房地产项目测算

房地产开发项目的成本测算方法

随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。

在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。

如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。

一、土地成本

随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。

二、前期规费

前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。

三、工程成本

此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：

1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；

2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；

3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；

4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；

5、电梯投资；

6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；

7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；

8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。

四、开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：

1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。

3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。

4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视项目个案而定。

5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。

6、上述各项费用中未提及的其他支出。

上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。





 某地块基本情况

用地面积 18090 容积率 1.43

户数 86 可建建筑面积 25868.7

宅基地面积 15014 回迁系数 0.8

回迁面积 12011.2 商品房价格 2500

商品房面积 13857.5 回迁房价格 2023.95

总销售收入 5895.38 税金 467.69 524.85

建设成本 5235.69 净收入 463.34 406.17

政府收益 684.78 政府部门收益 367.07

村集体收益 211.653 村民收益 22.75

住宅开发成本测算表

收费项目 收费 收费标准 折算标准（元/㎡） 说明

单位

土建造价 700元/㎡ 700 820

设施配套 100 含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发管理费等

不可预见费用 20

国税 国税局 房价×3.3% 82.5 337.5 房价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。 地税综合 地税局 房价×8.7% 217.5

契税 住宅 农税局 房价×1.5% 37.5

商业房 房价×3%

征地补偿 拆迁户 1200元/㎡宅基地 696.47 1026.94 办完土地手续所需费用

躲迁安置费等 59.84

土地出让 村补偿 国土局 7.8万元/亩 81.82

土地收益 18万元/亩 188.81

评估勘界 5.2万元/亩 54.55 141.90

交易费 住宅 房管局 3元/㎡ 3

商业房 10元/㎡

避雷设施费 气象局 1.5元/㎡ 1.5

电器检测费 消防大队 1.5元/㎡ 1.5

垃圾处置费 建设局 2

档案整理费 1.3元/㎡ 1.3

基础设施费 205元/㎡ 205

墙体节能费 8元/㎡ 8

防空建筑配套费 20元/㎡ 20

劳保统筹费 2.6元/㎡ 18.2

质检费 土建造价的0.25% 1.75

房产测量费 测绘单位 1.36元/㎡ 1.36 35.11

地形放线竣工 2.5

勘察设计费 设计单位 20元/㎡ 20

规划技术服务费 用地1.5住宅1.7 4.249

规划设计费 1.5万元/ha

监理费 监理公司 土建造价的1% 7 2023.95

总计 2361.45 不含税收的成本价2,023.95元/平方米

房地产项目的投资决策浅析

焦点苏州房地产网 2003年03月14日16:12 伟业地产

房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、 可操作性。