在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记

城市房地产交易管理条例【最新版】城市房地产交易管理条例目录第一章总则第二章房地产转让第三章房地产抵押第四章房屋租赁第五章房地产中介服务第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强城市房地产交易管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产交易当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本条例。

本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条以出让或者划拨方式取得的国有土地使用权转让、抵押、出租，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》规定的条件和要求。

第四条房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。

第五条省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，管理本省行政区域内房地产交易工作。

市、县(市)人民政府房产管理部门、土地管理部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。

工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门依照各自的职责分工，共同做好与房地产交易有关的管理工作。

第六条县级以上地方人民政府及其有关部门办理房地产交易手续，应当公开条件，简化程序，提高效率，方便当事人。

市、县(市)人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，在本市、县(市)行政区域内颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

尚未确定由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，市、县(市)人民政府应当组织、协调房产管理部门和土地管理部门，在一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放房地产权属证书。

第七条省人民政府财政、物价、建设、土地部门应当严格执行国家有关房地产交易管理行政事业性收费的规定，对国家明令取消的收费项目，不得继续收取或者改变名称变相收取。

在建工程抵押的风险及防范作者：单敏来源：《中国房地产》2013年第02期一、在建工程抵押风险及防范1.开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款并办理登记，但在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，就出现重复抵押的情形。

根据抵押权“登记在先，优先受偿”的原则，在后登记的债权有不能或不能完全实现的风险。

对于开发商这种重复抵押的行为，接受申请的银行应该到登记部门查询开发商提供的抵押物是否已经设置过抵押以及其他影响抵押权实现的情形，如果没有，才可以考虑接受，如果有过抵押，则只可以考虑余额抵押。

2.开发商在获得抵押贷款之后，有的并不用于在建工程的建设，而是转入其他的用途，致使在建工程的建设进度受到影响，银行债权的实现也存在不确定因素。

所以，银行在向开发商发放贷款时，就应该对其使用情况进行严格的监管，例如，可以给开发商设立特别的账户，将该笔贷款打入该特别账户，然后对该特别账户资金去向进行监管。

一旦发现开发商贷款流向他处，应立即采取补救措施，如终止合同、让开发商提前偿还贷款等，尽量降低风险。

3.为不影响销售，开发商在预售已经作为在建项目抵押的商品房之时前，并未按有关规定要求取得银行的书面同意，预售过程中也未如实告知购房者。

根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，开发商如果未告知，购房人在付款购买已经抵押的房屋后，银行仍然可以对该房行使抵押权，由此引发合同纠纷，势必牵连到银行。

《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

”第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

房屋登记办法操作流程(试运行)攸县房屋权属与市场管理中心目录一所有权登记1 初始登记2 转移登记3 变更登记4 注销登记二抵押权登记1 一般抵押权登记2 一般抵押权变更登记3.一般抵押权转移登记4 最高额抵押权登记5 最高额抵押权变更登记6 最高额抵押权转移登记7 抵押权注销登记8. 在建工程抵押权登记9 在建工程抵押权变更、转移、注销、登记三地役权登记1 地役权设立登记2 地役权变更、转移、注销登记四预告登记1 预购商品房预告登记2 预购商品房抵押预告登记3 房屋所有权转移预告登记4 房屋抵押权预告登记五其它登记1 更正登记2 异议登记3遗失登记六商品房预售许可一所有权登记（一）初始登记（1）程序测绘受理实地堪查测量申请受理审核记载于登记薄发证（2）资料A 私有房屋（自建）1 登记申请书；2 申请人（代理人）身份证明；3 建设用地使用权证明；4 建设工程规划许可证、审批单；5 房屋测绘报告；6 白蚁预防证明7 询问表；8 其它必要材料。

含：a共有人身份证明，结婚证明或户口薄；b 委托书；c 非本地户口需提交流动人口计划生育证明。

B 单位自建房屋1 登记申请书；2 营业执照、机构代码证、法人资格证明、法人身份证明；3 委托书；4 代理人身份证明；5 立项批文；6 建设用地使用权证明；7 建设工程规划许可证、审批单、规划红线图；8 施工许可证；9 竣工验收证明（备案表、核验证明书）；10 房屋测绘报告；11 白蚁预防证明；12 询问表；13 其它必要材料。

含：a 有限公司需提供公司章程 b 商品房需提供商品房预售许可证。

(二) 转移登记（1）程序查档实地堪查申请受理审核记载于登记薄发证（2）资料1 登记申请书；2 申请人（代理人）买卖双方身份证明；3 房屋所有权证；4 证明房屋所有权发生转移的材料；5 图纸（测量报告）6 堪查表；7 委托书；8 询问表；9 其它必要资料。

含：a 共有房屋需提交共有人身份证明、结婚证明或户口薄b 已缴纳营业税、契税凭证（3）自管房屋除提交上述资料外还需提交以下资料：1营业执照、法人资格证、机构代码证、法人身份证、委托书、委托人身份证明；2 有限公司需提交公司章程，股东会决议；3 商品房需提交商品房预售许可证；4国有资产提交管理部门的批文；注：证明房屋所有权发生转移的材料指：房屋买卖合同、互换合同、公证的赠与合同、公证的受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或仲裁委员会发生效力的法律文书。

在建工程抵押的几种特殊情况作者：丁军生于磊王为峰来源：《中国房地产·综合版》2016年第02期伴随着经济结构的调整，房地产发展面临新形势，在建工程抵押成为房地产融资的重要渠道之一。

鉴于各地不断出现的烂尾楼，很多房屋登记工作人员对在建工程抵押过于谨慎，甚至出现不作为的情况。

实际在建工程抵押并无特殊之处，只需要对几种特殊情况认真把握即可。

《物权法》出台前，在建工程抵押一直缺乏明确的法律依据。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

该司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。

建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，这也是房屋登记部门办理在建工程抵押的依据。

直到2007年《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。

首次从法律层面明确了在建工程抵押的“合法性”。

后来住建部下发《房屋登记技术规程》更是对在建工程的内容和抵押范围进行了明确。

一、集资建房、公租房等政策性房产办理在建工程抵押集资房是实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设，不通过市场购买而直接分配的一种房屋。

主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题。

2004年《经济适用住房管理办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。

集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。

向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复【法规类别】法律解释执行【发文字号】[2014]行他字第8号【发布部门】最高人民法院【发布日期】2012.11.28【实施日期】2012.11.28【时效性】现行有效【效力级别】司法解释性质文件最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复([2012]行他字第8号)山东省高级人民法院：你院鲁高法函[2012]3号请示收悉，经征求全国人大常委会法制工作委员会、住房和城乡建设部意见，答复如下：在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。

法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。

二0一二年十一月二十八日附：山东省高级人民法院关于担保法司法解释与建设部规章就在建工程抵押所作规定是否存在冲突问题的请示最高人民法院：聊城东昌府区人民法院在审理邯郸市邯三建筑工程有限公司诉聊城市住房和城乡建设委员会在建工程抵押行政登记一案的过程中，对担保法司法解释与建设部规章就在建工程抵押所作规定是否存在冲突问题把握不准，逐级报请我院研究。

经我院审判委员会研究后认为，相关法律适用问题较为复杂，特向贵院请示。

一、当事人基本情况原告：邯郸市邯三建筑工程有限公司。

被告：聊城市住房和城乡建设委员会。

第三人：聊城市聊韩房地产开发有限公司。

第三人：程安宇。

二、案件由来及一审情况原告邯郸市邯三建筑工程有限公司(以下简称邯三公司)起诉称：2003年11月21日，我方与聊韩房地产公司签订《建设工程施工合同》，约定由我方承建聊韩房地产公司开发的育新街韩国城的地下停车场、3楼及4楼的土建、给排水、电器安装工程。

聊韩房地产公司未支付工程款，在执行过程中，我方发现被告聊城市住房和城乡建设委员会(以下简称聊城市住建委)将原告承建的工程为两第三人办理了在建工程抵押登记，直接影响了原告合法权利的实现。

什么是在建工程，以及抵押必须的条件和注意事项一、定义指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。

但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。

本人就此针对在建工程抵押贷款有关问题做一些探讨。

二、法律依据关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。

根据民法物权原理，物权的成立与存在须以标的物的存在为前提。

抵押权作为物权的法定内容之一，亦应遵循这个规则。

而在建工程在完工以前，虽然已具备物的一些特征，但尚不具备完整意义的物质形态，显然不是完整的物。

所以，银行在办理在建工程抵押贷款时更应规范操作程序，有效规避法律风险，确保信贷资产的安全。

三、抵押的条件《担保法》司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。

建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件：1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

浅析房地产在建工程抵押登记作者：程明艳来源：《智富时代》2018年第04期【摘要】近年来，房地产企业面临着前所未有的资金信贷难问题，利用在建工程抵押贷款已成为房地产企业的一种主要融资渠道。

本文从分析在建工程抵押法理渊源入手，针对房地产项目在建工程中抵押登记的若干问题进行探讨。

【关键词】房地产；在建工程；抵押登记抵押制度起源于古希腊，在各种担保当中，抵押是一种比较理想的担保方式，被称为“担保之王”。

随着房地产经济的迅速发展，抵押中一种较为特殊的形式在建工程抵押，成为房地产开发企业融资的常用方式，在金融机构中占各项贷款的比重也逐年增加。

在建工程属于不动产，设立在建工程抵押权时，需依法办理抵押登记，登记是在建工程抵押权的设立标志。

但遗憾的是，关于在建工程抵押及登记的法律法规配套很不完善，相关法规只有原则性规定，各地不动产登记部门一直未形成明确、完整、统一的制度，这在一定程度上限制了在建工程抵押登记的顺利开展。

笔者长期在房产登记一线工作，现就在建工程抵押登记法理渊源及实务操作中遇到的问题，特别是针对房地产项目在建工程抵押中的突出问题做一些探讨，以期抛砖引玉，带动更深入更专业的思考。

一、在建工程抵押理论概述《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款规定，“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。

“在建工程”、“继续建造资金的贷款”、“贷款银行”等几个关键词将在建工程抵押与一般不动产抵押区别开来。

首先，抵押客体具备特殊性。

标的物“在建”性，是一个处于不断变化的工程，从开工到完工，可能处于地基开挖阶段，也可能是主体结构建造阶段，建设周期长，不确定性因素较多。

其次，设定抵押目的具备特殊性。

在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，贷款的用途是继续建造工程。

也就是说银行不能为该在建工程抵押发放如流动资金等其他类型的贷款。