括：文具店、茶店、照相馆、药店、快餐店、诊所、干洗店、电气专卖、建材专卖等。

■ 商业广场

它是商场、超市之后新兴的一种物业，兼备休闲、娱乐、购物等功能。目前南昌在建的有：太平洋购物广场、大连万达投资兴建的万达购物广场。

5．南昌市大型商场的经营状况

排名 名 称 主营1 南昌百货大楼股份有限公司 百2 南昌洪城大厦股份有限公司 百3 江西新洪客隆工贸发展总公司 百4 北京华联（江西）综合超市有限公司 百

6．商业房地产开发经营方式

（1）．零星开发

有不少单位或市民在住所或办公场地周边自行搭建商业门面，出租经营不成规模，档次低，管理差，影响了市容和破坏了商业房产的规范，现在这种私自建设商业房产，在市区内正逐步消失，主要存在郊区或城市周边地区。

（2）．合作开发

这种方式主要是房地产开发商与零售商或其他商业公司共同合作，开发商建设商业场所，合作的零售商或专业商业经营公司经营物业，要么自己经营，要么由专业公司进行招商管理，从而在不同公司之间实现职能分工，各自干自己最专长的事，5 南昌市黄庆仁栈药店 药6 江西省新华书店图书音像批销中心 图书7 南昌享得利钟表眼镜公司 钟表8 江西省南昌市新华书店 图9 江西良友超级市场有限责任公司 百10 江西天马电器空调有限公司 电11 江西金阳光时尚购物有限公司 时尚可以有效的提高商业物业的商业价值，同时分担和降低风险，实现对风险的均衡控制。如南昌万达商业广场就采取这种模式，大连万达开发物业，而引进沃尔马超市，实现共赢。

（3）．联营方式

开发公司提供场地，各地商家提供进场商品，开发公司收取进场费和提取商家销售额或利润一定的百分比。如：南昌新洪客隆商场，百货大楼商场均采用这种模式。

总之，通过对南昌市商业房地产的分析可以为我们项目1-5层的商业运营和推广提供清晰准确的参考定位。

二．南昌写字楼市场重点竞争项目调查分析

为了知几知彼，更准确的更有效的完成项目的营销推广，顺利实现项目销售，我们投入了相当的时间、人力、物力调研了南昌写字楼市场的重点竞争项目。

1．项目名称：华财大厦

项目地址：沿江中路

物业类型：商业服务和写字办公综合型习字楼

总建筑面积：

户型面积：56，70，100，140m2

楼层布局和功能：1-20层为写字办公，21-25为宾馆、客房

配套设施：停车场面积小，车位不足

价格：

租金 30元/ m2/月（含：水、电，物业费）；

32元/ m2/月（含：水、电、空调、物业）

售价 不卖

物业管理费 （含在租金里）

付款方式： 租金：一个季度一交 压一个月押金（压一付三）

客户对象及特征：各行各业，其中食品，副食品居多。

入驻公司包括：太太乐、金龙鱼、LG、理光等

2．项目名称：江西国际信托大厦

项目地址：北京西路

物业类型：纯写字楼

物业档次：高档智能化写字楼

户型：三种

50 M2 100 M2 150M2（138-158

M2）

楼层布局和功能：1-25层为写字办公

26-27层为各类会仪场所

特色：入口大堂气派豪华，全大理石。

配套设施：现代化配套设施齐全（宽带网）；

中央空调；

美国进口OTIS电梯；

CCTV电视监控；

24小时保安

价格：

租金：68元/平米 （水电空调物业管理费）

售价：不售

付款方式：压三付一（交三个月押金，一个月租金）

优惠措施：时间优惠；租一年按11-11.5个月算。

客户对象及特征：知名公司，专业性金融、证券公司。

如：联想，北大方正，清华同方，诚志股份，海虹控股，

KODAK等。

荣誉：建设部颁发的江西省写字楼优秀物业管理示范单位

出租率：80%以上

3．项目名称：国贸广场

项目地址：洪城大道