2016年模拟试题一及答案
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一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1.下面说法正确的是（ ）。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具
[答疑编号950262010101：针对该题提问]
【答案】B
【解析】参见教材P28。
2.房地产估价是评估房地产的（ ）。
A.价值
B.价格
C.理论价格
D.成交价格
[答疑编号950262010102：针对该题提问]
【答案】 A
【解析】参见教材P5。
3.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A.49627 B.57647
C.65548 D.65920
[答疑编号950262010103：针对该题提问]
【答案】C
【解析】参见教材P21。该住宅因被水淹造成的损失为
50000×1.005（-1.5）+3000×0.9/0.005×[1-1.005（-6）]
4.关于房地产特性的说法，错误的是（ ）。 A.房地产位置固定性决定了房地产具有独占性
B.房地产位置固定性意味着房地产的用途、建筑高度、外观对周围的房地产产生较大影响
C.政府对房地产采取管制、征收、征税、充公进行房地产限制
D.通货膨胀引起的房地产价格上涨体现了房地产的保值性
[答疑编号950262010104：针对该题提问]
【答案】 A
【解析】房地产的供给有限性决定了房地产具有独占性。参见教材P60。
5.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A.户型和建成年代
B.楼层和朝向
C.层高和结构
D.装修和维修状况
[答疑编号950262010105：针对该题提问]
【答案】 B
【解析】参见教材P123。
6.下列描述错误的是（ ）。
A.最低卖价≤成交价≤最高买价
B.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值
C.同一估价对象可能有不同类型的价值
D.在用价值为市场价值
[答疑编号950262010106：针对该题提问]
【答案】D
【解析】参见教材P94。
7.某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为 25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企 业以5 000元／m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押，目前该笔贷款余额为1860 万元。
房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。
A.尚未还款额为1860万元
B.该在建工程的再次抵押价值为12400万元
C.该房地产的抵押价值为16000万元
D.法定优先受偿款为500万元
[答疑编号950262010107：针对该题提问]
【答案】B
【解析】参见教材P102。该在建工程的再次抵押价值求取如下：
该在建工程的再次抵押价值
=20000×（50000-10000 ）/50000-1860 /60%-500
=12400（万元）
8.某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000
元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为7000 元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元／㎡。
A.6653 B.7347
C.7352 D.7470
[答疑编号950262010108：针对该题提问]
【答案】D
【解析】该期房目前市场价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿值月租金净收益＝1000/100=10（元／㎡），月折现率=6%/12 =0.5%
7000=现房价格－10/0.5%×[1－1/（1+0.5%）10] －现房价格×5%
现房价格＝ 7470 元／㎡
9.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。
A.房地产的各项权利
B.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利
C.受到其他各种限制的房地产权利
D.房地产的额外利益或收益
[答疑编号950262010109：针对该题提问]
【答案】B
10.下列房地产价格影响因素中，属于制度因素的是（ ）。
A.居民收入增加
B.房产税征收
C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升
[答疑编号950262010110：针对该题提问]
【答案】B
【解析】影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B选项，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P138。
11.在评估期房价格时，（ ）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点（现在）的状态
B.估价对象状况为价值时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为价值时点（未来）的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为价值时点（现在）的状态
[答疑编号950262010111：针对该题提问]
【答案】D
【解析】参见教材P161～163。
12.一个估价项目中的价值类型，本质上是由（ ）决定的。
A.估价委托人
B.估价师
C.估价目的
D.估价对象
[答疑编号950262010112：针对该题提问]
【答案】C
【解析】同一估价对象可以有不同的价值类型，其价值内涵各不相同。如市场价值、非市场价值；价值类型主要是由其估价目的决定的。参见教材P32。
13.某宗占地面积为2000㎡的建筑物，规划其建筑覆盖率为60%，建筑层数15层，且每层建筑面积相等为1200㎡经评估总地价为180万元，则该宗土地的楼面地价为（ ）元/㎡。
A.120
B.100
C.300
D.900
[答疑编号950262010113：针对该题提问]
【答案】B
【解析】参见教材P112。因本题所给条件是每层建筑面积相等，故有：
容积率=建筑面积/占地面积=占地面积×建筑密度（建筑覆盖率）×建筑层数/占地面=60%×15=9
土地单价=1800000/2000=900（元/㎡）
楼面地价=土地单价／容积率=900/9=100（元／㎡）
14.某宗房地产2013年3月2日的价格为1000美元/㎡，汇率为1美元=6.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递增0.5%，2013年10月2日的汇率为1美元=6.29元人民币，则其2012年10月2日的价格为（ ）元／㎡。
A.8553
B.8851
C.8596
D.8627
[答疑编号950262010114：针对该题提问]
【答案】B
【解析】该类房地产在2013年10月2日的价格=1000×（1+0.5%）7×6.29
=8850.66（元）
15.某宗房地产成交价格为4000元／m2，首付40%之后，余款采用完全等额分期还款方式偿还，平均每半年支付一次，分10年还清，利息率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为（ ）元/m2。
A.3620 B.3742
C.3909 D.4000
[答疑编号950262010115：针对该题提问]
【答案】D
【解析】因为要偿还利息，所以名义价格和实际价格相等。不需要计算了。当余额不需要计算利息是，实际价格才会低于名义价格。
16.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/平方米。
A.2385 B.2393
C.2955 D.2964
[答疑编号950262010116：针对该题提问]
【答案】A
【解析】分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。
第一步，计算正常成交价格。
题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。
用减法，设正常成交价格为x,
x=2659-x×3.9%，x=2559
第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385。
转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格
转嫁给买方的话，站在买方视角分析：买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格
17.评估某宗房地产2012年9月末的价格时，选取的可比实例成交价格为2000元/㎡，成交日期为2012年1月末，该类房地产自2012年1月末至2012年9月末的价格每月与上月的变动幅度为0.5%，1.5%，1%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%。则该可比实例在2012年9月末的价格为（ ）元／㎡。
A.1959 B.1949
C.1912 D.1902
[答疑编号950262010117：针对该题提问]
