楼市政策调控后商业地产的融资模式

浅谈楼市政策调控后商业地产的融资模式

摘要：本文在楼市调控政策频繁出台的背景下对商业地产的融资模式展开研究，认为商业银行贷款仍是商业地产项目的主要融资方式，但是预售款再投资、reits、私募基金等多元化的模式也在一定程度上可以满足开发商的资金需求，值得尝试。

关键词：楼市调控；商业地产；融资模式

中图分类号：f832.5 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)04-0179-02

商业地产是中国的新兴房地产产业，它在社会经济生活中有着不可替代的作用。进入2010年以来，楼市调控政策密集出台，一系列举措令住宅市场降温的同时，商业地产却迎来另外一番景象，而商业地产的融资模式也在悄然发生革命性的变化，其中房地产投资信托基金(reits)、私募基金、商业抵押担保证券(cmbs)等新型融资模式备受关注。

一、楼市调控对商业地产的影响

近年来，国家对楼市调控的“组合拳”隔三差五地出台，从2009年年末五部委打击开发商囤地炒地，拿地首付不低于50％，到2010年4月国务院发出的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，再到2011年全国一二三线城市相继出台“限购令”。楼市调控主要针对的是住宅等商品房，商业地产并未纳入调控的范畴。受新政影响，住宅市场二套房首付至少5成，第三套以上住房停止贷款，再加上“限购令”，使得商业地产在首付、利率、回报率上已明显优于住宅市场，商业地产逐渐成为了流动性资金的最佳“避风港”。

soho中国董事长潘石屹表示，现在一线城市商业地产的价值已被低估，投资风险小于楼市，soho中国未来的投资仍将集中于写字楼和商业物业。自去年4月楼市调控政策出台到去年年底，中原地产监控的12个大中城市的商办用地成交数量所占比例提高了8.47％，面积所占比例提高了14.38％。而今年年初“限购令”的出台，则进一步给2011的商业地产大热埋下伏笔。

楼市政策调控对很多开发商来说，是一次推动企业转变经营策略的机会，商业地产的发展也即将迎来一轮前所未有的高潮。

二、商业地产融资模式研究

商业地产具有规模大、投资周期长、资金密集程度高、风险较大等特点，因此融资就成了开发商最关心的问题。目前，我国地产融资的途径比较单一，最传统的方法是自有资金与银行贷款相结合，或者是自有资金、机构投资人与银行贷款相结合，与国外相比还很落后。

在政策调控、房地产贷款的门槛大为提高情况下，国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求空前强烈。田海沂、金名、赵晓蕾认为“房地产信托、投资基金尤其是以外资为支撑点的基金、房地产企业债券等资金，可望成为房地产融资在银行信贷、开发商自有资金之外的‘第三条道路’”。方芳在《商业抵押担保证券一地产金融融资新方式》中写到cmbs已成为国际融资新趋势。美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授也表示，在中国推行商业抵押担保证券(cmbs)比房地产投资信托基金(reits)更容易。

总体上来说，商业地产存在两种融资模式——内部融资和外部融资。内部融资主要有运用自有资金和预租预售款和定金再投资两种模式；外部融资的模式更为重要，包括商业银行贷款、上市股权融资、房地产投资信托基金(reits)、股权质押融资、私募和商业抵押担保证券(cmbs)等。

1.内部融资

(1)自有资金

近期出台的所有房地产调控政策都针对住宅地产市场，旨在调控过快增长的商品房价格和抑制各种激增的投资性需求。因此，目前调控政策对商业地产持较为宽容的态度，为房地产开发商和商业地产提供了一个较好的发展机遇。

房地产开发公司从当前的情况出发，减少对住宅市场的投资，并将其自有资金更多地投入到商业地产项目中来，从而获得内部融资。因此这种融资方式短期内可行性较高，但是长期来看，在目前比较冷清的房地产市场上自筹资金的难度比较大。

(2)预租预售款和定金再投资

在住宅地产受到政策较大影响的情况下，各地商业地产有不同程度的升温之势，那些拥有良好地段、交通配套和人流优势的商用物业将成为市场新的宠儿，而那些身处核心商圈或在轨道交通附近的商业地产则是投资者眼中的“蛋糕”。 仲量联行统计数据显示一线城市2011年第一季度商业地产市场需求强劲。北京甲级写字楼租金突破金融危机前最高值；上海商铺和办公楼市场的增长前景持续向好，2011年第一季度上海商铺及办公楼物业大宗交易额达到105亿元，同比增长11.5％。

预租预售款和定金在商业地产融资中一直都占有较大比重，目前不错的行情更有利于房地产开发商获得较多的预租预售款和定金，若将其用于再投资，则可以实现商业地产投融资的良好循环。因此，预租预售款和定金再投资的模式可行性较大。

2.外部融资

(1)商业银行贷款

目前商业地产自筹资金比例较低，只占到位资金33.5％；近两年，虽然国家允许房地产企业上市融资，但由于限制条件过高，能够上市融资的公司也寥寥无几。总体看来，我国商业地产开发企业融资渠道比较单一，商业银行贷款占到商业地产开发企业投资资金的70％以上。

楼市新政加强了对房地产开发企业融资的监管，使得商业银行不得发放新开发项目贷款。大多数地产企业在楼市项目融资受阻后，把更多的目光投向了商业地产项目。同时，在未来的市场环境下，各家银行竞争激烈，利润空间越来越小，银行会存在信贷营销的压力。所以，对投资商业地产的公司来说，如果加强资信体系建设并提高企业信誉度，银行贷款仍是其融资的主要来源。

(2)上市股权融资 上市股权融资的方式可以为企业带来大量的资金，帮助企业滚动开发。对于上市房企而言，通过增发的方式再融资是最常用的办法。但是，考虑到企业的盈利情况、企业规模、企业的发展规划等因素，并不是每个开发企业都可以顺利的上市。根据证监会公布的数据显示，目前，境内上市的房地产公司有79家，占全国8万余家房地产公司总数的比例不到千分之一。2009年境内房地产上市公司通过资本市场融资的份额只占企业资金来源的0.77％。

2009年10月之后，证监会在审核房地产企业ipo与再融资过程中，增加了国土资源部出具意见的环节。2010年4月，中国证监会联手国土资源部再次出击，今后，两部门将共同审核房地产企业上市、融资相关事宜。因此，房地产企业上市及再融资审核通过难度加大。

因此，从以上两个方面可以看出，楼市政策调控后通过上市融资或者增发再融资的难度都较大，可行性不高。

(3)房地产投资信托基金(reits)

reits是一种以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

reits具有股本金低、持有灵活、风险相对较低、税收优惠、股东收益高等其他融资工具不可比拟的优势，因此在美国、欧洲、澳大利亚得到了蓬勃发展。但是鉴于国内法律和市场环境的因素，国内地 产企业采用这种融资渠道颇受限制，但这并不意味着这一融资模式不能采用。以新加坡嘉嘉德集团旗下的中国商业地产基金为代表的国外基金认为中国商业地产具有很强的吸引力，他们可以把中国的商业地产包装以后在国外上市。无疑，这将为国内开发商开辟另外一条融资路径。

(4)私募(pe)

私募融资是指不采用公开方式，而通过私下与特定的投资人或债务人商谈，以招标等方式筹集资金。在目前银行信贷、再融资等传统获取资金的渠道收紧的情况下，部分房企纷纷把目光投向私募基金，外资私募基金更加受到青睐。

外资对于中国内地房地产市场持续看好，对那些地理位置很好的房地产项目，即使处于开发前期，也能够引起部分私募基金的兴趣。例如2010年初新加坡腾飞集团首次在华推出中国商业地产基金，其商业地产基金总额为40亿元私募基金，用于一线城市高品质商业地产的开发；华润集团旗下的房地产私募基金管理公司也计划筹资共计8亿美元，为华润开拓内地的商业地产做准备。

尽管目前规模还不大，但地产基金正随着中国房地产的增长日渐活跃，投资人的兴趣和开发商的融资需求与日俱增。所以从长远来看，通过私募基金融资的可行性较大。

(5)商业抵押担保证券(cmbs)

商业抵押担保证券(commercial mortgage backed securities，cmbs)，是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。cmbs的优势在于：发行价格低、放贷人多元化、流动性强、对母公司无追索权、表外融资等。国内的少数房地产企业也开始尝试商业抵押担保证券。

2006年，万达集团在澳洲麦格理银行的帮助下，成功地以商业地产抵押担保证券的方式融资近十亿元人民币，开创了国内cmbs成功筹资的先例。cmbs是市场上一个全新的操作模式，从我国整体的金融环境和投资趋势来看，通过cmbs这种方式融资的可行性并不大，但这一方式也受到了相应的关注。

三、结论

通过对上面的分析，我们可以了解到，当前商业银行贷款仍是商业地产项目的主要融资方式，这种状况在短时间内较难改变。但是在当前对楼市的政策调控下，商业地产的融资既面临着机遇，也面临着挑战，因此房地产企业不得不积极应对当前的融资问题。其中，商业银行贷款和上市股权融资有着较大的难度，而预售款再投资、房地产投资信托基金(reits)、私募基金等融资模式则可能满足开发商的资金需求。随着中国金融业和商业地产的不断规范，商业地产的融资模式也会不断发展完善和多元化，以更好地满足开发商业地产的资金需求。