第六章联合销售操作方式
一、销售现场管理架构
意见反馈
二、销售现场管理
根据南方电力建设公司的要求，本项目将由开发商和代理公司联合销售，故我司建议销售现场采取统一管理、统一制度、统一培训、统一形象、共同销售的管理模式。
（一）统一管理
销售现场由代理公司设置销售经理和主管各一名，该销售经理对双方所有的销售员都可根据现场管理制度行使管理和处置的权力。现场销控由代理公司的销售经理负责执行，由发展商监督实施。主管协助销售经理工作。
（二）统一制度
销售现场采取统一的现场管理制度，包括考勤、接待、礼仪、合作、业绩考核和不合格服务处置等内容，该制度对双方销售人员具有同样约束力。
（三）统一培训
我司建议在本项目正式进场前一个月，由代理公司统一对所有销售人员进行培训，销售员经统一考核和考评合格后方可上岗。
（四）统一形象
在销售现场淡化销售员各自公司的概念，突出和强调本项目售楼处的整体性和统一性。务必使所有的销售员经统一培训，统一管理后形成面对客户整体统一、团结协作的团队形象。
三、人员安排建议
我司建议销售现场安排销售人员十六——二十人，开发商南方电建公司出
4-5人，其余的由我司派出。
四、代理佣金和销售人员提成
我司建议双方销售人员的底薪由各自公司发放，所有人员成交均计入代理公司，双方销售人员的提成由代理公司根据统一的标准发放。
第七部分代理收费标准和方式
根据项目特点和市场状况，我司建议代理费的取费标准可结合销售进度分段设置，具体见下表。
附表6：
1、当本项目正式开盘一年后，销售率小于50%时，代理费全部按房款的0.8%结算；
2、当本项目正式开盘一年后，销售率达到50%，不到70%时，代理费全部按房款的1%结算；
3、当本项目正式开盘一年后，销售率达到70%，不到90%时，代理费全部按房款的1.2%结算；
4、当本项目正式开盘一年后，销售率达到90%或以上时，代理费按房款的1.4%结算；
5、代理费的可先按照1%结算，正式开盘一年时再根据当时的销售率补足；
6、代理费的结算周期以月为单位，凡交完足定、首期房款并签定商品房买卖
合同的单位即可结算代理费。
第八章其它说明
一、英联置业策划代理部分项目简介
（一）世纪村
1、发展商：深圳市沙河集团公司、沙河实业股份有限公司
2、项目概况：位于南山区白石洲，沙河高尔夫球会东侧，侨城西路以东，沙河东路以西。总占地面积89000平方米，总建筑面积304900平方米，约2000户。
3、销售业绩：一期64500平方米，2000年11月上市。上市四个月一期销售80%。二期2002年初上市，到2003年8月已销售80%，第三期王府9月13日开盘现销售30%。
4、策划思路：英联置业全程参与，从项目规划设计阶段开始介入。
（1）英联置业在国内首创“国际文明居住标准”并第一个运用到房地产项目“世纪村”中。从一期的演绎“国际文明居住标准”到二期的感受“国际文明居住标准”，策划思路和项目理念也在不断提升。
★国际文明标准四个基本特征：
以人为本；
以社会为本；
以科技为本；
以可持续发展为本。
★国际文明标准八条准则：
更适宜的居住面积；
更完善的居住功能；
更现代的生活设施；
更科学的建筑构造；
更多样的建筑形态；
更适度的规模配套；
更文明的小区环境；
更全面的社区服务。
（2）举办由市政府、规划国土局、设计部门，房地产开发公司参加的“国际文明居住标准”专家学术研讨会。
（3）开展“国际文明居住标准”专题讨论，借探讨“国标”之名炒作世纪村。（4）将世纪花园更名为“世纪村”(寓意)：地球村；回归自然；亲近自然。（5）以“国际文明居住标准”创世纪村品牌，以世纪村品牌重塑沙河房地产品牌。
（二）海印长城
1、发展商：深圳市长城集团股份有限公司
2、项目概况：位于南山商业文化中心区西部04-01、02，05-01、02号地块，总用地面积55801.1平方米，总建筑面积20万平方米，商业10730平方米。
3、销售业绩：海印长城一期2002年5月份开盘，到2003年6月已销售近80%；二期2003年5月1日开盘，到8月底四个月时间销售近40%。
4、策划思路：英联置业全程参与，从项目前期定位和目标客户定位阶段开始介入。
（1）前期工作完成：
①住宅、商铺整体定位及目标客户定位。
②项目户型建议及建筑外立面建议。
③南山商业文化中心区及后海片区市场调查。
④商铺发展特别建议。
（2）创办以探讨南山城市规划和产业发展为主题的“海印论坛”；
（3）引入深圳首个以“南山印象”为主题的城市主体化地产开发理念；（4）采用城市规划的手法，将南山商业文化中心区“青少年活动中心”、商业步行街、“书城”等城市公共设施与小区规划整合；
（5）在营销中结合客户定位，将海印长城营造成深圳硅谷一代的新生活空间。
（三）水云间
1、发展商：深圳祥祺房地产公司
2、项目概况：大梅沙海滨住宅。占地面积4196.8平方米，建筑面积18363.4平方米，总套数249套。
3、销售业绩：项目2001年5月上市,到2003年初已售85%。
4、策划代理工作：全程策划代理
①参与规划设计、建筑设计、环境设计等前期工作及策划代理工作。
②给项目准确定位：大梅沙海滨度假公寓。
③给项目准确户型定位：小户型，建筑面积50平方米左右，适合度假；复式结构，户户海景，户型均好性好；干湿分区，适合海滨气候特点。
④策划推广核心：引导消费、投资新理念——度假物业。
⑤合理的价格定位：开发商原来仅仅满足6500元/平方米的均价，我公司经过分析和论证，认为本项目价格可以做得更高，最终实现均价8500元/平方米。
⑥媒体宣传：打破常规，强化三点，以软性炒作为主，平面广告为辅。营造媒体热点话题，展开度假物业系列讨论活动。以电视为主，报纸为辅。用电视渲染海的气息，产生视觉冲击效果。以路牌广告为主，其它媒体为辅。大梅沙沿线路牌广告，锁定去海边的目标客户群。
（四）银座公寓
1、发展商：深圳市南国影联股份有限公司
2、项目概况：人民桥附近高层公寓（写字楼改功能）
3、策划思路：繁华地段小户型，商、住、租三栖房概念，特别导入出租投资概念，地铁上盖物业。
4、销售业绩：开盘当日销售39套，半年完成开发商的销售任务。
（五）碧海红树园
1、开发商：深圳泰然股份有限公司
2、项目概况：位于国家级红树林生态保护区东，福荣路与滨河路交界处；占地面积3.82万平方米，建筑面积20.5万平方米。一期410套，以120—160平方米的三房、四房为主力户型。
（六）俊景豪园
1、开发商：深圳宏威地产发展有限公司。
2、项目概况：景田北3栋高层建筑。
（七）壹世界广场
1、发展商：深圳市昱峰投资发展有限公司
2、项目概况：该项目位于新洲路与莲花路交汇处，由两座塔楼组成，一座为住宅，一座为写字楼和酒店式公寓，裙楼为商铺，总建筑面积7万平方米，住宅约2万平方米，写字楼2万平方米，酒店式公寓1万平方米，商铺2万平方米。
（八）振业翠城
1、发展商：深圳市振业集团股份有限公司
2、项目概况：位于深圳东部干线横岗镇，占地约50万平方米，追寻城市回归文化。
3、项目进展：该项目已完成全部规划、建筑设计、园林设计等工作，年内动工。
（九）北京莱蒙湖别墅
该项目投资商就项目的策划代理商在北京、香港、深圳三地进行了招标，英联公司中标。
1、发展商：北京康馨园房地产公司
2、投资商：长河发展有限公司（香港上市公司祥泰行集团有限公司附属公司）
3、项目概况：北京顺义温榆河畔200多套别墅，建筑面积15万㎡。
（十）深圳国际网球中心（暂名）
1、发展商：深圳市国际网球俱乐部有限公司
2、项目概况：位于安托山东地区B303-0025、B303-0026号地块，占地8万平方米，建筑面积约17万平方米。项目由住宅、别墅等组成。
（十一）中国移动——江胜大厦可行性研究报告
1、发展商：江胜房地产开发（深圳）有限公司
2、项目概况：占地面积14316.2平方米，总建筑面积100203平方米，位于深圳市中心区北片区，此区集深圳市未来的政治、经济、文化及商业中心于一体。
（十二）南国娱乐中心大厦（可行性研究）
1、发展商：深圳南国影联股份有限公司
2、项目概况：嘉宾路与南湖路交汇处，占地面积5040平方米，建筑面积35000平方米。
（十三）“深圳国际住宅产业科技园”总策划
1、委托单位：深圳市罗湖区政府
2、项目概况：建设部“住宅产业现代化促进工程科技专项”课题。深圳市住宅产业拟建设集“研发、转化、生产、流通、示范”为一体的综合基地，并成为深圳市高新技术科技园“一区多园”中的“一园”。
（十四）中国数字电视联盟村
1、发展商：中国数字电视产业联盟（DTVIA）、中视联数字系统有限公司、北京经开股份有限公司
2、项目概况：项目位于北京经济技术开发区第33号街区（京津塘高速公路大羊坊出口处南侧，距东南三环仅七公里），占地面积近15万平方米，建筑面积约20万平方米。该项目的基本功能包括：中视联数字广场、经开国际公寓、软件工厂区（专家公寓）、经开邻里中心、数字示范公园。
（十五）南京星叶林家居广场
1、发展商：南京栖霞建设集团公司
2、项目概况：南京兴隆大厦，4层现房，共 2万平方米，火车站旁。
二、我司项目参与人员名单
策划总监：
郭建波董事长
·南开大学经济学博士
·著名国际住房政策研究专家
·国家注册房地产估价师
·综合开发研究地产与金融研究中心主任
·首届深圳市中介行业协会常务副会长、秘书长
成功操作项目：
深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、水云间、国际网球中心、武汉汉口春天、北京莱蒙湖别墅等。
项目总监：
宋星慧总经理
·武汉大学土地管理工程学硕士
·资深房地产专家
·国家注册房地产估价师
·国家注册土地估价师
·深圳市注册经纪人
·深圳市不动产学会理事
·原深圳市房地产交易中心副总经理（1994-2000年）
成功操作项目：
深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、水云间、国际网球中心、电影大厦、俊景豪园、皇都广场、武汉汉口春天、北京莱蒙湖别墅等。
项目组长：
刘小松常务副总经理
·上海交通大学工商管理硕士
·工程师
·深圳市注册经纪人
·深圳市注册评估员
·曾任深圳市先科投资顾问公司副总经理
成功操作项目：
深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、水云间、国际网球中心、顺景花园、武汉汉口春天等。
项目副组长：高明伟、胡庭花
高明伟副总经理
清华大学工程硕士
工程师
成功操作项目：深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、顺景花园、彩世界等
胡庭花销售总监
成功操作项目：深圳世纪村、碧海红树园、碧海云天、太阳新城、芳邻等
策划执行负责人：高明伟
策划人员：
梁勇、纪立国、肖海鹏、李向阳、曹阳萍、张欣、徐罡
梁勇策划经理、高级策划师
成功操作项目：深圳世纪村、海印长城、水云间、国际网球中心、江胜大厦、大吉祥商业城、南塘商业广场、顺景花园、中山东璟廷。
纪立国高级策划师
成功操作项目：海印长城、顺景花园、武汉·汉口春天、星光之约花园等
肖海鹏高级策划师
成功操作项目：海印长城、顺景花园、世纪村、武汉汉口春天、现代之窗等
曹阳萍高级策划师
成功操作项目：海印长城、碧海红树园、都市名园、西岭山庄、馨园、知本大厦
销售执行负责人：胡庭花
销售经理：吴丽、张明磊（候补）
吴丽
成功操作项目：世纪村、碧海红树园、群星广场
张明磊
成功操作项目：海印长城、顺景花园
三、全程服务内容
（一）负责本项目的全程策划工作。
（二）负责本项目的全程代理工作。
（三）与设计、广告、媒体、物业等其它合作单位的沟通与联系。（四）与金融机构及政府相关部门的沟通与联系。
（END）
深圳市英联置业有限公司
2003年9月18日
某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置
景区营销策划方案 篇一：旅游景区营销策划方案 旅游景区营销策划方案：中小旅游景区的生存之道默认分类 XX-05-30 19:21:44 阅读6 评论0字号：大中小订阅 . 随着人们的生活与物质水平的提高，国内的旅游市场份额在扩大。只要旅游项目具有可竞争性，发展的空间是非常地大。但市场的空间大，并不是说就可以盲目地投入。现阶段，无论是对于新的市场切入者还是已经进入市场者来说，其管理、营销策略、品牌宣传，都必须有其独到的、新颖性，才能在这个相对来说竞争激烈的行业分一块蛋糕。下面，笔者想浅显地谈谈中小旅游景区如何竞争中求生存与发展。 市场定位 投资旅游景区的，一直以来，跟风现象非常地严重。90年代引入国内的机械乐园，曾引起新一番投资机械乐园热。作为一种新鲜的项目，当时也确实引起了消费者极大的兴趣，特别是少年朋友这一特殊的消费者群体，更对机械乐园充满了极大的兴趣，可以说，青少年这一消费群体，烘热了机械乐园这一旅游项目。也引得更多的投资者进入这一行业。但机械乐园投资大，在项目更新上难以时时保持新鲜感。进而引发了机械乐园有闹哄哄中开张，落寂中退出的无言结局。几年时间下来，机械乐园倒闭的倒闭、歇业的歇业。这几年，随着人们享受意识的加强，久居都市，厌倦了都市熟悉的一
切，倡导一种回归大自然亲近大自然的旅游消费观念，形成一种返璞归真热潮。正因为看准这一市场前景，华南地区各地，涌现出一批新的旅游景区，如以农庄项目为主的、以户外拓展运动项目为主的，其投资热情不亚于当年引发的投资机械乐园的趋势。面对此热潮，笔者想这批新兴的景区的命运，也必然会重蹈当年机械乐园的命运。盲目跟风在各行各业中都深深地体现出来。这种现象的出现，也说明目前的旅游项目投资者在市场运作上的一种投资短见。许多的投资进行此项目的投资，不是理性地进行市场环境的分析，而是一种近于盲目的市场进入姿态。也有些人看到什么热就投资什么，也有些人抱着捞一把就走的心态。如果单纯以这种目的来投资，注定这个企业的生命周期是短暂的。当然，大多数还是抱着创品牌路线，走百年经营的经营策略。 目前，在旅游景区分化的今天，进行市场定位是非常重要的，只有进行市场定位，锁定目标消费群体，才能获得较大的发展空间。市场定位是建立在市场调查的基础上。旅游景区的调查，应收集当地人群的旅游消费习性、地域环境、交通情况，以及早期进入这市场的先行者，也就是竞争对手的情况（竞争对手的调查包括：旅游项目、经营策略、价格、消费人群、以及其合作伙伴-旅行社的情况。）只有对这些资料进行调查分析，才能制定有效地经营策略与市场定位。通过市场定位，找到空白市场，这样，中小旅游景区的发展空
项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日
第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。
3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。
百货商场营销策划方案 去年，某百货商场按照“立意高深、实施简捷”的企业策划理念，创新营销机制，尽力从传统的4P即：价格、产品、渠道、促销方式，向着4C即：消费者、方便、价值与费用、沟通转变，以顾客的满意度为策划宗旨，为了逐步避免在经验的、感性的操作下进行，同时注意有简约的量化比较。百货商场营销策划 1-10月价成功地策划了营销活动15个，方案抓住“聚人气”、“留人气”和“回人气”三个要素展开 o 完成销售额43,587万元，同比增长9.5%。 一、聚人气 聚人气是指用一种极为简单明了的表达方式，带着一种激情，激发人们向卖场空间聚集。 广告。总经理对发出的广告要求是“II：全市人民都知道”。某IT?货为了把广告做得有效，先是对各种媒体的发行量、收看率做了从真的调查，选择人们关注的，特别是青年、青少年关注的媒体，如《某晚报》、《某电视报》、电视台晚间气象预报时间、电台早晨天气预报时间等。广告词要求简洁、明了、到位，还要具有感情色彩、有特色。广告追求的风格：大气和视觉冲击力。要求能引起孩子们的兴趣，因为他-来便可同时带来父母双亲或同学。 丈中，1月9 FI-2月28丨| “新春购物节、幸运大转盘。是以“购物抽奖、超值换购”、“买家电送超礼券”等实际内容；4月6日一4月15日庆祝建店41周年“买100送50”；5月27日一6月］5日“夏凉电器展”：9月27门一1()月5日“庆国庆、名牌精品购物节”，吃、穿、用等
商品联动，收到了很好的效果。 非广告。非广告宣传是以宣传企业形象为目标的宣传。特是新闻的专访、报道、通讯等，通过对企业的介绍达到营销的目的，有时起到的作用是广告所不能替代的。 某百货为聚人气实行广告和非广告宣传“平行交叉”的方式。“平行”式的成功案例是抓住地区集团成立之机，按照总经理“通过这次活动要将全市?的目光吸引到某主席身上来”的要求。我们策划这次活动时，力求达到戏剧“静场”的效果，把所有媒体上的广告全部撤下来，停止了店内统一的促销活动，策划了让全市四家媒体对某上席到某地的迫踪报道，从入市收费I」副市R 的迎接、友谊宾馆市长的会见、记者对某主席的专访和市委书记和某主席一起为某工程上梁及参加地区集团成立大会等活动。加大各种活动功能对社会的影响力，吸引全市眼球。通过引起全市各界的关注，激发人们都来某百货看看，店堂内反复播报介绍某集团东北网的构建、统一本着给顾客带来实惠的文章。 有关某集团在某地的报道持续了十天之久。如《某日报》在6月20日头版一整版报道某集团成立的消息，刊登了省、市领导的讲话；翌日，在头版又刊登了对某主席的专访；接着是介绍某集团的照片和涉及某白货的报道。市电视台、电台也做了三期的连续报道，另发了某主席的专访等。《某电视报》除了刊登了某主席的专访外，还接连报道某集团在某地的消息。地区集团是6 月19日成立的，某百货的广告在媒体沉默了43天,然而销售额却持续上升° 6月19 H至30H 销售1,237万元，比同期増加149万元,7月份实现销售3,875万元,比同期增加363万元，这是“平行”式使用广告和非广告的成功案例。在“交叉”中，每次搞大型促销活动时，如“新春购物节”、“夏凉电器展销”和“庆国仄、名牌精品购物节”都是邀清四家媒体换角度报道，配合广 2
旅游市场营销策划书--格式模板
旅游市场营销策划书 姓名____________ 班级____________ 学号_____________
四川省中国旅行社——青山绿水，低碳出游 一、公司简介 四川中旅是中国旅行社系统在四川最大的四川旅行社，在国内外享有良好的信誉和广泛的知名度。与亚洲、港、澳、台等国家和地区的100多家旅行社建立了牢固的合作关系，旅行社为旅游者提供食、住、行、游、购、娱等全方位服务，并承办旅游咨询、护照、签证、国际国内机票等有关业务。四川省中国旅行社拥有业务素质良好、服务全面的员工、有英、日、德、法、泰等及各种地方语言导游。 二、策划目标 提高中旅在省内及全国的知名度，增加业务量提高旅游收入，宣传低碳 环保理念。 三、市场环境SWOT分析 四川省中国旅行社SWOT分析：
四、营销战略—STP分析 1.市场细分 市场细分（market segmentation）是企业根据消费者需求的不同，把整个市场划分成不同的消费者群的过程。 按社会经济细分：观光休闲疗养商务会议市场节假日市场考察冒险按年龄：儿童、青年、中年、老年 2.目标市场——选定作为其营销对象的消费者群体 根据市场环境和自身的情况，选择青年（高校学生与上班一族）作为自己的目标顾客群。 3、市场定位 高校学生低碳体验路线 上班族低碳休闲路线 五、营销策略 （一）产品策略 1.学生低碳体验路线——<丽江—香格里拉低碳游>邂逅彩云之南 梦幻云南低碳游：香格里拉地处青藏高原东南边缘、“三江并流”之腹地，有融雪山、峡谷、草原、高山湖泊、原始森林为一体的景观，“日照金山”的梅
百货商场营销策划方案 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
百货商场营销策划方案 去年，某百货商场按照“立意高深、实施简捷”的企业策划理念，创新营销机制，尽力从传统的4P即：价格、产品、渠道、促销方式，向着4C即：消费者、方便、价值与费用、沟通转变，以顾客的满意度为策划宗旨，为了逐步避免在经验的、感性的操作下进行，同时注意有简约的量化比较。百货商场营销策划方案抓住“聚人气”、“留人气”和“回人气”三个要素展开。1—10月份成功地策划了营销活动15个，完成销售额43,587万元，同比增长%。 一、聚人气 聚人气是指用一种极为简单明了的表达方式，带着一种激情，激发人们向卖场空间聚集。 广告。总经理对发出的广告要求是“让全市人民都知道”。某百货为了把广告做得有效，先是对各种媒体的发行量、收看率做了认真的调查，选择人们关注的，特别是青年、青少年关注的媒体，如《某晚报》、《某电视报》、电视台晚间气象预报时间、电台早晨天气预报时间等。广告词要求简洁、明了、到位，还要具有感情色彩、有特色。广告追求的风格：大气和视觉冲击力。要求能引起孩子们的兴趣，因为他一来便可同时带来父母双亲或同学。 其中，1月9日--2月28日“新春购物节、幸运大转盘”，是以“购物抽奖、超值换购”、“买家电送超礼券”等实际内容；4月6日—4月15日庆祝建店41周年“买100送50”；5月27日—6月15日“夏凉电器展”；9月27日—10月5日“庆国庆、名牌精品购物节”，吃、穿、用等商品联动，收到了很好的效果。
非广告。非广告宣传是以宣传企业形象为目标的宣传。特是新闻的专访、报道、通讯等，通过对企业的介绍达到营销的目的，有时起到的作用是广告所不能替代的。 某百货为聚人气实行广告和非广告宣传“平行交叉”的方式。“平行”式的成功案例是抓住地区集团成立之机，按照总经理“通过这次活动要将全市的目光吸引到某主席身上来”的要求。我们策划这次活动时，力求达到戏剧“静场”的效果，把所有媒体上的广告全部撤下来，停止了店内统一的促销活动，策划了让全市四家媒体对某主席到某地的追踪报道，从入市收费口副市长的迎接、友谊宾馆市长的会见、记者对某主席的专访和市委书记和某主席一起为某工程上梁及参加地区集团成立大会等活动。加大各种活动功能对社会的影响力，吸引全市眼球。通过引起全市各界的关注，激发人们都来某百货看看，店堂内反复播报介绍某集团东北网的构建、统一本着给顾客带来实惠的文章。 有关某集团在某地的报道持续了十天之久。如《某日报》在6月20日头版一整版报道某集团成立的消息，刊登了省、市领导的讲话；翌日，在头版又刊登了对某主席的专访；接着是介绍某集团的照片和涉及某百货的报道。市电视台、电台也做了三期的连续报道，另发了某主席的专访等。《某电视报》除了刊登了某主席的专访外，还接连报道某集团在某地的消息。地区集团是6月19日成立的，某百货的广告在媒体沉默了43天，然而销售额却持续上升。6月19日至30日销售1,237万元，比同期增加149万元，7月份实现销售3,875万元，比同期增加363万元，这是“平行”式使用广告和非广告的成功案例。在“交叉”中，每次搞大型促销活动时，如“新春购物节”、“夏凉电器展销”和“庆国庆、名牌精品购物节”都是邀请四家媒体换角度报道，配合广告宣传，每次都会收到较好的效果。
景区营销策划方案范文最新 通过对相关资料的研究，在景区营销方面，就如何针对游客的需求、如何根据市场的分析来制定景区营销策划方案天涯招考网为大家整理的相关的景区营销策划方案范文最新供大家参考选择。 景区营销策划方案范文最新 一、时间 20xx年8月1日----20xx年3月31日(开业庆典结束) 二、基本思路：分五个阶段，充分利用景区的新闻事件、景区重大项目的进展情况、各类节庆活动等，在新闻媒体逐渐推出“药王谷”，让广大旅游消费者从知晓、了解“药王谷”，到认识、渴望游药王谷。让“药王谷”在公众视线中不间断地出现，进而产生“必游”感。 三、分阶段营销规划 (一)、第一阶段： 引子营销阶段，20xx年8月1日----20xx年9月30日。 以景区所发生的几件重要事件为题，利用相关媒体报导药王谷景区，传播药王谷概念。 主要事件： 1、中法专家第四次联合溶洞考察药王谷景区地下溶洞群 2、药王谷大桥通车庆典
3、市、县领导视察药王谷景区 4、景区重要岗位人才招聘 5、景区概况报导 形式：媒体报导 选用媒体： 绵阳日报、绵阳晚报、绵阳电视台、四川日报、华西都市报、成都商报、绵阳旅游政务网、四川旅游网、四川旅游政务网、绵阳人事人才网 (二)、第二阶段： 试运行阶段，20xx年10月1日----20xx年11月30日 主要事件： 景区公路硬化工程全面启动 景区主要接待设施主体竣工并进入全面装修 景区各部门经理招聘 形式：媒体报导 选用媒体：绵阳日报、绵阳晚报、四川日报、华西都市报、成都商报、绵阳旅游政务网、四川旅游网、四川旅游政务网、绵阳人事人才网 运作方式： 10月1日至11月30日：本阶段的营销宣传以招聘部门经理为主要内容，粗线条式作景区形象宣传，主要选择已有的网络资源(绵阳人事人才网、四川旅游网、四川旅游政务网)为载体，并
某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞
后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。
xxx项目产品策划报告
前言 承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全程策划，我司在此深感谢意。在经过与贵司多次接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路及理念，并形成文字，共双方讨论实施。 本着一切为了销售的策划原则,我们在本产品策划案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打造新一代的物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体的层面体现淄博未来商业发展的必然趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上的领先地位。 在策划案中，我们用创新、求异的专业态度对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚的形象，务求使之从众多的竞争对手中脱颖而出，提高项目的竞争及吸引能力。我们还会在未来的营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚的定位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则
二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式 十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产
品。 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 4、构筑“xxx”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略：
景区营销策划方案（纲要） 通过对相关应资料的研究，在景区营销方面，就如何针对游客的需求、如何根据市场的分析来制定营销策划方案，特整理了景区营销策划方案框加，可供参考。 第一部分市场分析 一、市场背景 二、旅游休闲趋势 三、景区所在区域旅游客源态势 四、景区所在区域旅游市场定量调查研究 (一)区域旅游市场定量调查报告 (二)基本市场参数分析 1.游客对景区的评价 2.对景区的地位认知
3.周边景点对景区的影响 4.对景区认知、参与的动因 5.对景区的形象概念联想 6.景区xx产品的市场依据 (三)市场调研综合分析结论 五、项目主要问题分析 (一)市场定位的问题 (二)产品定位的问题 (三)渠道定位的问题 (四)价格定位的问题 (五)品牌建设的问题
(六)传播的问题 第二部分营销战略 一、战略方针与目标 (一)近期战略 (二)中期战略 (三)长期战略 二、以品牌经营为核心的长期营销策略 三、品牌战略建议 （一）品牌规划4WH Whereisthebrand?现状
Whyisthebrandthere?缘由 Wheresouldthebrandgo?方向 Howthebrandgetthere?彼岸 （二）品牌策略 品牌的定义：视觉印象和效果、可感知性、市场定位、附加价值、形象、个性化1.目标市场定位 大众市场 利基市场 区别化细分市场 目标市场地域区隔图 2.品牌内涵（文化） 3.品牌核心价值（承诺） 4.品牌个性（差异化）
5.品牌联想 （三）品牌延伸策略 将现有成功的品牌，用于新产品或修正过的产品的一种策略。品牌延伸可以加快新产品的定位，保证新产品投资决策的快捷准确；有助于减少新产品的市场风险，提高整体品牌组合的投资效益。 （四）品牌宣传口号 第三部分年度营销策划 一、营销目标 二、营销策略 市场攻略之一：集中化——发展核心竞争力 市场攻略之二：差异化——树立权威性品牌形象 市场攻略之三：渠道延伸销售——深度开发渠道 市场攻略之四：跳出旅游做旅游——跨行业捆绑营销 市场攻略之五：更新推广模式，实行整合传播 市场攻略之六：临门一脚的实效战术
“锦绣江南”项目营销策划报告 一期营销推广战略构架 委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 第一部分：产品研究 一、地段 1、地理位置
本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示：本案 虹桥高尔夫 延安路高架 外 环 路 高 架 动物园 吴中路 航华新村 金汇路 合川路虹桥开发区
虹桥镇 虹 梅 路 虹桥路虹桥国际机场 古北新区 红松路
经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！ 2、交通 本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。 本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。
景区营销策划方案范文 策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划并展现给读者的文本；策划书写作策划书是目标规划的文字书是实现目标的指路灯撰写策划书就是用现有的知识开发想象力在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标下面就是小编分享的景区营销策划方案范文一起来看一下吧 引言： 本文是以南平旅游景点为营销对象为南平假日旅行社展开的一个网络营销策划方案其目的在于推广“南平旅游”这一品牌概念宣传“南平旅游”这一旅游消费意识让“南平旅游”为人所知为人所晓同时对南平旅游网进行推广最终达到营销目的 一、南平旅游资源简介 南平是中国东南的一个重要旅游区位于福建省北部俗称闽北是福建最早开发的内陆腹地闽北旅游资源丰富是华东地区不可多得的旅游资源密集区之一雄伟秀丽的奇山异水、种类繁多的生物资源、灿烂辉煌的历史文化和丰富多彩的乡土人情共同组成了独具闽北特色的旅游资源目前已有一至三级中高档旅游资源实体181处(延平茫荡山建阳考亭书院、建窑遗址建瓯万木林邵武天成岩、李纲祠、和平古镇光泽的乌君山、武夷天池顺昌华阳山等)武夷山是全国仅有的4个“世界自然与文化遗产”地之一她集国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级旅游度假区和福建省旅游经济开发区于一身南平境内省级风景名胜区有：延平茫荡山、浦城浮盖山、建瓯归宗岩、松溪湛
庐山、政和洞宫山南平市区还有12万亩水面的延平湖是避暑休闲度假的好去处近年来在观光旅游的基础上着力开发的茶艺、修学、朱熹遗址考察、古陶瓷、森林浴、科考、拖屋车、民俗等10多项专项旅游引起了海内外旅游者的极大兴趣 如下为部分景点列表 二、南平旅游景点的目标客户分析 (一)目标市场 南平旅游的目标市场地位在以闽北地区为轴心向周围地区及省份成圆形向外辐射以福建省内为市场主体东南沿海地带及华东地区为主要目标范围依附于武夷山向周边沿海经济发达地带以及海外市场延伸以“走进山林亲近自然回归淳朴”为主打理念走“传统、民俗、自然、淳朴”四位一体的休闲亲和旅游路线以吸引追求“自然淳朴清新恬静”为生活态度的一类群体为主要目标客户 (二)主要的目标客户群 追求“自然淳朴清新恬静”为生活态度的一类群体 年龄特征基本定位于中老年人青年人为潜在客户群 追求轻松休闲旅游的一类群体 追求家庭感热衷“亲情游”三代人同游温馨旅游路线的一类群体 基于福建为侨乡海外移民及华侨可作为潜在增长的客户群 在一定地域范围内针对倾向于短途旅行的工薪阶层 三、网站的建设
项目销售策划书各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 项目销售策划书 1、整理结论 营销策划书90%不是为自己写的。因为我们在思考问题时，往往只根据自己的知识和掌握的资料得出最终的结论，而不是将整个整理出策划书。 2、说服性材料 营销策划书是一种说服性材料，它通过使人信服的材料为提案者和接受方在营销策划的实施中提供了通用的语言。 3、作用 (1)准确、完整地表现营销策划的内容 策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。 (2)充分、有效地说服决策者 作为一份合格的营销策划书，首先
要做到使阅读者相信;在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。 4、目的 是未来理想和价值观的努力对象。 5、目标 是为了实现具体的目的而设定的直接对象。 为了实现目的，必须设定若干个目标。如果忘记这一点，一口气冲向目的，便会遇到挫折。目的是超越时间的概念，但是很多策划人往往把目的当成目标，这样在目的不能很快实现的情况下，就会使策划人产生挫折感。 如果没有明确的目的，仅仅在当前的目标周围打转，就会为别人或别的企业创造向下一个目标和目的前进的机会。 因此，将目的与目标混淆是非常危险的。
营销策划书的编制原则 原则 1、逻辑思维原则。 2、简洁朴实原则。 3、可操作原则。 4、创意新颖原则。 营销策划书书写步骤 在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。 在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。 确定版面的大小每页标题的位置在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片确定页码的位置与设计目
项目销售方案 1
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月
一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。
商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
商业广场营销策划方案 一、序： 众所周知，长沙东一商业广场是长沙市不可多得的商业地产项目，该项目所处的位置是长沙市的商业黄金地段，将备受众多开发商、代理行及客户的青睐，房地产项目尤其是商业地产项目的开发，地理位置是营销成功的第一要素，而东一广场所处的地理位置是不容置疑的。我们相信，由一般的地产代理公司代理该项目的全程营销可能也会做得好，如果开发商的希望值不高，交由一般的代理公司进行营销也不会很难，但如果开发商的希望值更高，希望本来很好的项目能产生超值的回报，则应选择具有丰富的商业地产策划经验的公司或团队进行合作，则会取得超值的回报，也就是说，在众多的营销公司或营销团队中，就看准能做得更好，做得更快了。 项目很好，一般的代理公司或团队都有可能做得成功，但是由于项目的基本条件较好，营销的要求就越多，希望的回报附加值就越高，没有足够实力和能力的代理公司是无法做得很好的。我们认为，项目的营销合作对象，不是取决于公司的大小，也不是取决于合作公司营销项目的多少，而是在于用什么人来营销，在于营销的主要人员有没有足够的实力和丰富的营销经验。纵观广州、深圳众多大型、超大型的商业地产项目，从天河城、新中国大厦到中华广场、正佳商业广场这些超大型的项目营销中，无一不是以决定用什么人来营销取胜的。 我们这支队伍，是广东乃至全国商业地产浪尖上捕击的一班人，长期从事开发商的商业地产营销工作（祥见团队介绍），成功营销的案例足于我们“骄傲”。我们在与贵公司的领导沟通后认为，商业地产的营销大多是大同小异的，唯一不同的是谁的经验更多（不会走弯路），谁的方法最多（出奇制胜），谁的资源更广（客户源庞大）和谁的团队建设更有凝聚力和向心力（目标管理）。我们一班人的营销思路已经与贵公司领导沟通多次，营销
天柱山旅游景区营销策划方案 1.天柱山旅游景区基本情况 天柱山及其所在的安庆市是我国著名的山岳型旅游景区和旅游目的地。在同类旅游景区和城市中，天柱山和安庆市都有着较好的经营效益，长期保持了在全省旅游热点的地位。在“三公”经费压缩背景下，2013年安徽天柱山旅游逆势上扬，团客不减，散客大幅上升，潜山县旅游接待总人数462万人次，实现旅游综合总收入40.3亿元，同比分别增长28.3%和179.2%，天柱山主景区接待80万人次，创经营收入1.3亿元，同比分别增长14.3%和20%。 2.针对天柱山旅游景区的SWOT分析 SWOT分析是一种认清企业优势、劣势、机会和威胁的分析方法。下面就针对天柱山旅游景区详细地通过这个方法剖析天柱山旅游的优势和劣势、面临的机会和威胁,使天柱山风景区认清当前旅游产业发展的形式,发现存在的问题,便于找出解决办法,并明确以后的发展方向。 2.1 泰山旅游发展的优势 2.1.1 资源优势 天柱山因独特的自然景观，名列安徽省三大名山之一(黄山、九华山、天柱山)。早在汉武帝时就封为“南岳”，历代都有人文活动。建国后开发为风景名胜区，景区于2011年获AAAAA级旅游景区称号。 2011年9月被联合国教科文组织正式批准成为世界地质公园。 天柱山的自然景观令人叹为观止。峰无不奇，石无不怪，洞无不杳，泉无不秀。“天柱一峰擎日月，洞门千仞锁云雷”，是白居易赞美天柱山的诗句;李白的“待吾还丹成，投迹归此地”;苏东坡的“平生爱舒州风土，欲居为终老之计”，流露出他们把天柱山选为自己归宿的愿望，足见其迷人之处非同一般。她既有充
溢阳刚之气的“擎天一柱”，又有构成挺拔之躯的45峰;既有奇松怪石、流泉飞瀑，又有峡谷幽洞、险关古寨，还有全国第三大高山人工湖“炼丹湖”，真是目不暇接，美不胜收。 2.1.2 品牌优势 安徽天柱山有将近700年的南岳历史，在汉朝，汉武帝刘彻南巡时曾封“天柱山”为南岳，道家将其为第14洞天、57福地，到了隋朝隋炀帝为了扩大疆土，把南岳的封号移到了湖南的衡山，所以天柱山至今被称为古南岳。天柱山又名皖山，安徽省简称“皖”由此而来。 2.1.3区位优势 天柱山风景区座落于安徽省西南部的潜山县，便利指数在全国排名第四。它处在皖西南中心地带，是长江中下游与大别山区的结合部，扼大别山咽喉，濒临长江黄金水道，毗邻合肥、安庆空港、105、318国道、合九铁路、沪蓉高速公路贯穿县境，构筑起连接全国交通大动脉的立体交通网，交通方便。 2.1.4交通优势 航空 到天柱山一般取道安庆市的安庆天柱山民航机场，也可直飞至合肥。再从安庆、合肥转班车至天柱山。 铁路 天柱山地处江淮之间，偏临长江，位置优越，紧靠105、318国道和合九铁路、高界高速公路，毗邻合肥、安庆空港和长江水运码头，从乘火车可直达天柱山，交通便捷，旅游辐射面大。 合九铁路上的列车都经停天柱山站，可直达合肥、蚌埠、九江、庐山、南昌、井冈山、广州、深圳等地。 公路
旅游营销策划方案 旅游营销策划方案 旅游营销策划方案（一）： 旅游公司营销策划书 在xx市，随着经济的迅速发展，旅游业也迅速地成长起来。但是作为在旅游业中带给中介服务的旅游公司，却没能跟上其发展的步伐，不但未能从中获取暴利，而且在组织出外旅游这一块市场上也做得不是很理想。针对这一状况，我们以xx市XX旅游公司为例，策划了一个营销方案。 一、市场分析 1、市场潜在力分析 除了以上的条件以外，由于xx市是刚刚发展起来的城市，人们的生活水平一下子提高起来，旅游业的发展使旅游这一概念深入人心，人们已不再满足于此刻的生活方式，很想走出xx，去外面的世界看一看，走一走。 2、市场营销环境分析 随着xx市经济的迅速发展，人民生活水平的不断提高，现代交通工具的越
来越普遍，再加上拥有天赋的旅游资源的xx，旅游业的发展可谓是得天独厚。而且，市政府提出的建立中国优秀旅游城市的政策更是为旅游发展带给了一良好的宏观环境。 3、服务分析 在xx，旅行社带给的服务并不是很齐全，而且在广告宣传这一块却是远远落后于其它城市旅行社。 4、竞争者状况分析 在xx，旅行社有三十几间之多，而且彼此带给的服务都是大同小异，区别不大。因此构成了激烈的市场竞争，每个公司能得到的市场份额都很校 5、公司的市场表现 知名度还能够，但美誉度不高，产品价格过于偏高，品种不够多，可供选取性小，公司生存的基础在于其是国有企业，政府对其进行了大力的扶持。 二、战略规划 1、战略思路：与其它旅游公司划清界限，不打价格战，采取包装的手法吸
引旅客，给旅客带给更多的价值。同时要与其他的旅游公司发展战略合作，使资源到达最优化的配置。 2、战略步骤：树立品牌，做地方老大；强化品牌，做广东老大；延伸品牌，挤身全国旅游公司前列。 3、战略部署：以惠城区为重点市场，延伸至周边县城，进而扩张至广东，稳住阵脚后，走向全国。 4、消费人群定位：以机关、企事业单位为主，以家庭、学生、个人为突破口。 三、公司诊断 该公司成立于1986年10月，已经运行了十几年之多，但美誉度却还在一个很低的水平上，公司规模一向未能扩大，到底是哪些因素影响了该公司的发展呢？经调查研究发现： 1、经营管理粗放随意，尤其在营销系统上，没能建立起一套科学的、专业高效的营销队伍。 2、营销人才短缺，由于营销人才不足，造成只明白带给服务，却不知如何
目录 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29