商业项目定位与招商
定位是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。也就是彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。
项目招商的方式主要有两种，即：1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。 定位与品牌招商现阶段大都要求前沿和知名度，而在很多现有的商业项目上由于前期商业空间的培养期较长，在商业运营前期反而需要一些适合短期发展的商业作为支撑，待商业相对成熟后可以慢慢向定位靠拢。
因此商业定位看重的是项目的整体发展及长远趋势，而招商既要满足定位的需要，同时还要在经营的现状上考虑，因而要不断的进行商业的调整，慢慢适应商业的需求，而非一次性到位。
旅游项目开发理论体系
缺钱，这是中国内地旅游项目开发中共同的难题。
没有钱，项目肯定落不了地，但有了钱不一定就能落地！分析中国内地旅游项目开发，解读其原因有三。
第一，对旅游项目开发的认识上有偏差———“就事论事”“以点代面”（这里“以点代面”的“代”是“代替”的“代”。）
首先，旅游是一个产业。既然是产业，就有上游、中游、下游产品，因此它是一个系统，一个由上中下游众多子项目子系統组成的相互依存的利益链、产业链。而我们内地很多项目的开发总是脱离链条，孤立地就事论事，缺乏专业的、系统的策划。这样的开发，还停留在改革开放之初浮浅的开发思路上，并非是科学开发。这样的开发，在21世纪的今天，有钱也难以成功。
其次，旅游经济是范围经济或者叫区域经济，它不仅要有核心资源核心产品，还涉及对区域独特文化的挖掘、对资源的认识整理和资源价值的评估与再造、涉及项目与区域内主导产品的嫁接与互动、涉及到新产品的创造与移植。离开这些孤立地谈项目收益，只看到点上收益而忽视范围经济，点上的利益回报缺乏范围经济支撑，缺乏可持续性和复合性，其项目的开发风险远远大于点上的利益回报。这样的开发，即便有钱也难以成功。第二，在项目开发的运动程序上违背了项目开发固有的运动规律———-本末倒置，各自为战。
“万达广场”模式城市综合体研究
王飞翔杭州华联置业有限公司
【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。
【关键词】商业地产万达广场城市综合体
综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。
创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。
持有物业面积９０３万平米。万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。 ｕｂｌｉｃＳ。
ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。
ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。
ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。
ＳＣＡ。
一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。
发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。
– 12 – 现代物业・新建设 2012年第11卷第7期1 前言城市建筑综合体是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。城市建筑综合体包含一些城市功能，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时城市建筑综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。当前的中国房地产对城市建筑综合体的定义，从产品形式上讲一般有五种：酒店、写字楼、商业、娱乐和住宅，称为“4+1模式”。 2 城市建筑综合体的特征城市建筑综合体的首要特点就是在所在的城市建立地标式的建筑。如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。第二特征就是具有超大的空间尺寸。城市建筑综合体项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补式支持。一个城市建筑综合体与周边的配套设施相辅相成，可以看做一个微缩的城市。城市建筑综合体是与城市的规模、设施等相匹配，与城市的主干公路、主要商务区等相联系，所以就要求室外空间的尺度放大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。第三个特征是内部交通自成体系。城市建筑综合体通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 3 城市建筑综合体的功能构成城市建筑综合体的每项功能都有特定的运行时间段，并将不同时间段的功能进行了有机整合，尽量达到全天的繁荣，以提高城市建筑综合体的使用效益。城市建筑综合体内各功能在时间上有机结合，使其内部各功能活动组织有序并相互补充。市区的城市建筑综合体将娱乐、文化等注入其中，使空闲时间利用起来。一个成熟的城市建筑综合体，应该是以商业带动区域价值的产物，因此城市建筑综合体的功能通常要有承载功能、经济功能、文娱功能和社会功能等四大功能。其中城市建筑综合体的核心功能就是经济功能，城市建筑综合体是当地税收的重要支柱，是刺激经济发展的重要手段和提供就业机会的主要渠道。作为城市地标所形成的强大的推动力和辐射力引领了城市建设的发展方向，带动了周边区域的价值提升；大量的品牌进驻，提升了商业水平，促进了消费结构和生活方式的改变。
合同附件一：区域省份哈尔滨：（松雷商厦、远大百货、百盛百货、新世界百货、大商集团新一百、万千百货、麦凯乐百货总店）、中央商城、红博世纪广场、百联德泓商业广场、华联商厦、金安国际大庆： 新玛特购物广场、大庆百货大楼、毅腾商都吉林长春：（卓展时代广场百货、国商百货、欧亚商都、巴黎春天百货、中联百盛广场）、国际贸易中心、长春百货大楼集团、赛德购物中心、亚泰富苑购物中心沈阳：（新玛特沈阳店、中兴沈阳商业大厦、新世界百货（一店、二店、三店）、百盛购物、商业城股份）、秋林女店、百联集团沈阳购物中心、茂业百货沈阳店、沈阳兴隆大家庭大连：（迈凯乐大连总店、新玛特购物、友谊商城、百年城、时尚百盛、兴隆百货集团）、新世界百货、奥林匹克购物、太平洋百货新疆乌鲁木齐：（王府井百货、汇嘉时代、世纪金花、友好集团）、丹璐百货、百盛、美美百货、铜锣湾购物广场青海西宁：王府井百货宁夏银川：新华百货甘肃兰州：王府井百货、西太华商厦、新世界百货、世纪广场、西单商场陕西西安：（民生百货、开元商场、中大国名品广场、西安巴黎春天百货、世纪金花-钟楼店、高新店、金鹰国际-国贸店、高新店、大洋百货、立丰百盛、长安百盛、时代百盛）、伊势丹伊时达百货、巴黎春天购物中心、中环广场南京：（中央商场、金鹰国际商城、新街口百货、大洋百货、东方商城、新世界百货、苏宁环球购物）、德基广场、华联商厦、太平商场、太平洋百货、新城市广场、南京商厦、金陵商厦苏州：（美罗商城、泰华商城、石路国际商城、金鹰国际）、大洋百货、苏州一百、长发商厦、人民商场、天虹丰货、久光百货扬州：百盛百货、金鹰国际购物常州：常州购物中心、泰富百货、常州富克斯流行广场、大洋百货、华联商厦、常州百货大楼、常州百盛常熟：华帝百货、华联商厦无锡：华地集团总部、宜兴华地百货、江阴华地百货、无锡商业大厦集团、八百伴、大洋百货、第一百货、百盛百货、茂业百货辽宁
江苏全国主要商业城市的重点商场（132+246家）主要商业城市重点商场黑龙江南通：文峰大世界、金鹰国际购物徐州：金鹰国际购物、金地百货、乐宾百货淮安：新亚国际广场、淮安金鹰国际购物泰州：金鹰国际、中百杭州：杭州大厦、银泰百货集团、解百集团、湖滨国际名品街、百大集团宁波：银泰百货天一店/万达广场、金光百货、新世界百货汇美店/江东店、新江厦商场、长发商厦温州：银泰百货、开太百货金华：银泰百货金华福华店合肥：（安徽商之都、瑞景国际名品、百大CBD）、百盛百货、元一时代广场、合肥百货大楼、乐普生商厦芜湖：芜湖商之都安庆：新百百货济南：（贵和商厦、银座商城股份）、人民商场、华联商厦集团、伊势丹百货青岛：海信广场、阳光百货、海韵名品、巴黎春天、利群商厦、第一百盛、维客集团、迈凯乐青岛总店、东泰佳世客、北方国贸、利客来集团烟台：百盛百货、振华百货集团、华联商厦潍坊：潍坊百货集团、世纪泰华购物广场、友谊新世纪购物广场江西南昌：（天虹商场、百货大楼、洪客隆）、财富购物广场、洪城大厦、南吕世纪名店、太平洋百货、百盛百货福州：（福建东百集团、大洋百货）、新华都百货泉州：新华都购物、大洋百货、莱雅百货晋江/SM广场店厦门：巴黎春天、汇腾天虹商场、莱雅百货、新世界百货北京北京：（翠微大厦、双安商场、当代商场、太平洋百货、新光天地百货、新东安广场、王府井百货、中友百货、大悦城、百盛购物、庄盛崇光百货（SOGO））、燕莎友谊商城、华联集团、新世界百货、贵友大厦、赛特购物、蓝岛大厦、国贸商城、美美时代（首都时代广场）、西单商场、北辰购物中心、甘家口商厦、新燕莎MALL、城乡贸易中心、奥特莱斯购物中心、新中国妇女儿童商场、金融街购物中心、连卡佛百货、新街口百货、新东安广场、长安商场、北京百货大楼浙江安徽山东福建西北天津天津：（国际商场A座、天津友谊商厦、远东百货、金元宝、中原百货集团、新世界百货）、伊势丹、津乐汇、乐宾百货、友谊名都、百盛百货、劝业场、一商友谊、滨江商厦、伊都锦商厦呼和浩特：（王府井百货、民族商场）、维多利商厦、天元商厦包头：王府井百货、包头百货大楼石家庄：（北国人百集团、北国商城、新百广场股份、东方城市购物广场、行天下购物中心）、世贸名品、西美百货、百盛百货、三利国际名品唐山：百货大楼集团、三利国际名品购物中心、华联商场廊坊：明珠商厦山西太原：梅园百盛百货、燕莎友谊商场太原店、华宇国际精品商厦、巴黎春天百货、贵都百货、铜锣湾国际购物中心、天美名店郑州：（丹尼斯百货）、大商新玛特郑州国贸总店、正道花园商厦、郑州裕达福精品广场、北京华联、百盛百货、紫荆山百货、大商新玛特金博大店、郑州百大洛阳：王府井百货武汉：（武汉广场、亚洲贸易广场、世贸广场、群光百货、庄胜崇光百货、武汉银泰百货）、大洋百货、王府井百货、新世界百货襄樊：武商百货襄樊购物中心长沙：（平和堂、王府井、春天百货、友谊商城、成谊阿波罗、通程商业广场）、百联东方广场店、新世界百货郴州：友谊中皇城常德：春天百货衡阳：崇盛晶珠百货、大洋百货潭谭：大洋百货华东上海上海：（香港新世界百货-上海巴黎春天、港汇广场、置地广场、太平洋百货（徐汇店、淮海店、不夜城店）、久光百货、百盛百货（虹桥、九海）、百联集团股份）、上海第一八佰伴、第一百货商店、东方商厦、友谊南方商城、百联世贸国际广场、上海奥特莱斯直销广场、上海百联德泓购物中心、又一城购物中心、上海一百商城、虹桥友谊商城、东方商厦南东店、永安百货、上海友谊百货、新华联商厦、上海友谊百货南方店、东方商厦杨浦店、上海时装商店、上海妇女用品商店、华联商厦、上海百联桥梓湾购物中心、上海浦东华联购物中心、上海第一百货松江店、上海友谊百货长宁店、上海青浦百联东方商厦、上海东方商厦宝山店、上海华联商厦普陀店、上海华联商厦张杨店、恒隆广场、锦江迪生商厦、美美百货、梅龙镇伊势丹、宝大祥青少年儿童购物、华亭伊势丹、中信泰富广场、金鹰国际购物上海店、来福士广场、大洋百货、远东百货、天虹商场重庆重庆：（太平洋百货、新世纪百货、重庆百货大楼）、时代美美、远东百货、立洋百货、王府井百货、百盛百货、茂业百货、新世界百货、大洋百货、万千百货内蒙古河北河南湖北湖南华北
