2018年房地产开发项目成本利润测算表

营改增后如何进行房地产项目利润测算国务院常务会议的决定，从2016年5月1日起，我国将全面实施营改增业务，届时营业税正式退出历史舞台。

近年来，房地产项目发展如火如荼，而国家对待房地产的政策也是历经多次变化。

如何在营改增后快速有效地实现项目利润，是每个房地产商都在研究的课题，有鉴于此很多房地产商都组织各部门研究适合自己的利润测算模型，帮助公司决策层对项目快速做出判断，以便做到模块化精细管理。

本文透过会计实务方式希望与大家一同探讨营改增后房地产项目利润测算工作。

标签：营改增;房地产项目;利润测算从2011年提出营改增试点方案，到2012年起部分行业试行营改增业务，经过5年时间的经验积累逐步从上海、北京、天津等地向全国各行各业推广。

房地产项目因涉及面广、业务多、计税方式复杂被安排在最后一批试点里。

如何做好营改增后房地产项目的利润测算工作，这是各大开发商都要面对的课题。

一、为什么要实行营改增增值税就是以含应税劳务或商品在流转过程中所产生的增值额作为计税对象所征收的一种流转税。

也就是说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值征收的一种流转税。

实行价外计税，由消费者承担，对增值部分征税没有增值无需征税。

国家推行增值税，主要是为了避免偷税漏税。

增值税是以增值额为征税对象，在流转过程中每个环节只要有增值即要征收税款，而上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，环环相扣在每个环节中就形成了完整的抵扣链条。

“营改增”的主要目的是将以往造成“增值税链条”断裂的环节扣上。

企业若想提高项目利润，必须取得上游企业的“进项税”发票形成“层层征收”再“环环抵扣”的链条，促使上下游企业之间相互监督，而且取得的增值税专用发票是有认证期限的（根据国家税务总局发出的公告，在2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票，一般纳税人在取得时，应当在开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额），这样上下游企业之间都会及时进行发票管理，慢慢形成良好的税控环境。

2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题 1.00 分)在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判.选择投资方案唯一的标准。

（）2.(多项选择题)(每题 2.00 分) 制订租售方案的工作内容主要包括()。

A. 租售价格确定B. 宣传手段选择C. 租售进度安排D. 广告设计及安排E. 市场租售对比分析3.(判断题)(每题 1.00 分)房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。

（）[2008年真题]4.(单项选择题)(每题 1.00 分)某市2019年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2018年末完工转入2019年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2019年竣工的房屋建筑面积为70万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。

A. 1.4B. 1.9C. 2D. 35.(单项选择题)(每题 1.00 分)公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。

A. 固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B. 生产性投资和非生产性投资C. 政府投资、非盈利机构投资D. 企业投资和个人投资6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A. 544.10B. 886.73C. 6300.00D. 709.387.(判断题)(每题 1.00 分) 房地产开发项目的“开发—销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。

（）8.(判断题)(每题 1.00 分)在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。

( )9.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于FIRR (财务内部收益率)的说法，正确的有（）。

房地产税收筹划全流程案例2018-06-15 11:30目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划2、开发建设环节的税收筹划3、房产销售环节的税收筹划4、售后清算环节的税收筹划5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。

项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。

该项目分两期建设完成。

一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。

项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。

产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：1.5（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；（4）可售面积：113402.93平方米，其中：①普通住宅面积91588.8平方米②非普通住宅面积21814.13平方米③停车场面积55344.71平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。

项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。

二、项目筹划总体思路嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。

性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。

因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。

项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。

嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。

浙估协2018--64号附件-浙江省地下空间估价技术指引附件：浙江省地下空间估价技术指引（征求意见稿）为规范地下空间估价⾏为，保证估价结果的客观合理性，根据《中华⼈民共和国资产评估法》、《房地产估价规范》及相关法规、技术标准，结合地下空间房地产特点和浙江省地下空间开发利⽤情况，制定本技术指引。

⼀、适⽤范围1、本指引所称地下空间，是指地表以下的空间，分为结合地⾯建筑⼀并开发建设的结建地下空间和独⽴开发建设的单建地下空间。

2、根据我省地下空间开发利⽤情况和估价业务需求，本指引主要针对规划⽤途为停车、商业、仓储等地下空间估价⽽制定。

其他⽤途或功能的地下空间估价，可参照本指引。

3、本指引适⽤于地下空间抵押、转让、租赁、税收、拍卖、诉讼、损害赔偿、保险、出资、分割或合并、投资及需要进⾏地下空间估价的其他情形。

⼆、基本要求1、地下空间估价，应充分考虑地下空间的特殊性，根据估价⽬的和项⽬整体情况，明确估价对象的界限范围和价值内涵，合理地进⾏单建或结建地下空间的价值评估。

2、地下空间估价，应充分关注并遵循估价对象所在地有关地下空间的开发利⽤、不动产登记、权利限制及优惠政策等规定。

3、估价对象应符合估价⽬的对应经济⾏为的处分要求。

4、注册房地产估价师应具备地下空间相关专业知识、估价经验和专业胜任能⼒。

三、估价原则地下空间估价，应根据估价⽬的和价值类型确定估价原则。

除遵循《房地产估价规范》相关估价原则外，还应遵循以下原则：1、经济效益原则地下空间的开发和利⽤，通常具有社会效益、经济效益、战备效益和环境效益。

本指引地下空间估价，主要以地下空间的经济效益为主进⾏估价（投资效益分析等咨询性报告除外）。

2、整体性原则地下空间估价应与地⾯空间功能相结合，并考虑地上空间、地下空间的互联互通及其整体性对估价对象的价值影响。

3、成本效⽤均衡原则地下空间的开发成本应与其预期产⽣的效⽤或经济效益相当。

结建地下空间估价时，其开发成本应按假定为单建地下空间的客观开发成本考虑，不宜采⽤整个结建项⽬地下⼯程的开发成本指标进⾏估价。

第一章总则第一条为深化收入分配制度改革，加强收入分配调第二条本办法适用于集团及所属企业（包括经营性企业和集团直管高速公路项目建设公司，集团所属培训中心培育期比照项目建设公司管理，培育期结束后比照经营性企业管理）号）精神，控，推动企业逐步建立健全市场化工资决定机制，规范企业工资总额管理，根据《国务院关于改革国有企业工资决定机制的意见》（国发〔2018〕16号）、《人民政府关于改革国有企业工资决定机制的实施意见》（号）和《省财政厅关于省属功能类、公益类国有企业工结资总额管理实施办法》（合集团实际，制定本办法。

第三条本办法所称职工，适用于与集团及所属企业签立劳动合同关系的人员。

第四条本办法所称工资总额是指企业在一个会计年度内直接支付给企业职工的劳动报酬总额，包括工资、奖金、x x x x 集团有限公司工资总额管理实施办法津贴、补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资等。

第五条本办法所称工资总额管理，是指按照国家收入分配政策规定和集团要求，根据企业效益、人工成本承受能力和劳动力市场价位，对企业工资总额和工资水平及增长做出预算安排并进行规范管理的活动，包括工资总额预算的编制、申报、清算、执行、监督等。

第六条集团工资总额管理的基本原则（一）坚持效益导向原则，兼顾人工成本管控。

工资总额坚持以效益为前提，与效益同增同减；与人工成本承受能力相适应，保持企业稳定发展。

（二）坚持市场化改革方向，合理调节收入分配关系。

充分发挥市场对收入分配的调节作用，逐步实现职工工资水平与劳动力市场价位相衔接，与国有企业经济效益和劳动生产率挂钩的工资决定机制，合理调节企业间和企业内部各类人员收入分配关系。

（三）坚持依规依法调控与企业自主分配相结合，兼顾国家、企业和职工三者利益关系。

集团负责调控企业收入分配总体水平，并充分发挥企业作为市场主体的自主分配作用。

（四）坚持分级管理和分类管理相结合。

根据企业层级、所处行业及经营状况等，企业工资总额实行分级分类管理。

S建筑公司项目成本控制研究的国内外文献综述目录S建筑公司项目成本控制研究的国内外文献综述 (1)1.1国外研究现状 (1)1.2国内研究现状 (2)1.3研究评述 (6)参考文献 (7)1.1国外研究现状国外很早就开始进行研究工程项目的成本管理控制。

首先，国外学者对于成本计划及其估算进行了研究，如：Hajialinajar等（2016）提出了一种基于粒子滤波的项目工期成本估算方法，用于大型工程建设项目前期计划成本和计划工期的估算，能够提高估算结果的可靠性和精确度，帮助决策人员选择最佳的工期和费用实施方案[1]。

Takano等（2017）估算了工程合同的竞争性招标中承包商完成工程任务的计划成本值，依次确定投标价格，经过研究发现投标价格明显受到估算成本不准确的影响；为了最大限度地提高承包商的预期利润，提出了一种多阶段资源分配方法来估计项目成本，通过对期望利润函数进行分段线性逼近，将资源分配模型分解为混合整数线性规划问题，并证明了该方法的有效性[2]。

Bağdatl ı等（2017）以公路工程项目为例，认为由于缺乏数据、未来难预测、经济不确定性等原因，存在着很大的不确定性；为了解决上述问题，提出了一种新方法，将成本效益分析法（CBA）与模糊认知图（fcm）技术进行结合，用于评估公路项目的效益和计划成本的有效性[3]。

Mustafa和Onur（2019）以土耳其公共建筑中小型维修项目为研究对象，对其项目成本组成中的职业健康安全成本进行了估算分析，采用的是基于风险的活动分析和基于活动的成本分析相结合的模型，并使用了作为该模型计算工具的计算机软件，得到的OHS成本估算结果[4]。

Coffie 等（2019）研究了项目完工成本的影响因素预测和估算方法，以在加纳实施的911个建筑项目为例，运用多元回归分析方法，建立了一个在合同签订阶段估算项目完工成本的预测模型；该模型以初始合同金额、层数、范围变化和初始工期作为项目完工成本的预测变量，发现初始合同金额对完工成本影响较大，其他变量对完工价值也有贡献，并指出在估算计划成本时应对以上因素进行综合考虑[5]。

2022-2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识能力提升试卷A卷附答案单选题（共60题）1、2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。

该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。

根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。

行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。

A.3.15亿元B.3.6亿元C.4.05亿元D.4.5亿元【答案】 A2、根据我国《保险法》的规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为人民币（）亿元。

A.1B.2C.3D.5【答案】 B3、下列关于预告登记的表述中，错误的是（）。

A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖【答案】 D4、房屋抵押权自（）之日起生效。

A.抵押合同签订B.抵押合同生效C.抵押权登记D.核发他项权利证书【答案】 C5、关于国内生产总值GDP 与国民生产总值GNP 关系的说法，错误的是（）。

A.GNP＝GDP＋对外要素收入净额B.在封闭经济中GDP 与GNP 完全相等C.GDP 与GNP 都是描述总体经济活动的指标D.本国公民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP【答案】 D6、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（）为结息日。

A.2月30日B.4月30日C.6月30日D.12月30日【答案】 C7、根据《城市房地产管理法》规定，建设用地使用权出让合同及其管理的表述错误的是（）。

A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金30%以下的土地闲置费B.满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外C.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款D.在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿【答案】 A8、国有土地所有权由( )代表国家行使。

2023年二级建造师《建筑工程》计算公式及数字考点【计算题型一】高程计算H A+a=H B+b或H B=H A+a-ba：后视读数，即已知高程点A所立标杆的读数。

b：前视读数，即未知高程点B所立标杆的读数。

【2014年案例节选】年案例节选】某新建办公楼，地下1层，筏板基础，地上12层，框架—剪力墙结构。

筏板基础混凝土强度等级C30，抗渗等级P6，总方量1980m3。

在合同履行过程中，发生了下列事件：事件1：由于建设单位提供的高程基准点A点（高程H A为75.141m）离基坑较远，项目技术负责人要求将高程控制点引测至邻近基坑的B点。

技术人员在两点间架设水准仪，A点立尺读数a为1.441m，B点立尺读数b为3.521m。

【问题】列式计算B点高程HB。

参考解析：H B=H A+a-b=75.141+1.441-3.521=73.061m。

【计算题型二】模板起拱高度计算对跨度不小于4m的现浇钢筋混凝土梁、板，其模板应按设计要求起拱；当设计无具体要求时，起拱高度应为跨度的1/1000-3/1000。

【2014年真题】年真题】对于跨度6m的钢筋混凝土简支梁，当设计无要求时，其梁底木模板跨中可采用的起拱高度可以为（　）。

A．5mmB．10mmC．15mmD．20mmE．25mm参考答案：BC参考解析：6000mm×1/1000=6mm，6000mm×3/1000=18mm，故起拱高度为 6mm-18mm。

正确选项为BC。

【计算题型三】：模板拆除强度计算1、现浇混凝土结构模板及支架拆除时的混凝土强度，应符合设计要求。

当无设计要求时，应符合下列要求：（1）底模及支架拆除时的（同条件养护试块）混凝土强度应符合下表的规定。

底模及支架拆除时的混凝土强度要求构件类型构件跨度（m）达到设计混凝土强度值百分比板≤2≥50%＞2，≤8≥75%＞8≥100%≤8≥75%梁、拱、壳＞8≥100%悬臂构件—≥100%（2）不承重的侧模板，包括梁、柱墙的侧模板，只要混凝土强度保证其表面、棱角不因拆模而受损坏，即可拆除。

* *私有房地产价格评估估价结果报告房地产估价报告项目名称：长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室房地产评估.委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估价方：xxxxxxxx估价人员：xxxxxx估价作业日期：二0一七年5月10日估价报告编号：X房估字[XX]第XX号目录1.致委托方函 (3)2.估价师声明 (3)3.估价的假设和限制条件 (5)4.房地产估价结果报告 (7)一、委托方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (8)五、估价时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (9)九、估价方法 (9)十、估价结果 (10)十一、估价人员 (10)十二、估价作业日期 (11)十三、估价报告应用有效期 (11)5房地产估价技术报告 (12)一、个别因素分析 (12)二、区域因素分析 (12)三、市场背景分析 (12)⑴地理位置和行政区划 (12)⑵经济和社会发展状况 (13)⑶房地产市场分析 (14)四、最高最佳使用分析 (14)五、估价方法选用 (14)六、估价测算过程 (15)七、估价结果确定 (19)6附件 (20)致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您的委托，我公司于2017年5月10日对于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室，建筑面积为86.1 m2，《房屋所有权证》证号为湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。

根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点长沙市宁乡县类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2017年5月10日的价格及单价为：法定代表人：XXXXX二0一七年5月10日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

建筑设备项目财务分析表一、项目背景未来五年，地区发展站在新的历史起点上。

从国际形势看，和平与发展的时代主题没有变，世界多极化、经济全球化、文化多样化、社会信息化深入发展，新一轮科技革命与产业变革蓄势待发，世界经济在深度调整中曲折复苏。

从国内形势看，经济发展进入新常态，中国经济发展长期向好的基本面没有变；经济韧性好、潜力足、回旋余地大的基本特征没有变；持续增长的良好支撑基础和条件没有变；经济结构调整优化的前进态势没有变。

“十三五”地区发展面临着许多难得的机遇，主要表现为：国际经济和区域经济格局的深度调整为地区跨越式发展带来了重大的开放性机遇；国家新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展和全面深化改革、全面推进依法治国为地区经济社会发展注入了强大的动力性机遇。

同时，当前时期经济社会发展承载着既要如期脱贫、与全国同步全面建成小康社会，又要推动转型升级、跨越式发展的双重历史使命。

综合判断，当前时期是与全国同步全面建成小康社会的决胜期，是地区全面深化改革取得决定性成果和全面推进依法治省迈出坚实步伐的关键期，是结构调整和经济转型升级的攻坚期，是“四化”同步的加速推进期，是抢抓机遇进行开放型经济建设大有可为的战略机遇期，总体是有利因素大于不利因素，机遇大于挑战。

地区上下必须树立问题导向及机遇意识，积极适应把握引领新常态，以中国特色社会主义政治经济学为指导，认清跨越式发展的必要性和紧迫性，担当历史责任，走出一条超常规、以实现经济转型升级为着力点的跨越式发展的路子，赢得主动、赢得优势、赢得未来。

建筑业是国民经济的支柱产业之一。

国家统计局数据显示，2018年全国建筑业总产值为23.51万亿，同比增长9.9%。

2017年2月24日，国务院办公厅印发《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，从优化建筑市场环境、推进建筑产业现代化等多方面为建筑业的发展提供了政策指导。

在相关政策的支持下，建筑业将迎来新的发展机遇。

在建筑业各细分领域所使用的机器设备中，减速机均是不可或缺的重要基础部件之一，如工程施工中的常用起重设备（包括卷扬机、升降机、起重机等）以及筑路架桥时使用的机械（包括破碎筛分机械、架桥机、搅拌机、盾构机）等。

【摘要】从2017年开始北京市推出共有产权房，共有产权房作为一种特殊的商品房有其独有特点，本章通过对项目的复盘，对共有产权房的主要税种政策、税负情况来测算项目的效益情况，通过分析影响效益的因素来给出提高经济效益的建议，确保企业持续健康发展。

【关键词】共有产权房；税收情况；经济效益【中图分类号】F299.23一、共有产权房的特点共有产权住房是指地方政府先让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合法律规定的保障对象家庭所建的房屋。

房屋销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

习近平总书记在十九大报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，让全体人民住有所居。

北京市为合理调节房产市场,有效控制地价和房价的上升,加大了对公租房、共有产权住房等保障性住房的供给。

近年来，共有产权房已成为北京市住宅供应的新模式，一定程度上扩大了刚需住房的供给，也减轻了刚需买房客户的购买压力（如表1所示）。

但是，共产房“限房价、竞地价”的出让模式，对房企而言是比较严苛的，在土地价格和房屋售价锁定的情况下，房企的效益空间被压缩在一个较小的空间，在较低收益水平下如何完善项目经营管理，强化成本管控，做好税务策划，实现效益目标，对房企来说是一个不小的挑战。

表1 2019—2021年北京市共有产权房土地供应表单位：宗　2019年2020年2021年成交住宅土地总数504863其中：共有产权房1357占比26%10%11%二、共有产权房主要税种及政策共有产权房也是房地产开发项目，涉及的税费种类繁多，本文不逐一分析，仅就对项目整体税负影响较大的增值税、土地增值税和企业所得税政策进行分析。

（一）增值税政策根据国家税务总局2016年第18号公告规定，对房地产开发企业通过预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收售楼款时按3%的预征率预缴增值税；目前，北京市共有产权房增值税尚无优惠政策，需按3%预缴增值税。

不动产投资案例分析一、项目背景1、项目背景介绍及投资诉求A集团有限公司（下称“A公司”）成立于1999年，是一家以房地产投资为主的综合性集团企业，旗下拥有房地产开发、物业管理、基金、商业经营等二十余家公司。

A公司的实际控制人为王先生，王先生持有A公司100%股权。

A公司下属全资子公司B置业开发有限公司（下称“B公司”）以招拍挂方式取得广州市XX区的一块商业用地（下称“项目地块”），占地面积13,047㎡。

B公司现有银行融资余额为1亿元，以项目地块提供抵押担保。

现A公司拟就该项目地块进行融资，融资规模4亿元，用于归还银行债务和项目开发建设，还款来源主要为项目地块的销售回款。

2、A公司基本情况截至2017年6月30日，A公司总资产36.5亿元、净资产29.4亿元；2016年度营业收入13.83亿元、净利润2.74亿元；A公司最近三年财务报表均由广州XX会计师事务所审计并出具无保留意见的审计报告；最近一期财务数据未经审计。

A公司目前不存在对外融资，过往也没有不良的信用记录； A公司对外有6笔保证担保，担保金额合计8.62亿元，所担保债务余额6.86亿元。

A公司无对外法律诉讼、被执行情况。

3、项目公司（B公司）基本情况B公司成立于2012年，注册资本为1,000万元，A公司持有B公司100%股权，且已缴足注册资本。

B公司名下主要资产为广州市XX区的一块商业用地，是其于2013年通过招拍挂方式获取，土地价款（有票成本）为9,000万元。

截至2017年6月30日，B公司总资产1.94亿元（其中，存货9,000万元为土地成本）、净资产863万元；2016年度营业收入0元、净利润-106万元；财务数据未经审计。

B公司目前对外融资金额为1亿元，债权人为工商银行，年利率为7.5%，到期日为2017年8月30日，B公司以项目地块提供抵押担保。

B公司无其他对外担保，过往也没有不良的信用记录。

B公司无对外法律诉讼、被执行情况。

2023年房地产估价师之开发经营与管理精选试题及答案二单选题（共40题）1、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。

A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】 A2、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】 B3、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。

A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】 A4、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】 C5、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和( )。

A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】 D6、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】 B7、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。

A.造价工程师B.结构工程师C.建筑设备工程师D.电气工程师【答案】 A8、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（）。

A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】 A9、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（）万元。

经济利润折现模型例题和注意事项（二）经济利润折现模型的具体形式根据经济利润的含义，如果企业的投资回报率等于加权平均资本成本，则企业获得的收益恰好等于债务资本和权益资本的投资者期望的报酬。

1.基本公式IC－－－－评估基准日投入资本2.基本公式的演化（1）资本化公式当经济利润稳定增长时，增长率为g；【例3－5】以表3－3中的企业A为例，在假设企业A所列已知条件系预测期第1年的数据期初投入资本中债务资本4000万元，股东权益资本8000万元，经济利润540万元，加权平均资本成本率9.5%、第1年以后企业经济利润呈等比级数增长且增长率为2%、企业收益年期无限等前提下，采用经济利润折现模型的资本化公式计算的企业A的整体价值如下：（2）两阶段模型【例3－6】现需对A企业于2016年12月31日的企业价值进行评估。

已知条件为：评估基准日的债务资本为2000万元，权益资本为7400万元，债务资本回报率为5%，权益资本回报率为10%，企业所得税税率为25%；预测期为4年；未来第5年以后进入永续期，永续期的经济利润永续增长率为3%；预测期第1年至第4年的年末债务资本、权益资本和当年净利润水平如表3－4所示。

【本例前提】永续期投入资本回报率＝预测期最后一期投入资本回报率。

表3－4 预测期相关数据单位：万元基于上述已知条件，采用经济利润折现模型的两阶段模型对该企业进行评估的过程和结果如表3－5－1所示。

表3－5－1 评估的过程和结果单位：万元永续期第一年的经济利润＝期初投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本）＝预测期第4年的期末投入资本×（第4年投入资本回报率－8.71%）＝10630 ×（1091.25/10350－8.71%）＝194.90（万元）永续价值＝0.7221×194.90/（8.71%－3%）＝2464.73（万元）关于经济利润简化表格计算过程如下表：表3－5－2 经济利润数据单位：万元【提示】关于永续价值的含义此公式含义是永续期流量折到预测期最后一期时点的价值。