校本部教职工住宅小区物业管理实施方案

江西理工大学校本部教职工 住宅小区物业管理实施方案 （讨论稿） 为进一步加强和规范校本部教职工住宅小区管理 （以下简称 “小 区管理”），使广大教职工拥有一个安全、整洁、舒适、文明、和谐的 居住环境， 根据国家有关法律法规与学校实际情况， 制定本小区管理 实施方案。 一、小区管理定位 目前，校本部教职工住宅小区车辆交通与治安消防的管理由保卫 处负责，环境卫生、绿化、公共或公用设施设备的管理由后勤产业集 团负责，房屋的入住（福利分房、租借）管理由资产管理处负责，整 个小区管理较为分散，存在多头管理；同时，在现实管理过程中也出 现了一些问题，如房屋出租出借、外来人员随意进出、宠物管理无序 等。为此，有必要对整个小区管理进行改革。 根据对小区情况的摸底，经酝酿、沟通，并结合市场行情，拟对 小区按市场化运作机制实现统一的物业管理。 二、小区管理目标 通过专业化、规范化的物业服务管理，使小区环境、安全保障、 文化氛围、 管理水平等方面达到赣州市同类小区的一流水平； 实现第 一年教职工满意度达 90%以上，第二年教职工满意度达 95%以上。 三、小区管理机构 学校组建小区管理委员会（建议由资产管理处牵头，监察室、财 务处、审计处、校工会、保卫处等部门和小区居住代表参加） ，面向 社会选聘物业公司并对其进行监管。 四、小区管理范围

学校校本部东苑、 南苑和西苑三个家属区， 包括 1214 家住户（其 中 东苑 556 户，南苑 232 户，西苑 426户），100046平米的房屋建筑 面积（其中东苑约 38869平米，南苑约 18105 平米，西苑约 43072平 米），6627平米的绿化面积（其中东苑 4127平米，南苑 0 平米，西 苑 2500 平

米）、761 棵树木等。 五、小区管理内容 主要包括房屋及设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安 消防管理、车辆交通管理、其他管理等六项管理与常规性公共服务 （合 同服务）、委托性特约服务（非合同零星服务） 、经营性多种服务（全 方位、多层次的综合服务）等三项服务，具体见附件一。 六、小区管理要求（针对物业公司） 主要包括准入资质要求、基本服务要求、公共服务要求、便民服 务要求及服务承诺标准，具体见附件二。 七、小区管理费用 （一）现学校投入情况（ 2014 年数据） 目前，学校每年对小区的管理投入 1057624 元，其中：人员工资 福利费 720000元（保安 18 人，保洁 12人，收费员 2人，绿化员 1 人，水电木工 3人等 36人的工资福利），

保险 292000元，维修费 36000元，办公、保洁材料、化粪池清运、 绿化材料等费用 87864元。 回收 206880元，其中：收取 1214住户卫生费 145680元（ 10 元/户? 月），收取停车费 61200 元。实际净投入 850744元。 （二）物业费用测算（ 按市场化运作机制实现全方位物业管理 ） 1. 物业公司人员编制

物业人员编制拟控制在 40 人以内，建议：物业主管 1 人、服务 中心接待接线员 1名、出纳 1名、水电维修员 1 名、绿化养护员 1名、 安防员1人，保安员21名、保洁员12名、机动1名 2. 前期投入费用测算

费用项目 子项目 数量 费用小计 备 注

前期投入费用 办公场地布置 1批 5000 标识系统 1批 2000

办公用品 1批 5000 保洁机具 1批 5000 安防器械 1批 5000 维修工具 1批 10000

费用小计 32000 元

3. 物业年度费用测算

物业年度费用估计每年在 120万元左右（首聘期实施时控制在 120万元以内，具体以合同价为准），具体测算依据如下:

费 用项目 月支出额 （元） 年支出额 （元） 所占比重 （% 单位面积 成本（元 /年） 备 注 （一）人工费 62300 747600 64.82% 7.47 （二）办公费 4540 54480 4.72% 0.54 （三）固定资产折旧费 828 9936 0.86% 0.10

（四）低值易耗品摊销费 1105 13260 1.15% 0.13

（五）设施设备维护维修费 2400 28800

2.50% 0.29

（六）清洁绿化费 8205 98460 8.54% 0.98 （七）安防费 500 6000 0.52% 0.06

（八）不可预见费 2396 28752 2.49% 0.29 （九）社区文化费 2468 29616 2.57% 0.30 （十）管理佣金 5932 71184 6.17% 0.71 （十）法疋税费 5441 65292 5.66% 0.65

按收入合计 的

6%汁提

合 计 96115 1153380 100.00% 11.53

（三）物业收费分担与收取建议 1. 物业年度费用由学校和住户分担。

2. 考虑到增加了服务内容，提高了服务要求，建议适当提高教职 工物业

管理收费标准，重点提高校外人员物业管理收费标准（按赣州 市同类小区物业管理收费标准）。

3. 建议收费标准如下： ① 物业管理费教职工住户按 0.5元/ 〃•月收取，校外住户按不 低于1元/ 〃•月收取； ② 露天车位教职工按 20元/月收取，架空层车位教职工按 30元/ 月收取，校外住户按不低于 120元/月收取。 校外住户暂按上述标准，待《江西理工大学住房管理暂行办法》 出台后再明确。另外，上述标准为首聘期收费标准，以后聘期视实际 情况与市场行情调整。 八、小区管理相关建议 考虑到小区存在部分围墙高度不够， 东苑小区无法完全封闭， 车 辆进出缺乏智能化管理， 西苑小区停车位不能满足需求等问题， 为此， 建议对部分小区围墙进行加高、 对小区大门安装车辆进出智能管理系 统、在西苑小区增加停车位，所需经费由学校投入。

附件一：小区管理内容 附件二：小区管理要求 附件三：小区物业管理人工费、办公费等费用测算表

资产管理处 2015 年 3月 19日 附

件一：

小区管理内容 （一）房屋及设施设备管理 1. 建筑公共部位的维修、养护和管理

包括公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间、走 廊通 道、门厅、共用排烟道、设备机房等。 2. 建筑共用设施设备的维修、养护和管理 包括共用的上下水管道、落水

管、垃圾道、烟囱、共用照明、煤 气干线、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备等。 3. 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理 范围包括：

道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿 化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等。 4. 智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报 警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更 系统等。 （二）环境卫生管理 1. 卫生管理

对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施 齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。 2. 环境管理

为小区文明洁净、 环境质量良好、资源合理利用、 生态良性循环、 基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识、日常管理与保护有机 结合，提高住户的生活质量。 （三）绿化管理

主要管理内容为花木、草坪的养护，要求达到绿草荫荫、绿树成 荫的效果。 （四）治安消防管理 贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的 治安和消防工作进行全面的管理。 （五）车辆交通管理 对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停 泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐， 创造优美的辖区环境。 （六）其他管理 1. 做好住户装修管理；

2. 组织开展社区文化娱乐活动；

3. 协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、 计划生

育、预防犯罪，及配合当地公安机关进行安全监控和巡视等方 面的工作； 4. 对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行 为进行处

理， 包括责令停止违章行为， 要求赔偿经济损失及支付违约 金等； 5. 处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

（七）常规性公共服务 （合同服务） 即根据物业管理合同， 为全体业主及住户提供的经常性服务， 是 所有业主及辖区内住户都可以享受到的。如：清洁卫生服务、治安保 卫服务、维修服务等。 （八）委托性特约服务 （非合同零星服务） 为某些住户群体或个别用户提供个性化的服务。

（九）经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务） 向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务，营造温馨、和 谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常 生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事， 体现物业管理的亲 情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在这 个温暖大家庭的幸福。