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⼟地增值税进⾏税收筹划⼟地增值税是对转让国有⼟地使⽤权、地上建筑物及其附着物并取得增值收⼈的纳税⼈征收的税种。
⼟地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下，从降低税基和税率两个⾓度进⾏的。
下⾯店铺⼩编来为你介绍。
⼀、利息⽀出扣除法筹划依据《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第七条(三)中关于利息⽀出扣除项⽬之规定：“凡能够按转让房地产项⽬计算分摊并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但最⾼不能超过按商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额。
其他房地产开发费⽤，按本条(⼀)、(⼆)项规定计算的⾦额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出或不能提供⾦融机构证明的，房地产开发费⽤按本条(⼀)、(⼆)项规定计算的⾦额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体⽐例，由各省、⾃治区、直辖市⼈民政府规定”。
即当纳税⼈能够按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出，并能提供⾦融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费⽤为：利息+(取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额+房地产开发成本)×5%以内;纳税⼈不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出或不能提供⾦融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费⽤为：(取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额+房地产开发成本)×10%以内。
如果企业购买房地产主要依靠负债筹资，利息⽀出所占⽐例较⾼，可考虑分摊利息并提供⾦融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费⽤。
如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资，利息⽀出很少，则可考虑不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费⽤。
如某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除⽐例为5%和10%，其⽀付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，我们针对利息⽀出为90万元和70万元两种情况进⾏筹划(假设该利息⽀出为可分摊且能提供⾦融机构证明，并未超过商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额)。
⾸先计算扣除的利息⽀出差异为(取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额⼗房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断当允许扣除的利息⽀出为90万元时，由于90万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项⽬分摊利息并提供⾦融机构证明，这样利息⽀出和其他房地产开发费⽤扣除共计90+(600+1000)×5%=170万元，否则只能按(600+1000)×10%=160万元扣除，扣税基数将减少10万元⽽多缴税款;同理，当允许扣除的利息⽀出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第⼆种计扣⽅式，即不按房地产开发项⽬分摊利息或不向税务机关提供有关⾦融机构的证明，这样利息⽀出和其他房地产开发费⽤扣除共计(600+1000)×10%⼆160万元，可以多扣除160-(70+80)=10万元利息⽀出，扣税基数增加10万元。
其他纳税筹划案例点评——土地增值税
新发房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。
1996年7月初，公司按A市一般民用住宅标准建造了一幢住宅，并以市场价格销售给A市市民，共取得收入240万元，共发生如下费用：（1）取得土地使用权所支付的金额为100万元。
（2）房地产开发成本50万元。
（3）其他扣除额为60万元。
同月，公司转让另一房地产取得收入400万元，共发生以下费用：（1）取得土地使用权所支付的金额20万元。
（2）房地产开发成本30万元。
（3）房地产开发费用16万元。
（4）与房地产有关的税金24万元。
面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，开兴房地产开发公司决定兼并新发房地产公司，以促进市场占有额的扩大。
7月中旬，开兴房地产公司以400万元市场价格收购了新发房地产的标志性建筑大楼，并于7月底最终成立了开新房地产公司，兼并业务正式完成。
新发房地产公司在建筑该楼时共发生费用扣除额100万元。
该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。
分析新发房地产开发公司在面临兼并之际，应纳增值税270万元，其计算过程如下：（1）7月份同时发生了两处房地产转让业务，且两房地产场地处于同一片土地上，公司财务于是一起核算，两房地产共取得收入640万元，扣除金额为300万元，增值额超过扣除额100％，故土地增值税税额为340万元×50％－300万元×15％＝125万元。
（2）7月底由于被。
第1篇一、案例背景某房地产开发公司（以下简称“该公司”）位于我国某一线城市，主要从事房地产开发业务。
近年来，随着该地区城市化进程的加快，政府为了推进城市改造，决定对该公司所持有的某地块进行拆迁。
该公司在收到拆迁通知后，决定将拆迁土地上的房产进行拆除，并重新进行规划开发。
以下是该公司拆迁土地增值税的计算案例。
二、拆迁土地增值税计算依据1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》3.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（财税〔2016〕43号）4.《关于土地增值税清算有关问题的通知》（财税〔2016〕87号）三、拆迁土地增值税计算过程1. 确定土地增值税清算范围根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，拆迁土地增值税清算范围包括：房地产开发企业因城市、镇规划、国家重大建设需要依法征收、收回的国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。
2. 确定拆迁土地增值税计税依据（1）取得土地使用权所支付的金额该公司取得土地使用权所支付的金额为：2000万元。
（2）房地产开发成本该公司房地产开发成本为：1500万元。
（3）房地产开发费用根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，房地产开发费用包括：土地开发费用、房屋开发费用、配套设施费用、不可预见费用等。
该公司房地产开发费用为：1000万元。
（4）与转让房地产有关的税金该公司与转让房地产有关的税金为：500万元。
（5）扣除项目金额根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除金额等。
该公司扣除项目金额为：5000万元。
（6）加计扣除金额根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，加计扣除金额为：扣除项目金额的20%。
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
房企土增清算后退税的税会处理（附：案例分析）房地产企业土地增值税采取预征加清算的制度安排，会造成部分房地产企业出现项目在尚未清算年度少扣土地增值税而在项目清算年度集中补缴土地增值税从而引致亏损问题。
为解决上述亏损无法及时得到弥补问题，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)【已废止】，明确房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前将整个项目应缴土地增值税总额追溯分配到项目开发各年度计算扣除，并就多缴的企业所得税向税务机关申请退税。
但“注销公司”是公司重大决策问题，哪能为了税务上的利益，说注销就注销呢?因此，实务中许多房地产公司无法吃到退税这块“画饼”。
为此，国家税务总局制定了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。
本文以81号公告为主并结合其他税收、会计政策，分析房企土地增值税清算后退税的税务处理以及相关土地增值税的会计处理。
一、税务处理1、有后续开发项目的，亏损向以后年度结转公告81号第一条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
我们知道，房地产企业亏损弥补期为5年，而房地产项目从拿地、开发建设直到销售一般需要几年时间，如果前期项目产生亏损，而后期项目5年之内没有足够的税前利润，会造成前期亏损无法弥补或得不到完全弥补的“悲催”局面。
因此，后期项目如何安排要提前进行筹划。
2、没有后续开发项目的，可申请退税根据公告81号第二条规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照规定的方法计算出项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
第1篇一、案例背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）是一家从事房地产开发、销售的企业。
近年来，随着我国城市化进程的加快，房地产市场逐渐火热，XX公司抓住机遇，在市中心购得一块面积为10万平方米的土地，用于开发住宅项目。
该项目总投资约为5亿元人民币，预计于2022年底竣工并交付使用。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，房地产开发企业在销售房地产项目时，应依法缴纳土地增值税。
为探究土地增值税的计算方法和申报流程，本文以XX公司为例，对土地增值税进行案例分析。
二、案例概述1. 项目基本情况XX公司开发的住宅项目共规划为1000套住宅，总建筑面积约为15万平方米。
项目总投资5亿元人民币，其中土地成本为1.5亿元，建筑安装工程费为2亿元，其他费用为1.5亿元。
2. 土地增值税申报情况XX公司于2022年12月竣工验收并开始销售住宅项目。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，XX公司应在销售住宅项目时，按照销售总额的一定比例计算土地增值税，并向税务机关申报缴纳。
三、土地增值税计算方法1. 土地增值税计税依据根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的计税依据为土地增值额。
土地增值额是指房地产企业销售房地产项目时，取得的收入扣除土地成本、开发成本、销售费用、财务费用、管理费用等成本、费用后的余额。
2. 土地增值税计算公式土地增值税=（销售收入-土地成本-开发成本-销售费用-财务费用-管理费用）×税率其中，税率为30%。
3. 土地增值税计算过程（1）销售收入：XX公司住宅项目共销售1000套住宅，平均售价为5000元/平方米，总建筑面积为15万平方米，因此销售收入为75亿元。
（2）土地成本：XX公司购买土地的成本为1.5亿元。
（3）开发成本：XX公司开发住宅项目的成本为2亿元。
（4）销售费用：XX公司在销售过程中发生的费用为0.5亿元。
（5）财务费用：XX公司在开发过程中发生的财务费用为0.3亿元。
土地增值税清算全流程操作实务与案例土地增值税是指在土地的所有者将土地转让给他人时，根据土地增值额征收的一种税种。
在实践操作中，土地增值税清算的全流程操作包括了补偿款及税款的计算与支付、报税申报、税务审查与核定、税款缴纳等环节。
下面将详细介绍土地增值税清算的全流程操作实务与案例。
首先是补偿款及税款的计算与支付。
土地转让时，土地所有者需要按照相关法律法规的规定，向购买方支付补偿款和税款。
补偿款的计算一般是按照土地的出让价格、土地增值率和补偿比例进行计算的。
例如，地的土地出让价格为1000万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%，则补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
税款的计算是根据土地增值额进行计算的。
土地增值额是指土地的转让价款与取得土地的成本价款之差。
例如，地的土地转让价款为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，则土地增值额为1000万-500万=500万元。
对于土地增值额，按照税率进行计算，并支付相应的税款。
其次是报税申报。
在土地转让完成后，土地所有者需要按照规定的时间节点，向税务机关递交土地增值税的报税申报表。
报税申报表中需要填写相关的基本信息、土地转让的交易信息、土地增值额及税款的计算等内容，并提交相应的证明材料和支持文件。
然后是税务审查与核定。
税务机关在接收到土地增值税的报税申报后，将对申报表和相关材料进行审查与核定。
审查的重点是确认土地增值额和纳税义务是否准确计算，并核定相应的税款金额。
最后是税款缴纳。
土地所有者在收到税务机关的税款通知书后，需要按照通知书上的要求，办理税款的缴纳手续。
一般来说，税款的缴纳可以通过银行转账、现金等方式进行。
下面以一个实际案例来说明土地增值税清算的全流程操作。
地的土地所有者张先生将一块土地转让给他人，土地出让价格为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%。
根据上述案例，补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
2010年度最新税务筹划实务案例精选(土地增值税) 提示：本资料所选案例来自于网络，仅供税务筹划爱好者学习参考，请勿用于任何商业用途，因使用用途不当引起的任何权益争议与本网站无关！
目录 一、房地产开发企业土地增值税筹划思路 二、房地产企业土地增值税筹划误区 三、实例分析降低土地增值税税负的两种方法 四、土地增值税：环节越多税负越小 五、土地使用权作价的税收筹划 六、处置底商的税务筹划方案 七、土地增值税清算在即详解开发商避税手段 八、土地增值税的五种筹划技巧浅析 九、房地产开发商筹划土地增值税案 十、企业土地增值税的税收筹划 十一、个人转让房地产土地增值税筹划 十二、房地产企业土地增值税筹划四技巧 十三、土地增值税常见筹划思路 十四、土地增值税投资筹划风险分析 十五、企业土地增值税的税收筹划 十六、房地产企业土地增值税税收筹划
一、房地产开发企业土地增值税筹划思路 房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。 一、开发方式的纳税筹划 (一)、合作建房 税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。对B实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。对A房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。 (二)代建房 税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。 根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 二、扣除项目的纳税筹划 (一)利用利息支出的扣除规定 税法规定：房地产企业的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，即：可扣除的房地产开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内。 纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，即：可扣除的房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内。 根据税法规定，房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。 假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。 如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则其他可扣除项目＝利息费用＋(300＋500)×5%＝利息费用＋40(万元)； 如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目＝(300＋500)×10%＝80(万元)。 对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之同理。 (二)利用代收费用并入房价减少税基 税法规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。 房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：一是将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；二是在房价之外向购买方单独收取。 例如，某房地产开发企业出售楼房．售价5000万元。准予扣除项目金额为3000万元，代收费用500万元。 两种方案的具体纳税情况见表1。从表1中可以看出，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。 三、销售的纳税筹划 (一)设立独立核算的销售公司 通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法，其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格，而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的房地产销售子公司，先将房地产销售给予公司，子公司再将其对外销售，在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内，这样这个环节就可以免征土地增值税，而只就对外销售征收土地增值税。 假设某房地产的成本是100万元，方案一：直接以200万元对外销售；方案二：先以120万元的价格销售给子公司，子公司再以200万元的价格对外销售。 两种方案的具体纳税情况见表2。 从表2中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理减轻企业土地增值税负担。 (二)将销售与装修分开核算 在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税率。 如某套精装修的房产总售价为100万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元，假设准予扣除项目总额为60万元。 两种方案的具体纳税情况见表3. 从表3中可以看出，方案二能形成纳税的最大化节约。 (三)确定适当的房地产销售价格 房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨，公司是否应该跟着提高住宅的售价呢，是不是房价越高企业的利润越大呢？ 对于普通住宅的房价，因为当增值率不超过20%时，可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益，但必须保证增值率不超过20%；对于豪华住宅，虽然没有免税政策，但还是有涨价的空间。当然，应该仔细地测量这个空间，如果房价涨过了购买力，就会造成房产空置。 企业在确定房价时应该仔细测算利润率，结合市场的承受能力，再决定升价与否，升多少或降多少才能使企业的利益最大化。 四、利用税收优惠政策 税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。 根据税法规定，这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税；二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率，就会出现多缴税的情况。 例如：某房地产开发企业，2008年商品房销售收入为1．5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1．1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。根据土地增值税的计算公式： 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝(收入额－扣除项目金额)÷扣除项目金额×100% 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数方案一：普通住宅和豪华住宅不分开核算。增值率＝(15000－11000)÷11000×100%＝36%应纳税额＝(15000－11000)×30%＝1200万元。 方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则： 普通住宅：增值率＝(10000－8000)÷8000×100%＝25%；应纳税额＝(10000－8000)×30%=600万元； 豪华住宅：增值率＝(5000－3000)÷3000×100%＝67%；应纳税额=(5000－3000)×40%－3000×5%＝650万元。 两者合计为1250万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅增值率为25%，超过20%，还得缴土地增值税。但如果能使普通住宅增值率控制在20%以内，则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格，销售收入减少，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入减少，此时是否可取，就得比较减少销售收入和控制增值率减少税金支出大小，从而作出选择。 假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从(a－8000)÷8000×100%＝20%中可求出，a＝9600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。
