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房地产行业的特征汪士为/blog/u1/37357/archives/2009/20091124165529.html1、房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。
房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。
虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，因为他的目的不是要建房子，而是赚取巨额的利润。
房子如何建、建什么样的房子，都不是关键，最关键是要利益最大化。
建筑只是个载体，是达成经济目的的载体。
这与建筑单位有着严格的区别，建筑行业虽然也要赚取利润，但他的主要目的是为别人建房子，是通过建房子赚取合理的利润。
房地产的经济特征，也决定它经营方法、经营目标也与建筑单位有本质的区别。
2、房地产行业需要策划活动来贯彻实施。
房地产行业始终在做着策划活动，从土地的取得，到最后的交房，都离不开策划，甚至策划的好坏，还直接影响到利润的高低。
这就使我们的工作，始终需要有策划意识，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考虑它，甚至要创造性地考虑它。
房地产行业没有做不了的事，只有寻找不到的最佳方案。
3、房地产行业是多项目的综合体工程系统房地产行业工程系统是多项目的综合体。
它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等等。
4、房地产行业的工作是决策，而不是简单地工作房地产行业牵涉范围非常广泛，而房地产开发公司又是总策划者与总管理者。
所以每一个行为都是决策，而不是简单的工作。
优柔寡断会丧失很多机会。
要是等别人给你决策，难免就太阿倒持了。
很多人只是觉得是份工作，要被权威部门左右。
比如在设计院面前不敢决策，不能勇于要求，完全听设计院摆布。
在成本控制上造成很大浪费。
在工程进度控制上还会造成时间的拖延。
而设计院也在等决定，结果就是只能是踢皮球。
5、房地产行业的利润渠道很多房地产行业牵涉非常广，这也决定了，房地产行业的利润来源也非常多。
一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
房地产市场低迷现状分析作者：邓军夏晓红来源：《中国科技博览》2009年第01期[摘要]针对当前房地产市场销售萎缩、消费者购房信心下降，房市处于低迷状态这一现象，本文主要从房价收入比、银行信贷、消费群体等方面深入地分析其内在原因，力求使房地产市场健康、快速发展。
[关键词]房地产市场现状分析中图分类号:F293.3 文献标识码：A 文章编号: 1009-914X(2009)01(a)-0001-01一、房地产市场发展及现状房地产行业关系到每一个居民的切人身利益，也涉及到国家其他众多行业的发展。
自1990年我国房地产商品化正式起步以来，到目前为止，已有18年的发展历史。
1998年国家取消福利分房政策后，房地产由集体转变为个人购买，其结构及经营模式也发生了重大的改变，而房地产在2000年后发展十分迅速，过去五年，中国GDP有10%-11%的增长，固定资产投资平均以25%的水平增长，而房地产的投资总体水平基本达到30%。
2007年全国房地产销售额是2.9万亿元，自2003-2007年房地产企业利润更是持续增长的，其成本利润率平均水平为36%左右。
从以上数据不难看出房地产行业的发展在我国近几年经历了黄金时代。
但2008年年初开始，房地产行业逐步转入低迷时期，以全国最大房地产中介创辉倒闭为引线，引发了房地产行业的巨大震动，房地产市场由过去的门庭若市转变为现在的门可罗雀。
房地产公司推出了种类繁多诸如打折、优惠、促销等各种销售策略，但消费者观望气氛浓厚，市场交易下滑坡，虽然经过政府的调控，市场现状有些改观，但其结果并不近人意，从种种迹象来看，房地产市场仍处于低迷状态。
二、房地产市场低迷现状原因分析房地产市场由高速发展，至目前的低迷现象，可谓原因纷繁多杂，其主要原因有以下五个方面。
（一）高房价与低购买力严重脱节。
自2005年以来住宅楼的价格基本以10%以上的速度进行递增，至2008年全国大多数一线城市房价基本上翻了1倍，在广州、北京、深圳三个城市某些地段的房价甚至达到了3倍，而工资水平增长幅度要远远低于房价的增长速度，这样就导致了低购买力与高房价之间的矛盾。
中国房地产发展历程：1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。
房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。
1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界，可以分为两个发展阶段。
1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年)1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年）1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司。
1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东，重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年)1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开发房地产。
房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
同年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。
1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。
2第二阶段:房地产全面市场化阶段((1998年至今)2.1平稳发展时期(1998-2003年)1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。
一、一般因素分析区位：吴江市位于江苏省东南部，东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市和桐乡市，西临太湖，北靠苏州市吴中区，地处江浙沪金三角的正中间，交通发达，物流通畅。
东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界。
全市总面积为平方公里（不包括所辖太湖水面）。
市人民政府驻松陵镇。
从2007年起，全市共有9个镇：松陵镇、同里镇、汾湖镇、平望镇、盛泽镇、震泽镇、七都镇、桃源镇、横扇镇，形成松陵、盛泽两个城区和汾湖、震泽两个副中心，吴江经济开发区、临沪经济区和盛泽经济区三大主战场的新格局。
根据吴江市城市总体规划（2006－2020）的公示内容，吴江市域空间结构规划分为五个相对独立的片区：临苏外向型经济开发区：包括松陵、同里、菀坪以及平望的太浦河以北地区；临沪综合经济区：指汾湖镇，具有紧临上海的区位优势，是吴江接轨上海发展的前沿阵地；临湖生态经济区：包括七都和横扇；盛泽民营经济区：包括盛泽、铜罗、平望太浦河以南地区；震泽民营经济区：包括震泽、桃源。
规划城镇等级规模结构为：预计吴江全市人口2020年临苏外向型经济开发区50万人，临沪综合经济区20万人，临湖生态经济区7万人，盛泽民营经济区40万人，震泽民营经济区13万人，合计130万人。
地质地貌：吴江市全境无山，地势低平，自东北向西南缓慢倾斜，南北高差2.0米左右。
田面高程一般－4.0米，最高处5.5米，极低处1.0米以下。
境内河道纵横，湖荡棋布，水面积万顷（合万亩，不包括所辖太湖水面），占全市总面积的%。
土壤以壤土质的黄泥土和粘土质的青紫泥为主，其次为小粉土，还有少量的灰土和堆叠土地。
气候：亚热带季风海洋性气候，全年平均气温15.7C（最高35C，最低-3C）；年平均相对湿度78%；年平均降水量870.8mm；平均气压；年平均风速3.2M/S。
风向：常年最多风向为东南风（夏季），其次为西北风（冬季）；无霜期200~240天；年日照45%。
水文：近50年平均水位（吴凇标高）2.76米，地表平均水位值3~3.6米，吴江开发区土地自然标高4.3米以上（吴凇标高）。
容积率政策：《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》发布时间：2009年1月6日发布机构：住房和城乡建设部、监察部政策内容：《通知》要求，各地城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理的过程中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。
国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。
确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行。
《通知》要求，城乡规划主管部门要依法核实完工的建设工程是否符合规划行政许可要求，严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可允许建设的建筑面积。
对于面积不符的，建设单位不得组织竣工验收。
城乡规划主管部门要依法及时对违法建设进行处罚，拆除违法建设部分、没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10%的罚款。
国家债券政策：2000亿地方债3月开闸颁布单位：国家财政部颁布时间：2009年2月24日政策内容：财政部发行20000亿债券，期限为3年廉租房政策：《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》颁布时间：2009年4月29日发布机构：中国财政部政策内容：2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元。
为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收入家庭住房困难问题，加大廉租住房保障工作力度，近日，财政部、住房城乡建设部联合印发《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元，用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支以及购买、改建、租赁廉租住房支出。
房地产制度政策：房地产制度面临新变革:城里人或可到乡下置业时间：2009年4月25日讨论发布机构：中央智囊机构政策内容：应该鼓励城里人到农村去买房，同时，农民有富余的住房也可以卖给城里人，可以先在有条件的地区先行试点，逐步推开，推动建立城乡统一的房地产市场。
开发资本金政策：商品房开发资本金大限松动房贷风险总体可控时间：2009年5月4日发布机构：国务院政策内容：国务院决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。
图 78 2008年-2010年第1季度全国代表性城市成交面积环比变化
图 79 2008年-2010年第1季度全国代表性城市成交面积
2009年市场持续高价旺销的态势使房地产开发企业的乐观情绪不断扩散，全国各地土地成交价格屡创新高，企业竞争激烈，土地高溢价率成交成为常态。
在这种乐观情绪带动下，各种高额投资、大规模、全功能性房地产项目纷纷出台。
但是这种超常规发展受到两个方面的制约，其一社会舆论强烈，对高房价、开发企业施加了巨大的压力，促使政府采取强力行政干预手段应对高房价；其二产业自身发展畸形化，在房价上涨时获得的高额利润转化为高价的土地，使企业的资源流动性降低、固定化，在这种情况下一旦市场环境逆转，那么企业经营势必会遭受严重的冲击。
2、行业整体竞争性依旧，市场集中度大幅下降
根据中国房地产测评中心2009年房地产开发企业500强研究的成果，2006年、2007年、2008年和2009年最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额(CR4，四厂商集中度)的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%和3.3%，2009年出现市场集中度异乎寻常的大幅下降。
另一方面，中国房地产测评中心同时测算了我国房地产市场的HHI指数(赫芬达尔-赫希曼指数)，即以所有开发企业市场占有率平方和再乘以10000计算，2009年仅为3.52。
由此可见，在2009年市场高速发展的情况下，房地产市场的集中度并未提高，反而呈现规模庞大、实力较强企业的相对市场占有率下降的态势，与2008年和2009年测算的市场竞争性程度相似，整体房地产市场仍呈现较强的竞争性。
究其原因，2009年相当数量的中小房地产开发企业销售情况良好，受利润吸引由其他行业进入的企业也大量增加，从而使原有较大企业的相对市场占有率下降，较小企业的相对市场占有率提高。
另一方面，全国整体市场容量扩大了八成，少数几家大企业所占的相对比例势必下降。
图 80 代表性上市公司市场占有率基点值
通过对位居榜首的万科的全国市场占有率分析发现，2009年按销售面积计算市场占有率为0.78%(比2008年下降0.12个百分点)，按销售金额计算为1.098%(比2008年下降0.9个百分点)，市场集中程度相当低，如图所示，市场占有率基点值(1个百分点的百分之一)超过100的仅有万科一家，大于等于30(相当于0.3%)的上市公司仅有8家。
因此，目前中国房地产市场仍处于垄断竞争状况的判断没有发生变化，市场集中程度并未出现有些研究认为显著提高的趋势，房地产开发商仍然需要依靠产品差别化和地区差别化赢取竞争优势，单个房地产开发企业无法对整体市场定价产生显著的影响，市场的垄断程度较低。
由于中国房地产市场涉及地域较大，各区域市场也呈现不同特点，一些开发商在区域市场尤其是在一些重点城市的市场占有率较高，对区域房地产市场的价格走势、产品规划和创新、管理模式等具有较强的引导作用。
图中显示，2009年万科在深圳市场的占有率比2008年有所下滑，不过，按销售面积计算仍达到5.68%，按销售金额计算则为6.05%，对深圳市场有较强的影响能力。
图 81 重要房地产上市公司在不同城市的市场占有率比较
图 82 万科在不同城市的市场占有率
3、投资性需求旺盛，市场供求结构矛盾缓解
根据中国房地产测评中心的跟踪研究，同时结合CRIC系统对北京、上海、广州和深圳的统计，发现目前市场供求结构矛盾缓解，市场供应面积与成交面积结构基本一致，改变了前些年两者分歧严重的局面。
例如，北京供应结构中占主导地位的是二房和三房户型，分别占供应量的35%和23%，成交结构中两者的占比分别为34%和28%。
上海的供应结构中二房和三房户型分别占供应量的42%和20%，成交结构中两者的占比分别为41%和24%。
由此可见供求结构性矛盾有所缓解。
图 83 2009年第1季度四大城市住房成交房型结构分布
图 84 2009年第1季度四大城市住房供应房型结构分布
但是，结合2009年中国房地产市场的具体特点，测评中心认为这种供求结构矛盾缓解只是一种表象，并不意味着供求结构矛盾从根本上得到了解决。
供求结构数据上的平衡可能仅仅反映了2009年市场投资性需求旺盛，只要市场有供应就有成交，或者说只要提供到市场上来购房者会迅速吸纳进来，将住房具有的投资品属性反映出来，只考虑购房带来的资本收益，而不考虑住房的其他属性。
通常这种结构性平衡可能预示着房地产市场具有更多投资性特征，决定其价格和供求走势的因素与其他投资品市场相似，已经无法用一般消费品的理论进行解释。
图 85 2009年四大城市住房成交价格结构(按销售面积计算)
图 86 2009年四大城市住房成交价格结构(按销售金额计算)
从成交价格结构方面来看，无论以销售面积还是以销售金额计算，成交价格向高位漂移现象十分明显，即相对低价格成交占比下降，高价格成交占比上升，如2008年北京成交价格8000元以下的占比为17%，到2009年变为10%，与此同时，成交价格介于15000-20000元的占比从15%增加到19%。
上海的情形也类似，成交价格低于8000元的占比从29%变化为10%，介于15000-20000元的占比从12%增加到19%。
通常而言，价格向高位漂移会产生两种效应：其一会鼓励房地产开发企业增加投资，在未来提供较多的产品；其二会抑制购房者的需求，当前住房需求水平下降。
这种两种效应的综合净结果会使价格在未来存在下降的压力，即存在向低位回归的趋向。
这是房地产开发企业在经营过程中必须密切关注的重要市场特征。
4、企业两极分化有一定改观，部分企业在市场繁荣背景下仍发展乏力
在中国房地产测评中心2009年上市公司测评报告中指出："在市场大幅调整时期能够增强实力的企业，企业业绩波动幅度小于市场波幅，或者业绩呈现逆市上涨态势，那么这类企业具备较强的持续竞争优势。
反之，在市场高速成长、行业整体利润水平大增时，企业业绩较为平淡，劣于市场平均水平，而在市场处于大幅下调期间，业绩波动幅度大于市场波幅，那么可以认为这类企业缺乏竞争优势，面临巨大的生存压力"。
2009年净利润水平大于行业均值的上市公司数均达到43家，但是结构发生了变化，其中2008年有14家净利润大于行业均值的上市公司在2009年滑入低于行业均值的群体，表现出高于市场波幅的巨幅波动，盈利能力的持续性较差。
比较房地产上市公司2009年净利润的表现，测评中心发现受益于市场环境好转，企业两极分化现象有一定改观。
如图所示，房地产上市公司中有61.42%出现净利润增加，由亏损转为盈利达到8.66%，而由盈利转为亏损、亏损减少和亏损扩大等三类公司的占比均为零，与2008年相比出现明显好转，显得得益于自2009年第二季度开始市场形势急剧转暖。
图 87 2008年-2009年沪深房地产上市公司净利润变化比较。
