2017年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员登记服务考试题

2017年宁夏省房地产估价师《制度与政策》：房地产经纪人员登记服务考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】

A：375万元

B：450万元

C：500万元

D：600万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。

A．成本利润率

B．动态投资回收期

C．投资利润率

D．财务内部收益率

3、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。

A．产品线定价

B．选择品定价

C．补充品定价

D．产品束定价

4、某宗土地面积10 000 ㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20％，销售价格为3 000 元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。

A：10 000

B：120 00

C：180 000

D：15 000

E：借款合同

5、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。

A：当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B：当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

E：借款合同

6、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。 A．物业管理水平

B．同类型物业的市场供求关系

C．业主目标收益要求

D．物业适应性

7、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。

A：信用贷款

B：保证贷款

C：信用保险贷款

D：定值保险贷款

E：执行层的组织协调

8、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。

A：0.4、0.4、0.2

B：0.3、0.4、0.3

C：0.4、0.2、0.4

D：0.4，0.3、0.3

E：工业用地的监测点评估价格

9、某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．27%

B．20%

C．79%

D．80%

10、乡镇企业的用地只有在下列__情况时，才可以抵押。

A．乡镇企业属于集体企业

B．申请破产

C．和乡镇企业的建筑物同时抵押

D．经过乡镇政府主管部门批准后

11、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．10

B．15

C．20

D．30

12、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。

A：370

B：385

C：420

D：550 E：工业用地的监测点评估价格

13、某房产面积40000，要求测绘精度为三级，则其限差为。

A：16

B：96

C：240

D：256

E：执行层的组织协调

14、债券偿付方式不包括__方式。

A．担保

B．偿还

C．转换

D．转期

15、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57

B．0.74

C．0.80

D．1.04

16、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。

A：30％

B：40％

C：50％

D：60％

E：执行层的组织协调

17、一般来说，标准方差越小，投资风险__。

A．越小

B．越大

C．越难控制

D．越难估算

18、下列不应免征房产税的有__。

A．职工自用住房

B．企业创办的学校用于教学的房产

C．产权不确定的及有纠纷的房产

D．经有关部门鉴定的危险房屋

19、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书手续。

A：延续

B：变更

C：注销

D：撤销

E：执行层的组织协调

20、修建性详细规划应当符合__规划。 A．控制性详细

B．区域

C．近期建设

D．分区

21、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。

A：1

B：10

C：15

D：20

E：执行层的组织协调

22、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。

A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

D：标高的单位用毫米计

E：执行层的组织协调

23、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。

A．1067元/m2

B．1070元/m2

C．1084元/m2

D．1141元/m2

24、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B．贷款期限越长，期限系数值越大

C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

25、__，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．投资于房地产投资信托基金

B．住房抵押贷款证券化

C．间接投资于房地产企业债券

D．房地产抵押担保

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、间接融资的优点在于__。

A．筹资上可以积少成多

B．安全性比直接融资高

C．有利于筹集长期投资资金

D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平 E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

2、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。

A．成本利润率是年成本利润率

B．成本利润率是开发经营期的成本利润率

C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

3、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。

A：用地控制指标

B：环境容量控制指标

C：建筑形态控制指标

D：城市设计引导及控制指标

E：执行层的组织协调

4、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。

A：12

B：24

C：36

D：48

E：执行层的组织协调

5、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200

B．1150

C．1100

D．1050

6、有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是。

A：解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要的两种

B：解析法和蒙特卡洛法有很大区别

C：蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题

D：解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样

E：解析法和蒙特卡洛法无很大区别

7、制作深度价格修正率的要领是。

A：选取标准宗地

B：设定标准深度

C：将标准深度分为若干等份

D：制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率．

E：按深度价格修正率求取路线价

8、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法