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《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
论小产权房的法律现状及完善摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。
城市公民普遍感觉住房、供房压力大。
而当前，在我国"房市"市场内，" 小产权房"也随之应运而生。
所谓" 小产权房" 者，究竟为哪般社会概念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对"小产权房"问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。
探讨"小产权房"的合法性问题，在概述"小产权房"的特点上，提出能否由"小产权"转向"大产权"等相关问题以及有关完善意见，希冀相关政策在规范及完善我国"房市"的同时，使社会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。
关键字：小产权房合法性完善意见在大众心目中，"小产权" 并不是一个严格的法律概念，它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。
众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。
而所谓"小产权房"，是指借由"乡镇产权"或者"集体产权"而不是由"国家产权"而产生的一种房屋建筑。
从这可知，"小产权房" 大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。
而宅基地，以法律对之界定，则是指村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。
综上论述，源于"乡镇产权"及"集体产权"的房屋建筑本身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。
而源于" 宅基地" 的" 小产权房" ，从法律上说。
其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。
从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法十八届三中全会之后，农村集体土地即将可能上市流转的大背景下，小产权房作为一种不合法的事物存在并大有蔓延盛行的趋势的情况下，对于小产权房的改革是大势所趋，也是迫在眉睫必须要解决的问题了。
下面我将从民法角度就小产权房谈谈我自己的一点看法。
一、对小产权房的认识小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
小产权房一般分为三类：第一、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
对于第三类，我觉得由于其数量较少，涉及军方，从民法角度去考虑既没有必要，也没有可操作性。
所以，我们讨论的小产权房的改革主要应该集中于前两类。
二、小产权房合法性问题分析我国现行政策和法律都不承认小产权房的合法性。
这主要是基于土地管理法、物权法、合同法的相关规定。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
而从物权法的角度来看,房屋是不动产，不动产受《物权法》调整，根据物权公示原则，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，即房屋产权必须登记，未经登记的不产生法律效力。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
小产权房现状分析近年来，小产权房的品种繁多，从普通毛坯房到精装修小户型，从海景别墅到田园地产，似乎应有尽有，并不亚于正规商品房项目。
据了解，全国小产权房竣工建筑面积仅“十一五”期间就达2.83亿平方米。
同时，小产权房有从东部到中西部，从城郊向偏远乡村扩散之势。
[原因]其一，房价上涨滋生了其产生的土壤。
城市住房价格上涨过快早已是不争的事实，相对来说小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险，小产权房价格之所以如此之低，在于其省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。
土地出让金、税费以及各种腐败成本是房价上涨的主要原因，当然其也为小产权房提供生存土壤。
其二，地方政府的管理不到位促成其快速发展。
其三，新农村建设为其发展提供了便利条件。
其四，市场需求提供了其发展的空间。
“小产权房”的泛滥不利于国有土地管理和耕地保护，但对于“小产权房”问题的治理更需要有一套完善的梳理政策。
一方面，加大居民住房保障力度，严惩违规建设行为。
要加大廉租房、公租房等保障房建设力度，减少对土地财政的依赖，对那大肆开发和破坏耕地的地方政府应该予以惩处。
一方面，要平抑房价过快增长，对小产权房进行合理疏导。
如果地方政府一边坚持守住18亿亩耕地红线问题，而另一边却无法遏制地方政府倒卖土地发财的脚步，在治理小产权的同时，这种矛盾不能化解。
对于现存的小产权房，要进行合理的疏导，不可一味的打压，例如，可将这些房屋变成政府应承担社会保障责任的经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障另一方面，按照**书记最近的指示精神，对城市化进程中出现的问题，尤其一定要妥善处理小产权房问题，充分考虑历史与现实原因，不能只能让开发商、政府有关部门以及房产掮客获得暴利，更要充分照顾到弱势群体与多数老百姓的利益，让多数人能够享受到改革带来的红利，保持社会的稳定与繁荣，让弱势群体有房住、有饭吃，有各种较完善的福利体系。
因此，国家发改委近日作出决定，修改补充有关政策，对于相当一部分小产权房，在充分调研考察论证的基础上，在征得房产实际拥有人的同意后，进行房产证的签放工作。
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言小产权房是指农村集体土地上兴建并由特定人群或集团通过某些特殊渠道拥有使用权的住房。
近几十年来，小产权房在全国各地发展迅速，解决了大量非户籍居民的居住需求，但同时也引发了一系列问题。
本文旨在探讨小产权房的现存问题，并针对这些问题提出相应的对策。
二、小产权房的现存问题1. 产权不明确：小产权房的产权往往存在不明确的问题，导致房屋所有权、使用权等权益难以得到保障。
2. 安全隐患：部分小产权房存在建筑质量差、消防设施不健全等安全隐患，给居民生活带来威胁。
3. 法律法规不完善：当前小产权房的法律政策并不完善，往往难以解决房屋转让、抵押等纠纷问题。
4. 影响市场秩序：小产权房在土地、建筑质量、安全等方面的混乱问题影响了房地产市场的秩序和公平竞争。
三、小产权房问题对策研究针对上述问题，本文提出以下对策建议：1. 明确产权归属：政府应出台相关政策，明确小产权房的产权归属，保障房屋所有者的合法权益。
2. 加强监管力度：政府应加强对小产权房的监管力度，确保房屋质量、消防安全等方面符合国家规定。
3. 完善法律法规：政府应完善相关法律法规，明确小产权房的转让、抵押等问题的处理方式，为解决纠纷提供法律依据。
4. 引导规范发展：政府应引导小产权房市场规范发展，鼓励符合条件的项目进行合法化改造，提高市场竞争力。
5. 增加公共住房供给：政府应增加公共住房供给，满足非户籍居民的居住需求，缓解小产权房市场压力。
四、实施措施与建议针对上述对策，提出以下实施措施与建议：1. 政府应设立专门机构，负责小产权房的产权确认、监管和规范发展工作，确保政策的有效实施。
2. 政府应加大对小产权房市场的执法力度，严厉打击违法建筑、违规转让等行为，维护市场秩序。
3. 政府应鼓励小产权房项目进行合法化改造，对于符合条件的项目给予政策支持和资金扶持。
4. 政府应加强宣传教育，提高居民的法律法规意识，引导居民理性购房，避免盲目追求低价小产权房。
浅谈关于小产权房现状的几点看法
所谓小产权房，是指在农村的土地集体所有制得前提下，由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
它并不真正构成严格法律意义上的产权。
说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
由于这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
故称之为小产权。
一、小产权房的尴尬现状
来自国土部门的统计数据显示，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米。
由于不具备合法有效的产权证明，近几年，关于小产权房所产生的风波不断，最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。
但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。
2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，李玉兰遂向市二中院上诉。
2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔。
从此案例中我们不难看出，小产权房缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，而无法获得房价上涨带来的好处。
此外，由于小产权房不受法律认可，也无法在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时，其救济途径就非常有限。
同时，由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后难以转让过户，既有以上种种问题那为什么目前小产权房的交易依然红火呢？
答案是不断上涨的商品房的房价。
由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。
与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。
相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜二分之一甚至更少的小产权房，就成为了许多中低收入的老百姓的最后的选择。
二、限制小产权房的交易的原因
小产权房优点一是它打破了政府对土地一级市场的垄断，有利于抑制地价虚高；二是为市民提供了能买得起的商品房，为农民工提供了廉租房；三是农民集体得到了高出征地补偿数倍或数十倍的土地开发收益。
既然有以上好处，政府为何还要查处、封杀“小产权房”呢？
原因有三，一是它打破了政府对建设用地供给的垄断，会造成建设用地失控，不利于耕地保护。
二是它规避了各项税费，减少了政府财政收入。
三是“小产权房”打乱了城市规划。
不利于城市的长远规划布局。
说白了，小产权房的出现损害的是政府的利益。
但是在目前的利益格局下，政府不可能真正兼顾城市和农民的利益。
为什么呢？城市要扩大，要地，还要钱、要融资。
城市取得土地目的不是一个——不仅是要地，而且还要钱。
所以城市不光是要把土地拿走，还要把收益拿走，这是现在城乡统筹的一个关键问题。
真正的城乡统筹，就应该划清一个界限：就是把土地给城市，用于城市建设；但是应该把收益留给农民。
解决了这个问题，城乡统筹是没问题的，现有的作法剥夺了农民的参与权和发展权。
三、小产权房的根本矛盾
集体建设用地大部分是宅基地，现阶段政府规定了一系列关于宅基地的管制办法——不准城里人买，不准农村人卖给城里人或转让给城里人。
政府的管制执法有两种，一是行政执法，二是法院审理。
行政执法，由国土资源部执行。
国土资源部设了土地监察司，在各地设立了土地监察办公室，定期进行土地执法大检查。
法院审理的农民之间的宅基地官司有很多案例；但是在农民和市民之间土地交易的官司，审理的案子很少，但是影响非常大。
法院判决的一个最重要的案例就是宋庄画家村。
政府禁止小产权房买卖的理由在于，首先，保护耕地持有量及粮食安全;其次，防止土地兼并与社会动荡;再次，保护农民不受房地产商的剥削。
与国家政府政策明确禁止相反，不少专家学者以及媒体都要求小产权房能够合法化，他们反驳了禁止小产权房的观点，首先，“法无禁止则为许可”，如果没有禁止郊区农民建房售房的法律条款，就不应当认为是禁止的;其次，粮食安全与耕地占有量无关;再次，小产权房合法化可以增加农民收益。
当初制定《土地管理法》，采用城乡二元土地管理制度，目的是为了保护农村集体所有制土地，确保耕地不会因为房地产开发和工业化建设而被蚕食殆尽。
但事实证明，这样的法
律制度非但不能抑制政府和房地产开发商的利益冲动，反而将农民置于非常尴尬的境地：如果将自己的土地交给国家，由政府出让土地使用权，进行房地产开发，那么，只能获得微薄的经济补偿；如果自己动手从事房地产开发，又违背现行的法律规定。
北京宋庄发生的案件，从一个侧面证明，限制农村集体所有制土地流转，缺乏最起码的合理性。
北京郊区乃至其他一些城市郊区的农民通过自行开发房地产，早已突破了法律的界限。
“小产权房”的出现，既是集体所有制土地成员抗争的结果，也是我国农村土地制度改革的大胆尝试。
但我们必须指出，中共中央关于农村土地流转的规定，仍然是建立在所有权与经营权分离基础之上的土地流转制度。
农村土地集体所有这个宪法规定的基本经济制度并没有发生根本性的改变。
农村土地流转不同于土地的私有化，农民只能转让自己的土地承包经营权，而不能通过集体转让的方式，转让农村集体经济组织的土地所有权。
从现行的法律体系来看，由于农村土地承包经营权流转制度是建立在农村集体土地所有权不变的基础之上的用益物权，所以，即使农村土地承包经营权被拍卖或者变卖，农民仍然享有农村集体土地所有权。
与以往法律制度不同的是，土地流转制度再也不限制农村土地承包经营权的主体资格，在宋家村案例中，画家也可以在农村拥有土地承包经营权。
但是，在画布上作画和在田地上耕作毕竟是两个完全不同的行当，画家即使取得了农村土地承包经营权，除了在上面“种”房子之外，还有其他选择么？
所以说小产权房之所以出现，最根本的问题是现在的中国实行的是土地市场二元化，城乡市场现在是分割的，城市是城市的土地市场，农村是农村的土地市场。
但是现在权利又不一样，按照所有权来说，所有权享有四方面的权能：一是占有、二是使用、三是收益、四是处分。
而现在城市共有土地的权能是充分发挥出来的，但是对于农村集体土地所有权来说四项权能没有得到充分享用，所以这两个权利有时候是不平等的，但是事实上，农民卖房转让的只是宅基地使用权，正如城市的房产交易转让的也只是国有宅基地使用权一样，这其中并不存在对集体所有权的侵害，所以说小产权房交易理应受法律保护的，宪法规定农村的土地归农民集体所有，农民在自己的土地上建的房子按照物权法就应该享有全部产权或物权。
总而言之，要想避免此类案件再次发生，必须从根本上建立城乡一体化的土地流转制度。
可以毫不客气地说，横亘在中国新农村建设道路上的不是农村土地承包制度，而是城乡一体化条件下的城乡规划法律制度。
