2009年上半年楼市有回暖迹象的评论

最近一周，楼市成交量爆增，呈现出几个明显共性特征：1、全国性的成交量普遍增长，均达到或超过过去12个月的平均月成交量水平；2、本次成交量高潮从春节后，特别是元霄节（2月9日）后启动并持续至今，并在2月8日及3月1日的周末达到近期高峰；3、购房者中，普遍有观望的客户购买，也有跟风的客户随即购买；4、客户对未来房价有走高的担心，因此纷纷出手；5、成交量爆增并没有带来价格上涨，普遍成交量高的楼盘均为区域的降价楼盘，部分楼价甚至见底反弹；对于近期楼市的“小阳春”的持续，我个人分析是如下原因造成的：1、2008年以来观望的客户积累的需求集中爆发；2、从11月财政部的刺激需求的政策，到春节前包括北京市在内的各城市刺激楼市政策的落实，极大地鼓励了购房人的热情；3、股市短期的持续升高激励了投资人的信心；4、投资人及各行业对四万亿的刺激经济计划的落实充满憧憬；5、一季度银行宽松的信贷额度的集中体现，导致楼市的流动性短期内获得爆发；6、开发商对2008年滞销造成的库存积压及未来供过于求的担心，导致更多的楼盘、小业主降价换取销量及现金回笼；对于后市的一些预测：1、二季度起，受到金融机构防范风险的信贷额度收紧，及银监会亚控二套放贷放松，预计个贷将重新收紧，将可能再次造成成交量的回落；2、3-4月各公司年报的陆续出台，利润下滑甚至亏损可能会加剧投资人对2009年的购买力需求的担心；3、需要至少24个月以上才能消化的库存过多将继续造成价格回落；4、估计2009年的整年成交量都如过山车般的波动中；5、不排除中央政府担心楼价过高出台其他控制性政策；6、总体来讲，楼市最坏的时候已经过去，市场逐步复苏及回暖；对于楼主对第二季度的预测大部分我都认可，但就目前的这种市场，存在不同的观点，有的说是“小阳春”，也有的说是“倒春寒”，作为业内人士，会不会“只缘身在此山中”，所以把市场前景看的太好了呢？经济危机继续加剧，对中国影响到底会有多大？两会之后，房产会不会急剧下滑？我看不清楚，或许那些所谓的专家们又会出来放一些烟雾弹吧！毕竟我们不是诸葛亮，无非只能事后诸葛一把！呵呵质疑：6、总体来讲，楼市最坏的时候已经过去，市场逐步复苏及回暖果真如此？经历2008年的阵痛之后,使大家变得更为谨慎,也更加保守,所以在面对成交放量的时候,大家仍然有所怀疑,是回暖还是昙花一现?成交量连续几个月的放量,意味着什么?我觉得首先是房价已经到达心理价位,其次是市场信心已经重振,购房者对后市不再悲观.有这两大基本条件,楼市回暖为时不远.对于楼主提出的政策\银行以及两会的影响,我感觉,政府绝不会在近期内,至少是到年底之前,不会再出台对楼市不利的政策,要知道,今年有个重大利好,就是国庆60周年,政府绝对不会在举国欢庆的时候让市场陷入动荡,包括股市所以,2009年,一定是市场回暖的一年,也是开发商消化库存的好机会,也许今年的成交量就能把去年库存消化的差不多,明年的楼市也会因为今年开工面积减少的原因,使市场陷入供不应求的局面我个人感觉：房地产业在这个时期，像是立在沼泽中的一支带有绿叶的树枝，政府想用它支撑一下疲惫的经济肢体，又不知这棵树有根没根。

在这个不知深浅的经济沼泽中，在下一步还不知深浅的时候，还是手里抓点东西好。

这是每个处身水中的人的普遍想法。

支撑经济的两只拐（或叫支柱吧）中，金融这只拐目前指望不上了（或叫劈裂了）需要绑牢加固一下，用什麽呢，钞票捆上吧（各国穷的只能比着看谁把纸印成钞票）；那好大家想想，全世界都玩命印钱，那在以后的某个点上，就会产生爆炸性的通胀。

靠什麽能尽快消耗这样大的能量？只有房地产。

正所谓“成也萧何败也萧何！“所以房地产不会受到政府打压，中央不会、地方更不会。

在有意识的保护下。

政府也就是喊两声，给老百姓出出气罢了。

交投鼠忌器也好，称过街老鼠也罢！但都不会真往死里打了，不伤元气的挠痒痒，自然不会影响房价了。

想买的还是买吧，我看国家还在为其蓄着力呐。

本来中国房地产经济就不象美国那样烂，只要稍加管束，不会出现影响经济主体得大问题。

这和大家深恶痛决得搞掉开发商暴利的意愿，本是南辕北辙。

所以形势不会向大家希望看到的，开发商尸横遍野，房地产遍地惊鸿。

嘻嘻～从成交量上升的时间点和成交量占比较大的产品就可以发现出现销量短期上升较快的根本原因,据此,再分析后市走势,也许准确性更强吧.补充一点....购房的客户.....分为两种....一种是投资....一种是有居住或者经营需求.....投资客户去年一年早已烟消云散....剩下需求客户.....去年一年大家不买房子....是怕降价....赔钱经过了一年该也降了....而且幅度还不是很大....在加上自己也是在需要....于是出手.....回暖是必然的....但地产的黄金时代已一去不复.....大家还是本本分分的做好生意吧.....最近做市场分析的时候也发现了这个问题，对此的解释有几条和楼主非常一致，最重要的一点是积攒的刚性需求的阶段性爆发。

但是我们这边的市场成交主要还是集中在价格做过调整的项目上。

我们这边是北方二线城市，市场刚刚进入深度调整期，但是年后同样出现了小阳春的现象，这与楼主说的正在回暖或者见底相悖，估计是地域因素吧。

相差的地方还是比较多。

一个是统计上可能会有夸大的痕迹；其次是过年后一部分人认为已经到底，加上开发商降价措施力度较大；但是我觉得这一年的波动应该比较大，总的说还没有回暖。

见底尚早我们是二线城市，项目春节期销售商业基本是一线城市回来投资的，相比之下，这里的房价水份还是较低的。

春节回来买房，交定金，签合同、备案，一个流程下来与上面提出的时间也是吻合的。

另外就是刚性需求的积累、折扣的加大，该买的还是要买。

还是就是政府求市方面，政府大量建经适房不是我们开发商所看到的，市场经济中这是不对的，主导的还是开发商来。

不希望政府的救市变成砸场子。

我想，成交量的回暖，是源于一定得购房刚性需求在去年下半年被压制后，今年在政策层面松动转暖的大背景下，结合开发商自身的降价促销，这两个方面的因素共同作用的结果。

现在就说房市回暖，还为时尚早。

观望氛围依然很浓。

最起码很多改善型住房需求还处在徘徊和犹豫中。

我想，房市的回暖依靠于大的宏观经济的改善，各行业景气度的回升、收入的提高、人们信心的重新塑造。

“信心比黄金和货币都更重要”温总理的话实际也是说明这个问题。

只有人们主动、自发的将购房作为投资理财、保值增值的首选时（象以前那样），才可以说，新的一轮房地产牛市开始了。

同时，房市很像现在的股市，虽然最坏的时候基本过去，但新的一轮行情还是“犹抱琵琶半遮面”。

这个过程究竟会持续多久，还不好说。

但，我还是坚信，房市、股市会在明年中期开始新的一页。

因为，经过改革开放的发展，人们手里还是积累了相当的财富。

财富即资本，资本是一定追求保值增值的。

中国人传统的买房置地的财富观念，决定了投资房产仍是有前后的首选。

1,持续大半年的房市低谷积累了一定的刚需客户2，政府在宏观经济面的措施，提振经济信心3，楼市优惠政策的一个反应4，开发商急于套现，降价优惠促销几个原因促成了年后楼市的一个小阳春。

但说市场回暖，为时过早。

专家的话害人啊，还记得股市在6000的高位时专家怎么说的吗，下半年借奥运会，冲8000，10000.所以现在观望的气氛还很浓重，市场回暖好早。

感觉楼上几位分析的很透彻，回暖还有待于市场的检验，不过大部分城市的刚性需求还是让楼市的成交量有所上升，特别是价格调整比较大，户型面积与总价控制比较好的项目，成交量是持续的上升，至于改善型住宅的变化，从本人在做的项目来看，基本没有任何的变化，依然是维持了观望的心态现在判断市场回暖，为时过早。

1、对近期各城市消化的产品类型分析可以看出，大部分是降价幅度大、户型偏小、总价低的单位。

自用、首次置业的刚性需求短期释放特征明显。

2、改善型需求继续观望，投资者不仅不会入市，还在选机会逃离。

3、从房地产市场的波浪理论来看，庞大的市场没可能在转向后短期步入上升通道。

下降过程中出现局部细分市场反弹是正常的。

4、宏观经济面不支持房地产市场马上走高，中国改革开放30年高速增长，结构性重大调整尚未经历过，大部分人对经济都保持乐观的预期。

万一经济走向没有那么乐观，房地产市场超跌的幅度将会很恐怖。

5、房地产政策面的大转向，保障房占市场供应比例逐步升高，对市场价格的影响力还未充分释放。

6、存量房产的市场压力，存量土地对中期市场供应的影响，前期扩张过度的开发商资金链吃紧，都决定了大部分开发商目前的策略是走量保现金流。

我们这里现阶段的井喷行情，主要原因是：1.政府的救市政策，在我们这里是财政补贴，对购房者表明了政府的立场，态度。

2.开发商为消化存量房屋降价跟进。

3.积累了一年的刚性住房需求出手。

至于说市场回暖，可能比较乐观，后市的发展应该不会平稳，波动应该较大。

个人觉得近期开发商不会降价因为开发商已经度过了资金最为紧张的年底只要开发商觉得能维持日常的开支就可以了只用等着回暖另外，在购房者方面有很多人认为现在的价格跟楼盘的成本比还是比较高觉得还是等等好些双方博奕的结果现在还真不好说从大势上说，还是会回暖的可能是年底或者明年吧个人觉得准确来说是今年的成交量相对去年会有所回暖，但成交价格会持续下行，至于成交价格何时止跌，是09年年底还是明年，目前不敢盲目判断，从目前的市场表现就断言楼市已经回暖个人觉得为时尚早，为什么这么说呢，可以从以下几个方面来看：1、企业经历了危机和调整后会成熟与理性，但消费者也同样会成熟与理性，谁都不是好欺骗的傻子，这是基础；2、近期成交量的上升主要是价格的回调（特价、中低档）与政策刺激（中央的、地方的）相结合的体现，但政策刺激的效果能持续多久？不得而知；另外，目前已有很多城市的开发商开始价格上调，是营销噱头还是盲目乐观都自有打算，但只可能证明一个事实：这样做对已经理性的消费者是造不成“恐慌”的，只可能会“自毙”;3、经济型、中低档、近郊类的产品在未来将是促成交易量放大的主打，但不能忽视的是库存的高压与保障性住房的入市，事情发生了就必然产生影响，个人认为对行业是极其负面的；4、在保8难，就业难，经济上行难等一系列背景下，地产业真能独善其身吗？也许有人会认为房地产业能担当大任，引领经济复苏，但它自身的问题与矛盾太多、对政策的依赖性又太强，政府虽然不会放任不管、但相信也不会“孤注一掷”，个人认为中央今年的主要任务是落实好保证性住房的建设，市场这块怕是观察其自身调节的可能性较大，政府的奶水是永远喂不饱开发商这条狼的个人认为近期成交量暴增的原因主要有以下几点：1、流动性增加。

M1、M2(主要是M2)近期快速增加，1月份2月份信贷额分别达到1.6万亿和1.1万亿，带来的流动性缓解了开发商资金压力，同时造成投资需求上升2、消费者预期有所回调，需求释放。