市物价局、市房地产管理局关于公布孝感市城区普通住宅小区物业服务收费标准（试行）的通知（孝价房服[2008]89号
市物价局、市房地产管理局关于公布孝感市城区
普通住宅小区物业服务收费标准（试行）的通知
孝感市城区各物业管理企业、各房地产开发企业：
为规范孝感市城区物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理服务业的健康发展，根据《湖北省物业服务收费管理实施办法》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》等有关规定，结合孝感城区物业管理现状，参照省内同类城市物业服务收费水平，在充分征求有关方面意见和进行物业服务成本调查的基础上，我们制定了孝感市城区普通住宅（含经济适用住房，下同）物业服务收费标准，现予公布。并就有关问题通知如下，请认真贯彻执行。
一、孝感市城区物业服务收费，根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车服务实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业服务实行市场调节价。
二、对实行政府指导价的物业服务收费，实行分等级定价办法。孝感市城区物业服务具体收费标准核定为：普通多层住宅：一级0.45元/ m2·月，二级0.35元/m2·月，三级0.25元/m2·月；配有电梯的普通高层住宅：一级0.90元/m2·月，二级0.80元/m2·月，三级0.70元/m2·月；以上为各等级物业服务收费的基准价，物业管理企业应当根据物业服务质量、硬件配套设施、物业服务成本和业主承受能力等因素，并遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，经小区业主大会或业主委员会讨论通过，在上浮幅度不超过20%，下浮幅度不限的范围内，以住宅小区为单位，拟定提出具体收费标准方案，报市物价局、市房地产管理局按规定程序核批，并在物业服务合同中明确约定，到市物价局申请办理《湖北省服务价格（收费）监审证》后方可执行。对不具备小区等级收费条件的零星住宅区，其物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主或住户在等级（三级）收费水平以下协商确定，并在物业服务合同中约定，报市物价局备案，办理收费手续。
三、住宅小区物业管理服务等级，由物业管理企业根据所服务小区的基本设施条件、规模、服务功能及对业主提供的实际服务项目、内容和质量标准等因素提出申请，由市房地产管理局、市物价局依照《孝感城区普通住宅小区物业管理服务等级标准》（详见附件），经实地考核和广泛征求物业小区业主委员会或业主代表意见的基础上审定
；物价、房地产管理部门每年还将结合服务价格收费年度审验和物业管理企业资质年检工作，对物业管理企业服务项目、内容、质量标准等情况进行年度审核；物业管理服务等级以住宅小区为单位，一个住宅小区执行一个等级收费标准；住宅小区物业服务收费等级价区的确定，不实行终身制，因管理水平和服务项目内容质量等发生变化的，经考核验收可相应提高或降低服务收费等级价区。
四、物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行明确公示。物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
五、业主按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日开始交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
六、在本通知实施之前的新建住宅小区，开发建设单位售房合同中已承诺前期物业服务收费标准的，在承诺期限内，承诺标准低于规定的政府指导价标准的，按承诺标准执行，承诺标准高于规定的政府指导价标准的，则按政府指导价标准执行。本通知实施之后的新建住宅小区，其物业管理服务收费标准按本通知规定申报后方可执行。
七、关于物业服务收费期限问题，物业服务费可由物业管理企业和业主委员会（或业主）商议收取期限，可以按月、按季或按年收取，如采取按年收取方式不得在年初一次性收取。
八、未进行用水、用电户表工程改造的物业小区，总表与分表之间发生的损耗（应扣除物业公司办公用电、用水，公共照明用电、公共用水及二次供水设施用电等小区公共用电用水），可按水、电量实际损耗额度在用户间据实合理分摊，具体分摊方式可由物业管理企业与业主或业主委员会协商确定，物业管理企业不得擅自提高国家规定的水、电价格标准，不允许将水电损耗通过提高水电价格的方式来进行分摊。
九、物业共用部位、共用设施设备（如电梯、二次供水设施、路灯等）日常运行维护费用已包含在物业服务收费之内，不得再另行向业主收取或分摊。环卫部门征收的城市生活垃圾处理费，不包含在物业服务收费标准中，由物业管理企业代收代缴。
十、普通住宅和经济适用住房小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车服务费；但对进入小区
执行任务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车（15分钟内）不得收取停车费。
十一、实行市场调节价的物业服务，其服务收费由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
十二、本通知自2009年1月1日起试行一年，市物价局、市房地产管理局过去有关规定与本通知不符的，一律以本通知规定为准。试行一年后，根据市场情况 再行调整。本通知未涉及的其他问题，按省物价局、省建设厅印发的《湖北省物业服务收费管理实施办法》（鄂价房服[2007]107号）的规定执行。
附：孝感城区普通住宅小区物业管理服务等级标准
孝感市物价局 孝感市房地产管理局
二OO八年十二月五日
附件：
孝感城区普通住宅小区物业管理服务等级标准
等级 基本条件 物业管理服务内容及质量标准
一级 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
6、设有服务接待中心，公示服务电话，有完整的报修、维修和回访记录；
7、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；
8、小区建筑面积在6万平方米以上，小区建筑、建设质量高,环境优美舒适,绿化覆盖率35%以上,幢与幢之间有成片绿化带，小区内保持四季常青，并种有树木；
9、小区中心地带建有一定景观，如雕塑、建筑小品、喷水池等，并配备休闲、娱乐场所或设施；
10、小区实行封闭式管理,消防设施完备，小区内停车场、商业网点、社区活动中心等各类配套设施齐全。 （一）清洁卫生：进户门外公共场地（含共用楼梯间、电梯间、通道）全天保洁；下水道、窨井半年至少疏通一次，化粪池一至两年疏通一次，并保持常年通畅；蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合质量标准；小区定期进行卫生消毒、灭鼠等除害服务；垃圾日产日清。
（二）绿化管理：小区内的公共绿地、花园、草坪适时浇水、施肥、治虫、修枝、整形，保持绿色植物生长良好，小区环境优美。
（三）安全保卫：小区进、出口有保安人员24小时值班守护，对外来车辆和来客来访人员进行登记，其余各通道、楼宇有保安人员24小时巡逻、小区监控设备24小时正常运行并有专人管理；交通、车辆管理有序；加强防范、严防火灾事故和偷盗
案件发生，保障住户居住安全。
（四）物业共用部位、共用设施设备日常养护、维修管理：道路、路灯、楼道日常维修、保持完好；配电设施（含配电房日常值班服务）、供水设施（含二次加压供水）、消防设施等进行日常养护维修，保持设备完好，运行正常；对高层住宅电梯日常养护维修，保持正常运行；对房屋主体及其它公共部位出现渗漏、损坏，及时维修；对房屋装修进行管理，要求无违章搭建和违章装修，区容区貌良好。
（五）管理服务：实行24小时值班制，负责接待业主（住户）的来访和投诉，处理物业服务的有关事宜；发生突发性事件要及时向相关部门报告，物业服务人员须在15分钟内赶到现场并积极协助相关部门开展工作；水电线路等发生故障，物业服务人员须在半小时内组织维修人员赶到现场进行抢修。
二级 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
6、公示服务电话,有报修、维修和回访记录；
7、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上；
8、小区建筑面积在4万平方米以上，小区环境良好,绿化覆盖率30%以上,幢与幢之间有成片绿化带；
9、小区内建有一定景观，并配备休闲、娱乐场所或设施；
10、消防设施完备，小区内停车泊位、商业网点、社区活动中心等各类配套服务齐全。 （一）清洁卫生：进户门外公共场地（含共用楼梯间、电梯间、通道）全天保洁；下水道、窨井半年至少疏通一次，化粪池一至两年疏通一次，并保持常年通畅；蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合质量标准；垃圾日产日清。
（二）绿化管理：小区内的公共绿地、花园、草坪适时浇水、施肥、治虫、修枝、整形，保持绿色植物生长良好。
（三）安全保卫：小区主要进、出口24小时有保安人员值班守护，对外来车辆和来客来访人员进行登记；夜间小区内有保安人员巡逻；小区监控设备24小时正常运行并有专人管理；保持各道路畅通，无乱停、乱放、乱摆摊、设点现象。
（四）物业共用部位、共用设施设备日常养护、维修管理：道路、路灯、楼道日常维修、保持完好；配电设施（含配电房日常值班服务）、供水设施（含二次加压供水）、消防设施等进行日常养护维修，保持设备
完好，运行正常；对高层住宅电梯日常养护维修，保持正常运行；对房屋主体及其它公共部位出现渗漏、损坏，及时维修；对房屋装修进行管理，要求无违章搭建和违章装修，区容区貌良好。
（五）管理服务：实行24小时值班制，负责接待业主（住户）的来访和投诉，处理物业服务的有关事宜；发生突发性事件要及时向相关部门报告，物业服务人员须在25分钟内赶到现场并积极协助相关部门开展工作；水电线路等发生故障，物业服务人员须在1小时内组织维修人员到场进行维修。
三级 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
6、公示服务电话，有报修、维修记录；
7、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率65%以上；
8、小区建筑面积在2万平方米以上，绿化覆盖率20%以上，幢与幢之间有成片绿化带；
9、小区内配有休闲、娱乐场所及消防设施，小区内停车泊位、商业网点、社区活动中心等配套服务齐全。 （一）清洁卫生： 进户门外公共地段全天保洁（含共用楼梯间、电梯间、通道）；下水道、窨井一年至少疏通一次，化粪池一至二年疏通一次，并保持常年通畅；蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合质量标准；垃圾日产日清。
（二）绿化管理：小区内的公共绿地、草坪适时浇水、施肥、治虫、修枝、整形，保持绿色植物生长良好。
（三）安全保卫：小区进出口有保安24小时值班守护，对外来车辆和来客来访人员进行登记；夜间小区内有保安人员巡逻；小区监控设备24小时正常运行并有专人管理。
（四）物业共用部位、共用设施设备日常养护、维修管理：道路、路灯、楼道日常维修、保持完好；配电设施（含配电房日常值班服务）、供水设施（含二次加压供水）、消防设施等进行日常养护维修，保持设备完好，运行正常；对房屋主体及其它公共部位出现渗漏、损坏，及时维修；对房屋装修进行管理，要求无违章搭建和违章装修，小区环境整洁。
（五）管理服务：实行24小时值班制，负责接待业主（住户）的来访和投诉，处理物业服务的有关事宜； 发生突发性事件要及时向相关部门报告，物业服务人员须在30分钟内赶到现场并积极协助相关部门开展工作；水电线路发生故障，物业
服务人员须在2小时内组织维修人员到场进行维修。