青海省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力分析与风险提示考试试题
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青海省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力分析与风险提示考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。
A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍B．安置补助费只能发放给安置单位C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金2、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量D：存量+新增竣工量-拆毁量E：工业用地的监测点评估价格3、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。
A．风险性B．营利性C．价格的波动性D．流通性4、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。
A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序5、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。
现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。
A：3275B：3287C：3402D：4375E：工业用地的监测点评估价格6、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。
A：整体资产或者部分资产B：整体资产C：部分资产D：固定资产E：工业用地的监测点评估价格7、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为__。
A．12.55%B．12.68%C．14.75%D．15.01%8、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
A：3B：6C：9D：10E：房地产估价机构必须加盖公章9、下列关于房屋租赁期限，表述错误的是。
A：房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效B：租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之曰起不得超过20年C：承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意D：出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意E：执行层的组织协调10、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解E：工业用地的监测点评估价格11、房地产投保时的保险价值评估，可按该房地产__确定。
A．投保时的实际价值B．保险事故发生前的实际价值C．保险事故发生后的实际价值D．A和B12、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。
则该投资项目的内部收益率是（）。
A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%13、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元．建筑物重置价格为100万元，成新率为80％．已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％．假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为．【2004年考题】A：43万元B：112．5万元C：123．3万元D：150万元E：工业用地的监测点评估价格14、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，。
A：按规定计征土地增值税B：按20％征收土地增值税C：减半征收土地增值税D：免于征收土地增值税E：执行层的组织协调15、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。
A．第三方保证人以自身的财产B．财产C．不动产D．动产或权力16、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为__元/m2。
A．区域因素B．1C．2D．3E．权重可比实例估价对象F．0.590100G．0.3100100H．0.212510017、是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动中所发生的经济利益的流出。
A：资产B：负债C：所有者权益D：费用E：执行层的组织协调18、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有。
A：甲大于乙B：甲等于乙C：甲小于乙D：不可比E：工业用地的监测点评估价格19、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。
A．1570.975万元B．1370.975万元C．1270.975万元D．1070.975万元20、下列关于民法的内容，说法不正确的是。
A：在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体B：智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体C：物权、知识产权、人身权属于形成权D：胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体E：执行层的组织协调21、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡。
若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，计算该期房目前的价格应为。
A：4400元／㎡B：4409元／㎡C：4445元／㎡D：4455元／㎡E：工业用地的监测点评估价格22、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。
A：4B：5C：6D：7E：房地产估价机构必须加盖公章23、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。
A：价格B：时间C：常数D：价格变动率E：工业用地的监测点评估价格24、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。
A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价25、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日內向符合条件的新设立的房地产开发企业核发有关资质证书。
A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、会计要素包括__等几大类。
A．资产B．成本C．负债D．利润和费用E．所有者权益2、人身保险主要包括。
A：人寿保险B：健康保险C：意外伤害保险D：信用保险E：个人信用保险3、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。
A：企业财产保险B：城乡居民房屋保险C：建筑工程一切险D：买方信用保险E：住宅抵押贷款保险4、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。
但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。
A．房地剩余技术B．市场剩余技术C．土地剩余技术D．建筑物剩余技术E．自有资金剩余技术5、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。
房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）m2的，购房人有权退房。
A．97B．103C．105D．A、B均可以6、某地区某类房地产1998～2004年价格如下表所示：某类房地产1998～2004年价格(房地产价格单位为元/m2)A．年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．2004I．2005J．房地产价格K．1800L．2000M．2220N．2460O．2730P．3030Q．3360R．7、公有住房出售中，购房者按购房款__的比例向售房单位缴交维修资金。
A．1%B．2%C．3%D．4%8、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于。
A：国内外市场环境调查B：技术发展调查C：市场需求容量调查D：竞争情况调查E：借款合同9、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。
A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产转让估价D：房地产火灾保险估价E：房地产司法拍卖估价10、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。
A：建设地区的土地使用性质的控制指标B：建设地区的土地使用强度的控制指标C：道路和工程管线控制性位置D：空间环境控制的规划要求E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计11、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。
A．8571B．10000C．13393D．1562512、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。
A：税收政策B：城市规划调整C：环境状况D：城市基础设施状况E：汇率13、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。
A．1200B．120C．3333D．333.314、税收的本质决定了它具有的特征。
A：强制性B：固定性C：无偿性D：一致性E：有偿性15、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有。
A：期望值相同、标准差小的为优B：标准差相同、期望值小的为优C：标准差相同、期望值大的为优D：标准差系数大的为优E：标准差系数小的为优16、下列说法不正确的是__。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%17、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。
