万达房地产项目开发成本测算实例

二
1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿
前期费用
政府相关费用 基础设施费 新墙体材料基金 散装水泥 氡气检测 城建档案费 人防异地建设费 图审费 环评费 节能评估费 规划验放线费 规划咨询费 规划报审服务费 10.00 1.00 0.50 0.00 30.00 3.50 0.48 0.00 0.48 1.00 1.00 105.000 10.500 5.250 0.000 315.000 37.000 5.009 0.000 5.040 10.500 10.500 一个点800元 一万元以下忽略不计 暂按315万，由于新旧文件人 防比例不同，会有增减。 建安成本的2.54%（可下调） 10元/㎡（可退）
2 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷
结构及初装工程 砌体工程 土建工程 防水工程 其它 小计 8.77 12.96 4.50 0.00 26.23 92.085 136.080 47.250 0.000 275.415 框剪结构 防水面积×50
3 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
门窗工程 铝合金门窗工程 铝合金隔栅 分户门及安装 防火门及安装 人防门及安装 车库自动门及安装 其它 70.00 0.00
智能化系统工程 对讲系统 周界 监控 电子巡更 停车管理 背景音乐 其它 小计 20.00 0.46 1.43 2.29 4.00 0.00 0.00 28.18 210.000 4.830 15.015 24.045 42.000 0.000 0.000 295.890 架空车位，2.8万/车位，含报 警系统 含黑白视频、公用天线3元/ ㎡,含110联动报警
室外总平
红线内市政工程 供电系统 给水系统 排水系统 化粪池 燃气系统 消防系统 人防系统 有线电视系统 电话系统 7.50 14.00 1.00 1.00 70.00 20.00 20.00 5.00 735.000 210.000 210.000 52.500 0.000 78.750 147.000 10.500 10.500 总建筑面积的3.5% 公司代收，提供配套设施费 （2800元/户） 含加压泵站
1000.020 0.000 10.500 0.000
总投资的5%÷总建筑面积 5%
0.2%-0.4%
96.24
1010.520
十 二
⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
税费
土地增值税 营业税 城市维护建设税 教育附加税 城建税 企业所得税 45.00 225.00 15.75 6.75 4.50 472.500 2362.500 165.375 70.875 47.250 0.000 销售收入47250元*1% 销售收入47250元*5% 营业税×7% 营业税×3% 营业税×2% 利润的25%
15.00
735.000 0.000 157.500 42.000 21.000 198.450 0.000
高科型材
1500元/户
4.00 2.00 18.90 0.00
摊入建筑面积，含人防隔断墙 按0.7个车位摊入总面积
小计 4 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ 外墙工程 外墙涂料及施工 外墙面砖及施工 外墙石材工程 装饰构件工程 玻璃幕墙 其它 小计 5 ⑴ ⑵ ⑶ 保温工程 外墙保温 屋面保温 其它 小计 6 ⑴ ⑵ ⑶
109.90
1153.950
40.00 60.00 15.92 8.00 0.00 0.00 123.92
420.000 630.000 167.160 84.000 0.000 0.000 1301.160 局部文化墙 干挂 重沿、柱头、斗拱
80.00 60.00 0.00 140.00
840.000 630.000 0.000 1470.000
3 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
室外景观工程 绿化工程 硬质景观工程 建筑小品 健身器材及安装 水景设备及安装 室外照明系统 游泳池设备 小计 15.00 18.00 10.00 4.00 10.00 12.00 0.00 69.00 157.500 189.000 105.000 42.000 105.000 126.000 0.000 724.500 最多4.5元/㎡康体设施 最高可达6000000 含智能调光系统普通，泛光照 明 摊入建筑面积
297.780 5.009 21.000 63.000 11.340 0.026
小区占地面积6元/平米
含公告费 代交、有不动产发票 总建筑面积*3000元*4‰
3.00 12.00 0.00 1.36
31.500 126.000 0.000 14.280
土地分宗费用 小计 2 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ 设计费用 规划及方案设计费 扩初设计费 施工图设计费 园林景观设计费 其它设计费用 小计 3 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ 检测费 地基氡浓度检测 地勘费 沉降观测 空气检测 电气检测 消防检测 小计 4 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ 三通一平 临时道路 临时用水 临时用电 场地平整 小计 5 ⑴ ⑵ 临时设施 围墙 临时办公室
二、开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积暂按：105000.00 建安成本：148890000.00 平方造价暂按：1418 开发成本：3754.44
序 号
项目内容
楼面单价 （元/平米）
总款（万元）
备注
一
1 2 3 4 5 6
土地费用
土地出让金 财务成本 契税 印花税 领证费用 服务费 小计 1447.62 30.00 57.90 0.71 0.03 2.38 1538.64 15200.010 315.000 607.950 7.455 0.266 24.990 16155.671 新增 建安成本×0.5‰ （160000万+5000万）×1.5%
0.28 265.89
2.940 2792.293
1.91 0.00 13.00 1.91 2.00 18.82
20.055 0.000 136.500 20.055 21.000 197.610 13元/平米 占地面积 控规图
0.00 1.00 0.00 0.80 0.50 0.20 2.50
0.000 10.500 0.000 8.400 5.250 2.100 26.250 含电阻检测 整体占地面积÷225×桩长
2.00 1.00 30.00 1.10 12.00 2.13 70.00 1.00 1.70 0.40 0.15 0.48 39.70 1.72
21.000 10.500 315.000 11.550 126.000 22.365 735.000 10.500 17.850 4.200 1.575 5.040 416.850 18.060 0.130
五
公共设施配套工程
⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
会所 幼儿园 物业用房 公厕 垃圾筒 其它（廉租房） 小计
15.00
157.500 投入210万可回收
0.43 0.90 0.15 41.86 58.34
4.515 9.450 1.575 439.530 612.570
1418×105000×3‰ 60×700÷105000
⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁
交通标识施工 红线内道路 围墙 市政土建工程 煤气调压站、水泵 房 小计
0.80 13.40 6.00 2.00 4.00 164.70
8.400 140.700 63.000 21.000 42.000 1729.350 含大门 停车台2000元/个*100个
2 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
已取消收费项目，但会以其他 方式收取 需做地震安全评价工作报告。
1500元/套 建筑面积×0.7+降水井× 20000 建安成本的1.5‰ 设施安装
建安成本的1.2‰
建安成本的2.8% 占地面积30023*6元 有文物时进行 建安成本的2%（可退，但不全 退，约能退1.5%），可退21元 /平米
28.36 0.48 2.00 6.00 1.08
十
⑴ ⑵ ⑶ ⑷
管理费用
开发管理费用 期间管理费用 管理类税金 其它 小计 45.00 4.77 0.00 0.00 49.77 472.500 50.085 0.000 0.000 522.585 4500×105000×1%
十 一
⑴ ⑵ ⑶ ⑷
财务费用
成本利息 融资费用 合同公证费 保险费
小计
95.24 0.00 1.00
建安工程
基础工程 桩基工程 桩基检测 土石方工程 护壁 地下室 地下车库 降水 小计 70.00 1.00 38.10 12.50 128.70 221.00 4.00 475.30 735.000 10.500 400.050 131.250 1351.350 2320.500 42.000 4990.650 摊入建筑面积 摊入建筑面积、浆、网、锚固 、导管
⒀ ⒁ ⒂ ⒃ ⒄ ⒅ ⒆ ⒇
质监费 抗震评估费 城建配套费 防雷设计审核费 排污费 招投标代理费 消防设施费 消防方案报审 招标交易费 日照分析 地形图(1:500) 灯光夜景效果图 两金 文物勘探 考古费 农民工资保证金 可行性研究报告 水、电管网设计 渣土费 测绘费 房产初始登记费 房产交易服务费 房价审核费 地名设置费 房产测绘费
七
⑴ ⑵ ⑶
开发间接费用
施工监理费 工程造价咨询费 工程类人工办公费
小计
8.00 2.13 0.00 10.13
84.000 22.365Байду номын сангаас0.000 106.365
8元/㎡ 建安成本的1.5‰
八 工程不可预见费
⑴ ⑵ ⑶ 工程不可预见费 灾害调整设计方案 灾害造成工程损失 28.60 10.00 0.00 300.300 105.000 0.000 总造价的3%
小计 8 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼ 主体安装工程 室内水电 电梯及安装 室内消防、通风 空调系统 地暖系统 新风系统 监控系统 智能化系统 其它 小计 9 ⑴ ⑵ 住宅精装修工程 精装修设备材料 精装修工程施工
14.00
147.000
119.00 55.00 35.00 2.14
1249.500 577.500 367.500 22.470
3100平米×1418÷105000
六
⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
售楼处、样板房
售楼处工程 售楼处装修工程 售楼处空调系统 样板房工程 样板房装修工程 样板房空调系统 其它 小计 1.90 0.46 0.20 0.00 2.00 0.20 0.00 4.76 19.950 4.830 2.100 0.000 21.000 2.100 0.000 49.980 2套，一大一小，共200平方 2套，一大一小，共200平方 200平米*450元+10万 外装修160元/平米，内精装修 70元/平米
按85%计算 按85%计算 按85%计算喷淋120元/㎡ 安装地下室摊入总建筑面积
20.00 20.00 13.00
210.000 210.000 136.500
阳光、万象、鸿景 与户数有关（1043户）含黑白 可视对讲
264.14
2773.470
0.00 0.00
0.000 0.000
四
1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ ⑼
小计
38.60
405.300
九
⑴ ⑵ ⑶ ⑷
销售费用
营销代理费用 广告、宣传费用 沙盘、样本等 本公司人员 小计 54.00 67.50 3.00 6.75 131.25 567.000 708.750 31.500 70.875 1378.125 4500×105000×1.5‰ 4500×105000×1.2% 4500×105000×1.5%
含外墙涂料
公共部位普通装修 门厅部位 公共楼梯间 其它 小计 3.00 8.00 0.00 11.00 31.500 84.000 0.000 115.500 主入口摊入建筑面积+单元入 户
7 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
其它建筑分包工程 栏杆、空调围栏 屋面瓦工程 钢结构工程 指示牌及安装 信报箱工程 其它 8.00 0.00 0.00 5.00 1.00 0.00 84.000 0.000 0.000 52.500 10.500 0.000 含垃圾分类设施摊入总面积 150元/㎡三个空调/户
10.00 1.50 6.67 0.50 18.67
105.000 15.750 70.035 5.250 196.035
总面积 总面积
占地面积
1.90 0.95
19.950 9.975
摊入总建筑面积320×长÷ 105000 320×200÷105000
小计
2.85
29.925
三
1 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺