中国商业地产战略投融资策略

商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。

商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。

本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。

**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。

市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。

2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。

资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。

如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。

3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。

土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。

4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。

比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。

这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。

**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。

可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。

2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。

3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。

中国奥园房地产公司smot战略分析中国奥园是2007年底上市的，是一家中小房地产企业。

比起万科等一些大的房地产公司来讲，确实是小巫见大巫。

但是奥园的增长是很有特色的。

奥园总资产在上市前的82亿元，发展到现在的132亿元，净资产从上市前的50亿元，增加到现在的60亿元。

短短四年时间企业的营业额得到很大提高，这其中当然是有原因的。

其原因就在于奥园制定了有力于自己的一系列smot战略计划。

任何企业的发展都需要有一定的战略规划，遵循良性的发展规律，企业才能在激烈的竞争中进一步发展壮大，奥园也不例外。

奥园房地公司认为企业想要做大做强有三方面最为重要，环境、资金、人才、品牌。

可以说环境是依托，资金是根本，人才是保障，品牌是提升。

最近一段时间受到欧债的危机，国内通货膨胀的压力，整个地产行业和香港上市的所有内房股，已经跌到近一、二年的最低水平，很多地产公司的市盈率才一点几，不到二，大家明显感觉到地产行业是被低估的，大家都知道，地产行业跟政治是紧紧相关的，受宏观环境的影响，它是不可分割的，跟整个控制物价，社会安定是有关的，有很多的政治因素，并不是纯粹的经济规律在里面。

这些都考验地产商的战略眼光、转型时期的产品需求，还有产品的打造。

之所以卖到这么贵，一定有价值含量，没有价值的东西，尤其是现在的消费者都是很理性的。

奥园指出，第一点是我国国情，经济发展、消费水平的不同决定了多元化地产战略投资布局。

中国的国情是很有特色的，特别是地产行业做的是本土经济，一定要深刻的了解本土的国情。

对中国国情的了解，对中国经济的准确把脉，使得战略布局准确，在目前的欧债危机和金融环境下，奥园的资金是很稳健的。

这样的调控，奥园的资金是很从容的，我们的步伐不要太冒进，要做百年的企业，要保持从容的心态，什么样的调控都不怕，现在已经做到了。

奥园强调，资源类城市将成为地产成长的掘金点。

以前都盯着经济发达的“北上广深”四大城市，例如太原、内蒙古的鄂尔多斯，我们到太原的时候，曾经找到一个项目，当时就放弃了，后来被星河湾拿到了，他们在太原做的相当成功，一个盘销售收入就过了40亿元，因为了解到市场，如果只是到太原和鄂尔多斯这样的城市去看，感觉是不好的，因为太原有污染，到处都是煤烟，谁会来这样的城市，但是大家不要忘记这是资源类的城市，整个民间的富裕度很强的，恰恰缺大地产商进去运营，哪个地产商先去先投资，就喝上了头啖汤，2008年考察的时候，并没有大的地产商，也没有好的楼盘。

中国商业地产战略投融资策略中国商业地产是指以商业活动为主导，涵盖购物中心、写字楼、酒店、商务公寓等多种形式的地产项目。

随着经济的发展，中国商业地产行业蓬勃发展，各类投融资策略也不断涌现。

下面将结合当前中国商业地产市场的特点，探讨中国商业地产的战略投融资策略。

首先，商业地产项目的战略投资策略主要包括风险投资、并购战略、产业链延伸等。

在中国商业地产市场，新开发项目需要大量的资金投入，因此吸引风险投资或私募股权投资是重要的一种策略。

通过引入风投和私募股权投资者，商业地产开发商可以快速筹集资金，并分享风险，降低自身融资压力。

同时，战略并购是推动商业地产企业实现规模扩张、资源整合的有效手段之一、通过收购或合作，企业可以快速扩大市场份额，提升品牌影响力。

此外，产业链延伸也是商业地产投资的一种策略。

通过拓展产业链，比如与零售、酒店等相关产业进行合作，可以增加项目的附加值，提升盈利能力。

其次，商业地产项目的融资策略主要包括债务融资、股权融资、资产证券化等。

债务融资是商业地产企业获取资金的主要方式之一、通过发行债券、贷款等方式，可以快速获得所需资金，并分散风险。

此外，股权融资也是商业地产企业常用的融资方式之一、通过发行股权，可以吸引更多的投资者参与企业发展，帮助企业扩大规模。

此外，商业地产企业还可以通过资产证券化来融资。

通过将项目的租赁收入进行资产证券化，可以吸引投资者购买，从而将固定资产变现，提升自有资金的使用效率。

第三，商业地产项目融资还可以依托国家政策，通过PPP模式进行融资。

PPP（政府和社会资本合作）是指政府和社会资本在共同负担风险、共同投入资金、共同建设和经营管理的基础上，实现利益共享的合作关系。

商业地产项目利用PPP模式进行融资，可以分担政府的财政压力，加快项目进度，降低企业的融资成本。

同时，PPP模式也可以提高项目的透明度和可持续性，增加项目的抗风险能力。

最后，商业地产项目还可以利用创新的投融资工具，如REITs（房地产投资信托基金）等。

我国上市公司股权融资方式讨论一以万达地产为例作者：汤韫嘉焦栋来源：《科学与财富》2018年第24期摘要：在当今市场经济时期下，我国的经济发展对世界经济来说也有着一定的影响力。

因此，很多上市公司都选择来分享全球经济的趋势优势。

这种方式也逐渐变成了市场主导，在我国经济发展中越发的重要。

随着上市公司的不断发展，在其运营过程中出现了诸多阻碍，所以上市公司要克服困难不断前进，其中通过融资来获得资金是一种有效方法，保证上市公司的正常运行。

本文以万达地产为例，对房地产行业的融资策略进行分析，并挖掘其中问题，最终提出解决方案，旨在为我国的上市公司提供有效参考。

关键词：上市公司；万达地产；股权融资；融资策略我们必须要认识到融资对于上市公司发展的意义，首先我们必须要明白融资的含义。

一般情况下，我们把融资定义为一种资金筹集的方式，众多企业都是靠这一方式来筹办公司资金积累。

万达地产作为中国房地产行业巨鳄（以下称“万达地产”），其经营范围巨大，几乎遍布全国各地，其资金需求也是相当之大。

因此我们对万达地产的融资策略进行了详细分析。

一、万达地产融资策略分析（一）融资规模房地产业是中国经济建设中的佼佼者，对于中国经济而言，房地产业可以说是其发展的推动力。

由于房地产业的特点，对资金的需求相对较高，相应的企业融资规模也在不断扩大。

万达地产从其运行至今，集团规模逐渐扩张，从最开始万达地产在香港上市，到其退市并在国内的A股市场进行上市，其上市节奏之快都充分反映出了万达地产的融资规模的巨大。

由下表1能够准确概括与说明在近年来万达地产的融资状况。

随着万达地产的规模逐渐扩大，资本需求也保持着良好的增长趋势，所以自2015年万达地产开始进行商业转型，开始由房地产向服务业转型。

因此，万达地产的融资规模增速开始变缓，但总体上还是呈增长趋势。

从表1数据不难看出，万达地产的融资增长在这几年间基本无太大变化，但是在2014年时，其融资总额发生了较大的波动，这是因为2014年万达地产在香港正式上市造成的。

受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危（wei）险。

现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈谈我的看法：以‚调结构、稳物价、保民生‛为基调，中央政府继续推进房地产调控政策。

‚国八条‛、房产税试点改革先后落地，‚限购‛、‚限价‛、‚限贷‛等政策全面升级，限购城市从 2022 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个； 2022 年7 月初，国务院常务会议明确‚二三线城市也要限购‛，限购城市数增加到近 50 个； 2022 年 10 月底，保障房 1000 万套的建设计划提前实现；中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方‚限价令‛相继出台。

始于 2022 年的房地产调控在 2022 年陆续细化，行政与经济手段持续跟进。

调控政策的步步惊心，基本上都环绕着‚房价‛这块蛋糕。

忧参半，中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。

行业的优胜劣汰将加剧。

济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。

房价下行的压力变得越来越大。

性。

，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。

密集出台的调控政策，从短期内带来的影响看到，，楼市泡沫被挤压。

在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式势必面临巨大挑战。

审时度势，调控政策对低端商品住宅的影响大于高端住宅；对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市；对调控政策敏感和影响最大的是一线城市，然后是省会城市、经济中心城市和计划单列城市，最后才是三线四线城市。

调控政策冲击影响是按照这个顺序递减的。

三四线城市本来异地买家就不多，房地产市场主要就是本地市场，他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。

从辨证的角度，对房地产企业来说，每一次政策组合拳之后，都是反身再进入的一次良机。

商业地产公司十年扩展策略《计划书》1. 执行摘要本计划书旨在概述商业地产公司未来十年的扩展策略。

在过去的十年中，我们已经成功地在全国各地建立了多个商业地产项目，并取得了显著的业绩。

然而，面对日益激烈的市场竞争和不断变化的商业环境，我们需要制定一套长期且可持续的扩展策略，以确保我们的持续发展和市场领先地位。

本计划书将详细阐述我们的扩展目标、策略、实施计划和预期成果。

2. 扩展目标我们的扩展目标可以分为短期、中期和长期三个阶段：- 短期目标（1-3年）：扩大我们的商业地产项目覆盖范围，特别是在一线和二线城市，以及具有高增长潜力的三线城市。

- 中期目标（4-6年）：巩固我们在国内市场的领先地位，并开始探索海外市场机会。

- 长期目标（7-10年）：成为全球知名的商业地产开发商，拥有多元化的项目组合，并在多个国家和地区占据领导地位。

3. 扩展策略我们将采取以下策略来实现我们的扩展目标：3.1 市场调研与分析- 持续进行市场调研，收集和分析各类数据，包括市场规模、竞争格局、消费者需求等。

- 根据市场调研结果，调整我们的产品和服务，以满足不同市场的需求。

3.2 合作伙伴关系- 与各类合作伙伴建立长期稳定的合作关系，包括政府机构、房地产开发商、金融机构等。

- 通过合作伙伴关系，获取更多的项目信息和资源，加速我们的扩展进程。

3.3 创新与可持续发展- 注重技术创新和商业模式创新，以提高我们的竞争力和盈利能力。

- 关注可持续发展，积极采取环保和节能措施，提高我们的社会责任意识。

3.4 人才培养与引进- 加强人才培养，提高员工的专业能力和综合素质。

- 引进国内外优秀人才，丰富我们的团队结构和文化。

4. 实施计划我们将按照以下步骤来实施我们的扩展策略：4.1 制定详细的项目计划- 根据扩展目标和发展战略，制定具体的项目计划，包括项目选址、投资规模、开发周期等。

- 对项目进行风险评估，并制定相应的风险管理计划。

4.2 建立强大的销售和营销团队- 招募和培训专业的销售和营销人员，以提高我们的市场推广效果和客户服务水平。

商业地产项目融资与管理策略探讨商业地产项目是指以商业为核心功能的地产开发项目，主要包括购物中心、商业综合体、写字楼等。

这类项目通常具有投资规模大、风险较高等特点，因此在融资和管理方面需要制定合适的策略。

一、融资策略探讨1. 多元化融资渠道商业地产项目的融资渠道主要有银行贷款、债券发行、股权融资等。

项目方可以通过多元化的方式，同时利用不同的融资渠道，以降低融资成本，提高项目的融资能力。

2. 资本运作模式商业地产项目可以通过引入房地产基金、房地产信托等投资工具，进行资本运作。

这种模式可以提高项目的融资效率，将项目的风险和收益进行分散，同时还可以吸引更多的投资者参与。

3. 合理设置项目回报机制商业地产项目通常具有长期运营和持有的特点，因此在融资过程中，需要合理设置项目的回报机制，例如租金收益、资本增值等。

这样可以让投资者更加信任项目，并愿意为项目提供融资支持。

二、管理策略探讨1. 引入专业管理公司商业地产项目的管理工作包括租赁管理、物业管理、运营管理等多个方面，需要具备专业的知识和经验。

项目方可以考虑引入专业的管理公司来承担相关工作，以提高项目的管理水平和效果。

2. 制定科学的运营计划商业地产项目需要制定科学的运营计划，包括租赁计划、市场推广计划、维护保养计划等。

这些计划需要与项目的整体定位和市场需求相匹配，以确保项目的运营能够取得良好的效果。

3. 健全风险管理体系商业地产项目面临多种风险，包括市场风险、政策风险、资金风险等。

为了应对这些风险，项目方需要建立健全的风险管理体系，包括风险评估、控制措施、应急预案等，以最大限度地减少风险对项目的影响。

4. 加强与客户的互动和关系维护商业地产项目的成功运营离不开客户的支持和参与。

项目方需要加强与客户的互动和关系维护，通过市场调研、客户反馈等方式，了解客户的需求和意见，以及时调整运营策略，提高客户满意度。

商业地产项目在融资和管理方面需要制定合适的策略。

融资方面，可以通过多元化融资渠道、资本运作模式等方式，提高项目的融资能力和效率；管理方面，可以引入专业管理公司、制定科学的运营计划、健全风险管理体系等方式，提高项目的管理水平和效果。

房地产SWOT分析1。

北辰实业的投资和商业地产主要集中在亚洲奥林匹克商圈奥运会的建设和发展将进一步促进该地区的商业繁荣，从而增加公司资产的增值潜力。

2、政府政策促进二、三线城市城市化进程，有利于长沙三角洲项目，降低其发展风险奥运会后，北京的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资性房地产收入增速放缓。

2。

商业地产仍面临压力，因为大量新供应品将进入办公室和零售市场。

9，华润置地(1109，香港)优于1。

母公司华润集团是国资委直属企业，也是实力雄厚的万科房地产的大股东。

2年，华润全面转型为综合型房地产开发商，以住宅开发和投资性房地产租赁互补为主要经营模式。

3，XXXX年销售额250亿元，比XXXX增长212%此外，以“万向市”为首的持股比例正在上升。

据估计，投资物业对未来总利润的贡献可达XXXX。

从那以后，母公司已经六次向华润注入了1450万平方米的土地和项目。

另一方面，华润置地以股权为对价成功融资100多亿元。

5，拓展住宅增值服务，将有助于挖掘华润集团内部资源整合潜力，增强差异化竞争优势。

情况是1。

目前，母公司持有的土地储备有限，母公司的注资模式已经不可持续。

2。

房地产业务的过度多元化使得资源整合更加困难，并可能影响核心业务的增长率。

ACF直接受益于母公司对房地产资产的整合卫威万达集团、宝龙地产等一批专业商业地产开发商逐步发展壮大，对公司投资地产的发展空间构成威胁。

十、远洋地产(3377，香港))优秀潜力1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团三大股东实力雄厚2。

该公司在渤海湾地区有很强的竞争优势。

它在北京住宅市场的市场份额是连续六年来的首次，目前约为5%在XXXX，该公司60%的销售收入来自北京3、准确定位土地储备，秉承“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等区域土地储备超过1260万平方米，其中78%位于渤海湾地区。

4.在XXXX，远洋地产的合同销售额将达到约140亿元，年增长率为222%XXXX利润复合增长率预计达到32%5.公司发行新股和债券以稳定其资产负债表并为增长提供保障。

商业地产融资模式及案例分析课程商业地产融资是指在商业地产项目开发、商业地产投资、商业地产运营等环节中，通过资本市场、银行贷款、融资租赁、信托基金、私募基金、发行商业地产证券等途径，为商业地产项目提供融资支持和资本运作模式。

本文将介绍商业地产融资的几种常见模式，并通过案例分析来说明其应用。

一、商业地产融资模式1. 股权融资：商业地产项目拥有者通过发行股票、增发股票、引入战略投资者等方式，向投资者募集资金，完成商业地产项目的融资。

股权融资常见于大型商业地产开发项目，适用于对项目风险有足够把握、并具有较高增值潜力的项目。

2. 债权融资：商业地产项目拥有者通过向银行、信托公司等金融机构申请贷款，或者发行债券等方式，借入资金用于商业地产项目的开发和运营。

债权融资适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目，能够降低项目资金成本。

3. 融资租赁：商业地产项目拥有者将商业地产出租或转为融资租赁资产，并通过金融机构融资租赁方式，获取投资所需的资金。

融资租赁适用于具备优质租户和稳定租金收入的商业地产项目，能够充分利用资产价值实现融资。

4. 信托基金：商业地产项目拥有者将其持有的商业地产资产转让给信托公司，信托公司通过发行商业地产信托，募集投资者资金，并通过对商业地产项目实施租赁、运营和增值管理，为投资者提供稳定收益。

信托基金适用于投资者风险偏好较低，追求稳定收益的投资者。

5. 私募基金：商业地产项目拥有者通过发行私募基金，向特定的高净值人群或机构投资者募集资金，用于商业地产项目开发和运营。

私募基金适用于投资者风险偏好较高，希望获得高收益的投资者。

6. 发行商业地产证券：商业地产项目拥有者通过将商业地产项目打包证券化，并通过证券市场发行，募集资金。

商业地产证券常见于商业地产投资信托、商业地产资产支持证券等形式，适用于具有稳定现金流和较好信用的商业地产项目。

二、商业地产融资案例分析1. 上海环球金融中心上海环球金融中心是一座世界级的商业地产项目，由中国建设银行担任主要出资方，并通过股权融资、债权融资、金融机构融资租赁等方式融资。

“融资问题研究”资料合集目录一、房地产企业信托融资问题研究二、中小型民营企业融资问题研究三、中小企业运用“互联网供应链”融资问题研究四、水务产业投融资问题研究五、中小企业融资问题研究以某公司为例六、现阶段我国中小企业融资问题研究房地产企业信托融资问题研究随着中国经济的快速发展，房地产企业在推动经济增长和促进社会发展方面发挥着重要作用。

然而，由于金融市场的复杂性和房地产行业的特殊性，房地产企业在融资方面面临着众多挑战。

其中，信托融资作为一种重要的融资方式，逐渐受到房地产企业的。

本文将对房地产企业信托融资的问题进行深入研究，并提出相应的解决方案。

信托融资是一种通过信托公司向投资者发行信托计划，筹集资金用于房地产企业项目开发、资产购置等用途的融资方式。

与传统的银行贷款相比，信托融资具有灵活的交易结构、较低的融资成本和较高的融资效率等优势。

然而，随着房地产市场的波动和政策环境的变化，信托融资也面临着诸多问题。

目前，大部分房地产企业所发行的信托产品较为单一，缺乏创新。

这导致投资者对信托产品的需求热情不高，影响了信托融资的效果。

同时，由于产品创新不足，信托公司也难以在竞争激烈的金融市场中脱颖而出。

信托融资与其他融资方式的最大区别在于信托公司需要对投资者的资金进行监管。

然而，在实际操作中，部分信托公司存在资金监管不严的问题。

这导致投资者的资金无法得到有效保障，给信托融资带来了一定的风险。

随着国家对房地产市场的调控力度不断加大，房地产企业面临着更大的政策风险。

而信托融资作为一种新兴的融资方式，也受到政策环境的影响。

在政策环境不确定性加大的情况下，信托融资的难度和成本也随之增加。

为了提高信托融资的效果，信托公司应加强产品创新，设计出更多符合投资者需求的信托产品。

例如，可以通过将信托资金投资于房地产投资基金、房地产证券化产品等方式，丰富信托产品的投资组合，降低投资风险。

还可以探索开展商业地产租赁、养老地产等创新型信托业务，以满足不同投资者需求。

一、上海绿地1、扩张房地产领域寻求多元化融资多元化融资在08年中期,张玉良曾表示,“在融资收紧的情况下,我们有三分之一的资金是来自境外银行和信托等的支持。

仅最近半个月,绿地就再将引入十几个亿的资金,内资银行在我们二三线城市项目的贷款上也给予了较大的授信额度。

”但显然,出让参股企业的股权进行套现也是绿地的一种选择。

1月份,绿地将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股(占总股本的0.3036%)在上海联合产权交易所挂牌转让,挂牌价格1.5亿元。

每股15元的挂牌价较东方证券每股净资产2.66元溢价约4.6倍。

4月14日,绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权,挂牌价为3.69亿元,该价格已超过当初绿地拿下新华发行集团49%股权时的3.48亿元。

通过上述股权转让,绿地也因此直接回笼资金5.19亿元。

因此有业内人士表示,这些资金显然为绿地集团扩张房地产业务助了一臂之力。

在张玉良看来,2009年随着各项政策规定的出台实施,预计市场总体将逐步趋于稳定。

同时,土地、资金将进一步向优势企业集中。

“大企业掌握资源优势后将实现更大的发展。

”张玉良表示。

这或许是绿地集团在房地产市场的低迷期,多元化融资,募集资金快速扩张房地产业务的重要原因吧。

2、绿地集团海外融资取得成功绿地集团海外融资取得实质性突破。

日前,绿地集团与德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行(HI)达成合作协议,该行向绿地集团提供高达7亿元人民币的贷款额度,第一笔资金已经于近日到位。

这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一,该项融资不但能有效地促进绿地集团的房地产项目开发,更将绿地集团的项目开发和管理提升至国际水平。

2005年以来,绿地集团继续快速健康发展,规模和实力进一步快速提升。

在突出房地产主营业务的同时,绿地集团实施了相关多元化的发展战略,组建了建设、商业、能源、汽车服务四大产业集团。

REITs融资模式及在我国的可行性浅析第一部分融资方式概述一、REITs简介REITs，是英文Real Estate Investment Trust简称的复数，即房地产投资信托基金。

是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

从本质上来讲，它是一种资产证券化的方式。

（一）REITs模式理论介绍从理论上讲，REITs可以分为以下几类。

１．根据REITs的组织类型分类，可以分为契约型和公司型。

２．按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs 两种。

３．根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型 (Equity REITs)。

权益型直接投资并拥有房地产，收入主要来源于属下房地产的经营收入。

投资组合视其经营战略的差异有很大不同，投资者的收益不仅来源于租金收入，还来自源于房地产的增值收益。

抵押型（Mortgage REITs）主要将募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的租金和增值收益。

混合型（Hybrid REITs）。

此类信托带有产权信托和抵押信托的双重特点，不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。

从国外经验来看，无论是数量还是市值，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。

（二）监管机构实际探讨的试点情况介绍１．央行主导的封闭式债券型REITs。

这是一种抵押型债券属性的产品。

偏信托，只是把物业进行金融证券化衍生，地产业主可继续持有物业所有权，通过良好的租金收益向投资者保证还本付息。

为防范风险和保护普通投资者，这种产品主要面向银行间市场机构投资者，属于私募性质。

２．证监会主导的开放式股权型REITs。

金融紧缩政策下商业地产融资模式浅析【摘要】商业地产是一个资金密集型行业，在商业地产开发过程中需要大量的资金来支持，目前在金融紧缩政策下，商业地产的融资环境正日趋紧张。

本文通过对国内商业地产融资模式进行浅析，针对金融紧缩政策下的融资方式做一些探讨。

【关键词】商业地产；融资模式；金融政策国务院“十二五”计划实施以来，房地产调控进入了关键时期。

在土地出让、房地产信贷、交易等政策调整下，银行贷款规模收紧、利率调整、信托融资规范等政策影响，房地产融资难度加大，普遍面临资金链紧张的问题。

对于资金需求量大，回收期长的商业地产必须特别注意资金安全，在金融紧缩政策前，资金问题几乎已是所有开发商共同需要面对的难题，在金融紧缩的政策下，商业地产企业的压力更大，商业地产的融资环境正日趋紧张。

由于融资渠道受限，应积极拓展商业地产多元化融资渠道1 商业地产融资的定义和特点1.1 商业地产融资的定义商业地产,顾名思义, 是作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

商业地产融资就是指为了使商业地产项目顺利进行，而在开发，流通及消费过程中，进行筹资，运用和清算等一系列金融活动的总称。

1.2 商业地产融资的特点商业地产具有商业、地产与金融三重特性，及区别于单纯的商业企业，有区别于传统的房地产。

目前商业地产融资的特点就是融资困难，渠道单一，商业地产对企业自身的资金实力和融资能力有很高的要求，尤其是在金融紧缩政策之下。

商业地产有高风险，高收益的特征，商业地产的主要收益来源在于租金。

商业地产在建设阶段，需要占用大量的资金，投资回收期长，资金周转率慢，会给企业带来很大的资金风险。

2 当前商业地产融资模式浅析目前，我国商业地产主要是以银行融资为主，商业地产开发周期一般比较长，占用资金较多，风险相对较高，积极发展融资渠道，对商业地产健康发展，用重要的作用。