商品房地下室权属法律问题研究

河南省政法管理干部学院学报　２００９年第４期（总第１１５期）　

商品房地下室权属法律问题研究　

贾　磊　

（河南省政法管理干部学院，河南郑州４５０００２）　

摘要：在／，－４Ｊ＇］住房空间极其紧张的情况下，《物权法》未对与商品房业主福祉关系密切的商品房地下　室所有权做出明确判定，而人们对于物权的概念也存在一些误解，围绕其产生的许多纠纷也不断见诸报端。　对商品房地下室中规划属于人防工程部分，一般认为属于国有，事实上，人防资产并不等同于国防资产，承认　其非国有性并不影响其人防使用功能，简单地将其归为国有，不可避免地将置《人民防空国有资产管理规　

定》于违背宪法和立法法的尴尬境地，应根据谁投资，谁受益的原则确认其权利归属。其他部分地下室，依　据地下室建设成本是否纳入销售价格，将其作为地下室权属判断标准，是使用经济学的观点来代替法律的推　

理，而将商品房地下室一概纳入商品房面积公摊范围是没有根据的，但对于已经纳入面积公摊范围的，应确　认其业主共有权。　

关键词：地下室权属；人防；公摊；建设成本　

中图分类号：Ｄ９２３．２文献标识码：Ａ文章编号：１００８—６９５ｌ（２００９）０４—０１０７—０４　

随着我国住房改革的深入进行，我国的住房体　制已从国家、单位分配住房逐渐进人商品化时代，且　

城市化进程的加快及人口的增加，使居民居住形态　呈现出土地利用立体化、邻里距离紧凑化和团体色　彩之强化的特点…。由此而引发与商品房有关之　

纠纷不断出现，人们普遍寄希望于调整因物的归属　

和利用而产生的民事关系的基本法《物权法》的颁　布。随着《物权法》的颁布，许多问题得以理清，但　

一些迷雾也并未因其诞生而烟消云散，如《物权法》　未对与各商品房小区业主福祉关系密切的商品房地　

下室所有权做出明确判定，围绕其产生的许多纠　纷④并未消解。　

由于城市空间的限制，在对土地平面利用的基　础上，地表的上下垂直型利用已为平常之事，表现为　高层住宅的普遍，地下空间的拓展。在土地资源极　

度稀缺的情况下，有关商品房之空间更显得弥足珍　贵。而商品房地下室作为储物、停车或出租的场所，　

对相关人生活质量和利益影响甚巨。在计划经济时　代，建筑物地下室的投资主要来源于国家，归国家所　

有应无疑问。随着城市住宅商品化的发展，建筑物　

地下室投资建设主体已由国家作为单一投资建设主　

体发展成为多元的投资建设主体。于是，有关商品　

房地下室的权属问题引发了新的争议。对于商品房　

地下室归属之问题，有的认为属于人防工程，归国家　

所有，有的认为属于业主，有的认为属于开发商，有　

的认为属于业主共有。　

一、商品房地下室的理论分析　

（一）地下室是否构成建筑物区分所有权的共　

有部分　

建筑物区分所有权是近现代各国民法一项重要　

的不动产所有权。所谓建筑物区分所有权的客体也　就是区分所有权的标的　Ｊ。建筑物区分所有权的　

客体由两部分组成：专有所有权客体和共有所有权　

客体，即专有部分和共有部分共同构成了区分所有　

建筑物，其为物权法上的独立一物。　

收稿日期：２００９一Ｏ１—２３　作者简介：贾磊（１９７９一），男，河南周口人，河南省政法管理干部学院教师，研究方向：民商法。　①广州小区拍卖人防地下室引起１５场官司，ｈｔｔｐ：／／ｎｅｗｓ．ｓｉｎａ．１２ｏｍ．ｃｎ／ｃ／２００７—１１—１２／１４３４１４２８８９７４．ｓｈｔｍｌ（２００９一Ｏｌ一２１）。　

１０７　《物权法》的实施距今只有一年多，人们对于围　绕物权有关的概念和制度并不太了解，甚至还存在　

一些误解。当《物权法》规定了建筑物区分所有权　时，人们朴素地认为住宅小区内除了业主专有所有　

权部分外，其他全部都是共有所有权部分。由此，将　商品房地下室简单地纳人共有所有权的范畴，认为　其应属于全体小区业主共有。　

商品房地下室是否属于区分所有建筑物中共有　权的客体不无探讨的必要。实践中，当业主取得商　

品房所有权时，其往往将除地下室之外的其他部分　看成共有权的客体。这种不加以细分而笼统地称专　

有权部分之外的其他部分为共有权客体的做法是不　可取的。建筑物区分所有权中共有部分包括“建筑　

物之基本构造部分”、“建筑物之共用部分及必具之　附属物”＿３　Ｊ，如承重墙，楼梯，走廊等。没有此部分，　

业主所有之专有部分将根本无法发挥其作用，如楼　房没有电梯，将无法满足业主最基本之居住需要。　

而商品房地下室具有“构造上的独立性”和“利用上　的独立性”＿４　Ｊ，并非建筑物之基本构造部分和公用　

部分，并不能简单地将其认为是建筑物区分所有中　的共有部分，事实上，商品房地下室是独立的一物。　

（二）地下室是否构成商品房的从物　在当前城市住房空间极其紧张的情况下，地下　

室的存在因其与以业主为主体的区分所有建筑物在　经济适用性上的关系，与业主居住舒适度紧密相关。　

许多人将地下室认为是房屋的附属结构，是作为商　品房的从物，据此认为，在作为主物的商品房所有权　

发生转移时，作为从物的地下室的所有权也随之转　移。　

这种观点忽略了商品房地下室在使用及构造上　的独立性。其作为配套设施，仅仅是从地下室服务　

于高层建筑的功能规划角度而言，本身无从决定地　下室的权属。另外，我国的现行立法中也没有关于　配套设施权属的具体规定。因此，简单的将配套设　施等同于商品房的从物，并进而推论出商品房所有　权转移，地下室所有权随之转移的结论是无法令人　

信服的。　二、地下室中属于人防工程部分“公”“私”之辩　根据现行法律规定，城市新建民用建筑应配套　修建战时可用于防空的地下室，否则由人防主管部　

门对当事人给予警告，责令限期修建，并处罚款①。　对于这部分的权属，现实中存在很大争议，一般认为　该商品房配套的防空地下室“系国有资产”，在开发　

商将小区建设完成后将配建防空地下室无偿交给各　

地方政府人防管理部门，由其代行所有权。还有认　为关于此部分权属不清②。　

（一）人防资产不等于国防资产　在许多人的习惯思维中，认为人防等于国防，加　之长久以来对物权概念和观念的缺失，及对“国”字　

头物权的尊崇，人们就认为具有人防功能的地下室　当然属于国家所有。而《物权法》第五十二条第一　

款规定，国防资产属于国家所有，这更使得人民对人　防地下室的国有屙ｌ生确信不移。但从属性上及从法　

律上分析，这种观点都是站不住脚的。　从属性上分析。根据《中共中央国务院中央军　

委关于加强人民防空工作的决定》（中发［２００１］９　号），人民防空是国防的重要组成部分，是国民经济　和社会发展的重要方面，是现代城市建设的重要内　

容，是利国、利民的社会公益事业。由此可见，人民　防空除具有国防属性外，还具有经济、社会和民用属　

性，不能将人防简单地等同于国防，这将不利于其他　属性作用的发挥。且人防工程的国防属性只能在战　

时才显现出来，其他属性才是主要的，应主要注重于　服务于人民日常生活的民用属性。　

从法律上分析。根据《国防法》第三十七条对　于何为国防资产所下的定义：“国家为武装力量建　

设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、　

划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防　目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等　属于国防资产。国防资产归国家所有。”由此，判断　

是否为国防资产，一要看是否属于国家投资，包括资　金和土地，二要看是否用于国防目的。而商品房人　

防地下室的投资主体一般是房地产开发企业，主要　作用并非是满足国防目的，以此标准对照，就难以认　

定其属于国防资产，自然也不能简单的认定人防地　下室的国有属性。　

由此我们可以得出这样的结论，那种将所有的　人防资产简单等同于国防资产的思维定势，只是一　种简单的主管臆断，并不符合法律法规的规定。　

（二）人防工程非国有并不影响其人防功能　人们在其思维观念中朴素的认为人防地下室属　

于国家所有的另一个重要原因在于人防地下室的特　

①人民防空法第二十二条城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第四十八条城市新建民用建筑，违反　国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万　元以下的罚款。　②如上虞市《关于进一步规范防空地下室建设的有关规定》第八条规定，防空地下室属国防工程范畴，在目前产权界定尚不明晰的情况　下，任何单位或个人不得办理产权，不得出售、平调、划拨、转让、抵押。　

１０８　殊人防功能，非国有不足以保障其功能。但我们还　要注意到其除人防功能之外的其他功能及其建设初　

衷。　根据现行法律，新建民用建筑要修建战时可用　

于防空的地下室。从法律条文不难理解，修建的地　下室仅仅要求“战时可用于防空”，也就是说只是在　

其日常使用功能外增设了人防功能。　

人们对于地下室空间的热切需求说明其看重的　就是地下室的日常使用功能，并不是战时的防空。　房地产开发商也很清楚地知道业主购买地下室的基　

本目的在于日常使用，满足市场需求以追逐利润最　大化的本质，驱使房地产开发商迎合消费群体的需　

求，在商品房建筑区划规划建设方案说明中有的就　标明地下室户均标准，或直接按户数划分为不同独　

立使用单位，这说明地下室存在的基本意义在于业　主日常使用，功能设计更倾向于地下室的日常使用　

价值，只是在出口、通风口等特殊部位安装人防设备　而已。人防工程基本功能是保障战时人员与物资掩　

蔽、人民防空指挥、医疗救护等防空功能。商品房地　下室虽存在防空功能，但满足使用人日常生活需要　

才是其首要功能、基本功能，其次才是战时防空功　能。在强调人防地下室的满足使用人日常生活需要　

的功能的情况下，并不是否定或者弱化其所承载的　国防功能，两者之间并不矛盾。在战时，国家完全可　以通过征收、征用来实现其国防功能。　

（三）商品房人防地下室非国有性　

根据民法原理，所有权的取得包括生产、孳息、　国有化、没收、遗失物、所有人不明的埋藏物和隐藏　物、添附、转让财产、继承或受遗赠及国家赎买、征收　

等。而在整个商品房小区配建防空地下室的过程　中，国家财政没有投入过一分钱，也没有经过国有化　

征收或征用程序，更没有给予补偿，其财产权因什么　

取得呢？显然，商品房配建防空地下室所有权归国　家所有，是有问题的。　正如前文所述，人防资产不等于国有资产。在　

实际生活中，我们应根据该建筑的实际投资人对人　防资产进行细化，属于房地产开发商投资的，归属开　

发商，而对于政府出资的部分，当然归属于国家，只　

有这部分属于人防国有资产。这样才能避免置《人　民防空国有资产管理规定》于违背宪法和立法法的　尴尬境地①。　

因此，不能因地下室具备一定的防空功能而简　

单的将其划归国有。实践中，应强调人防资产中国　家投资部分是国有资产，而对民用人防工程并不能　

简单地对其进行国有化。非国有性质并无意味着国　

家对其不能进行行政管理，即具有人防性质的地下　

室非国有并不意味着摒弃作为国家人防工程行政主　

管部门的人防部门对其管理。为使商品房地下室更　

好地平战两用，应确认平时对于商品房建筑区划内　

地下室投资人的所有权，强化国家人防主管部门对　

之日常维护情况的监督检查，使其人防设施得到及　

时维护，处于良好备用状态，战时国家依法进行征收　

或征用，战争结束则应由原主优先回购或返还原主。　在确定其权属非国有的情况下，是归属于开发　

商所有还是归属于业主共有仍然争议不断。有很多