2010年下半年保利南海高尔夫庄园营销执行案

2010年营销方案
一、近期地产政策解读及2010年大势预判
二、销售任务和销售节点
目
三、销售策略与销售方案
录
四、推广策略与方案
contents
五、项目难点及应对措施
六、营销费用预算使用方案
七、2010年项目产品定位计划
一.近期地产政策解读及2010年大势预判
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1.近期政策大势解读
7月，银监发[2009]59号文件--《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明 确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。
销售节点与销售计划将根据实际情况再行调整
四.推广策略与方案
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在“资源整合”的原则下，2009年优山美地及格拉斯小镇项目采 用统一管理，联合推广的手段，更加充分的利用推广资源，提高推广 费用的使用效率，取得了较好的效果
2010年，我们将继续现有模式，实现优山美地和格拉斯小镇两 项目推广资源的整合，根据项目各自的销售节点和任务，在最大限度 上实现既定推广目标。
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3.房地产大势预判【竞争区域别墅市场】
• 2009年1-11月，北京东北部别墅区域市场从成交产品类型来看，双拼、联排 以及小独栋别墅成交量增长迅速，占到别墅总成交量的近七成。独栋别墅成 交量下降到了三成。大别墅产品销售更为艰难。
• 成交价格来看，500万以下的别墅占到总成交套数的八成；500万到1000万 的别墅占到16%，1000万以上的别墅仅占4%。
数据来源：北京市土地储备中心、伟业整理
09年成交量保持高位，住宅用地仅占总量的51% ；
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3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形 势为近三年最严重的时期。
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总计
成交套数 62 45 55 147 79 75 71 29 57 3 32 655
成交面积 18795 10741 14152 44482 18893 17511 17836 6844 13546 929 6267 169997
成交金额 16455 7190 6674 36702 12555 9242 12921 6585 16718 1405
52735729 52862177
成交价格 8755 6694 4716 8251 6645 5278 7244 9621 12342 15116 8416 8032
2007年武汉独幢别墅市场上，整体成交量约17万平方米，占整个低密度别墅市场成交量的约1/3， 平均成交价格在8032元/平方米。个案成交价格最高的是庄园1896，但全年仅成交3套，成交量 排名第一的是保利十二橡树庄园，共成交147套，成交面积达到4.44万方。
荷田会所 汤逊湖鱼丸美食街 湖边春色大酒店
建行 工行 中行 中国信合 农行
武汉外校美加分校、华师一附中、光谷枫叶 国际学校、中南财经政法大学、中南民族大 学、武汉科技大学、武汉大学东湖分校
武汉真正高端别墅在哪里\保利十二橡树
产品优势
1、位于城市中环线，距离市中心仅10分钟车程，交 通便利 2、项目品牌上海有成功案例 3、纯独体别墅社区 4、产品品质(外立面,天井设计,户型较好) 5、样板间示范区,自然坡地 6、景观资源好（汤逊湖畔） 7、外卖场,户外推广效果好 8、国营单位,政府关系,客户好,富土康(客户资源) 9、教育配套(旁边有华师一附中、枫叶外籍子女学校) 10、开发商品牌(中国地产上市公司第二、地产5强)
3.61%
4.63%
180-200万
4.36%

中区 西区 南区
东区
严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林， 筑牢城市生态屏障。在城市发展布局中要特别重视 规划的引导作用，坚持以人为本，突出规划的前瞻 性、权威性和法定性。 做一个项目 树一座丰碑 7
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PartⅠ市场眼中的滨江海岸——城市发展对项目的影响
的隐性卖点，塑造鲜明个性。
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做一个项目
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PartⅡ 中地行眼中的江滨海岸——定位思考
那么， 滨江海岸的形象该如何塑造呢？
？
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PartⅡ 中地行眼中的江滨海岸——定位思考
首先，我们看看多重功能的综合项目具有什么特点？
Belish的定义：一种全新的房地产产品，住户可以足不出户，可以同时现实度假、生活、 办公、娱乐多种愿望，但又互不影响； Belish的标准：具有全面、完善的社区配套，能同时现实度假、生活、办公、娱乐、投资 ，其功能之间的互补和促进，使得物业的整体价值无限延伸，在不同的经济环境中，各种 功能的价值都有所不同，有效地实现了抗风险的目标。 Belish的意义：创造了一种全新的生活文化，宁静与繁华的契合，实现了城市核心的心灵 的释放，城市的高效不但没有破坏度假的闲暇，反而为假期增添悠然。
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PartⅠ市场眼中的滨江海岸——项目先天资源
景观资源
项目景观资源较好，处于海甸河、横沟河、南渡江，三江汇 流之处，拥有非常好的一线江景，同时环岛路绿色生态长廊 的建成也为景观增色。 本案
横沟河
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海甸河

面积区间
优惠政策 开盘时间 均价 物管费
共45栋；208套 137亩 52000㎡ 0.52 联排；双拼；独栋 联排210-310㎡； 双拼380-400㎡； 独栋460-480㎡ 一次性付款优惠：4%；按揭优惠：1%
2009年4月28日 15000元/㎡ 联排3.5元/平米·月；双拼、独栋4元/平 米·月
价格区间
物管费
77套
14套（4套双拼，10套联排）
56亩
一期容积率0.55
双拼、联排 联排260平米 双拼320平米 （均不含地下室面积） 中海会银卡会员优惠0.5%
央墅户型图
未定 集中式联排：300-400万/套 庭院式联排：500万/套起 双拼别墅：700-800万/套 3-4元/平方米（销售说辞）
翠云岭
开盘时间 2009.3.8 2009.4.1
物业形态 独栋 独栋
总套数 53 56
面积区间 301-356 301-356
• 在售产品
– 翠云岭别墅
• 即将推售
– 6月中下旬将推出香 怡林66套、面积： 212-245平米、总 价320-450万的组 院式独栋；7、8月 份推出黑钻山庄独 栋产品
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