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房地产营销策划方案【优秀6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产营销策划方案方案（7篇通用）房地产营销策划方案方案篇1(一)广告诉求重点结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮流展示，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。
具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。
1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。
2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。
3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。
4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。
5.人文氛围：毗邻×学院，同时这一区域将逐渐发展成为__市的文教区，是__市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本案营造了一种强烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。
6.居住理念：本案所营造的是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。
(二)广告表现1.广告主题围绕本案“____×”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。
2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。
3.广告表现原则(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有说服力。
(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。
(3)系列化：在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案所独具的优势与品位。
(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“__项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，引导其采取购买行为。
房地产营销方案方案(通用10篇)房地产营销方案方案(通用10篇)房地产营销方案方案要怎么写，才更标准规范？根据多年的文秘写作经验，参考优秀的房地产营销方案方案样本能让你事半功倍，下面分享【房地产营销方案方案(通用10篇)】，供你选择借鉴。
房地产营销方案方案篇1活动日期：20__年4月8日——20__年5月1日活动主题：购房__X 五一送旅游活动目的和意义：1、五一处于，这个季节大家喜欢出游，所以做一些户外活动也比较符合传统习惯。
同时，三天的假期，不少人没想好去哪里、做什么，这个时候如果我们能做一些有特色的活动，或者是给点小恩小惠，送点小礼品，很容易吸引客户到售楼部来。
所以，节日的促销活动不可少，小礼品或者折扣等都是这个时候的常用手法。
另外，节日促销，是做情感营销的好时机，这个时候组织老客户和现在成交的客户一起旅游，会很自然，容易赢得客户的好感，宣扬本项目，扩大影响力度，得到口碑效应。
2、利用五一旅游活动，升华情感营销，情感营销就是人与人之间的关心，真情的流露，并没有以产品销售为目的而最终达到销售产品的目的的营销。
情感营销是一种以销售人员受人欢迎的人格魅力以及对未来消费习惯的把握上来影响自己身边的人，以自身来引导消费的一种营销方式。
情感营销相似于沟通营销，也相似与口碑营销，我认为情感营销是沟通营销与口碑营销的共同体，是两者的结合，合二为一。
情感营销是以后营销学的大势所趋。
3、抓住五一假期时间，来访客户即赠送小礼品，老客户介绍新客户送物业费，成交客户参加五一旅游活动，烘托案场促进销活动。
4、五一旅游活动结合楼盘抽奖活动，给予客户大折扣、大优惠、送旅游、抽大奖，不断提升我们案场人气，情感营销加上SP配合、假客户等，促使客户快速成交。
五一旅游活动路线：供参考(一日游不含午餐二日游是全含)1、龙潭大峡谷一日游 168元/人2、六羊山一日游 128元/人3、龙潭大峡谷+皇城相府二日游 3884、云台山二日游398元5、万仙山+郭亮村二日游298房地产营销方案方案篇2一、龙马潭区宏观经济【基本情况】全区幅员面积332.64平方千米，年末总人口31.5万人，其中非农业人口10.44万人。
房地产营销策划方案5篇1.房地产营销策划方案一、房产活动营销概念“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销产生背景纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。
三、房产活动营销发展阶段1、促销活动——简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。
浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。
2、行销企划——相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。
相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源化配置的基础之上。
3、营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出营销计划。
小结：纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势。
房地产的营销活动策划方案(精品8篇)房地产的营销活动策划方案篇1一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解1. 销售(招商)目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20XX年5月份房交会期间开盘(或20XX年9月)，可以抓住20XX年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20XX年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
房地产营销策划方案房地产营销策划方案（通用16篇）为了确保工作或事情能高效地开展，往往需要预先进行方案制定工作，方案的内容和形式都要围绕着主题来展开，最终达到预期的效果和意义。
我们应该怎么制定方案呢？下面是店铺精心整理的房地产营销策划方案，希望对大家有所帮助。
房地产营销策划方案篇1前营销是房地产开发的龙头。
1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。
房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。
这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。
之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。
实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。
房地产营销策划的重要环节按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。
前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。
当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。
由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。
如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。
房地产营销策划的最前端房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。
从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。
房地产营销策划方案范文5篇房地产营销策划方案范文篇1一、市场现状：1、大中城市房地产市场回暖。
2、处于每年的销售旺季(金九银十)。
二、项目现状：1、一期，D、E、F区剩余房源大部分为六楼。
楼层相对较高。
2、G区G8、G9部分房源存在明显的产品缺陷3、三期即将认筹，开盘在即。
针对目前房地产发展的现状，及项目本身特点及产品特点，特制定十一促销活动方案，旨在促进一二期房源的销售，为三期的开盘做足准备工作。
三、活动目的：1、增加小区的知名度。
2、制造营销气氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。
四、活动时间：10月1日—10月7日五、活动主题：主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”主题二：“欢度国庆之喜，领略黄金真情”主题三：“活力黄金周，超值优惠7天乐”六、活动内容：1、黄金周每天推出8套特价房(主要以二期特惠房源及G9一口价房源为主);2、活动期间购房一次性付款96折，银行按揭98折，但对外统一为一次性付款97折，银行按揭99折，销售部视情况决定是否给予一个点折扣(特价房除外);3、活动期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖，每天开奖两次(上午、下午各一次，视现场气氛而定)，凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：一等奖：电饭煲两名(每天提供两台)二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干七、宣传方式：1、网络(搜狐焦点新闻报道、现场报道，新华网)2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天两万条信息)3、报纸广告(今日莱州半版，暂定9月29号)4、国庆宣传易拉宝5、户外演出一场或花车__3天八、现场包装：室外：1、横幅：0.7__10米__2条2、国庆抽奖礼品的堆放;3、气球装饰：大门、礼品区;4、吊旗;5、易拉宝展示十：物料准备及费用预算：短信内容(待定)：国庆豪情盛典，舞动黄金海岸。
莱州黄金海岸小区二期典藏现房2210元/m 起售，三期观海高层认筹活动交2万抵3万火爆进行中。
关于房地产营销策划方案（5篇）关于房地产营销策划方案篇1一、开盘主题对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。
扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美好发展前景，促进楼盘销售。
同时进行企业社会公关，树立房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
二、开盘时间：11月28日(暂预定)三、活动地点：__房产有限公司四、剪彩嘉宾：贵公司确定五、拟邀媒体：__电视台、__广告公司六、活动方案(一)前期准备1、到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体。
2、购买或制作一批有意义的礼品做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花4、请柬的准备提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。
(请贵公司确认、确定。
)5、其他准备工作提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
(二)开盘前广告发布发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。
在社区网站配合文字图片报导。
(三)开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传__房产的开盘庆典。
七、开盘现场活动1、现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。
正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。
中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。
另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。
整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。
(效果图附后)会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。
房地产项目营销策划方案房地产项目营销策划方案房地产行业是一个繁荣的行业，而随着城市化进程的加速和人们对居住环境的要求不断提高，房地产市场的需求也愈加旺盛。
但是在市场竞争激烈的情况下，房地产开发商需要有一个好的营销策划方案，以便吸引更多的客户和市场销售份额。
本文将会从目标市场、推广渠道、定价策略、广告宣传等方面来制定一份完整的房地产项目营销策划方案。
一、目标市场明确目标市场是每一项营销策划的首要任务。
为了确定目标市场，需要充分了解消费者的需求和购房习惯。
根据市场调查显示，目前购房人群以中产阶级为主，他们对于居住环境的舒适度尤为看重，对于交通便捷、教育设施、医疗设施、商业配套等公共设施的依赖性越来越强。
更为重要的是，消费者对于产品质量和售后服务的要求也越来越高，这增加了营销策略的制定难度。
针对上述观察结果，从接触人群和相关设施等角度，我们可以将目标市场划分为以下两类：1.年轻家庭。
这部分人口属于准中产阶级，主要关心房屋的总价和交通情况，教育和子女成长环境也是他们的首要考虑因素。
2.退休人群。
这一部分人口更关心的是环境和居住舒适度。
他们对于以临近湖泊、公园、餐厅等配套设施的高品质住宅最为感兴趣。
二、推广渠道1.提供全方位的信息支持。
提供详细而准确的产品信息和地理位置、楼盘周边的详细介绍，引导用户深入了解楼盘。
2.线下推广。
除了线上渠道，还可通过报刊广告，广告牌、户外广告、宣传册、活动定制、营销推广、现场展示等形式进行线下推广。
3.电视媒体推广。
根据现代人的消费习惯，适时在电视媒体中播放相关广告，提升市场知名度。
4.网络推广。
网络推广也是一种很好的推广方式，适当投入一些精力和资金，开拓一些社交媒体，可以提高楼盘的知名度。
三、定价策略1.弹性定价。
此定价策略适用于话题性高、午后市场的房地产项目。
在市场前景不确定时，此种策略相当具有适应性和风险缓冲的效应。
在竞争激烈的市场环境下，实施弹性定价策略，根据市场反应和客户需求，调整房地产价格。
房地产营销策划案的房地产项目营销策划及营销方案(6篇)房地产营销筹划案的房地产工程营销筹划及营销方案篇一为了提高筹划书撰写的精确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：(一)规律思维原则：筹划的饿目的在于解决企业营销中的问题，根据规律性思维的构思来编制筹划书。
首先是设定状况，交代筹划背景，分析房地产进展现状，再把筹划中心全盘托出，其次进展详细筹划内容具体阐述;三是明确提出解决问题的对策。
(二)简洁朴实原则：要留意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao 作指导意义。
(三可cao作性原则：编制的筹划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao 作性特别重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao 作也必定要消耗大量人、财、物，治理简单显效低。
(四)创意新奇原则：要求筹划的“点子“(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新奇的查是筹划书的核心内容。
筹划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在筹划的内容与编制格式上也有变化。
但是从营销筹划活动一般规律来看，其中有些要素是一样的。
因此，我们可以等同探讨营销筹划书的一些根本内容及编制格式，封面：筹划书的封面可供应以下信息：筹划书的名称;客户名称;筹划完成日期及本筹划适用时间段。
由于营销筹划具有肯定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
筹划书正文局部主要包括：(一)筹划目的要对本营销筹划所要到达的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本筹划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证筹划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作阅历。
尚无一套系统营销方略，因而需要依据市场特点、工程特点筹划出一套营销规划。
目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动”作为华府项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的1．树立产品品牌，体现华府项目的三个价值：中心区——政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。
3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。
策划思路详细请参阅《华府项目整合营销推广系统方案逻辑图》第一部分市场解构基本描述市地理位置优越，临近市，为皖区的中心城市，区域人口规模较大，城区人口近30万；历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区，在政策上得到国家的倾斜和支持；交通便捷，宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好；经济平稳增长，增速较低，年增幅约为6.5%，在省各地级市中处于第三集团，经济实力及居民消费能力有限，2003年城镇居民可支配收入5139元，为省最低水平，低于全省平均水平1628.55元；是劳务输出大市，全市外出务工人员达到107万人，其务工所得为市居民的一个重要收入来源，返乡置业者为一潜在的有效需求群体；旧城改造以及行政新区的建设是城市建设的推动力；也是推动当地房地产业迅速发展的主要动力。
项目介绍1．地块四至北面：北依佛子岭路与27万方的天盈星城相望；西面：西临解放南路和水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城；东面：东接天盈星城新地块和行政服务中心；南面：南靠312国道和规划中的森林公园并紧贴火车站；2．主要规划指标土地面积：261931平方米。
用地性质：住宅用地。
容积率：1.3。
建筑退让：退让佛子岭路25米，解放南路40米，退其它道路不少于5米，商业仅沿解放路布置，其他道路不得布置对外的商业门面。
3．地块周边规划项目所处位置为南部新区，除规划建有市府办公区外，还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及312国道旁森林公园等公共设施，项目旁水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设，东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。
4．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高⑴．目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；⑵．项目距市中心3公里，7路和201路公交车将本项目和市区相连。
项目的外部交通优势很明显，紧靠312国道，向东可达，向西可通，紧邻火车站，而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气；⑶．教育、医疗等社会配套严重不足。
⑷．其他配套设施现状；①．政府机构：项目东面临近行政服务中心和市委市政府新办公大楼。
②．教育：项目北面有六中、交通小学和国防科技学校。
③．医院：项目向西北磨子潭路上有市第二医院。
④．娱乐：项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。
⑤．景观：项目向北是沿河的城市公园。
5．环境分析：⑴．区域环境：地块位于政务新区，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。
⑵．居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。
⑶．景观环境：项目南边有规划中的森林公园，享有景观优势。
⑷．商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。
⑸．竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。
⑹．类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅产品。
SWOT分析1．优势（STRENGTH）⑴．地段优势项目地块位于城南新区，近接火车站，该区域为市未来建设重点，尤其是市政府迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
⑵．交通优势项目地块紧邻火车站和312国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。
⑶．后发优势本项目所在区域为新建城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
⑷．规模优势本项目用地面积超过了26万平方米，社区规模在本地属前列。
大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区部就可实现，满足区居民各种生活需求。
同时大型居住社区也为区商业设施带来了大量的终端消费者。
2．劣势（WEAKNESS）⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。
同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。
⑵．毗邻火车站及312国道，对居住区产生噪声影响较大。
3．机会点（opportunity）⑴．社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。
⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。
⑶．本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
4．威胁点（threaten）⑴．本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近，削弱其作为区域中心城市的辐射力。
⑵．近年来经济有了很大的发展，但相对而言本地居民对房价的承受力还相当受限。
而购买力较强的客源选择在投资购房可能性较大。
⑶．2005年为大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。
本案附近天盈星城已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，水利开发的和顺名都城体量在24万方左右，因此现有个案将会对本案的销售会产生一定影响。
⑷．区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。
⑸．宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。
第二部分客户分析目标市场定位与分析1．目标消费群定位先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。
由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。
介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：⑴．客源区域①．一级区域：主城区；②．二级区域：主城区以外的其它县乡及车程在1小时的周边城镇。
⑵．客源职业①．私营业主、个体经营者；②．在外务工者；③．本地政府公务员；④．企业高级管理人员；⑤．学校、医院、银行等企事业职工；⑥．本地效益较好的企业职工；⑦．富裕进城的农民。
⑶．客源购房目的①．新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；②．改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；③．工作型：因为工作原因来，为了工作方便的人群。
⑷．吸引客源种类①．以个体买家为主，集团客户为辅；②．立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。
2．主力客源分析本案体量35万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。
一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的。
⑴．公务员阶层①．收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如上图。
②．居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域徽商集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量5万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策，现已结构封顶，二次交易价格1800-2050元/平方米。
③．未来居住需求：25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。
25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。
这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。
最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。
另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。
