呈：深圳市振业集团股份有限公司
星海名城三期营销推广报告
深圳市星彦地产顾问有限公司
二00三年十一月
深圳市振业集团股份有限公司
暨 李总 台鉴： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交星海名城三期工程的营销推广报告，供贵司决策时参考。
本册营销推广报告是根据前期市场调研，结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。
由于时间和资料的限制，未必能将星海名城三期的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。
专此送达，敬祝商祺！
深圳市星彦地产顾问有限公司
星海名城三期工程组
2003年11月2日
目 录
第一部分 市场分析
一、 总体市场背景
二、 南山区市场分析 三、 区域市场简析
四、 市场分析综述
第二部分 工程分析
一、 星海名城工程总体分析
二、 星海名城三期SWOT分析
三、 综合评价及发展总战略
第三部分 工程定位
一、 定位依据
二、 市场定位
三、 物业命名
四、 客户定位
五、 价格定位
第四部分 营销策略
一、 营销战略构想
二、 销售策略
三、 包装策略
四、 媒体策略 五、 活动策略
六、 客户策略
第五部分 包装实施
一、 包装总纲
二、 地盘包装
三、 各阶段工作实施
四、 广告公司推荐
第一部分
市场分析 一、总体市场背景
1、宏观市场分析
1） 图1-1：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图
图1-1 房地产发展阶段对应人均GDP关系图
启动期 缓慢发展期 快速增长期 发展速度放缓直至停滞不前
1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元）
2002年深圳人均GDP已达5558美元，依上图所示，深圳的房地产市场现已处于快速增长期。
2） 国际公认房价收入比在4-6之间视为正常状况。而从市规划与国土资源局提供的2002-2003年度的《深圳房地产发展报告》中显示，2002-2003年深圳房价收入比为5.74，由此可见，目前深圳房价相对于市民收入仍处于合理水平。
星河城黄金底商开盘活动计划
前言
根据星河城2007年总体营销计划，星河城G-2地块黄金底商作为星河城2007年上半年营销的重点，在铺位面积划分、销售许可证落实的情况下，定于2006年12月25日盛大公开，开启星河城2007新财年火爆的势头。
本方案是按照星河城的总体营销战略思想，结合G-2地块黄金底商推盘思路以及市场竞争态势而制订的计划活动方案。本方案主要围绕营销目标，明确活动的整体事项及具体工作安排，为实现星河城2007新财年的预期目标有计划、步骤的开展。
一、推广主题
满城尽是黄金铺！
大众化而不失品质感。社区底商形象上比较大众化，把G-2地块黄金底商与时下之社会热点（张艺谋电影—满城尽带黄金甲）相联系，可以迅速提升其市场热度，在较短时间内予以消化，同时为玺萌中心1-4层精品商铺的营销推广留有空间。
二、活动目的
通过开盘活动，展现G-2地块黄金底商的投资价值，达到宣传、推广G-2地块黄金底商的目的。
1. 吸引客户，制造商业轰动效应
2. 树立G-2地块黄金底商的市场形象
3. 展示玺萌、星河城双品牌实力
4. 启动2007新财年，为后续物业上市作铺垫
三、活动地点
星河城销售中心
1. 天气比较寒冷
2. 圣诞活动过后现场布置可以再利用
四、开盘活动时间
2006年12月28日周四上午10：30—11：30
（考虑元旦放假前，销售证手续办理等因素）
五、活动形式及安排
时间 项目 内容
10：30-10：40 庆典 舞狮、致辞
10：40-10：45 表演 时装秀
10：45-11：00 选铺 现场SP促销
“发”、“财”字样海报张贴在已被选的商铺。
11：00-11：10 表演 相声
11：15-11：25 选铺 现场SP促销
“发”、“财”字样海报张贴在已被选的商铺。
11：25-11：30 抽奖 已选铺客户抽取，抽三次。
“8”字样三等奖（现金80元或冲值卡）
“888”字样二等奖（时尚手机一部）
星河城商业策划
客群分析
分析一：区域居民分析
分析二：星河城客户分析
分析三：区域商业投资客群分析
【星河城商业策划】
分析一：区域居民分析
1.1 社区居民保有量
1.1.1 新建社区居民数量
项 目 总户数 增容量 人口规模 入住率 人口保有量
星 河 城 2250+3882 3.5 21462 80% 17170
瑞丽江畔 2500 3.5 8750 75% 6563
恋日嘉园 1043 3.5 3650 80% 2920
未来上层 576 3.5 2016 70% 1411
恋日花都 1200 3.5 4200 72% 3024
城南嘉园 4000 3.5 14000 78% 10920
合 计 15451 3.5 54079 —— 42008
说明：周边项目均为档次与价位相当的普通住宅项目，故增容量统一按平均每户3.5人计算，1 — 房屋空置率 = 入住率
1.1.2 老社区居民及流动人口数量
从实际市场调研结果分析，我们预计目前草桥欣园13万平米、嘉园等老社区的人口在10-13万人左右。
根据对本项目周边主要的交通道路右外大街、石榴庄路、马家堡西路的统计分析得出，右外大街的瞬间人口密度达到22人/分钟，石榴庄路的瞬间人口密度为27人/分钟，马家堡西路的瞬间人口密度为18人/分钟按照正常作息规律，本项目周边主要交通道路的日平均人流量达到3万人以上。
据不完全统计数据分析，石榴庄路、右外大街人流量平均比马家堡西路人流量高出10%-20%左右，结合时间、地点、调查时间等干扰因素对本项目周边有效人流数量进行分析和预估，区域日流动人口应该在2.5万人左右。
1.2 居民消费结构及消费习惯
吃类商品在消费结构中较高，穿类商品占的比重相对较低。
随着居民生活水平的不断提高，用类商品是近几年来发展的焦点，也是消费者主要的消费对象，用类商品在区域消费品市场中占据约近半的市场份额，但仍比全市平均水平稍低。
北京置地前景投资顾问有限公司
新 世 界 三 期 “ 龙 庭 ”
整 体 营 销 计 划 书
北京置地前景投资顾问有限公司
第2页 北京置地前景投资顾问有限公司 目录
前言 4
推广目标 5
推广节点 6
第一部分：三期“龙庭”客户定位 7
客户定位“新中产阶级” 7
时代造就的“中产阶级” 7
新“中产阶级”的特征 7
“新中产阶级”的具体表象 8
针对三期“龙庭”目标客户群聘请形象符合的品牌形象代言人 10
第二部分 三期推广策略建议 12
三期推广面临的形势 12
劣势 12
优势 12
三期推广核心 13
开盘活动 13
制造新节点、新刺激 13
开盘推广目的 13
开盘的目标 13
开盘价格手段建议 14
开盘主题 14
开盘活动 14
片区推广全面展开 14
第3页 北京置地前景投资顾问有限公司 第三部分 三期宣传安排 16
三期推广重点 16
价格上扬/优惠措施 16
卖点宣传 16
开盘活动宣传 17
媒体安排 17
户外广告 17
报媒投放 18
现场视觉传达 18
现场的重新包装 18
新世界龙庭动态 19
龙庭生活 19
对客户通龙庭隆重开盘；活动通知 19
POP海报制作完成，对客户发放 19
第4页 北京置地前景投资顾问有限公司 前言
经过了一年的努力，新世界可以为“山高路险无所惧，三军过后尽开颜”而欢呼，一份辛苦，一份收获，日日夜夜的辛勤工作，坚定的核心理念感召，一群年轻人完成了了不起的成绩。今天的喜悦和成果是后期更加奋发的动力。三期，优势与挑战并存，是迈向胜利的又一个关键。
第5页 北京置地前景投资顾问有限公司 推广目标
开盘争取完成120套，至开盘月底，累计完成300套的阶段销售目标。
第6页 北京置地前景投资顾问有限公司 推广节点
开盘（建议安排）
