2009年武汉房地产市场回顾及2010年展望

2009年2月全国及武汉房地产市场形势报告2009年3月5日第 1 页 共 14 页目 录一、2月国家宏观形势 (3)■ 房地产政策 (3)1、银监会要求严格执行二套房贷政策 (3)2、十大产业振兴规划浮出水面，房地产无缘入围 (4)3、武汉市规划局下放八成审批权 (5)■ 保障性住房政策 (5)1、中央廉租房追加280亿，覆盖面有所扩大 (5)2、武汉今年将投入10亿元加大保障房建设 (5)二、2月武汉楼市概况 (6)（一）2月全市商品房销售监测 (6)1、量价齐升，2月罕现楼市“小阳春” (6)2、高端项目价格松动，整体市场以价促量趋势明显 (7)（二）2月全市新盘备案监测（2月1日—2月28日） (7)（三）全市各区域重点监测项目概况（2月1日—2月28日） (8)1、重点监测项目备案监测 (8)2、重点监测项目最新动态 (9)（四）2月土地交易概况（交易时间：2月27日上午10时，2月27日下午15时） (10)（五）2月全市广告监测（2月1日—2月28日） (12)1、全月广告投放总量 (12)2、各报媒投放比例及偏好度 (12)3、月广告投放量TOP5 (12)三、典型一线城市楼市动态监测 (14)第 2 页 共 14 页一、2月国家宏观形势2月25日，“十大产业调整振兴规划”方案尘埃落定，房地产行业最终没能搭上十大产业振兴计划的“末班车”，国家对房地产行业的态度依然捉摸不定，使得各界对行业前景又添了一份犹豫。

在这样的背景下，与1月的低迷及春节期间的异常冷清相比，2月的楼市却出乎意料的“火”了起来， 整体成交量出现明显改观，对此，我们在欣喜之余，不免对楼市后期的走势更为关注。

因为经验与理智告诉我们，仅凭一个月的成交情况远不能作为判断楼市回暖的依据，接下来3-4月的市场走势及政策变化更将成为我们关注的重点。

以下将从房地产、保障房等方面对2月的宏观市场形势作简要分析。

■ 房地产政策1、银监会要求严格执行二套房贷政策26日，针对一些银行暗地里悄悄松绑“二套房政策”的消息，中国银监会主席刘明康在国新办举行的新闻发布会上表示：“严格实施二套房政策。

2010年武汉楼市分析报告武汉房地产门户-新房网2011-1-24 9:42:48 来源: 武汉房地产开发企业协会研究部作者：尹维洋一、主要数据2010年，武汉市共成交商品房136162套，与2009年136302套相比，减少了140套，同比下降0.10%；总成交面积为13883437.43平方米，与2009年14159011.20平方米相比，减少了275574平方米，同比下降1.95%；总成交金额为911.51亿元，与2009年774.86亿元相比，增加了136.65亿元，同比上涨17.64%；成交均价为6565.45元/平方米，与2009年5472.55元/平方米相比，增加了1092.90元/平方米，同比上涨19.97%。

二、市场特点1、宏观调控效果未完全凸显。

2010年4月起，从中央到地方，房地产调控的政策（“国十条”、“国五条”、“鄂六条”、“汉六条”）相继落地，内容涉及信贷政策调整、供应结构调整、规范拿地、规范期房销售、增加供应、限制需求、加息等等。

然而不同城市对宏观调控政策影响不尽相同，武汉一直是以房价不高、涨幅不快给自己定位，所以在限购、预售款监管、房产税征收等方面无明显动作，因此房地产市场受供需关系影响和开发企业的强免疫力之下，宏观调控政策效果未见成效。

从环比的数据来看，虽然部分月度出现了波动现象，但幅度不大。

即使个别楼盘的价格在不同时期出现了“松动”的迹象，但大都是在运用传统意义上的促销手段，比如在特定时间内，推出几套户型、楼层和朝向相对较差的房源，或者送物业费、家电产品等等，而并不是完整意义上实质性的降价销售，统计数据显示的结果也支撑了这一点。

2、成交均价创历史新高。

统计数据显示，2010年武汉楼市成交均价为6565.45元/平方米，同比上涨19.97%。

其中11月份7165.22元/平方米的成交均价，不仅打破了单月记录，也创造了历史新高。

造成2010年武汉楼市供需两旺的态势，除城市基础设施的改善、宽松的投资环境、广阔的发展空间、保守的地方楼市调控政策以及强大的市场需求等因素外，主要还有以下几点原因：一是货币流通过大，大量热钱涌入楼市；二是媒体引导加重购房者抢购心里；三是刚性需求旺盛；四、通胀助推投资热升温，投资需求所占比重仍然较大；五、随着武汉城市地位的攀升，商务性购房需求也在不断增加。

经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第84期2010年第10期Serial No．84No．10，2010一、2009年房地产市场发展现状回顾2009年涨价成为房地产市场的一大关键词。

“小阳春”、“红五月”、“全线飘红”、“金九银十”……有关楼市一连串红火的字眼让人眼花缭乱。

从三四月的逐步回暖，到年中的火速上扬，再到年底异常火爆。

“涨价”成为贯穿2009年房价的“主旋律”。

据国家统计局调查显示，2009年全国房价平均上涨813元，达到了前所未有的水平。

难怪有人调侃道，2009年房地产商买的不是房，是传奇。

中国目前的房价是否合理？要界定这个问题，首先要了解房价的一个衡量标准，即房价与收入的比值。

“美国弗吉尼亚州的房价与收入比为8～10倍，而在中国的深圳、上海等大城市房价与收入的比达到36倍，这令人担忧。

”当代行为金融学主要创始人罗伯特·希勒2009年12月11日在深圳出席“大师中国行”活动时说。

是什么推动了房价不断走高？弄清这个问题，对于指导房地产市场合理健康发展，预测2010年房价走势有着重要影响。

收稿日期：2010-02-24作者简介：张永胜（1972-），男，山东莒南人，院长，硕士研究生，从事城市规划研究；左祥（1991-），男，山东临沂人，学生，学士，从事经济学研究。

2009年房价上涨因素分析及2010年房价走势预测张永胜1，左祥2（1.山东省临沂市城市建设勘察测绘院，山东临沂276003；2.山东大学，济南250100）摘要：2009年中国房价异军突起，经历了一波持续上涨的过程，从住房供给、货币政策、垄断开发商、土地政策、通货膨胀、地方财政收入等六个方面分析了2009年房价持续的原因，并通过对这些因素变化的分析，预计2010年中国房价将呈现一个温和爬升的趋势。

关键词：房价；上涨；因素分析；趋势预测中图分类号：F293.33文献标志码：A文章编号：1673-291X （2010）10-0136-03十大城市商品住宅成交均价走势元/平方米1800002000400060008000100001200014000160002006年1月2006年2月2006年4月2006年5月2006年7月2006年9月2006年10月2006年12月2007年2月2007年3月2007年5月2007年7月2007年8月2007年10月2007年12月2008年1月2008年3月2008年4月2008年6月2008年8月2008年9月2008年11月2009年1月2009年2月2009年4月2009年6月2009年7月2009年9月2009年11月一线城市（北京、上海、广州、深圳）二线城市（天津、沈阳、成都、武汉、厦门、长沙）数据来源：DTZ 数德梁行。

《2009年房地产市场回顾及展望》09年上半年，全国房地产市场的整体发展态势可以概括为：量变引发质变，住宅带动整体。

09年上半年，中国房地产业的“一枝独秀”出乎了所有人的意料。

09年上半年，肆虐全球的金融危机方兴未艾，如何应对金融危机带来的挑战成为各国政府的当务之急。

在国际层面，美国政府早在08年就通过了总额为8500亿美元的救市计划；紧随其后，欧盟区的法国、德国、西班牙、荷兰和奥地利政府也提出了总金额高达13000亿欧元的银行拯救计划；作为全球的新兴市场，亚太区的日本、韩国和澳大利亚也不甘落后，纷纷在第一时间公布了相关的经济救援方案。

短期内，一个全球携手应对金融危机的格局已初具规模。

国内方面，中国政府出于自身经济发展的需要也在危机爆发后的第一时间公布了40000亿的经济刺激计划和9000亿的保障性住房建设计划。

同时，为缓解实体经济恶劣的生存环境，国务院总理温家宝也反复强调将会实行宽松的货币政策。

除此之外，各地方政府也根据自身的实际情况相继制定了一系列的经济振兴方案，这些都对稳定市场信心产生了积极的影响。

进入09年后，中央政府在年初的“两会”期间明确提出了“保八”的经济增长目标。

在“保八”思想的指引下，中国相关的经济刺激计划全面启动，相关的宏调政策也加紧落实。

此后，中国经济的表现在全球范围内堪称“一骑绝尘”，其中一季度实现国内生产总值GDP同比增长6.1%，增速较08年同期回落4.5个百分点，比08年四季度回落0.7个百分点，环比虽有下降但经济急剧下滑的势头已得到明显的遏制。

截至6月底，中国宏观经济形势进一步好转，温家宝总理也正式对外宣布“中国经济全面企稳”，这为树立市场信心创造了良好的外部环境。

从房地产行业来看，由于09年中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立。

同时，伴随着相关宏调政策和优惠措施的全面落实，压抑许久的“刚需”在政策“东风”的带动下全面爆发，成交量呈“井喷”式上涨，成交均价也在短期内实现了“三级跳”。

2010年上半年武汉房地产市场回顾及展望中国指数研究院华中分院摘要： 2010年初发布的武汉《政府工作报告》，对武汉的城市发展定位有了崭新的阐释：“建设中部地区龙头城市、全国重要中心城市”。

一、2010年上半年武汉宏观经济及政策环境分析1、经济持续稳定发展2010年初发布的武汉《政府工作报告》，对武汉的城市发展定位有了崭新的阐释：“建设中部地区龙头城市、全国重要中心城市”；《报告》提出了今年经济社会发展主要预期目标：地区生产总值突破5000亿元，增长12%；地方一般预算收入增长13%；万元生产总值综合能耗下降4%，主要污染物排放量削减全面完成“十一五”规划目标；城市居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在4.6%以内，CPI涨幅控制在3%左右。

2010年以来，国民经济良好开局，呈现“增长强劲、调整加快、效益回升”的运行态势，一季度生产总值达1105亿元，同比增长15.9%。

1—5月份，武汉市完成全社会固定资产投资1121.33亿元，比上年同期增长30.9%，继续保持平稳较快增长，其中，房地产开发完成投资282.71亿元，比上年同期增长59.1%。

图：2001－2010年1季度武汉GDP及其同比增长率图：2004－2010年前5月武汉固定资产及房地产开发投资数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2、多重政策叠加遏制房价继续上涨从2009年年底开始的政策转向，到4 月17 日国务院下达关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，意味着中央政府的房地产总体政策已经出现了一定的调整，对全国房地产市场，尤其是部分房价上涨过快的城市将产生非常严重的影响。

从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。

购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高50%以上; 在全国范围内，提出了“认房又认贷”的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。

大家顾问2009年武汉高端市场报告导读：一、高端住宅的界定与基本面1、界定：报告中所指高端对象，为武汉市2009年12月销售均价过8500元/㎡、全年实收均价达7000元/㎡以上的项目（别墅类项目除外）。

2、供应量：高端住宅市场09年供应达246万㎡。

3、成交量：高端住宅市场09年整体销售177万㎡，去化72%。

其中，TOP10项目成交量均在600套以上。

4、销售价格：高端住宅市场整体均价8462元/㎡，约为全市平均水平的1.55倍。

均价排行TOP7项目均价均突破万元。

二、高端市场六大特征1、环线分布：高端项目扎堆内环核心；2、板块价值：滨江板块高端项目布点最为密集；3、资源特征：“江湖资源型”“地段中心型”“环境生态型”三大类别齐发展；4、户型结构特征：舒适尺度或尊贵空间；5、营销推广：营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场6、客户特征：“8+1”城市圈客户为武汉高端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。

三、高端市场产品附加值：高端住宅5大产品发展趋势1、高赠送。

通过装修及面积赠送，实现房型的变换，增加实际使用面积。

2、精装修，豪体验。

品牌、特色装修给客户实际体验，推进销售。

3、“在高处”，超高层的精神内涵。

“会当凌绝顶，一览众山小”。

以高度树立地标性形象，以关注城市形象、身份象征等精神意识创造与激发需求。

4、科技运用。

通过科技凸显项目特色，改变生活方式，提升项目品质。

5、服务品质。

通过优质、特色物业服务来提升项目附加值。

正文：追溯武汉高端市场沿革，它在水岸星城、华润置地凤凰城、东湖天下等一批规模性高端大盘带领下，从2005年的开端元年走来，走过了“全民投资”的2007年，经历了2008年的调整期头。

5年来，高端市场经历了市场洗礼，开始呈现多元化发展。

本部分通过对2009年度高端市场的供应量、成交数据、客户、典型项目等方面进行梳理，盘点2009年武汉高端市场。

一、高端住宅的界定与基本面1、界定本报告中所指高端对象，为武汉市2009年年终销售均价过8500元/平米、全年实收均价达7000元/㎡以上的项目（别墅类项目除外）。

二○○九年第四季度武房指数报告武汉市住房保障和房屋管理局武汉市统计局（2010年1月1日）一、市场情况（一）商品房供应及销售情况2009年四季度，全市商品房新增供应套数为21479套,其中商品住房新增供应套数为19516套，写字楼新增供应套数为895套，其他为1068套。

商品住房中90平方米以下户型的供应套数所占比重最大，新增供应套数为9413套，占全市新增供应套数的48.23％；其次为90-120平方米户型，占全市新增供应套数的31.01％；其他供应套数占全市新增供应套数的20.76％。

2009年四季度商品住房重点区域不同户型新增供应情况四季度, 商品房实现销售面积401.71万平方米，环比增加8.56％，同比增加105.52％；销售套数为39892套，环比增加3.58%，同比增加80.65％商品住房实现销售面积344.86万平方米，环比增加3.46%，同比增加86.76%；销售套数33589套，环比增加1.8％，同比增加83.42%。

商品住房按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售24094套，占全市总销售套数的71.73％。

商品住房按价格段统计，中低价位商品住房销售量较大，价位在5000元/平方米以下的商品住房共实现销售16302套，占全市总销售套数的48.53%。

（二）商品房价格情况2009年四季度，商品房综合平均价格为6034.51元/平方米，环比上涨11.49%，同比上涨25.44％。

商品房价格指数为2108.33点。

商品住房平均价格为5546.07元/平方米，环比上涨4.1%，同比上涨23.59％。

其中，多层均价为4445.35元/平方米，小高层均价为4190.3元/平方米，高层均价为5964.06元/平方米。

商品住房价格指数为2862.68点。

2009年四季度重点区域销售价格情况写字楼平均价格为7259.38元/平方米，环比上涨26.72％，与去年同比上涨15.83％。

2009年中国房地产市场形势的分析与展望来源：焦点房地产网2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。

2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。

2009年，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场:一类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。

他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。

一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。

这两部分人具有一定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。

还有一类是投资型需求。

改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。

购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整的结果。

2004年以来，在我国经济较快增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支了部分基础消费需求。

一、房地产开发投资情况2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产投资25.9%，同比增长36.51％；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。

历年房屋（住房）开发投资走势图单位：亿元二、房屋开发建设情况2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1％；其中，新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1％。

住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1％，占房屋施工面积的79.8％；其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2％，占房屋新开工面积的75.56％。

历年房屋（住房）施工面积走势图单位：万平方米历年房屋（住房）新开工面积走势图单位：万平方米2009年武汉市房屋竣工面积为945.05万平方米，同比增长8.6 ％。

其中，住房竣工面积为824.58万平方米，同比增长7.3％，占房屋竣工面积的87.25％。

历年房屋（住房）竣工面积走势图单位：万平方米2009年武汉市人均住房建筑面积达30.88平方米/人，比上年提高1.6平方米/人。

三、武汉市09年土地情况分析1、全市土地成交量2009年武汉市共出让土地104宗，除5宗因故延期、1宗流拍、1宗退回外，其余97宗全部成交，累计成交13114亩，同比增长7.6倍，超过2007年全年土地出让面积近1倍，创历史新高；可建面积达1702万方，未来2-3年或将迎来供应高峰；全市土地金额达296.56亿元。

其中武汉城区内（不含蔡甸、黄陂、新洲、汉南）的土地供应达11187亩，可建面积达1457万方，平均楼面地价为1954元/㎡。

数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理2、供应热点区域：洪山区土地出让面积占比超过1/32009年洪山区出让土地4607亩，占全市整体出让面积的35%，占比超过三成，为全市区域最高。

武汉华侨城实业土地招标获得P(2009)113号地块，用地面积达3167.38亩，整体提升洪山区土地成交面积。

2009年我国房地产市场形势分析与2010年展望来源：中国证券网—上海证券报2009-11-11——2009年我国房地产市场形势分析与2010年展望⊙中国银行总行战略发展部宏观经济分析课题组今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。

从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。

下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。

一、2009年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

1．投资增长：逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。

前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。

测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。

此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。

2．销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。

前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。

2009年全国以及重点城市房地产市场回顾：■全国房地产开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平；施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足；销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。

■一线城市高端项目成交套数占比显著上升；..除上海外，多数重点城市新增上市量明显低于2008年同期水平；..从供求对比来看，重点城市销供比均高于1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足，北京、深圳和杭州等重点城市中大户型销供比普遍高于市场整体；..二手房成交套数同比增长显著，北京、上海和深圳等多个城市交易量超过同期新房。

2009年房价走势：■从全国整体来看，商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速均创历史新高；.. 2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平；..从房价涨幅与宏观经济以及居民收入增长的关系来看，1998年-2008年年间，全国房价绝对水平创新高，但累计涨幅不及GDP、人均可支配收入；.. 2009年1月至10月，深圳、北京和武汉等城市新房价格涨幅大幅超出同期二手房。

2010年房地产市场形势展望：■在市场供给方面，由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。

■在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。

■在价格走势方面，我们预计2010年房价仍将处于高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。