下载文档原格式
MOMA项目商业策划报告至祥置业(昆明)有限公司二零零五年十二月十五日MOMA项目商业策划报告目录报告说明第一部分昆明商业发展概况一、经济发展态势二、昆明商业主要业态三、昆明商圈情况四、商业物业和租金水平第二部分项目分析一、项目简介二、项目地域分析三、项目建筑分析四、商业发展现状五、交通条件第三部分消费者分析一、昆明消费者总体情况二、项目区域内消费者情况三、投资者喜好和因素第四部分项目SWOT分析一、SWOT分析二、对策分析第五部分项目市场定位一、定位思路二、定位依据三、商业定位四、目标消费群体定位五、业态组合和档次定位第六部分负一层分析一、背景二、需求分析三、价值分析四、用途和对象第七部分招商和策略一、租金收益预计二、商户建议三、招商策略第八部分销售策略一、销售策略二、分期销售安排三、销售方式安排四、产品定价五、销售进度安排MOMA项目商业策划报告报告说明本报告所表述之项目为MOMA项目一期和二期的商业部分，其中主要为地面建筑部分，二期附一层由于需要对用途进行讨论，将专题分析。
本报告将根据昆明商业发展背景、项目自身条件、消费者需求等方面对商业定位、商业规划、业态分布、店铺分割、招商和销售策略进行分析和讨论。
本次交流将重点阐述商业定位部分，其他部分提出初步建议和构思，深度分析和报告将在后续报告提交。
本报告有关资料来源于至祥数据库、昆明统计局资料、市场调查结果以及有关网站公布资料，文中不再另行说明。
第一部分 昆明商业发展概况一、经济发展态势1、国内生产总值2004年昆明市国内生产总值为942．14亿元，比上年增长12．0％。
历年国内生产总值情况见下图：昆明市历年国内生产总值6266737308129428.40%8.50%9.20%10.30%12.00%20040060080010002000年2001年2002年2003年2004年0.00%5.00%10.00%15.00%昆明市国内生产总值（单位：亿元）GDP增长率2、结构2004年GDP 构成：第一产业为59.44亿元，占7.3％，第二产业为377.66亿元，占46.4％，第三产业为376.91亿元，占46.3％。
红星国际（城市综合体）——天津整体效果图商场透视图占地面积:206600平方米总建筑面积:927600平方米总户数:859开发商:天津市华运商贸物业有限公司投资商:红星地产天津劝业场代理商:易居中国景观设计单位:润枫国际建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。
项目总占地300余亩，92.76万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。
容积率3.15，绿化达35%。
红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。
红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。
占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。
红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。
红星国际广场整体建设周期为三年。
其中，家具MALL将于2010年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。
大都会——天津占地面积:92000平方米总建筑面积:860000平方米开发商:天津盛世鑫和置业有限公司投资商:金融街控股股份有限公司保利地产天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。
地铁2、4号线交汇。
金地国际广场——天津该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。
其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。
项目建设周期三年。
南汇万达项目市调和定位策划报告2007年9月商业地产整合营销实战派目录前言 (4)项目市场策划和定位报告纲要 (10)第一部分项目定位初步建议 (11)1、项目定位 (11)（1）产品定位 (11)（2）功能定位 (12)（3）产品特点 (12)2、客源总体定位 (14)（1）客源定位 (14)（2）客源需求与偏好分析 (15)（3）客源决策模式分析 (17)（4）客源关键性需求 (18)3、价格定位及策略 (18)（1）价格定位 (18)（2）价格定位原则 (20)（3）价格策略建议 (20)4、产品定位建议（户型面积范围及户型比） (21)（1）面积配比建议 (21)（2）户型建议 (23)（3）户型面积配比依据 (23)（4）户型参考 (26)5、公寓式酒店和普通住宅居住成本支出比较 (28)6、初步开发策略建议 (30)（1）项目开发策略建议 (30)（2）项目风险及控制 (31)第二部分项目所处城市及区域概况 (32)1、上海市基本概况简述 (32)(1) 2005-2006上海GDP总量及增长情况 (32)(2)2005-2006上海市人均GDP及增长情况 (32)(3)2003-2006上海人均可支配收入水平 (32)2、上海市房地产概况及市场走势分析 (33)(1) 上海市房地产概况及市场走势分析 (33)(2)2007年上海房产供需分析 (35)3、南汇区行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况 (37)(1)南汇区产业结构比例及重点产业发展概述 (38)(2)南汇区全社会固定资产投资及增长情况 (39)4、南汇区未来城市规划情况 (39)(1)产业布局策略 (39)(2)交通发展策略 (39)(3)城区规划方案 (40)5、南汇房地产市场发展研究 (41)（1）南汇区房地产市场基本发展条件 (41)（2）南汇区房地产市场发展状况及购房人群分析 (43)（3）南汇区2005年—2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量： (47)（5）典型酒店公寓市场情况及供求状况； (51)6、小户型酒店式公寓在上海销售较为成功最近的销售案例 (57)第三部分南汇区项目自身状况分析 (58)1、项目区域环境分析： (58)2、项目基本情况分析： (59)3、项目SWOT分析： (60)4、南汇办公项目的不可行性分析 (64)（1）上海办公楼市场分析 (64)（2）南汇办公楼市场的不可行性 (65)（3）南汇/浦东地区的专业人士访谈 (66)5、相应对策分析及未来前景评价： (65)第四部分附件 (68)前言本次市调访谈共走访了7个单位与相关部门，对同业单位、白领、政府部门等进行了深度调研访谈。
城市建筑┃城市规划┃U RBANISM A ND A RCHITECTURE ┃U RBAN P LANNING15浅议轨道交通站点城市综合体设计Urban Complex Design of Rail Transit Station■ 黄明星 ■ Huang Mingxing[摘 要] 随着我国城市化进程的不断加快、城市规模的不断扩大，轨道交通建设进入高速发展期。
本文作者结合轨道交通南翔站中冶祥腾城市广场项目及一些其它轨交项目的设计实践，探讨轨道交通站点城市综合体城市设计，以便同行工作者借鉴。
[关键词] 轨道交通 城市综合体设计 区域综合化设计[Abstract] Along with the continuously accelerated process of urbanization, the continuous expansion of city size, urban rail transit construction into the high-speed development period. In this paper, the author discusses the complex urban design of rail transit site urban combined with the rail traffic Nanxiang station MCC Xiang Teng City Plaza project and some other rail transportation project design practices of rail transit stations, in order to give reference to fellow workers.[Keywords] integrated rail transit, the city synthesis design, regional integration design引言伴随现代城市的快速发展需求，城市交通向着立体化和全方面复合协调发展，以城市快速轨道交通为骨干，向公共交通方向前进。
祥腾生活广场后续推广思路（08.11——09.1）快速回笼资金，提升项目层次感和品质感，增大购买附加值。
在媒体和宣传上注重产品衔接，即逐步提升住宅与SOHO公寓的生活品质和物管服务水平，与商铺形成呼应，使两种产品形成互推力。
目前，SOHO公寓遇热，商铺趋冷，5.5米和4米层高产品在年内保持关注度和热度问题不大，但如何寻找商铺的吸引力，在疲软的市场上爆出信心亮点，并成功使二者形成良性呼应成为关键的难点。
使大面积商铺爆出信心亮点，提升整体的投资层级，是本次推广方案考虑的重点。
一、SOHO楼的宣传主要以《时代报》、网络等精准的青年型媒体为主打，短信、直投等为辅助宣传手段，并配合相关活动，引发关注潮。
二、商铺宣传，主要靠包租、以租带售、渠道营销、主流媒体、商业性杂志等多重手段推动销售，形成一定的势力合围。
三、树立商业信心，亮点主要靠主力店招商，引进品牌专业零售商等相关策略，并通过活动宣传激发购买力。
四、所以在SOHO产品的宣传上，在紧扣产品力的同时，推广主题上也应提高项目的品质感和整体服务水平。
一方面，必须将现代都市人期盼的核心商圈、便利、快捷、高效、高品质享受型生活理念赋予整体品牌之中，强化产品热销带来的大量消费人口的导入效应，挖掘项目更深层次的卖点，注重体现整体品质；另一方面，品牌商家的入驻（必须建立在成功招商的基础上）和主力商家的热衷突出商铺潜在的各方面利好，从而推动楼盘营销，达到快速回笼资金的目的。
■小五角场“时尚核心商圈”（1）商圈核心位置；位于小五角场商圈正中，淞发路、长江南路口，闸北、虹口辐射区；（2）完善便利的购物、休闲、娱乐、商业环境和大量丰富的生活物资渠道；（3）宝山南大门，是上海“新城”规划的重点区域。
（4）中环线旁，居住人口庞大，人口导入速度惊人，导入系统完备便捷。
■简单舒畅的“祥腾·青春e站”（1）上海祥腾投资凭借较高资质和雄厚的实力，一直致力于近郊区域中心优质项目的开发；（2）区域高度、稀缺层高和外观，简洁的立面设计，活泼有序的建筑特色；（3）40-50平米小户型经典设计，4米和5.5米层高优势户型，一层空间双层享受；（4）低总价，青春时尚生活轻松拥有；（5）近年来，高素质青年人群密集于此，选择居住淞南。
