在建工程抵押管理办法

房屋抵押登记（房地产在建⼯程）实施办法房屋抵押登记(房地产在建⼯程)实施办法⼀、项⽬名称：房屋抵押登记(房地产在建⼯程)。

⼆、办理项⽬依据：《房屋登记办法》(建设部令第168号)、《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号第⼀章第六条)、四川省建设委员会、中国⼯商银⾏四川省分⾏、中国建设银⾏四川省分⾏、中国农业银⾏四川省分⾏《关于加强城市房地产在建⼯程抵押和预购商品房抵押管理⼯作的通知》(川建委房发〔1999〕1173号，简称“通知”，下同)。

三、申请受理单位:市房地产管理局。

四、决定单位：市房地产管理局。

五、办理数量及⽅式：⽆数量限制，直接向市房地产管理局申请办理。

六、办理条件：1、已交付拟抵押在建⼯程全部⼟地使⽤权出证⾦(国家规定以⾏政划拨⽅式供应建设⽤地的除外)，并取得⼟地使⽤权证书;2、持有《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》和建设项⽬⽴项批准⽂件;3、投⼊开发建设的⾃有资⾦达到⼯程建设总投资的30%以上，并已确定施⼯进度和竣⼯交付使⽤⽇期。

(上述依据《通知》第⼆条第(⼀)项)⼟地使⽤权已设定抵押权利的，必须先注销⼟地使⽤权抵押登记后，⽅可申请在建⼯程抵押登记。

(由本实施办法规定)七、申请材料：1、宜宾市房地产抵押登记申请书;2、申请⼈的⾝份证明;3、抵押合同;4、主债权合同;5、建设⽤地使⽤权证书或者记载⼟地使⽤权状况的房地产证书;6、建设⼯程规划许可证;(上述各条依据《房屋登记管理办法》第六⼗条)7、设定了抵押权利的公告(交登有公告的《宜宾晚报》和在现场张贴到期的公告);8、国有单位还须提交国资管理部门同意抵押的批复;9、集体单位还须提交企业职⼯(代表)⼤会通过，并报其上级主管机关备案的同意抵押的决议书;10、中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业还须提交经董事会通过同意抵押的决议或企业章程;11、有限责任公司、股份有限公司还须提交董事会(股东⼤会)通过同意抵押的决议或企业章程;12、可以证明抵押房地产价值的资料;13、其它相关材料;(上述各条依据《城市房地产抵押管理办法》第⼆章第⼗三条、第⼗四条、第⼗五条、第⼗六条)14、检验合格的《现场检验预约申请表》。

商业银行在建工程抵押贷款管理办法第一章总则第一条为进一步防范和化解贷款风险，规范商业银行（以下简称“本行”），在建工程抵押贷款业务经营行为，根据《担保法》、《物权法》、《贷款通则》等法律法规及《商业银行贷管理基本制度》等规章制度，并结合本行实际，制定本办法。

第二条在建工程抵押贷款管理的任务是通过建立健全在建工程抵押担保管理制度，完善在建工程抵押贷款抵押担保手续，强化贷后管理，努力实现担保债权，提高贷款的安全性、流动性、效益性。

第三条本办法所称在建工程，是指本区内正在处于施工建设的房屋。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造所需资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，作为贷款抵押物履行担保的行为。

第四条贷款担保的范围应当包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）和其他所有应付费用。

第五条在建工程抵押存款必须实行专项管理。

第二章贷款的对象和条件第六条存款工具：经国家主管部门核准设立、工商行政管理机关核准登记，取得企业法人业务执照，并按规定办理年检手续的企事业法人及各类经济组织。

第七条借款人应具备以下条件：1.具有法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（或三证合一的营业执照），并经年检合格，企业经营管理制度健全，财务状况良好。

2.房地产开发企业应具有相应房地产开发企业资质证书，并经年检合格。

3.在本行开立基本结算账户或一般存款账户。

4.企业具有良好的经业务绩和誉，确有按期偿还存款本息的能力。

5.规定的其他条件。

第八条在建工程贷款须具备以下条件：1.抵押人为借款人。

2.贷款须用于在建工程继续建造。

3.抵押人已合法取得在建工程占据的地皮使用权，且是以出让方式取得的国有地皮使用权。

4.在建工程已取得有权部门的立项批文、“四证”，即：《国有地皮使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》；四证载明的权利人和建设单位应一致，在建工程项目与批准文件内容应相符。

在建工程抵押贷款监管政策
本文档旨在介绍中国在建工程抵押贷款的监管政策。

以下是相
关政策的概述。

一、政策背景
近年来，随着房地产市场的快速发展，越来越多的人选择在建
工程抵押贷款作为购房的方式。

为了保护借款人的权益，政府制定
了一系列监管政策来规范此类贷款活动。

二、政策要点
1. 在建工程抵押贷款适用对象：只有符合国家规定的在建工程，包括公共建筑和私人房屋开发项目，才可以申请抵押贷款。

2. 贷款额度限制：根据借款人的资质和在建工程的价值等因素，银行会对抵押贷款的额度进行限制，确保贷款的合理性和可支付性。

3. 贷款利率和期限：贷款利率根据市场利率和借款人的信用评
级等因素来确定，贷款期限则根据工程进度和借款人的还款能力来
制定。

4. 贷款审批和监管：申请在建工程抵押贷款需要履行相应的手
续和提供相关材料，银行会进行审批并加强对贷款使用情况的监管，以确保贷款资金用于合法用途。

5. 违约处理：如果借款人未按时还款或违反其他贷款约定，银
行有权采取法律措施并可能收回抵押物以弥补债务。

三、政策效果
通过以上监管政策，能够有效规范在建工程抵押贷款活动，提
高借款人和银行的风险控制能力，保护各方合法权益。

同时，政策
的实施也有助于促进房地产市场的健康发展。

结论
在建工程抵押贷款监管政策对于确保贷款活动的合法性和风险
控制非常重要。

借款人在申请此类贷款时应遵循政策要求，并确保
按时还款，以免面临违约风险。

对于银行和监管部门来说，要加强
审批和监管力度，确保贷款资金用于正当用途。

最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复【法规类别】法律解释执行【发文字号】[2014]行他字第8号【发布部门】最高人民法院【发布日期】2012.11.28【实施日期】2012.11.28【时效性】现行有效【效力级别】司法解释性质文件最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复([2012]行他字第8号)山东省高级人民法院：你院鲁高法函[2012]3号请示收悉，经征求全国人大常委会法制工作委员会、住房和城乡建设部意见，答复如下：在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。

法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。

二0一二年十一月二十八日附：山东省高级人民法院关于担保法司法解释与建设部规章就在建工程抵押所作规定是否存在冲突问题的请示最高人民法院：聊城东昌府区人民法院在审理邯郸市邯三建筑工程有限公司诉聊城市住房和城乡建设委员会在建工程抵押行政登记一案的过程中，对担保法司法解释与建设部规章就在建工程抵押所作规定是否存在冲突问题把握不准，逐级报请我院研究。

经我院审判委员会研究后认为，相关法律适用问题较为复杂，特向贵院请示。

一、当事人基本情况原告：邯郸市邯三建筑工程有限公司。

被告：聊城市住房和城乡建设委员会。

第三人：聊城市聊韩房地产开发有限公司。

第三人：程安宇。

二、案件由来及一审情况原告邯郸市邯三建筑工程有限公司(以下简称邯三公司)起诉称：2003年11月21日，我方与聊韩房地产公司签订《建设工程施工合同》，约定由我方承建聊韩房地产公司开发的育新街韩国城的地下停车场、3楼及4楼的土建、给排水、电器安装工程。

聊韩房地产公司未支付工程款，在执行过程中，我方发现被告聊城市住房和城乡建设委员会(以下简称聊城市住建委)将原告承建的工程为两第三人办理了在建工程抵押登记，直接影响了原告合法权利的实现。

民法典在建工程抵押权新规定
1 抵押权新规定
近日，《中华人民共和国民法典》在建工程抵押权新规定引起广
泛关注。

新规定分别在有关民法典第九十条、第一百二十一条、第一
百八十三条涉及的抵押权形式、范围、权利义务关系等方面进行了详
细规定。

根据新规定，在建工程抵押权享有独立性，可以宾利抵押或缴付
抵押。

在建工程尽管已竣工，也可以实施抵押，但范围受到了限制。

抵押权人不得抵押被抵押财产的价值超过抵押债务的差额的一半，除
非另有约定。

抵押权的权利义务关系受物权法规定。

可以看出，在建工程抵押权的新规定将对以往相关抵押权的法律
行为产生重大影响，本次新规定的发布对于建设、金融以及财法实务
等领域都将会有广泛的影响。

2 企业应重视
企业如果遇到法律纠纷，有时可能需要向债权人抵押其在建工程，以达到解决债务拖欠等目的。

而本次新规定明确规定了在建工程抵押
权是有独立性的，因此对于企业在担保债务方面应非常重视。

一旦抵
押范围超过抵押债务的差额的一半，企业可能会因为违反新规定而面
临法律处罚。

此外，抵押债权人要根据物权法规定，正确了解权利义务关系，
及时实现债权的维护，规避法律风险的发生。

3 总结
《中华人民共和国民法典》在建工程抵押权新规定出台，对于担
保债务、产权纠纷、金融实务等领域都会产生重要影响。

因此，企业
应当重视本次新规定，争取在合法合规的前提下解决债权拖欠等纠纷；而抵押债权人则应根据法律规定，及时实现债权的维护，对抵押财产
有切实的掌握，确保合法权益不受损失。

在建工程抵押条件、流程、管理办法在建工程抵押的条件有哪些？1、借款人为主债务人；2、债权人为具有贷款经营权的金融机构；3、主债权的种类为贷款；4、担保的贷款须用于在建工程继续建造；5、借款人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。

对于借款人来说，银行在办理在建工程抵押的过程中会有如下的条件：具有法人营业执照、组织机构代码证，并经年检合格，公司经营管理制度健全，财务状况良好；具有相应房地产开发公司资质证书，并经年检合格；持有效《贷款卡》，并在海安农商行开立基本结算账户或一般存款账户；公司具有良好的经营业绩和信誉，确有按期偿还贷款本息的能力；海安农商行规定的其他条件。

在建工程抵押变更需要提交哪些申请材料呢？一、需提供的资料1、变更登记申请表（单位请先持土地证原件至******大厅办理"土地征询意见函"）；2、建设工程规划许可证（含附图）原件；3、《国有土地使用证》复印件（校对原件）4、土地权属查档证明（有效期为15天，持土地证原件至房产******大厅填写"土地征询意见函"后去国土局办理土地权属查档证明）；5、监理公司出具的监理证明（抵押物增加情况下）；6、在建工程抵押登记证明原件；7、借款人、抵押权人共同签署的变更情况说明；8、借款人提交单位营业执照副本（或组织机构代码证）复印件（校验原件），无法提交原件校验的，提交工商出具的彩印副本或复印件加盖公章并附具结书。

借款人为国有单位的，须提交主管机关同意抵押变更的批文，借款人为外企或有限责任公司、股份有限公司的，须提交股东大会或董事会决议（须董事签名）加盖公章，借款人为集体公司的，须提交职工（代表）大会决议加盖公章。

9、抵押权人身份证明。

土地已抵押的不予办理。

注：二代身份证反面也需复印在建工程是不能够抵押的：在建工程存在合同争议的；被依法查封或采取其它限制措施的；公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；法律、法规规定和银行认为不得设定抵押的其它情况。

成都市房地局关于开展在建工程抵押登记管理工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 成都市房地局关于开展在建工程抵押登记管理工作的通知（市房地局[1997]第24号）市房地产经营管理处：为了加强在建工程抵押管理，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和建设部关于《城市房地产抵押管理办法》（第56号令）的有关规定现对开展在建工程抵押登记管理工作的有关事项通知如下：一、抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以不转移在建工程占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，均应办理抵押登记。

二、成都市房地产经营管理处（简称登记机关）负责五城区及高新区范围内在建工程抵押登记工作。

办理在建工程的抵押登记，不得收取管理费用。

三、办理在建工程抵押登记应提交下列证明文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）执押合同；（四）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及可以证明抵押人有权设定抵押权的其它文件与证明材料；（五）工程投资总额及已投入额的证明材料；（六）施工进度及工程竣工日期；（七）在建工程评估报告；（八）登记机关认为必要的其他有关资料。

四、在建工程抵押登记机关应在抵押合同上作记载。

抵押的在建工程在抵押期间竣工的，当事人应在抵押人领取房屋所有权证后，重新办理抵押登记并按规定中领房屋他项权证。

五、抵押人预售或出售用于抵押的房屋须经抵押权人书面同意。

六、登记机关办理抵押登记后，应向市房地局市场管理处、市房屋产权监理处备案。

七、龙泉驿区、青白江区和各县（市）房地产管理部门，可参原本通知的规定执行。

工程项目施工风险抵押金管理制度是指在建设工程项目中，为规范施工过程中的风险管理，保障项目顺利进行，建立和落实相应的抵押金管理制度。

1. 抵押金缴纳：施工单位在项目启动时，按照一定比例向业主或相关管理机构缴纳一定金额的施工风险抵押金。

2. 抵押金用途：抵押金主要用于弥补施工单位在施工过程中可能引发的风险事件，包括但不限于质量问题、进度延误、安全事故等。

3. 抵押金管理机构：由业主或相关管理机构成立抵押金管理机构，负责管理和监督抵押金的使用和返还。

4. 抵押金使用流程：施工单位在发生风险事件后，向抵押金管理机构提出申请，经核实后由管理机构按照一定程序进行抵押金的使用，用于解决风险问题。

5. 抵押金返还：施工单位在项目完成后，经验收合格后，抵押金管理机构将剩余的抵押金按照约定的比例返还给施工单位。

6. 抵押金返还条件：施工单位需要符合一定的条件才能获得抵押金的返还，包括施工质量符合要求、按时完成工程进度、没有发生严重的安全事故等。

7. 抵押金争议解决：若发生抵押金使用和返还的争议，可以通过协商解决，若协商不成，可通过仲裁或诉讼等法律途径解决。

通过建立工程项目施工风险抵押金管理制度，可以有效的推动工程项目的风险管理，提高工程质量和安全水平，并保障各方的合法权益。

同时，也可以促进施工单位的责任意识和风险意识，减少工程风险的发生。

2024年建设工程安全抵押金实施细则为加强____工程建设的安全管理，确保施工现场的安全生产，根据市场经济的需要，执行____第____号令《建设工程安全生产管理条例》规定及其精神在广泛征求有关方面的意见后，经过认真研究制定此细则，各施工单位在参加____建设工程项目施工时执行。

一、各单位在签订工程合同时须同时签订相关相应的安全生产协议。

在安全生产协议签订生效后，各施工单位必须在____天内向建立单位交付安全生产抵押金，由建设单位统一管理专项使用，监理台帐专款专用。

二、收费标准：工程合同价在____万元以下的为2﹪，工程造价在____万元以上的在2﹪部分作为再按超额部分的5计算。

三、安全抵押金其中的20﹪部分作为安全专项活动经费，由甲方对各施工单位安全检查考评后用于奖励各施工单位及对安全工作成绩突出的先进集体和个人；用于各项安全工作、活动的开支。

其余80﹪押金，将根据安全考评的世纪在工程结束后再返还。

四、安全考评以施工现场工地的定期检查和平时巡查相结合，凡被考评单位未达到有关规定或接到安全隐患整改通知在期限内未及时整改者，将根据安全奖罚条例对其做出处罚，罚款从安全抵押金返回的80﹪中扣除。

五、安全考评达到良级，评分在____分以上的单位，在工程结束后奖励，考评为合格级(____分)不奖不扣，考评不合格单位(____分)将扣除安全抵押金10-30﹪，考评在____分以下的单位，将扣除安全抵押金50﹪。

六、安全检查评分标准执行JGJ59-99《建筑施工安全检查标准》。

七、凡发生安全生产事故的责任单位，每死亡____人扣罚安全抵押金20﹪，发生重大伤亡施工扣除全部安全抵押金；发生重大险肇事故及其他安全事故的单位，将视事故性质和经济损失的实况视情节轻重扣罚安全抵押金。

2024年建设工程安全抵押金实施细则（二）第一章总则第一条为加强建设工程安全管理，保障人民群众的人身和财产安全，根据《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规，制定本实施细则。

（在建工程抵押合同的要点把控）在建工程抵押是指债务人或第三人为在建工程，以不转移占有的方式向债权人提供担保的行为。

在建工程抵押合同作为担保合同的一种，具有其特殊性，因此，在签订在建工程抵押合同时，必须注意以下几个要点：一、抵押物范围在建工程抵押物范围包括土地使用权以及地上建筑物和其他附着物。

因此，在签订抵押合同时，应明确抵押物的具体范围，避免出现遗漏或重复抵押的情况。

同时，抵押物应符合法律法规的规定，不得侵犯他人的合法权益。

二、抵押期限在建工程抵押期限通常为债务履行期限，但最长不得超过抵押物开发完毕并办理房屋所有权证书的日期。

因此，在签订抵押合同时，应明确抵押期限，并确保债务履行期限不超过该期限。

同时，抵押期限内，债务人不得将抵押物转让或再抵押给其他债权人。

三、抵押登记在建工程抵押合同生效的前提是办理抵押登记。

因此，在签订抵押合同时，应明确办理抵押登记的义务方、登记机关、登记费用等事项。

同时，应确保抵押登记手续的及时完成，避免因未及时办理抵押登记而导致合同无效的情况发生。

四、债务履行方式在建工程抵押合同中应明确债务履行方式，包括还款方式、还款期限等。

债务人应按照约定的方式履行还款义务，否则债权人可以行使抵押权。

同时，债务履行期限内，债务人不得擅自处分抵押物，否则债权人有权行使追偿权。

五、抵押物的使用和保管在建工程抵押期间，抵押物的使用和保管应由债权人监督。

因此，在签订抵押合同时，应明确债权人对抵押物的使用和保管权利，确保债权人的权益得到保障。

同时，也应约定债务人在使用和保管过程中应承担的责任和义务，避免出现损坏或遗失的情况发生。

六、保证条款为了保证抵押合同的履行，应在合同中约定保证条款。

例如，担保人应承担连带责任保证等。

同时，应明确保证人的权利和义务，以及保证期间等问题。

如果出现违约行为，保证人有权行使追偿权。

七、违约责任在建工程抵押合同中应明确违约责任。

如果债务人未按照约定履行还款义务或其他违约行为，债权人有权行使抵押权或要求赔偿损失等措施。