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住宅小区物业管理方案样本第一章总则一、根据《物业管理条例》等相关法律法规，本物业管理方案由小区业主委员会制定，旨在规范小区日常管理工作，维护小区环境和安全，提升居民生活质量。
二、本物业管理方案适用于XXX小区内的所有业主和租户，并由小区物业管理公司负责执行。
三、物业管理公司应为小区业主提供优质的物业管理服务，并按照本方案的规定履行相应管理职责。
第二章物业管理公司的职责一、物业管理公司应当遵守相关法律法规，做好小区的日常管理工作，包括但不限于保洁、绿化、安全防范、维修维护等。
二、物业管理公司应当定期组织居民大会，听取业主意见建议，及时解决居民反映的问题。
三、物业管理公司应当每月公布管理费收支情况，接受居民监督。
四、物业管理公司应当建立健全管理机制，确保小区的正常运转和居民的生活舒适。
第三章小区环境卫生管理一、物业管理公司应当制定详细的环境卫生管理方案，确保小区内的道路、绿化、垃圾分类等工作得到有效管理。
二、物业管理公司应当定期开展小区卫生大清洁活动，清理道路垃圾，修剪绿化植被，保持小区环境整洁美观。
三、物业管理公司应当建立健全垃圾分类管理制度，引导居民按规定分类投放垃圾，保护环境。
四、物业管理公司应当做好小区绿化工作，修剪树木、修建花坛，提升小区绿化水平。
第四章小区安全防范管理一、物业管理公司应当建立健全小区安全管理机制，加强巡逻巡查，确保小区内安全。
二、物业管理公司应当加强小区对外保安力量的配备，保障小区居民的生命财产安全。
三、物业管理公司应当定期检查小区的消防设施，确保消防安全。
四、物业管理公司应当加强对小区内商铺的监督管理，防止违规经营行为。
第五章物业维修维护管理一、物业管理公司应当建立健全小区维修维护管理制度，及时维修小区内设施设备，保障设施的正常使用。
二、物业管理公司应当加强对小区建筑结构的定期检查维护，保障小区建筑的安全稳定。
三、物业管理公司应当加强对小区水电设施的维修管理，确保小区供水供电的正常运转。
某小区物业管理方案物业小区服务方案范例一、小区概况分析1.地理位置：本小区位于城市核心区域，交通便利，周边设施完善，人口密度适中。
2.小区规模：占地面积平方米，共栋楼，户居民，常住人口人。
3.设施设备：小区内设有停车场、健身房、游泳池、儿童游乐场等设施。
二、物业管理目标1.创建和谐小区：通过优质服务，提升小区居民的归属感和满意度。
2.提升物业品质：确保小区环境整洁、设施完善，为居民提供舒适的生活环境。
3.安全保障：加强小区安全管理，确保居民人身和财产安全。
三、具体服务方案1.环境卫生（1）每日清扫：确保小区道路、绿化带、公共区域等部位的清洁卫生。
（2）定期保洁：对小区公共设施进行定期保洁，保证设施干净整洁。
（3）绿化养护：定期修剪绿化植物，保持绿化带美观。
2.安全管理（1）门禁系统：加强小区门禁管理，确保居民人身和财产安全。
（2）监控系统：安装高清摄像头，对小区公共区域进行实时监控。
（3）保安巡逻：实行24小时保安巡逻制度，提高小区安全感。
3.设施维护（1）定期检查：对小区设施进行定期检查，发现问题及时整改。
（2）维修保养：对小区设施进行维修保养，确保设施正常运行。
（3）更新换代：根据居民需求，适时更新小区设施。
4.社区活动（1）组织各类活动：如亲子活动、节日庆典、知识讲座等，丰富居民文化生活。
（2）搭建交流平台：利用小区群、公告栏等，方便居民沟通交流。
（3）志愿服务：鼓励居民参与志愿服务，共同建设美好小区。
5.客户服务（1）一站式服务：提供物业管理、维修服务、投诉建议等一站式服务。
（2）亲情服务：关注居民需求，提供个性化服务。
（3）服务质量：定期进行服务质量满意度调查，持续改进服务质量。
四、实施保障1.人员配置：招聘具有专业素质的物业管理人员和服务人员。
2.培训考核：定期对员工进行培训考核，提升员工综合素质。
3.管理制度：建立健全物业管理规章制度，确保服务质量。
五、预期效果1.小区环境优美，居民生活舒适。
小区物业管理服务方案模板一、服务宗旨本小区物业管理服务方案旨在为小区居民提供优质的物业管理服务，营造和谐、安全、舒适的居住环境，促进小区的和谐发展，提高小区居民的生活质量，是本物业管理公司不断努力的方向和目标。
二、服务内容1. 日常维护保养：包括公共绿化、道路、管网、设施设备等的维护保养工作，确保小区内设施设备的正常运行，营造舒适、整洁的小区环境。
2. 安全保障：建立安全管理制度，加强对小区安全隐患的排查和处理，制定应急预案，组织定期应急演练，确保小区居民的生命财产安全。
3. 设施设备管理：对小区内的设施设备进行定期检查和维护，及时发现问题并进行处理，保障小区内的各项设施设备的正常使用。
4. 环境卫生：组织清洁工人对小区公共区域进行日常清洁，定期进行大扫除，确保小区环境整洁、卫生。
5. 居民服务：对小区居民提供周到的服务，协助居民解决居住中遇到的问题，加强与居民的沟通，建立居民委员会，听取居民的意见和建议，促进小区和谐稳定。
6. 绿化景观：对小区公共绿化进行精心设计和维护，打造美丽宜居的小区环境，组织居民参与绿化养护，促进小区绿化工作的开展。
7. 信息公告：定期发布小区管理工作动态、通知公告等信息，加强与居民的沟通，促进管理工作的透明和公开。
三、服务流程1. 每月初，制定本月工作计划，明确本月工作重点和关键任务。
2. 每周组织例会，对上周工作进行总结分享，对本周工作进行规划和安排。
3. 定期对小区设施设备进行检查和维护，定期清理公共区域，维护小区环境卫生。
4. 遇到突发情况时，及时组织处理，做好应急处置工作，并对应急事件进行事后总结和分析，不断提升应急处理水平。
5. 加强与居民的沟通，定期召开业主代表会议，听取居民的意见和建议，及时处理居民反映的问题。
6. 组织开展各项文体活动，丰富小区居民的业余生活，增进居民之间的交流和感情。
四、服务标准1. 工作责任制：明确工作岗位职责，建立工作责任制度，明确每个岗位的工作内容和标准，确保每个岗位的工作落实到位。
住宅小区物业管理方案范本一、小区概况1.1 小区名称：XXX小区1.2 地理位置：XXX小区位于市中心，交通便利，周边配套设施完善，是一个宜居的住宅小区。
1.3 建筑规模：XXX小区共有5栋住宅楼，共计500户，居民约1500人。
1.4 建筑结构：住宅楼为多层结构，每栋楼设有电梯，楼道宽敞明亮。
1.5 小区环境：XXX小区环境整洁，绿化率高，配套设施完善，安全性较高。
二、物业管理目标2.1 为业主提供优质的生活服务，提升小区的居住品质。
2.2 确保小区环境整洁，安全有序，提高居民的生活幸福感和安全感。
2.3 建立便捷高效的物业管理体系，提升管理效率。
2.4 加强与业主的沟通与互动，密切物业与居民的关系。
三、物业管理服务内容3.1 小区环境整洁：保洁人员每天清理小区道路、楼道、公共区域等，确保小区环境整洁。
3.2 安全管理：加强小区安全巡查，定期检查小区设施设备的安全性，保障居民生命财产安全。
3.3 绿化养护：定期修剪草坪、花草树木，保持小区绿化美观。
3.4 设施设备管理：定期检查小区设施设备的使用情况，及时维修保养，确保设施设备的正常运转。
3.5 停车管理：加强小区停车管理，保障业主的停车权益。
3.6 投诉处理：建立完善的投诉处理机制，及时处理各类投诉，确保解决居民问题。
3.7 公共活动组织：定期组织小区活动，增强居民之间的互动与交流。
3.8 安全防范：加强小区安全防范工作，确保小区安全。
四、物业管理团队4.1 物业经理：负责小区物业管理工作的主要负责人，全面负责小区的日常管理工作。
4.2 客服人员：负责接待业主、居民，处理物业相关事务。
4.3 保洁人员：负责小区的日常清洁工作。
4.4 安保人员：负责小区的安全巡查、安保工作。
4.5 绿化养护人员：负责小区绿化养护工作。
五、物业费用及收费标准5.1 物业费用：XXX小区的物业费用为每月100元/户，按月收取。
5.2 缴费方式：业主可选择通过银行转账、支付宝等方式缴纳物业费用。
小区物业管理方案范文（通用5篇）小区物业管理方案1一、实行“菜单式”服务模式即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、注行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。
二、快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺1、首按责任制每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。
第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。
接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。
但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。
承诺时间最好控制在1~2天，一般不超过一周，特殊情况除外。
处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。
2、三分钟服务承诺第一接待人接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户提供相应的服务，这一过程不能超过三分钟。
若有特殊情况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。
小区物业管理方案2为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。
一、指导思想以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。
建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：（一）公共秩序管理。
目录第一章管理服务的整体设想与策划 (1)一、项目调研 (1)二、管理目标——构建“文化社区” (1)（一）倡导“全员参与”的管理文化 (1)（二）推广“平等互动”的服务文化 (2)（三）营建“和睦亲善”的社区文化 (2)三、**小区管理模式 (2)四、拟采取的管理服务措施 (2)（－）实施“质量、成本双否决”运作机制 (3)（二）建立“加油站式”的员工培训机制 (3)（三）实现与城市商业住宅区的资源共享 (3)（四）建立“物业管理信息岛” (3)（五）倡导开放式的管理服务 (3)（六）提供个性化的装修套餐服务 (4)（七）构建服务平台——客户服务中心 (4)（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库 (4)（九）致力于共用设施、设备的循环改进 (5)第二章管理机构设置和规章制度 (5)一、机构设置、组织框图、工作流程、管理机制等5（一）机构设置 (5)（二）管理框架的组织框图 (6)二、管理规章制度、岗位工作标准、考核办法、落实措施及小区近期目标和远期目标 (9)(一)管理规章制度 (9)(二)岗位工作标准 (9)(三)考核办法及落实措施 (9)(四)近期目标和远期规划 (9)三、物业用房、办公设备、设施利用、经营及折旧方案 (10)(一)物业用房的配备和利用 (10)（二）办公设备配备（见下表） (11)（三）办公设备、设施折旧安排 (12)第三章管理人员的配备和管理 (13)一、人员配备及培训计划和内容 (13)（一）“**小区”人员配置表（总计为20人） (13)（二）员工基本培训方案 (14)二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 (14)（一）录用 (14)(二)考核 (15)(三)员工奖惩 (15)三、人员上岗仪表、行为、态度标准 (15)(一)仪表 (15)(二)行为 (15)（三）态度 (16)第四章企业创优规划和具体实施方案 (16)一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 (16)二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 (17)三、市政等公共设施管理具体实施方案 (19)四、环境卫生的具体实施方案 (19)五、绿化养护管理的具体实施方案 (20)六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 . 21七、各类管理档案的建立与管理 (22)第五章社区建设 (23)一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 (23)(一)文明社区创建工作 (23)（二）社区活动的设想及活动计划 (24)（三）社区活动的制度 (25)（四）场地安排 (25)二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 (25)第六章初期管理措施 (26)一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 . 26(一)房屋前期物业管理工作主要从以下几个方面展开：26(二)竣工验收配合及建认方案 (26)二、常规性、委托性、特约性服务内容，便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 (26)（一）常规性、委托性、特约性服务内容 (26)（二）无偿便民服务项目、有偿便民服务项目及收费标准 (27)三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 (30)（一）入住公约（按建设部样本） (30)（二）入住管理方案 (30)四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 . 31五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 (31)（一）依法管理装修和违章搭建措施 (31)（二）外观管理措施 (32)六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 . 33第七章物业维修养护计划和措施 (33)一、房屋共用部位和共用设施设备的维修养护计划及措施 (33)（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划. 33(二)相关措施 (34)二、住户报修、维修回访制度。
小区物业管理服务方案范本一、服务宗旨本小区物业管理服务方案旨在提供高质量、高效率的物业管理服务，为小区业主提供安全、舒适的居住环境，促进小区和谐发展。
二、服务内容1.日常维护管理：（1）小区环境卫生维护：定期清扫小区公共区域，包括楼道、花园、车库等。
（2）绿化养护管理：定期修剪修整小区绿化植物，保持绿化景观美观整洁。
（3）设施设备维护：对小区公共设施设备进行定期检查维护，确保正常运行。
2.安全管理：（1）加强门禁管理：严格控制小区出入口，确保安全保障。
（2）安全巡查：定期进行安全巡查，发现安全隐患及时处理。
（3）安防设备维护：对小区安防设备进行定期检测维护，确保安全。
3.服务管理：（1）业主服务：提供便民服务，解决业主生活中的问题。
（2）投诉处理：接受业主投诉并及时处理，保持良好的沟通与服务态度。
（3）活动组织：定期举办小区活动，增进邻里关系。
三、服务标准1.服务态度：微笑服务，提供亲切周到的服务。
2.服务效率：及时有效地解决问题，提高工作效率。
3.服务质量：严格按照标准操作，确保服务质量。
四、服务流程1.接收业主投诉：业主可以通过电话、短信、微信等渠道将问题反馈给物业管理处。
2.处理投诉：物业管理处接收投诉后，立即派员进行处理，及时解决问题。
3.跟进确认：对解决情况进行跟进确认，确保问题得到妥善处理。
4.定期回访：对处理结果进行定期回访，了解业主满意度，提出改进建议。
五、服务团队1.物业经理：负责整个小区物业管理工作，协调各项工作。
2.维修人员：负责小区设施设备的维护和修理工作。
3.保洁人员：负责小区环境卫生和绿化养护工作。
4.安防人员：负责小区安全巡查和安防设备维护工作。
5.客服人员：负责接待业主投诉，并及时处理。
六、服务评估1.业主满意度调查：定期进行业主满意度调查，收集反馈意见，及时改进服务。
2.绩效考核：对物业管理团队进行绩效考核，激励提高服务水平。
七、服务改进1.及时整改：对于业主反馈的问题，物业管理方及时整改，并对问题进一步完善。
住宅小区物业管理服务方案一、服务宗旨作为一家专业的物业管理公司，我们的宗旨是为业主提供高质量的物业管理服务，确保小区安全、整洁、舒适，为业主创造一个和谐、舒适的居住环境。
二、管理团队我们的管理团队由经验丰富的物业管理专业人士组成，拥有扎实的管理知识和丰富的实践经验。
我们将秉承专业、高效、诚信的服务态度，为小区业主提供最优质的服务。
三、服务内容1.小区安全管理（1）建立健全的安全管理制度，定期进行安全隐患排查，确保小区安全。
（2）加强对小区出入口的管理，保证业主的人身和财产安全。
2.小区环境卫生（1）制定合理的保洁计划，定期对小区公共区域进行清洁和卫生检查，保持小区环境整洁。
（2）加强对小区垃圾分类和收运管理，确保小区环境清洁卫生。
3.小区设施维护（1）对小区公共设施进行定期检查和维护，确保设施功能完好。
（2）加强对小区绿化和景观的管理和维护，保持小区绿化环境的美观和整洁。
4.小区保洁服务（1）为业主提供定期的保洁服务，保证小区公共区域的清洁卫生。
（2）对小区楼道、电梯等公共区域进行定期保洁，确保业主的日常生活环境舒适整洁。
5.小区秩序管理（1）建立健全的秩序管理制度，加强对小区秩序的管理和维护。
（2）定期开展小区安全与秩序维护宣传活动，提高业主对秩序管理的重视度。
6.小区运营管理（1）加强对小区运营管理的监督和管理，确保小区的经营运转正常。
（2）定期对小区的经营情况进行检查和评估，制定合理的运营管理方案。
7.小区服务设施管理（1）对小区内的服务设施进行维护和管理，保证设施的正常使用。
（2）加强对小区服务设施维修和保养的管理，确保业主的生活便利。
8.小区安全保卫（1）建立小区安保力量，加强巡逻、监控和防范工作，保障小区安全。
（2）与公安机关合作，加强对小区治安、火灾等安全问题的预防和处理。
四、服务承诺1.服务高效我们将以高效的工作态度，及时响应业主的需求，保障小区的正常运营。
2.服务周到我们将提供贴心的服务，细心关照每一位业主的需求，确保业主的满意度。
小区房子物业管理方案模板一、管理目标为了保障小区内住户的生活质量、维护房屋的保值增值，提高小区整体的管理水平和居住环境，制定以下物业管理方案。
二、物业管理团队1. 物业管理公司我们将委托专业的物业管理公司进行小区的日常管理工作。
物业管理公司将负责小区的日常巡查、维修维护、环境卫生等工作，并及时解决居民的投诉和问题。
物业公司的工作人员将安排专业的维修人员和保洁人员，满足小区内居民的日常需求。
2. 物业管理委员会我们还将成立物业管理委员会，由小区内居民选举产生。
物业管理委员会将监督物业管理公司的工作，协助解决居民的意见和建议，促进小区内的和谐发展。
三、小区设施维护1. 绿化环境物业管理公司将定期对小区内的绿化进行维护和养护，确保小区内的草坪、花卉和树木保持良好状态。
同时，我们还将加强小区内的垃圾分类和垃圾清运工作，确保小区内环境整洁干净。
2. 安全防范物业管理公司将加强小区的安全防范工作，定期对小区的围墙、大门、监控设备等进行检查和维护。
同时，我们还将加强小区内的巡逻工作，确保小区内的安全秩序。
3. 小区设施维护物业管理公司将对小区内的公共设施进行定期维护和保养，包括电梯、供水、供电、照明等设施。
同时，我们还将建立维修保养档案，确保设施的长期使用。
四、居民服务1. 报修服务物业管理公司将建立居民报修服务平台，居民可以通过电话、微信等方式进行报修，物业管理公司将及时处理并解决问题。
同时，我们还将定期对房屋内的设施进行检查和维护，确保居民的生活质量。
2. 社区活动物业管理公司将定期组织各种社区活动，如文化展览、体育比赛、庆祝活动等，丰富居民的业余生活。
同时，我们还将建立居民交流平台，促进居民之间的沟通和合作。
3. 紧急救援物业管理公司将建立紧急救援机制，确保小区内发生紧急情况时可以及时处置。
同时，我们还将定期进行安全培训，提升居民的防灾意识和应急能力。
五、费用管理1. 物业费用物业费用将由所有业主按照房屋面积进行分摊，用于小区内的日常维护和管理。
目录第一章管理服务的整体设想与策划 0一、项目调研 0二、管理目标——构建“文化社区” 0（一）倡导“全员参与”的管理文化 (1)（二）推广“平等互动”的服务文化 (1)（三）营建“和睦亲善”的社区文化 (2)三、**小区管理模式 (2)四、拟采取的管理服务措施 (3)（－）实施“质量、成本双否决”运作机制 (3)（二）建立“加油站式”的员工培训机制 (3)（三）实现与城市商业住宅区的资源共享 (3)（四）建立“物业管理信息岛” (4)（五）倡导开放式的管理服务 (4)（六）提供个性化的装修套餐服务 (5)（七）构建服务平台——客户服务中心 (5)（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库 (6)（九）致力于共用设施、设备的循环改进 (6)第二章管理机构设置和规章制度 (7)一、机构设置、组织框图、工作流程、管理机制等 (7)（一）机构设置 (7)（二）管理框架的组织框图 (7)二、管理规章制度、岗位工作标准、考核办法、落实措施及小区近期目标和远期目标12(一)管理规章制度 (12)(二)岗位工作标准 (12)(三)考核办法及落实措施 (12)(四)近期目标和远期规划 (12)三、物业用房、办公设备、设施利用、经营及折旧方案 (14)(一)物业用房的配备和利用 (14)（二）办公设备配备（见下表） (15)（三）办公设备、设施折旧安排 (16)第三章管理人员的配备和管理 (16)一、人员配备及培训计划和内容 (16)（一）“**小区”人员配置表（总计为20人） (16)（二）员工基本培训方案 (17)二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 (18)（一）录用 (18)(二)考核 (18)(三)员工奖惩 (19)三、人员上岗仪表、行为、态度标准 (19)(一)仪表 (19)(二)行为 (20)（三）态度 (21)第四章企业创优规划和具体实施方案 (21)一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 (21)二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 (22)三、市政等公共设施管理具体实施方案 (26)四、环境卫生的具体实施方案 (26)五、绿化养护管理的具体实施方案 (28)六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 (29)七、各类管理档案的建立与管理 (31)第五章社区建设 (32)一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 (32)(一)文明社区创建工作 (32)（二）社区活动的设想及活动计划 (33)（三）社区活动的制度 (35)（四）场地安排 (35)二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 (35)第六章初期管理措施 (36)一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 (36)(一)房屋前期物业管理工作主要从以下几个方面展开： (36)(二)竣工验收配合及建认方案 (36)二、常规性、委托性、特约性服务内容，便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 . 37（一）常规性、委托性、特约性服务内容 (37)（二）无偿便民服务项目、有偿便民服务项目及收费标准 (37)三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 (41)（一）入住公约（按建设部样本） (41)（二）入住管理方案 (41)四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 (43)五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 (44)（一）依法管理装修和违章搭建措施 (44)（二）外观管理措施 (45)六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 (46)第七章物业维修养护计划和措施 (47)一、房屋共用部位和共用设施设备的维修养护计划及措施 (47)（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划 (47)(二)相关措施 (48)二、住户报修、维修回访制度。
(48)三、公建配套设备、设施及各类管线的管理措施 (49)第八章创新措施 (49)一、监控系统安装管理、维护 (49)二、高科技在物业管理中的应用设想 (50)三、办公、财务、档案资料等计算机应用。
(50)第九章企业经济效益 (51)一、按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书 (51)（一）收入测算表（见附表2） (51)（二）支出测算表 (51)(三)收支预算汇总表 (51)二、根据盈亏情况，分列年度持平计划，增收节支计划 (51)(一)分析盈亏情况 (51)(二)收费上的欠费和拒交对策 (52)（三)分列年度持平计划(见附表5) (52)(四)增收节支措施 (52)三、建立收支公开、监督制度 (52)(八)按时向财税部门上交报表，依法纳税。
(53)附表1 物业公司规章制度、岗位工作标准、考核办法 (53)附表2 (55)年收入测算表 (55)附表3 人工费用测算 (56)附表 4 环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、公共能耗、税收等管理费测算表 (56)附表5 2007—2009年度**小区收支测算汇总表 (58)第一章管理服务的整体设想与策划一、项目调研【建设中的**住宅小区东、南侧为规划路，西靠城市道路，北靠江北大道，交通便利。
由**市五环房地产开发有限公司开发建造。
总用地面积68860㎡，总建筑面积135718.1㎡，容积率1.87，建筑密度30.5%，绿地率30%，总户数1303户（均为住宅），机动车泊位：560辆（其中：地下停车位279个，地上停车位281个）。
】为使日后的管理服务工作更加贴近**小区的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：●小区为多层建筑，容积率适中，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。
●该项目为分期开发（周边将有二期工程），从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（二期施工）较长时间并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。
●**小区由**市五环房地产开发有限公司开发建造，未来物业管理工作必须以实现业主满意、政府满意、社会满意为终极目的。
●据我们的研究分析，**小区未来的业主以周边拆迁安置人员为主。
对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员结构必将为小区带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理手段的现代化。
●**小区业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。
二、管理目标——构建“文化社区”根据我们的调研结果显示：**小区应是新村“文化社区”的居所，重情、讲理、守法。
开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。
我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。
文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。
二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。
我们的设想是：（一）倡导“全员参与”的管理文化在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。
在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。
把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。
此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。
（二）推广“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。
服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。
建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。
业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。
（三）营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。
我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。
我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动，努力把**小区创建为“精神家园”。
三、**小区管理模式我们确立**小区的管理模式是：●紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心,提供“质优价廉”的服务产品。
●倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链。
●致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化。
在确定管理模式的基础上，针对**小区的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。
我们的管理思路是：●强调成本控制意识和成本管理程序●强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进●强调公众服务的规范化与特约服务的个性化●致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升●致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识●致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境四、拟采取的管理服务措施结合**小区物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品的供给：（－）实施“质量、成本双否决”运作机制我们公司每年通过与管理处签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两顶最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。
通过近三年的“质量、成本双否决”的运作，我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本下降近十个百分点的良好成果。
我们将进一步结合**小区的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该小区的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务产品。
（二）建立“加油站式”的员工培训机制由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。
