新规则下对在建工程抵押登记问题

商业银行在建工程抵押贷款管理办法第一章总则第一条为进一步防范和化解贷款风险，规范商业银行（以下简称“本行”），在建工程抵押贷款业务经营行为，根据《担保法》、《物权法》、《贷款通则》等法律法规及《商业银行贷管理基本制度》等规章制度，并结合本行实际，制定本办法。

第二条在建工程抵押贷款管理的任务是通过建立健全在建工程抵押担保管理制度，完善在建工程抵押贷款抵押担保手续，强化贷后管理，努力实现担保债权，提高贷款的安全性、流动性、效益性。

第三条本办法所称在建工程，是指本区内正在处于施工建设的房屋。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造所需资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，作为贷款抵押物履行担保的行为。

第四条贷款担保的范围应当包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）和其他所有应付费用。

第五条在建工程抵押存款必须实行专项管理。

第二章贷款的对象和条件第六条存款工具：经国家主管部门核准设立、工商行政管理机关核准登记，取得企业法人业务执照，并按规定办理年检手续的企事业法人及各类经济组织。

第七条借款人应具备以下条件：1.具有法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（或三证合一的营业执照），并经年检合格，企业经营管理制度健全，财务状况良好。

2.房地产开发企业应具有相应房地产开发企业资质证书，并经年检合格。

3.在本行开立基本结算账户或一般存款账户。

4.企业具有良好的经业务绩和誉，确有按期偿还存款本息的能力。

5.规定的其他条件。

第八条在建工程贷款须具备以下条件：1.抵押人为借款人。

2.贷款须用于在建工程继续建造。

3.抵押人已合法取得在建工程占据的地皮使用权，且是以出让方式取得的国有地皮使用权。

4.在建工程已取得有权部门的立项批文、“四证”，即：《国有地皮使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》；四证载明的权利人和建设单位应一致，在建工程项目与批准文件内容应相符。

在建工程抵押登记实务难点剖析（一）利用在建工程抵押筹资，是建设单位特别是房地产开发企业融资的主要途径之一。

在全面推行不动产统一登记体制后，在建工程抵押登记实务中存在一些新的问题亟待解决。

1 非金融机构能否作为在建工程抵押的抵押权人住建部颁布的《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《抵押管理办法》）规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其他方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

上述规定，将在建工程抵押权人局限为银行。

在办理在建工程抵押登记实务中，是否对在建工程抵押权人予以限制，各地规定和做法不一：银行、银行和经人民银行批准开展房地产抵押的金融机构、银行和其他法定金融机构。

尽管各地规定和做法不尽相同，但仍予以限制。

在建工程抵押权人是否被局限为金融机构，业界有两种观点：一?N观点：《抵押管理办法》规定，在建工程抵押只能抵押给银行，且在建工程未竣工、不具有使用价值、容易产生经济纠纷，应当将有金融许可的银行等金融机构作为抵押权人，绝对不能任意扩大，以此降低登记风险。

另一种观点：在建工程抵押作为企业融资的主要和重要的担保方式，为了保障企业能够更便捷、及时地获取继续建造的资金，不宜限制抵押权人范围，以保障借贷双方尤其是抵押权人的利益。

笔者赞同第二种观点。

理由如下：第一，抵押作为担保之王，担保的对象是借贷、买卖、贷物运输、加工承揽等经济活动中产生的合法债权，以银行等金融机构作为一方主体的借贷只是债权的一种类型；借贷之债可分为银行借贷和民间借贷，民间借贷只要不违反法律法规的强制性规定也是合法债权。

所以，从担保债权合法性的角度将在建工程抵押权人局限于银行等金融机构是不符合担保法理的。

第二，最高人民法院于2012 年在对山东省高院的《关于〈城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（以下简称《回复》）中指出，在建工程抵押属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围，法律对在建工程抵押权人的人的规定，只是对抵押权人为银行的特别规定，并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。

在建工程抵押贷款相关问题一、在建工程抵押的定义及其构成要件1、定义：指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求现广泛地被银行所采用。

2、法律依据：《城市房地产抵押管理管理办法》第十一条，以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押第二十八条，以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项.（三）已投入在建工程的工程款。

（四）施工进度及工程竣工日期（五）已完成的工作量和工程量。

关于在建工程抵押的法律依据,《担保法》未作明确规定。

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”。

该司法解释首次将“正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作为法律概念，也正式确立了在建工程抵押的法律效力。

2007 年的《物权法》颁布实施,第一次在立法层面上认可了在建工程作为抵押标的物的身份,对在建工程抵押制度的发展具有里程牌意义。

该法第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”.建设部发布了《房屋登记办法》，对在建工程抵押权的登记做了专门规定,其中第五十九条规定“以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建工程抵押权设立登记"，第六十条规定“申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；(六)建设工程规划许可证；（七）其他必要材料";第六十二条规定“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记"。

不动产在建工程抵押登记审核要点学习不动产在建工程抵押登记审核要点这么久，今天来说说关键要点。

首先，我理解这个审核啊，得重点看主体方面的事儿。

就是抵押人得是在建工程的合法所有人或者是经合法授权的主体。

比如说一个房地产开发企业，要拿自己正在建设的楼盘做抵押，那这个企业得有各种合法的建设手续，证明这个楼盘确实是他们有资格去抵押的。

我之前就老弄混，以为只要在那块地上建工程就可以抵押，后来发现不对啊，这里面手续必须要全。

这里提醒下自己也提醒大家，做笔记的时候可以把主体资格这块重点画下来，这是根基。

然后呢，建设用地的使用权状况也很关键。

要是土地都有问题，那这个建在上面的工程抵押肯定也会有麻烦。

就好像盖房子，地要是不稳，房子肯定也不牢靠是一个道理。

土地是不是通过出让、划拨或者其他合法方式取得的都得查清楚。

我总结一个小技巧就是，把土地的相关文件和在建工程的文件放在一起对比着看，如果有缺失或者矛盾的地方，就得小心。

还有哦，工程建设的进度这一点也不能忽略。

我理解这是考虑到这个工程的实际价值。

要是一个刚打了地基的工程就说能抵押很多钱，那肯定不合理。

我想到一个例子，有个小开发商，工程才刚开始就想按建成后的价值抵押，这显然是有风险的。

所以在审核的时候可能需要相关的工程报告之类的资料来核实进度。

对了还有个要点，抵押合同也是审核的重头戏。

合同条款得明确合理，比如说抵押的范围、担保的债权数额、债务履行的期限等。

我在学习这一块的时候就比较头疼这些条款之间的逻辑关系。

我想了个办法，把这些重点条款都写在一个小纸条上，没事就拿出来看看，这样慢慢地就熟悉了。

咱们在审核的时候，要把合同条款一条一条对着实际情况去核实，防止出现不合理或者相互矛盾的地方。

另外，相关部门的书面同意文件也很重要。

特别是涉及到一些特殊情况，比如公共设施建设与抵押的关系之类的。

在这里我感觉学习的局限性就出来了，这些特殊情况真的需要通过大量的案例或者参考资料去理解。

比如说有些与市政公共设施相关联的在建工程，如果没有相关部门同意就抵押，可能会对公共利益产生影响。

在建工程抵押流程+所需资料+须注意问题
一、抵押登记流程
（1）申请
a申请人提出申请，并提交申请登记材料；
b提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，予以受理；c实地查看（必要时）。

（2）领取抵押登记受理单及缴费凭证
a经受理后领取抵押登记受理单及缴费凭证；
b未受理的领取告知单，待符合受理条件后重新申请。

（3）缴费
凭抵押登记受理单及缴费凭证缴纳抵押登记手续费和登记费。

（4）领证
领取《在建工程抵押权登记证明》。

二、在建工程抵押登记所需资料
（1）房地产抵押合同；
（2）申请表；
（3）房地产评估报告；
（4）抵押当事人的介绍信、身份证明或法人资格证明；
（5）选址意见书、计委立项批文、企业开发资质证书及营业执照；
（6）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及可以证明抵押权人有权设定抵押的其他文件或证明材料；
（7）红线图及总平面图；
（8）抵押部分详细说明（建筑面积、预期使用性质等）；
（9）与金融机构之间签订的借款合同；
（10）已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期；
（11）提供在建工程贷款资金监管及在建工程贷款资金专款专用的承诺书；
（12）登记机关认为必要的其他有关资料，如同意抵押的股东会决议、章程等。

三、抵押登记需注意的问题：
（1）在建工程抵押贷款用途是抵押人用于在建工程的继续建造；
（2）只要抵押合同要素齐全，无需再另行填写房管局提供的格式抵押合同。

四、承诺办理时限：
自受理之日起7个工作日。

在建工程抵押的有关法律问题作者：陈亚菁来源：《中国房地产》2012年第12期在建工程抵押是与现房抵押相对而言的，两者的主要区别有两个：一是抵押标的物的形态不同，前者是正在建造的房屋，形象进度处于变动之中，后者是已竣工验收并投入使用的房屋；二是抵押的目的不同，在建工程抵押主要是为了筹集资金以续建工程，而现房抵押是为了融通资金可用于多种不同用途。

当前，在我国建造房屋特别是成片开发项目的，资金来源除了施工方垫资、建设方自有资金外，主要还是依靠借款或贷款，由此出现以在建工程设定抵押担保的情形十分常见，但相关法律法规对在建工程抵押的规定存在许多空白，导致社会各界对同一问题出现了不同认识，在操作层面也相应出现了不同的做法。

由于在建工程的形态、坐落名称、建筑面积尚未最终确定，一些城市考虑其风险性较大，迟迟未开展在建工程抵押登记业务；即使已开展了此项业务的城市，具体做法也因认识不同而不同。

在当前住建部着手修改《城市房地产抵押管理办法》之际，本文就实践中常见的关于在建工程抵押的几个法律问题作简要分析。

一、对在建工程与现房的区分度认识不一有观点认为在建工程与现房的区别是房屋完工与否，也有观点认为两者的区别是是否已办理了所有权初始登记。

事实上两种观点均有可取之处。

在建工程与现房的界定应从实物状态和法律手续两方面考虑。

从实物形态而言，现房必须是外形已完成建造的最后一道工序，如外围已撤掉脚手架，并且可以投入使用，水电等基本生活设施具备使用状态；从法律手续而言，现房必须是经过各项质量验收合格，也就是完成消防、工程质量、规划、公配等验收，对于住宅区房屋还需经过综合验收备案。

只有同时满足这两方面条件的房屋才能称为现房，如果仅满足一方面条件，则只能视为在建工程，但法律条件的满足往往是以实物形态的完备为前提的，因此，已建成完工但未竣工验收或未进行所有权初始登记的房屋只能作为在建工程进行抵押。

由于在建工程抵押担保所得资金应当用于续建，则已完成物理状态而未竣工验收的房屋抵押所得资金也应用于室内设施的完善等后续工作，而不得用于其他项目。

在建工程抵押的有关法律问题摘要在建工程抵押是指借款人将其正在进行中的工程项目作为抵押物向金融机构申请贷款。

本文将探讨在建工程抵押的有关法律问题，包括法律依据、抵押物评估和登记程序、债权人权益保护等。

1. 引言在建工程抵押是一种常见的贷款方式，尤其对于建筑商和开发商来说具有重要意义。

然而，由于在建工程的特殊性，涉及到的法律问题也相对复杂。

本文将对在建工程抵押的相关法律问题进行探讨和分析。

2. 法律依据在我国，关于在建工程抵押的法律依据主要包括《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》。

这些法律对于在建工程抵押的设立、变更、转让等方面都进行了明确规定。

3. 抵押物评估和登记程序在建工程抵押的首要问题是抵押物的评估和登记程序。

抵押物的评估通常由专业的评估机构进行，以确定其价值，并作为贷款的基准。

评估结果将被记录在相应的评估报告中。

抵押物登记程序包括以下步骤：•提交申请：借款人向金融机构提交在建工程抵押贷款申请，并提供所需材料。

•权属审核：金融机构对抵押物的所有权进行审核，以确保借款人有权进行抵押。

•抵押物评估：申请被受理后，评估机构将对抵押物进行评估，并出具评估报告。

•抵押物登记：评估报告作为依据，金融机构将抵押物及其价值登记在土地管理部门或房地产登记机构。

4. 债权人权益保护在建工程抵押涉及到债权人的权益保护。

一旦借款人未能按时偿还债务，债权人有权采取一系列法律手段来保护其权益，包括但不限于以下：•催款权：债权人有权通过发出催告信或通知书要求借款人按时履行还款义务。

•处分权：债权人可以依法处分抵押物，将其变现以偿还债务。

•优先受偿权：在建工程抵押同时涉及多个债权人的情况下，根据受偿顺序的约定，债权人可以优先受偿。

•诉讼权：债权人有权通过诉讼程序来追回未偿债务。

5. 法律风险与合规建议在建工程抵押涉及一定的法律风险，特别是在合同条款、抵押物评估和登记程序等方面存在潜在问题。

为了规避潜在法律风险，建议：•尽职调查：在签署贷款合同前，借款人应该进行充分的尽职调查，了解抵押物的所有权和价值等相关信息，以保证其真实性和合法性。

在建工程抵押评估的几点思考关于在建工程抵押，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为贷款履行担保的行为。

自1997年6月1日《城市房地产抵押管理办法》实施以来，许多在建工程得以抵押，工程项目也因此获得了继续建造的资金，这对促进经济发展起到一定的积极作用。

然而，我们也不能忽视，在建工程抵押，不管是从法律上，还是在评估实践中，都存在着不少悬而未解问题，这些问题，对承包方、贷款银行及消费者，都存在着风险。

因此，相关各界有必要引起重视。

一、关于在建工程的抵押条件关于在建工程的抵押条件，国家级别的法律法规关没有明确规定，反而在各地地方规章中有所规定，这些地方规章均带有一定的地方特色，故具体规定及执行方法均不一致。

根据《城市房地产抵押管理办法》的精神，抵押物作为债务履行的担保物，需具备转让性，即该担保物在抵押权实现时，是可以进行转让。

因此，在建工程的抵押条件，可推定为在建工程的预售条件。

根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应具备下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，只有全部付清地价款才可以申请领取国有土地使用权证书);二是持有建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证;三是按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度及竣工交付日期;四是已办理商品房预售许可证。

可见，要使在建工程具备可转让性，只需满足商品房预售条件的前三条即可，至于是否已办理预售许可证，并非问题关键。

实际上，有些地方规章已根据在建工程是否已办理预售许可证分类规定了抵押登记办法。

二、关于房地合一抵押的执行根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。