地下室权属法律问题

城市地下空间确权登记的问题与思考目录1. 内容概述 (2)1.1 研究背景 (3)1.2 研究意义 (4)1.3 研究内容与方法 (4)2. 城市地下空间确权登记概述 (5)2.1 城市地下空间的定义与构成 (6)2.2 确权登记的概念与重要性 (7)3. 城市地下空间确权登记的现行法律法规 (8)3.1 国家层面相关法律 (9)3.2 地方性法规政策 (10)3.3 城市地下空间管理法律法规存在的问题 (11)4. 城市地下空间确权登记的问题分析 (13)4.1 确权登记标准不统一 (14)4.2 确权登记技术难题 (15)4.3 确权登记的法律争议 (16)4.4 确权登记的经济成本 (17)5. 国外城市地下空间确权登记的案例分析 (18)5.1 欧洲国家经验 (21)5.2 亚洲国家经验 (22)5.3 北美国家经验 (23)6. 城市地下空间确权登记的思考与建议 (25)6.1 优化确权登记法律法规 (26)6.2 提高确权登记技术水平 (27)6.3 解决确权登记法律争议 (29)6.4 降低确权登记的经济成本 (30)1. 内容概述本文档聚焦于城市地下空间确权登记的问题与思考，旨在深度探讨这一领域当前存在的主要问题和挑战，同时结合国内外相关实践案例，提出解决问题的建议与路径。

城市地下空间作为潜在的宝贵资源，在促进城市发展、提升空间利用效率、以及辅助城市应急管理等方面具有重要作用。

地下空间的开发利用涉及到复杂的法律、测绘、土地管理等多个方面，其确权登记机制也是当前城市规划与管理的难点之一。

本文档将详细介绍地下空间及其确权登记的法律依据和现存不足。

通过分析我国地下空间确权登记的法律框架及其实施情况，指出存在的不足与漏洞。

我们查阅国际案例，了解不同国家地下空间确权登记的做法和经验，旨在为我国内地提供参考。

本文档将对地下空间确权登记的实践困难进行阐述，从测绘技术层面，探讨地下空间测绘在实际应用中遇到的技术难题，比如地下空间界定不清、地下设施重叠等问题；从管理体制层面，考虑地下空间多头管理、权属不明等问题；同时，考虑到地下空间特有的开发和可能带来的风险隐患，探讨城市地下空间用地、建构筑物、设施及合法权益的清晰划分。

地下室使用管理规定一、定义与范围本管理规定适用于本小区内的所有地下室房屋单位，包括商业地下室和住宅地下室。

地下室，指建筑物地下部分的房间或空间，用于存储、停放、办公、娱乐等活动。

二、地下室使用权与责任1.地下室使用权归屋主所有，屋主有权自行使用地下室，但必须遵循管理规定并承担相应的责任。

2.地下室使用权不可转让、借出或出租给非本小区业主或非法人单位。

如有转让或出租需求，屋主应提前向物业管理部门申请，并获得书面批准。

三、地下室使用条件1.地下室主要用途应符合国家相关法律法规的要求，不得从事违法违规活动。

2.地下室的主要结构要符合安全要求，确保能承受人员活动及装置设备的负荷。

3.地下室须配备必要的安全设施，如消防设备、紧急疏散通道等，以保障人员的生命安全。

4.地下室空气流通通畅，不得存在有害气体或恶臭现象。

四、地下室使用管理1.地下室使用人员应遵守小区内的公共秩序，不得干扰其他住户的正常生活。

2.地下室使用人员应遵守相关法律法规，不得从事非法活动或妨碍社会公共利益的行为。

3.地下室使用人员应妥善保管自己的财物，如产生损失或被盗，属于个人责任。

4.地下室使用人员不得私拉乱接水电、燃气等设备，如有需要，应向物业管理部门进行申请，并由专业人员安装或维修。

五、地下室使用管理的违规处理1.对于发现地下室使用人员违规行为的，物业管理部门有权进行劝阻、警告或罚款等处理措施，并记录至相关档案。

2.对于严重违规行为，如非法转租、违法建筑等，物业管理部门有权对违规行为进行报警处理，并移交相关执法部门进行调查处理。

六、地下室使用管理的维护与巡查1.物业管理部门应定期对小区内的地下室进行巡查，确保地下室的正常使用和维护。

2.物业管理部门应及时处理住户对地下室使用管理的投诉，并对相关问题进行调查处理。

3.地下室使用人员有权要求物业管理部门对地下室的安全设施进行检查和维修，确保安全使用。

七、其他1.改变地下室结构、用途或进行大规模装修等需提前向物业管理部门申请，并获得书面批准。

住宅小区地下室产权如何划分在城市的住宅小区中，地下室的产权划分常常是一个让人感到困惑的问题。

对于业主们来说，明确地下室的产权归属不仅关系到自身的权益，也影响着小区的管理和秩序。

那么，住宅小区地下室的产权究竟是如何划分的呢？首先，我们需要了解地下室的类型。

一般来说，住宅小区的地下室可以分为两种：一种是作为附属设施，与建筑物整体一同规划和建设的地下室；另一种是单独规划、单独建设的地下室。

对于作为附属设施的地下室，其产权的划分通常与建筑物的产权密切相关。

如果整栋建筑物的产权属于全体业主共有，那么作为附属设施的地下室也通常属于全体业主共有。

这意味着，全体业主共同享有对地下室的使用、收益和管理的权利。

例如，地下室可以用作停车场、储物间等，其收益应当用于小区的公共设施维护和管理，或者按照业主大会的决定进行分配。

然而，如果建筑物是由开发商出售给业主的，那么地下室的产权归属可能会有所不同。

在这种情况下，需要查看购房合同中的具体约定。

有些购房合同可能会明确规定地下室的产权归属于业主个人，例如某些高档住宅小区，开发商会将带有地下室的房屋作为一种特殊的销售产品，将地下室的产权随同房屋一起转让给业主。

但也有一些情况是，地下室的产权仍归开发商所有，开发商可能会将其出租或出售给其他业主，或者用于其他商业用途。

单独规划、单独建设的地下室，其产权划分则相对复杂一些。

这种地下室可能是为了满足小区的特定需求而建设的，比如大型的地下停车场。

在这种情况下，地下室的产权归属通常需要根据相关的法律法规、土地出让合同以及规划许可等文件来确定。

如果地下室是在小区的建设用地范围内建设的，并且其建设成本已经分摊到了小区的房屋销售价格中，那么地下室的产权可能归属于全体业主共有。

但如果地下室的建设是由开发商单独出资，并且没有将其成本分摊到房屋销售价格中，那么开发商可能拥有地下室的产权。

此外，还有一些特殊情况需要考虑。

比如，有些地下室可能是人防工程的一部分。

地下室管理规定
一般由房屋的管理机构或业主委员会制定和执行。

以下是一些常见的地下室管理规定：
1. 使用权：地下室使用权通常是由业主独享的，但也可能根据具体情况由管理机构进行分配。

2. 使用用途：地下室的使用用途一般是存储物品或作为娱乐空间等。

禁止将地下室改建为住宅或商业用途。

3. 使用时间：地下室的使用时间一般要遵守社区或公寓的规定。

通常地下室使用时间会有限制，晚上可能会关闭。

4. 防火安全：地下室应配备必要的防火设施，如灭火器、疏散通道等，并禁止储存易燃、易爆物品。

5. 管理费用：地下室可能需要支付额外的管理费用，用于维护和管理地下室的设施和设备。

6. 损坏责任：居民使用地下室时应注意保护设施和设备，如有损坏应承担相应的修复费用。

7. 不得堆放杂物：地下室不得堆放过多的杂物，尤其是易燃、易爆、有毒等物品。

8. 通风和湿度控制：地下室应保持良好的通风和湿度控制，确保物品不会受潮或发霉。

9. 安全检查：定期进行地下室的安全检查，以确保设备的正常运行和及时处理安全隐患。

以上是一些常见的地下室管理规定，具体规定可能会因不同地区和楼盘而有所差异。

居民在使用地下室时应遵守相关规定，保持地下室的安全和卫生。

地下空间的权属与面积问题一、案情与问题原告姚某与被告浙江某房地产公司于2001年签订了《商品房买卖合同》，购买房地产公司开发的某花苑第27幢3单元406号房，合同第三条第四款约定：“商品房建筑面积共平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共分摊建筑面积构成说明见附件）”；第五款约定：“该商品房附属用房：23号柴杂间建筑面积平方米。

”合同签订后，双方各自履行义务，姚某并领取了房屋所有权证书。

经实测，柴杂间套内建筑面积为平方米。

姚某遂以房地产公司出卖的柴杂间少平方米为由，诉至法院。

一审认为，根据商品房买卖合同第三条的规定，姚某购买的柴杂间以建筑面积计算价款，双方在合同中约定柴杂间的建筑面积为平方米。

双方争议的焦点是合同约定中的建筑面积是否包含公摊面积。

由于双方签订的合同，对柴杂间建筑面积是否含有公摊面积未作出约定，造成双方的不同理解，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释。

故应认定房地产公司交付给姚某的柴杂间，比合同约定的面积少了平方米。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，支持姚某的主张，判决房地产公司返还多收的购房款。

房地产公司提出上诉。

二审认为，合同第三条约定了商品房建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，而对于柴杂间仅约定了建筑面积，对于其是否包括套内建筑面积和公摊面积未作约定，从该约定的内容，不能作出柴间建筑面积包含公摊面积的唯一解释，由于本案当事人对柴间面积约定这一格式条款有不同的理解，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故驳回上诉，维持原判。

但在审理过程中，始终存在不同意见。

该意见认为，按照合同约定，柴杂间面积以“建筑面积”为计量单位，根据《商品房销售管理办法》、《房产测量规范》等有关规定，商品房（柴杂间）建筑面积理应包括应分摊的公共通道、楼梯面积，故房地产公司并不违约。

地下室租赁注意事项与法律风险分析地下室作为一种特殊的租赁物件，由于其特殊的地理位置以及使用环境，租赁时需要注意一些与其他物件不同的事项。

同时，租赁地下室也存在一些法律风险，租赁双方需要了解并遵守相关法律规定，以确保租赁过程的合法性和安全性。

一、注意事项1.物业权属：在租赁之前，租赁方应核实地下室的物业权属是否清晰。

物业权属不明确可能导致租赁合同的无效，甚至出现纠纷。

可以通过查阅相关的土地证、建筑证等文件来确认。

2.合法使用性质：地下室的使用性质受到相关法律法规的限制，需要租赁方在租赁之前了解并遵守。

例如，某些地下室只能用作储藏或办公，而不能用作住宅或经营场所。

3.建筑安全：地下室的建筑安全性非常重要。

租赁方需仔细检查地下室的结构、防水、电力、通风等方面是否存在安全隐患。

如地下室存在问题，需要与出租方协商解决或要求其采取相应维修措施。

4.环境问题：地下室通常位于地下，容易受到潮湿、霉变等环境问题的影响。

租赁方需注意地下室是否存在潮湿、霉变等情况，以及是否具备良好的排水和通风设施。

5.权益保护：租赁方在租赁地下室时，应确保自身权益受到保护。

签订明确的租赁合同，确保包括租金、租期、违约责任等事项在内的所有权益明确规定，并保留相关证据，以备发生争议时维权使用。

二、法律风险分析1.租赁合同纠纷：因地下室的特殊性质，租赁合同中的条款需要更加具体和详细。

如果合同条款不明确或缺乏一定的合法性，可能导致合同的无效甚至纠纷。

因此，租赁双方在签订合同时应详细考虑并约定各种可能发生的情况，以及违约责任和解决争议的方式。

2.居住权纠纷：如果地下室用作住宅，租赁方的居住权受到相关法律的保护。

然而，由于地下室的特殊环境，可能存在居住环境不合格、安全问题等情况。

租赁方应及时与出租方沟通，并在发现问题时要求出租方及时解决。

3.土地法规限制：地下室的使用性质受到土地法规的限制，租赁方在租赁之前需要向相关部门咨询，确保租赁的合法性。

地下室有产权吗？地下室产权归谁地下室有产权吗？根据《人民防空法》规定城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

因此，大部分新建居民小区均配备有地下室。

但由于法律规定的不明确，使地下室的权属处于一种模糊状态。

关于地下室的产权归属问题，应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析，而不应从单一的或笼统的角度就认为地下室的产权归业主或开发商所有。

地下室产权归谁？一般，按照传统观点上说，在商品房销售时，地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位――开发商所有；在商品房销售时，地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有；而地下室中人防工程的产权，应属于国家所有，由政府的人民防空办公室管理。

根据各小区建设实际，参照《物权法》及相关法律、法规判断，地下室权属应有如下两种情况：1、建筑层高低于2．2米的，根据《房屋测量规范》，层高在2．2米以下地下室，不计算建筑面积，不能办理房屋产权；作为公用建筑面积，业主在购房时已出资的。

根据规定公用建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；该条所指地下室建筑成本已打入房价，开发商不能单独议价和出售，产权应当归全体业主所有。

2、防工程的地下室，有独立使用空间，且设计用公用建筑面积的，开发商可通过出售、附赠或者出租等方式处置。

但即使开发商将地下室出售、附赠给业主，但根据《城市房地产管理法》规定，房屋仅指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

而无法取得权属证书。

根据该法第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。

故为业主取得的仍然为债权上的权益，在目前的法律框架下很难取得真正的物权。

综上所述，本文主要是讲述了地下室有产权吗，以及地下室产权归谁的相关信息的，但是对于我们这些没有地下室的朋友，可能就是不需要操心的了。

可是有地下室的，就一定要在我们买房子的时候，来明确一下产权归属的问题，这样对于日后我们的生活也是有一定的好处的。

地下室使用管理规定一条为了加强本市人民防空工程和普通地下室的安全使用管理，保障人民群众生命和财产安全，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内平时使用的人民防空工程和普通地下室(以下统称“地下空间”)的安全使用管理。

法律、法规另有规定的从其规定。

第三条本市地下空间安全使用，坚持谁所有谁负责，谁使用谁负责的原则。

人民防空工程安全使用责任由人民防空工程使用许可被许可使用人承担。

普通地下室安全使用责任由普通地下室所有权人承担。

所有权人委托物业服务企业以及其他单位、个人管理的，受托管理人应当按照规定和约定承担普通地下室安全使用责任。

第四条利用地下空间从事商业、文化娱乐业、旅店业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，地下空间的被许可使用人、所有权人及受托管理人(以下统称“安全使用责任人”)应当保证地下空间符合下列条件：(一)符合防火、卫生等管理规定，并经公安消防机构、卫生主管部门依法检查合格。

(二)房屋建筑安全，不存在危险构件。

(三)具有上下水、卫生间、用电设施。

(四)通风良好，设置机械通风系统或者空气调节装置，并保证有效使用。

地下空间平时使用必需的新风量，以及相应的新风系统、回风系统等设置符合设计规范要求。

(五)具有防汛、防雨水倒灌设施。

(六)按规定设置和配备机械防烟排烟系统、自动喷淋系统、应急照明系统、火灾自动报警系统以及其他消防设施和器材。

第五条地下空间的安全使用责任人利用地下空间，应当遵守下列规定：(一)制定落实治安、消防、卫生、建筑等管理法律、法规、规章的具体措施。

(二)建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度。

提供给他人使用的，与使用人签订地下空间安全使用责任书，明确使用人对地下空间的安全使用义务，并对使用人履行义务的情况进行监督;发现使用人违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，及时制止、纠正，并向有关行政主管部门报告。

(三)使用人民防空工程，应当按照所在地区县人民防空主管部门批准的要求使用。

商品房地下室权属法律问题现实生活中，商品房地下室不可能是空闲的。

有的作为地下仓库，有的作为地下停车场，有的出租作为经营场所，大量是作为地下停车位或车库来使用的。

于是，有关商品房地下室的权属问题引发了新的争议。

在计划经济时代，建筑物地下室的投资主要来源于国家，所以，在法律上应当归国家所有。

随着城市商品房的发展，建筑物地下室投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。

《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。

《中华人民共和国人民防空法》同时还规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。

但是，现行法律并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。

据2006年6月10日《新京报》报道：2005年，北京华清嘉园9名业主为索要防空地下室所有权，将北京市海淀区人防办告上法庭。

9名业主起诉称，2000年底，他们以预购的形式先后购买了华清嘉园甲15号楼的房屋。

2002年6月，房屋竣工交付使用。

此后他们发现，该楼地下二层经过几次转租，最后租给50多名外来农民工，影响了业主的生活环境。

9名业主认为，他们购买房屋的房价款中包含了防空地下室的造价防空地下室属于公共服务设施、共用设施，业主应为该防空地下室的投资人及所有权人，故向法院提起诉讼，要求将华清嘉园甲15号楼地下人防工程的所有权确定为业主所有；要求海淀区人防办立即清退华清嘉园甲15号楼地下人防工程内居住的闲杂人员；返还租金人民币2万元等。

争议焦点一：北京市人防办给人大代表高扬的《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》的效力。

这个《回复》中有如下阐述：开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上他就不再是投资主体，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房卖出，投资者也就随之变成了购买房屋的人。

一审法院认为：《回复》中并未确认防空地下室所有权的归属。

不动产证用途上写着地下室不动产证是指证明该不动产的权属及相关权益的法律文件。

在不动产证上标注地下室的用途是指地下室作为不动产的一部分，具有独立的使用权及使用功能。

首先，地下室作为一种建筑形式，是指在建筑物下方修建的一层或多层房间，因此在不动产证上标注地下室的用途，意味着地下室是作为该不动产的一部分而存在的，并具有独立的使用权。

这也意味着地下室的使用权属于该不动产的所有权人或规划部门所规定的使用权人。

其次，地下室的用途可能因不同的场所或具体情况而有所不同。

通常情况下，地下室的用途可以是住宅、商业、仓库、停车场等。

不同用途对于地下室的使用功能和限制可能会有所不同。

例如，地下室作为住宅使用时，可以作为额外的卧室、娱乐室、办公室等；地下室作为商业使用时，可以用于餐厅、商店、咖啡厅等。

这些用途的确定需要根据相应的建筑规划和管理规定来决定。

此外，在不动产证中标注地下室的用途还可以对该地下室的合法性和相关权益进行保护。

在房产交易或租赁过程中，如果地下室的使用权属于不动产的所有权人，那么地下室的使用权就可以作为一项权益来进行交易或租赁。

标注地下室的用途可以有效地提醒买方或租方地下室的存在和使用权益，从而保证他们在交易或租赁中的权益不受侵害。

最后，标注地下室的用途也可以对相关的法律法规进行监督和管理。

由于地下室与地上建筑物的使用和功能密切相关，因此在土地管理、建筑规划和消防安全等方面都存在相关的法律法规来规范地下室的使用。

标注地下室的用途可以方便相关管理部门对地下室的使用情况进行监管，确保其符合相应的法律法规要求，以维护公共利益和安全。

总结起来，不动产证上标注地下室的用途意味着地下室作为不动产的一部分存在，并具有独立的使用权和使用功能。

标注地下室的用途可以保护地下室的合法权益，监督和管理其使用情况，以维护公共利益和安全。

这对于房产交易、租赁和相关法规的遵守都起着重要的作用。