保障性住房配套设施规划研究_以上海市嘉定区_新江桥城_为例_王爱

JIANGSUURBANPLANNING江苏城市规划2012年第2期总第207期

保障性住房配套设施规划研究———以上海市嘉定区“新江桥城”为例

王爱王伟【摘要】保障性住房建设是当前我国最受关注的民生议题，也成为一项具有时代价值的研究命题。配套设施作为保障性住房体系的重要组成，其供应却普遍滞后与低效，严重影响了居民生活，制约了民生保障目的的实现。本文从居民主体需求出发，构建保障性住房配套设施建设评估体系，并通过对上海市嘉定区“新江桥城”的实证调研，初步检验了评估体系的全面性和准确性，以期对推进保障性住房建设具有理论和实践指导意义。【关键词】保障性住房；配套设施；规划；需求；评估

为切实解决城市中低收入家庭住房困难，国家出台了一系列住房保障政策。保障性住房建设规模也由2010年的580万套，2011年的1000万套到整个“十二五”规划期间的3600万套，标志着中国最大规模保障性安居工程的全面启动，由此形成了大量的保障性社区。然而，受地价机制和中心城疏散的影响，保障性社区多位于配套基础差、设施不完善的城市郊区或边缘区。保障性住房建设的配套设施①供应严重滞后与低效的问题已在上海、杭州、南京等多个城市凸现。不仅增加了低收入者的成本负担，降低其就业概率和生活质量，更加剧了社会的不公平。目前国内外针对社区配套设施领域的相关研究，主要是根据现有的供应模式和规划机制提出规划建设前的技术标准，少有学者结合配套对象主体需求进行研究。尽管已有学者关注到社区居民阶层差异对配套设施设置的影响，但直接根据保障性社区居民群体特征和居民行为偏好区别对待，“量体裁衣”配置设施，并建构配套设施评估体系的研究尚属空白。笔者从差异化设施需求的角度出发，以居民满意为目标，构建保障性住房配套设施评估体系，并通过对上海市嘉定区“新江桥城”的实证调研，利用IBMSPSSStatistics19.0软件，对配套设施的需求与供给特征进行了深入

的分析研究。希望能从理论上为完善保障性住房建设的配套设施做定量测定和描述，实践上对相关职能部门制定规划，采取对策，提供科学、规范的技术标准。

1基于居民主体需求的保障性住

房配套设施建设评估体系

1.1城市居民主体需求分析

保障性住房的目标不仅仅是为中低收入家庭提供几十平方米的物质空间，而是要保证他们能享受公平的“居住机会”———其中最重要的就是社区的配套设施。配套设施完善与否直接关系到保障性住房居民的城市生活机会分配、生活质量和成本问题。通过笔者对上海保障性住房建设基地的调研，依据马斯洛模型与城市规划基本原理等相关理论模型，本文将居民的主体需求界定如下：1.1.1公共服务设施的需求

根据公共服务设施的固有特性，将保障性住房建设中具有共性的归纳合并，并突出有决定性影响的公共服务设施。居民的物质生活需求是指居民在其住区的周边区域内，满足其基本的生活需要的服务设施供应，如银行、邮局、电信、超市、快餐店、菜市场、社区服务等；与之相对的是居民的精神生活需求，主要包括文化、体育、娱乐等设施；单列出城市居民择居的主要影响设施———教育和医疗设施。1.1.2交通出行的需求

由于受到收入的制约，成本低廉的公共交通，如高效、快捷的轨道交通和公交汽车对中低收入人群来说是一种时间成本适中、货币成本较低的出行方式，通常成为其优先选择。1.1.3就业机会的需求

保障性住房的居民普遍文化程度较低，接受的就业培训不足，所选择的就业面较为单一，大多从事劳动密集型或服务性职业。因此，住区与无污染工业或第三产业临近布置，能有效的提高居民获得就业的机会。

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图1保障性住房配套设施评价流程图1.2保障性住房配套设施建设情况评估

流程为了建立一套能够全面反映保障性住房配套设施建设情况的切实可行的评估体系，需要对保障性住房居民的主体需求和配套设施建设情况进行深入的调查和研究，并根据专家指导意见，确定评估因子、评估标准和分级以及评估因子权重，据此本文所提出的评估流程设计参见图1。

1.3保障性住房配套设施评估因子与模型

由于保障性住房配套设施评估涉及的因子很多，因而要对这些因子进行选择性的取舍，以便更好的聚焦核心问题。评价因子的确定主要依据以下两点：（1）根据调查和收集的数据进行分析，

选择对保障性社区配套设施的配置有决定性影响的评价因子，同时，根据专家和公众意见，确定评价因子权重；（2）调查居民对使用已有配套设施的满意程度，并将其作为一项评价因子。根据上述选择原则，并参照《城市居住区设计规范(GB50180-93)2002年修订版》、《上海市城市居住地区和居住区公共服务设施标准（DGJ08-55-2006）》及其他相关规范，对保障性社区配套设施配置中具有共性的影响因子进行归纳分类②

。分为两个级

别的指标进行评估，建立了定性与定量相结合，多因素、多层次综合排序的配套设施评估体系。另外，打分过程中，采取定等打分的方式，即在每一二级指标中，凡符合指标评定标准条件的均给予相应的等级，并根据不同等级赋予不同分值（表1）。根据公式Y=0.1X11+0.1X12+0.1X21+

0.1X22+0.2X3+0.12X41+0.08X42+0.05X51+0.05X52+0.1X6计算出一个的定量分数值Y。

其中Y代表保障性住房的配套设施评估得分（100为满分，60分为及格），X1代表一级评

估标准，X11代表二级评估标准。

2“新江桥城”配套设施规划建设

情况分析

2.1调查内容及问卷回收情况

针对“新江桥城”配套设施的调查，涉

表1保障性住房建设的配套设施评估因子与标准

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图5职业构成调查图3年龄段分布调查图2调研基地地理区位及到居民生活、就业、出行、医疗、教育等多个方面的情况。为了尽可能保证调查问卷的全面性与准确性，调查时间持续9天，涵盖了居民正常出行工作的时间和双休日，既保证了住区内住户人员结构的完整性，也避免了调查的片面性影响。调查发放问卷100份，收回96份，有效问卷94份，有效率达97.9%，覆盖率为10.7%（按入住户数计算），其中男女比例约为1：1，样本较均匀。2.2案例区域概况“新江桥城”是2009年上海市启动建设的，一期D区的1763套住宅于2011年5月29日正式交付，开创了保障房项目商业配套设施与住宅同步交付使用的先例。同时也是国内首个获得全国绿色建筑创新奖和住建部绿色建筑星级标识的保障房项目。小区位于上海市嘉定区江桥镇的西南部，与外环高架的直线距离为3.7km（图2），占地面积50ha，规划建筑面积约67万平方米。2.3住区居民的群体特征分析2.3.1人口老龄化，家庭核心化被调查已入住新江桥城一期D区的居民中，年龄在40-50岁之间的占比为9.57%，年龄在50-60岁之间的占比为12.77%（图3），由此可见，整个住区的老年化现象较为明显；从家庭构成来看，主干家庭（≥5人）的有21.28%，而核心家庭③或夫妻二人的有67.02%，反映出住区内独居的老年人口的数量较大，且有不断增加的趋势（图4）。2.3.2外来人口多，流动性较大由于住房区位偏远，交通条件欠佳，整个新江桥城一期D区的入住率仅为50%左右，上海本地居民并不太愿意迁居至此，以致大多数已入住的住户是外来人员。入住者中外来人口占52.13%，上海市本地市民占比为47.87%。2.3.3文化水平差，职业构成低调查结果显示，居民中初高中文化程度以下（含初高中）的比例总和为75.53%；就业人口中从事工厂工人的为9.57%，农民占比为4.26%，个体户和私营业主或职工总体占比是21.28%（其经营的主要是小百货、熟食等的流动或非流动摊点），而从事教师和公务员的比例总和仅为6.38%，待业或失业人员占5.32%，其比例要高于上海市约4.5%的平均水平（图5）。居民文化程度低，社会竞争力不强，再加上周边就业机会偏少直接导致其职业构成偏低。2.3.4收入水平低，消费能力弱调查的结果显示，家庭毛年收入3万以下的占比为60.22%，家庭毛年收入3-5万的占12.90%，其他类占26.88%。也就是说参加调查的家庭中有60.22%的平均月可支配收入低于2500元，属于上海市低收入家庭④。参照上海2008年统计年鉴，低收入家庭的恩格尔系数已接近0.5，家庭消费能力较弱。2.4住区居民设施需求与现状条件2.4.1公共服务设施需求与便利性由于居民群体特征相似，那么其行为偏好也会趋同。对于直接关系到居民日常生活的银行、邮局、电信、超市、餐馆、菜市场等设施的选择中，超市和菜市场两者选择频率最大；图4家庭构成调查

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表2生活中，您认为哪些设施是必须具备的———选择频率

另外，由于住区内老年人口较多，对医疗设施的需求强度较大，占比达到92.6%；居民对教育设施（幼托、中小学校）和文化体育设施的需求不太强烈，分别占比为38.3%、22.3%、19.1%，24.5%（表2）。居民主体对生活中的

必备设施的选择直接关联于设施的需求强度，因而保障性社区公共服务设施的配建应与居民主体需求强度之间进行匹配。据居民反映以及笔者对小区周边区域的调查，在15分钟的步行范围内可以到达的公共服务设施主要有社区卫生服务中心、金鹤小学、如海超市、鹤旋菜市场以及121和561的公交站点。幼儿园还未投入使用，金鹤中学距离住区约有1.5km，邮政所也设置的较为偏远，这两者都是“借用”设施；住区周边没有配置银行、餐馆以及文体设施；很多临街商业店面仅挂了招牌，却未能真正营业，服务于居民；社区卫生服务中心也只是在一定程度上满足居民的就医需求，随着住区老龄化的加剧就是对老年人设施规模需求的增大和医疗服务设施质量需求的提高。“新江桥城”是以中低收入人群聚集形成的住区，由于受自身能力以及外部经济条件所限，居民的社会网络较小、生活娱乐偏少，活动范围集中在住区附近（表3），因而更加依赖于居住地点附近的社会公共资源，而公共服务设施供应滞后与低效的现实情况已经给居民的生活带来不便，随着入住率的逐步提升，小区的设施将会进一步降低居民的生活质量，与预期的保障效果相差甚远。

2.4.2交通出行与方便程度

居民对出行方式的选择主要受到出行距离的影响，一般居民的出行距离在2km内的都会选择以自行车为主，而在2~5km内的大多选择公共交通的出行方式，条件允许的会选择私家车，而在5km以上的出行距离一般都会根据交通工具的客观条件来选择。根据对小区居民出行方式的调查统计，选择步行、自行车以及公交汽车的比例之和达到85.10%。而目前“新江桥城”远离经济型的