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房屋抵押登记（房地产在建⼯程）实施办法房屋抵押登记(房地产在建⼯程)实施办法⼀、项⽬名称：房屋抵押登记(房地产在建⼯程)。
⼆、办理项⽬依据：《房屋登记办法》(建设部令第168号)、《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号第⼀章第六条)、四川省建设委员会、中国⼯商银⾏四川省分⾏、中国建设银⾏四川省分⾏、中国农业银⾏四川省分⾏《关于加强城市房地产在建⼯程抵押和预购商品房抵押管理⼯作的通知》(川建委房发〔1999〕1173号，简称“通知”，下同)。
三、申请受理单位:市房地产管理局。
四、决定单位：市房地产管理局。
五、办理数量及⽅式：⽆数量限制，直接向市房地产管理局申请办理。
六、办理条件：1、已交付拟抵押在建⼯程全部⼟地使⽤权出证⾦(国家规定以⾏政划拨⽅式供应建设⽤地的除外)，并取得⼟地使⽤权证书;2、持有《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》和建设项⽬⽴项批准⽂件;3、投⼊开发建设的⾃有资⾦达到⼯程建设总投资的30%以上，并已确定施⼯进度和竣⼯交付使⽤⽇期。
(上述依据《通知》第⼆条第(⼀)项)⼟地使⽤权已设定抵押权利的，必须先注销⼟地使⽤权抵押登记后，⽅可申请在建⼯程抵押登记。
(由本实施办法规定)七、申请材料：1、宜宾市房地产抵押登记申请书;2、申请⼈的⾝份证明;3、抵押合同;4、主债权合同;5、建设⽤地使⽤权证书或者记载⼟地使⽤权状况的房地产证书;6、建设⼯程规划许可证;(上述各条依据《房屋登记管理办法》第六⼗条)7、设定了抵押权利的公告(交登有公告的《宜宾晚报》和在现场张贴到期的公告);8、国有单位还须提交国资管理部门同意抵押的批复;9、集体单位还须提交企业职⼯(代表)⼤会通过，并报其上级主管机关备案的同意抵押的决议书;10、中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业还须提交经董事会通过同意抵押的决议或企业章程;11、有限责任公司、股份有限公司还须提交董事会(股东⼤会)通过同意抵押的决议或企业章程;12、可以证明抵押房地产价值的资料;13、其它相关材料;(上述各条依据《城市房地产抵押管理办法》第⼆章第⼗三条、第⼗四条、第⼗五条、第⼗六条)14、检验合格的《现场检验预约申请表》。
在建工程抵押融资方案随着城市化建设的不断推进，建筑施工项目的数量与规模也不断增加。
而在建工程抵押融资方案正是针对这一需求而提出的一种融资方式。
通过抵押未竣工不断值的在建工程来获取资金支持，可以有效解决建筑企业资金周转紧张的问题，提高其经营效益和竞争力。
本文将对在建工程抵押融资方案进行详细介绍，包括定义、特点、融资流程、风险控制等方面的内容。
一、在建工程抵押融资方案的定义在建工程抵押融资是指以在建建筑工程的工程抵押权为担保方式，向金融机构申请借款的融资模式。
建筑企业将正在施工中的建筑工程作为抵押物，向金融机构申请贷款，以解决资金周转问题，并将贷款用于项目建设资金的支持与扩大。
二、在建工程抵押融资方案的特点1.抵押物实际、稳定：在建工程是一种有形的实物资产，且价值更为稳定。
2.贷款额度灵活：根据工程进度、质量、实际需要等因素，贷款额度可以有灵活的调整。
3.期限长、费用低：相对于一般的短期信贷，在建工程抵押融资的贷款期限可能更长，且利率相对低廉。
4.借款人经营自主权大：相对于股权融资等方式，抵押融资不会因为机构参与而降低借款人经营自主权。
5.权益风险分散：通过抵押方式，可以将部分风险由债权人承担，降低债务人的负担。
三、在建工程抵押融资方案的融资流程1.选择合适的金融机构：建筑企业首先需要选择一家信誉良好，具有融资实力的金融机构，进行洽谈。
2.评估在建工程价值：由专业的评估机构对在建工程进行评估，确定其价值及抵押能力。
3.签订抵押合同：在工程抵押担保的基础上，签订抵押合同，明确双方权责。
4.融资审批：提交融资申请，按照金融机构的审核程序进行审批。
5.放款使用：将融资款用于在建工程建设资金支持，确保工程顺利进行。
6.偿还融资款：按照约定的还款条件和期限，按时偿还融资款。
四、在建工程抵押融资方案的风险控制1.工程监管：确保在建工程的进度和质量符合规定标准，减少工程变更和质量问题带来的风险。
2.风险溢价：金融机构应对在建工程的风险进行合理的估算，并在放贷时予以考虑。
在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。
在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。
在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。
二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
但法律规定，在建工程可以抵押。
1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。
2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。
在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。
一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。
目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。
本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。
未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。
在建工程抵押贷款介绍不知道大家是否听说过在建工程抵押贷款，一般在工地，或者是做建筑工程的人应该能比较了解，在建工程抵押贷款就是使用正在建设的土地权和投入资产进行抵押。
那么在建工程抵押贷款到底怎样才能办理，办理的条件和流程都是怎样的呢？在建工程从字面上理解，就是正在建设中的房屋，而在建工程抵押贷款这种方式是被广泛使用的，因为这种方式技能解决企业的融资问题，还可以满足后续的工程建筑。
虽然这种方式虽然很方便，但是抵押工程毕竟不同房屋抵押，这种程序和关系比较复杂，操作不当，很容易出现法律问题和财产危机。
在建工程抵押贷款是需要满足一些条件，第一条，使用在建工程的抵押款项必须用在工程上面的建造，不可以为自己的其他债务作为担保，仅仅只能为在建工程进行担保。
第二条，抵押在建工程，必须提供国有土地使用权证。
第三条，将在建工程进行抵押的同时，必须具备土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证方可进行抵押。
第四条，必须确保投入的自有资金达到总工程建设投资的25%以上才可以，并且确定工程的交付时间和日期和土地所有权。
这样的抵押贷款有一定的便利，但是也有一定的风险。
比如说权属风险，也就是说这个土地所有权到底归谁，是否没有资格的人拿来进行抵押等等问题，还有就是土地面积的界限是否清晰。
还有就是价值风险，抵押在建工程前需要对其进行评估，但是估价人员的水平并不均衡，所以估价过高过低都是时常发生的。
所以有可能造成贷款的风险。
质量风险也是常有出现，比如在施工的时候偷工减料，建造出质量不合格的房子，这样就远远低于最初的估价和贷款金额。
登记风险也是有的，比如有的银行没有开具登记合同等等。
重复风险，也就是说，同一个工程被用来贷款两次这种情况。
还有就是处置风险，这种就是同时进行处置，然后项目的市场过低，贷款不能全额收回。
在建工程抵押贷款确实十分方便，但是风险也是有的，所以选择这种方式贷款的用户，一定要仔细调查，避免出现以上的风险。
在建工程抵押条件、流程、管理办法在建工程抵押的条件有哪些？1、借款人为主债务人；2、债权人为具有贷款经营权的金融机构；3、主债权的种类为贷款；4、担保的贷款须用于在建工程继续建造；5、借款人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。
对于借款人来说，银行在办理在建工程抵押的过程中会有如下的条件：具有法人营业执照、组织机构代码证，并经年检合格，公司经营管理制度健全，财务状况良好；具有相应房地产开发公司资质证书，并经年检合格；持有效《贷款卡》，并在海安农商行开立基本结算账户或一般存款账户；公司具有良好的经营业绩和信誉，确有按期偿还贷款本息的能力；海安农商行规定的其他条件。
在建工程抵押变更需要提交哪些申请材料呢？一、需提供的资料1、变更登记申请表（单位请先持土地证原件至******大厅办理"土地征询意见函"）；2、建设工程规划许可证（含附图）原件；3、《国有土地使用证》复印件（校对原件）4、土地权属查档证明（有效期为15天，持土地证原件至房产******大厅填写"土地征询意见函"后去国土局办理土地权属查档证明）；5、监理公司出具的监理证明（抵押物增加情况下）；6、在建工程抵押登记证明原件；7、借款人、抵押权人共同签署的变更情况说明；8、借款人提交单位营业执照副本（或组织机构代码证）复印件（校验原件），无法提交原件校验的，提交工商出具的彩印副本或复印件加盖公章并附具结书。
借款人为国有单位的，须提交主管机关同意抵押变更的批文，借款人为外企或有限责任公司、股份有限公司的，须提交股东大会或董事会决议（须董事签名）加盖公章，借款人为集体公司的，须提交职工（代表）大会决议加盖公章。
9、抵押权人身份证明。
土地已抵押的不予办理。
注：二代身份证反面也需复印在建工程是不能够抵押的：在建工程存在合同争议的；被依法查封或采取其它限制措施的；公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；法律、法规规定和银行认为不得设定抵押的其它情况。
在建工程施工抵押一、在建工程施工抵押的概念在建工程施工抵押是指在建设过程中通过抵押未来完工的工程项目所得的收益，以获取建设资金的融资方式。
这种抵押方式通常适用于需要大量资金支持的工程项目，如房地产开发、基础设施建设等。
在建工程施工抵押的核心思想是利用尚未完工的工程项目作为抵押物，向金融机构申请贷款，以获取所需的建设资金。
二、在建工程施工抵押的特点1、风险较高：在建工程施工抵押涉及到未来收益的抵押，存在一定的风险。
如果工程项目无法按时完工或者收益低于预期，可能会导致贷款无法偿还，从而产生债务风险。
2、融资渠道多样化：在建工程施工抵押可以通过商业银行、信托公司等金融机构进行融资。
不同的金融机构有不同的融资条件和利率，建设方可以选择最适合自己的融资渠道。
3、加速工程建设：在建工程施工抵押可以提供必要的资金支持，加速工程建设的进度。
通过提前融资，工程项目可以尽快完工，实现早日投产，取得收益。
4、需要明确抵押标的：在建工程施工抵押需要明确抵押标的，即未来完工后所得的收益。
抵押标的的选择应考虑工程项目的收益潜力、市场前景等因素，以确保融资的安全性和可持续性。
三、在建工程施工抵押的操作流程1、确定抵押标的：首先需要确定抵押标的，即未来完工后所得的收益。
通常情况下，抵押标的为工程项目的出租、销售、运营收益等。
2、选择金融机构：根据抵押标的的不同，选择合适的金融机构进行融资。
商业银行、信托公司等金融机构都可以提供在建工程施工抵押的融资服务。
3、谈判和签订抵押合同：与金融机构进行谈判，商定融资金额、利率、期限等融资条件，并签订相关的抵押合同。
4、履行抵押手续：按照抵押合同的约定，履行相关的抵押手续，包括抵押注册、备案等程序。
5、监督和检查：在建工程施工抵押期间，金融机构会进行监督和检查，确保借款方按照协议履行相关义务。
6、偿还贷款：在工程项目完工后，借款方需要按照协议的约定偿还贷款本息，以解除抵押。
四、在建工程施工抵押的应用场景1、房地产开发：在房地产开发中，需要大量资金支持，通过在建工程施工抵押可以解决资金短缺的问题，加快项目进度。
在建工程抵押必须具备以下几方面条件：
1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。
信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。
2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
是土地+在建工程的这种形式在进行评估时需要提供哪些材料？
首先，找的评估机构一定要经得税务部门认可的
1、选址意见书；
2、建设工程规划许可证；
3、3、建设用地规划许可证；
4、4、建设工程施工许可证；
5、 5、项目可行性报告；
6、6、施工图以及根据其计算出的已建土建面积；
7、 7、总平面图；
8、8、建设工程预（决）算书；
9、9、在建工程实际投资说明；
10、10、若为商品房并涉及预售：商品房预售许可证；销售报价；已预售部分的门牌号、面积清单；预售合同；
11、11、委托方的营业执照；
12、12、国有土地使用证；
13、13、土地出让（转让）合同。
在建工程抵押贷款方案一、引言在建工程抵押贷款是指以在建工程为抵押物，向金融机构借款的一种贷款方式。
在建工程抵押贷款通常适用于房地产开发商、建筑公司等需要资金支持的实体，以及需要在建工程作为资金筹集杠杆的个人。
本文旨在探讨在建工程抵押贷款的方案，并分析其适用条件、流程及风险，以及相关的贷款利率等问题。
二、在建工程抵押贷款的适用条件在建工程抵押贷款通常适用于以下情况：1. 房地产开发：房地产开发商在建的住宅、商业等房产项目，需要为项目提供资金支持，可以选择在建工程抵押贷款作为资金来源。
2. 建筑工程：建筑公司在承接工程项目时，需要资金投入到项目中，可以选择在建工程抵押贷款融资。
3. 个人资金需求：个人在建房产或其他在建工程需要资金支持时，也可以选择在建工程抵押贷款作为借款方式。
在上述情况下，申请方需要具备以下条件：1. 在建工程的产权证明：申请方需要拥有在建工程的产权证明和相关合同文件，以证明在建工程的合法性和产权。
2. 经营能力：申请方需要具备良好的经营能力和信誉，以及稳定的收入来源，以保障贷款的还款能力。
3. 贷款用途：申请方需要明确贷款用途，并提供相关的资金用途计划和资金用途证明。
4. 审批条件：申请方需要符合相关的贷款审批条件，如借款人信用记录、公司资产负债情况等。
三、在建工程抵押贷款的流程在建工程抵押贷款的流程通常包括以下步骤：1. 贷款申请：申请方向金融机构提交在建工程抵押贷款的申请书，并提供相关的资料，包括在建工程产权证明、预算表、资金用途计划等。
2. 贷款审批：金融机构对申请方的贷款申请进行审批，包括审核在建工程的合法性、申请方的还款能力等，确定贷款额度和利率。
3. 抵押评估：金融机构对在建工程进行抵押评估，确定抵押价值，并签订抵押合同。
4. 贷款发放：金融机构根据审批结果和抵押评估结果，向申请方发放贷款。
5. 贷款使用：申请方按照贷款合同的约定，将贷款用于在建工程的建设和资金需求。
在建工程抵押评估的几点思考关于在建工程抵押，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为贷款履行担保的行为。
自1997年6月1日《城市房地产抵押管理办法》实施以来，许多在建工程得以抵押，工程项目也因此获得了继续建造的资金，这对促进经济发展起到一定的积极作用。
然而，我们也不能忽视，在建工程抵押，不管是从法律上，还是在评估实践中，都存在着不少悬而未解问题，这些问题，对承包方、贷款银行及消费者，都存在着风险。
因此，相关各界有必要引起重视。
一、关于在建工程的抵押条件关于在建工程的抵押条件，国家级别的法律法规关没有明确规定，反而在各地地方规章中有所规定，这些地方规章均带有一定的地方特色，故具体规定及执行方法均不一致。
根据《城市房地产抵押管理办法》的精神，抵押物作为债务履行的担保物，需具备转让性，即该担保物在抵押权实现时，是可以进行转让。
因此，在建工程的抵押条件，可推定为在建工程的预售条件。
根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应具备下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，只有全部付清地价款才可以申请领取国有土地使用权证书);二是持有建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证;三是按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度及竣工交付日期;四是已办理商品房预售许可证。
可见，要使在建工程具备可转让性，只需满足商品房预售条件的前三条即可，至于是否已办理预售许可证，并非问题关键。
实际上，有些地方规章已根据在建工程是否已办理预售许可证分类规定了抵押登记办法。
二、关于房地合一抵押的执行根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
关于在建项目抵押的条件，法律并未做明确规定。
但是根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定可以得出，在建项目抵押必须满足以下几种条件：1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。
根据《担保法》的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。
集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。
2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。
4、在建项目与土地使用权必须同时抵押。
《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。
法律对在建项目抵押做出以上要求，主要是从保护债权人即银行的利益出发。
但是对开发商而言，必须依法履行自己的义务，否则可能会因为不符合法律要求未能及时取得银行贷款，延误了工程进度，导致更大的损失。
同时，需要注意的是，即使开发商以在建项目做抵押成功获得贷款也并不意味着事情到此结束，相反，开发商仍须履行相应的义务，否则可能会受到法律的惩罚，遭受完全不必要的损失。
二、在建工程抵押后应履行的义务及相应的法律责任。
根据《担保法》的规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知或告知的，转让行为无效。
实践中，尤其是商品房在建工程抵押，抵押人务必将抵押事实如实告知买受人。
因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对抵押人（商品房出卖人）未向买受人履行告知义务规定了远比《担保法》更为严格的责任。
具体表现为：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
由此导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
综上，无论是先抵押再出让还是先出让再抵押，抵押人（卖房人）对在建工程做了抵押后，均应如实告知买受人。
否则，虽然可能会多卖几套房，而一旦买受人追究，抵押人（卖房人）将因未履行该义务而承担违约责任，甚至有可能在违约责任基础上还要承担买受人已付购房款数额的惩罚性赔偿。
在我们的日常生活中，房屋抵押可以分为两种：一种是现房抵押，就是将已经建成的可供使用的房屋所进行的抵押；另一种是期房抵押，即在房屋尚未建成或根本没有建造之前，就将“房屋”抵押给银行以获得银行的贷款，然后建筑商通过此种方式融通资金来进行房屋的建设，此时银行获得了以在建工程为标的物的虚拟的抵押权。
我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”由此可见，我国法律肯定了在建工程抵押的效力。
（一）案情简介1993年12月，中国银行广东某市分行（以下简称中行分行）与该市宏大集团股份有限公司（以下简称宏大集团）签署了一批授信协议，根据该批授信协议，中行分行分别为宏大集团项下的12份信用证发放贷款，共计美元22，309，889.11元。
1994年1月20日，经过宏大集团股东大会的批准，其向中行分行出具《财产抵押书》，承诺将宏大电子城房产作为向分行借款及授信开证的抵押物，同时表示因电子城在建尚未完工，等电子城完工后，将房产证办妥后补交分行。
分行对此表示同意。
1994年3月8日，分行与宏大集团就此共同签署《财产抵押书》，并上报市房产局。
市房产局在《财产抵押书》之上签署“同意按宏大、分行以上意见办”，并加盖了公章。
为了确保此项抵押有效，应分行的要求，宏大集团向市人民政府提交了《财产抵押申请报告》，有关领导在审阅后批示，此种抵押可以在市房产局确认后再办理房产证。
到2001年1月，宏大集团没能按期清偿对分行的贷款，中行分行向法院起诉，要求行使对宏大电子城的抵押权。
法院经审理认为，依据广东省人大常委会通过的《广东省抵押贷款条例》第11条，以建筑物设定抵押权时，须凭建筑物产权证，而当时宏大集团公司并无房产证书，且至今也未取得房产权证书，所以其与中行分行设定抵押权的行为无效，中行分行并不享有对宏大电子城的抵押权。
（二）思考方向由于抵押权是物权的一种，所以抵押权也具有物权的特征，其客体必须是特定物，这样才能保证抵押权的支配效力。
在主债权不能实现时，抵押权人可以就标的物优先受偿。
基于此种考虑，在建工程抵押在传统民法中不仅是无法理解的，也是不被接受的。
但是随着社会经济的不断发展，人们不仅仅关注担保物权的担保功能，而且更加注重担保物权的融资功能，许多国家都承认了在建工程抵押的效力。
我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第47条规定也承认了在建工程抵押的法律效力，所以本案中，中行分行与宏大集团关于宏大电子城抵押是否具有法律效力也必须依照司法解释的有关规定来判断。
（三）法律规定1.《中华人民共和国担保法》第34条：下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
3.《城市房地产抵押管理办法》第三条：本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
（四）学理分析在本案中，法院作出的否定中行分行与宏大集团关于电子城的抵押效力的判决是错误的。
根据我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条的规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
由此可见，我国在司法实践中已经承认了在建工程抵押的效力。
在本案中，中行分行与宏大公司关于电子城的抵押的效力如何，就要看其是否符合我国现行的法律法规的有关规定。
根据我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程必须符合以下条件（1）抵押人为主债务人；（2）债权人为具有贷款经营权的金融机构；（3）主债权的种类为贷款；（4）担保的贷款须用于在建工程的继续建造；（5）抵押人已经合法取得了在建工程占用土地的使用权，且须依法将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。
如果抵押人是国有企业、事业单位法人以及国家授权其经营管理的在建工程设定抵押权的应当报国有资产管理部门备案或批准；抵押人倘为集体所有制企业，在建工程设定抵押的，必须经集体所有制企业职工代表大会通过，并报其上级主管备案；抵押人为中外合资经营企业、合作经营企业的，在建工程设定的，必须经董事会通过；是有限责任公司、股份有限公司的在建工程设定抵押的，必须经过董事会或股东大会通过。
在本案中，宏大公司为了筹集建设资金向中行分行申请了贷款，同时二者之间办理了以正在建造的宏大电子城为标的物的抵押合同。
宏大公司为主债务人，中行分行为主债权人，并且是具有贷款经营权的金融机构。
中行分行对宏大公司提供贷款之后，宏大公司将贷款主要投放在工程的继续建造上，最后，宏大公司已经合法的取得了在建工程占用土地的使用权，由此宏大公司可以将在建工程与其土地使用权一起抵押。
最后，宏大集团属于股份有限公司，并且对宏大电子城这一在建工程的抵押方案已经过股东大会的审议通过，所以宏大公司与中行分行签订的抵押合同符合了我国《城市房地产抵押管理办法》关于在建工程抵押的规定，因此具有法律效力。
另外，宏大公司在与中行分行共同签署《财产抵押书》后，将该抵押书上报市房产局。
市房产局在《财产抵押书》之上签署“同意按宏大、分行以上意见办”，并加盖了公章。
为了确保此项抵押有效，应分行的要求，宏大集团向市人民政府提交了《财产抵押申请报告》，有关领导在审阅后批示，此种抵押可以在市房产局确认后再办理房产证。
由此，宏大公司与中行分行的报批行为能够有效地使另外的抵押权人知晓在建房屋已抵押，并且受此关系约束，由此可以认为此登记公示是有效的。
所以其二者之间的抵押合同是有效的，在宏大公司不能清偿中行分行的到期贷款时，中行分行可以行使对电子城的抵押权，将电子城拍卖、变卖后的价款优先受偿。
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
近几年，在建工程抵押现象在广东省部分发达地区纷纷出现，并以其良好的运作与发展态势取得贷款银行、开发商与购房者实现互惠互利的三赢局面。
在汕头，也呈现出如此局面，截止至今，已有二个在建工程实行抵押贷款，按期取得预售许可证进行预售。
2004年，市有关职能部门决定凡办理在建工程抵押的楼盘不予发放预售许可证，其依据是该行为违背了《广东省商品房预售管理条例》第二章第六条中的第七款规定———取得商品房预售许可证应具备下列条件：预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
2004年建材价格全面上涨。
汕头房地产企业在经历了十年的房地产低迷期后，在2003年、2004年，又面临价格降至谷底、成本上升、预售门坎提高的种种不利因素，陷入前所未有的困境之中！即使是颇有实力的开发企业，也难维持预售前所有建设资金的投入。
汕头房地产业的出路在哪里！汕头房地产业渴望政府有关部门及社会各界的大力支持！期待有关扶持措施的出台！解决燃眉之急的最佳办法，则莫过于在建工程抵押合法化。
笔者认为，鼓励在建工程通过正常渠道，名正言顺的进行抵押贷款，由开发商、银行、交易管理所签订监管协议书，共同监管，不失为一剂治病良药。
