内部会计控制制度在房地产内部开发企业的运用

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内部会计控制制度　在房地产开发企业的运用　

■傅奇志　内部会计控制是指企业为了提高会计信息质量，保护　本企业资产的安全完整，确保有关法律法规和规章制度的　贯彻执行等而制定和实施的一系列控制方法、措施和程　序。房地产开发就是在国家法律规定的范围内，按照城市　建设总体规划要求，通过“招、拍、挂”或协议出让等合　法手段获得经营用地和建设用地进行房屋建筑物生产经营　的社会经济活动。它具有系统性、广泛联系性、长期性、　地域性和高风险性的特点。房地产开发企业具有政策性　强、动用资金大、信息需求量大、人员配备复杂、管理层　次多和管理难度大的特点。房地产开发工作的程序主要有　立项决策、取得土地使用权、开发准备工作、建设施工、　房屋销售和租赁工作五个主要环节。涉及政府部门、设计　单位、各类工程的承建单位、金融机构、销售群体、物业　管理等多个单位和部门。房地产开发是一项十分复杂的系　统工程。　从内部会计控制制度的定义和房地产开发工作的特点　来看，在房地产开发企业推行和完善内部会计控制制度是　十分必要的。　“立项决策阶段”的运用　立项决策是房地产开发经营工作的起点和根本，立项　决策的正确与否，决定了整个项目开发和经营的成败，是　房地产开发工作中最为重要的环节。其主要内容包括市场　调查、初步确定项目内容、可行性论证、决策。　在此项工作中，内部会计控制制度的主要目标是：保　证投资活动经过适当的审批程序，保证对外投资活动的合　法性，保证投资收益得到合理的明示。主要内容包括：建　立规范的对外投资决策机制和程序，实行重大投资决策集　体审议联签等责任制度，建立项目的集体决策制度，决策　过程应有完整的书面记录；加强投资项目立项、评估、决　策、实施、投资处置等环节的会计控制；严格控制投资风　险。主要工作要点：投资预算的编制；投资的申请和论　证；投资的立项审批；投资的核算和管理。根本目的就是　根据企业的实际情况，保证项目可行性研究报告的科学　性、真实性和可操作性。　日　“取得土地使用权阶段”的运用　取得土地使用权，最主要的就是通过政府组织的招　标、拍卖、挂牌的方式，以公开竞买的形式取得土地使用　权。此外，还有以债权债务纠纷、项目转让、合作开发等　形式取得土地使用权。期间涉及付款方式、进度、法律依　据等诸多问题，是开发项目支付的第一笔大额资金。主要　工作包括：确认取得土地使用权的合法性；保证相关法律　文件和合同协议的完整准确；严格按协议拨付资金。　“开发准备工作阶段”的运用　这个阶段的工作纷繁复杂，涉及到开发企业内部的所　有部门，一定要认真分析具体准备工作的成本消耗及其对　整体经营目标的影响。其主要内容包括：详细制定开发计　划及工作进度计划、筹资并分析融资与成本的关系、确定　具体开发方案、报建、估算工程量和开发总成本、工程分　步承发包事宜。　内部会计控制制度，主要涉及开发计划及工作进度计　划、筹资并分析融资与成本的关系、开发总成本及风险控　制三个方面的问题。　一是关于开发计划及工作进度计划。开发计划和进度　计划，在企业内部来说，直接与筹资计划和资金使用计划　密切相关，后者服从服务于前者，但又对其有制约作用，　它决定了开发计划能否顺利实施。内部控制包括：１、初　步确定筹资方案；２、编制和修订准确的现金使用计划；　３、制定成本费用计划，对分阶段的现金支出进行较准确　的预测；４、制定预售和销售的预期计划，对未来收入有　基本准确的预测。　二是关于筹资并分析融资与成本的关系。项目开发筹　资的渠道主要有：企业自有资金、银行贷款、预售款、承　建商带资承包等。主要工作包括：１、融合企业自有资　金，既要保证企业的正常运转，又要最大限度地挖掘潜　力，提高资金使用效率；２、如需贷款，就要确定银行贷　款额度和合作银行，确定担保、抵押、信誉等贷款方式：　３、做好预售款的测算和管理使用工作，尤其对自有资金　实力不强的开发企业来说，能否成功地组织预售是项目开　发成败的关键；４、如果需要承建企业带资承包，一定要　

对承包企业的经济实力进行严格的审查，对其筹资方案进　维普资讯 http://www.cqvip.com 行认真分析，确保资金到位及合同的履行；５、做好成本　分析，上述几种筹资方式，都与项目开发成本直接相关，　与项目的成败直接相关，必须认真细致地做好工作。筹资　活动内部会计控制的内容和要点：编制筹资预算，选择最　佳的筹资时机，有效地降低筹资成本，选择最佳的筹资期　限，寻求最佳的筹资结构。筹资预算的编制、变动和调整　都必须经过企业管理层批准，重大的筹资决策需集体审　批。　三是开发总成本及风险控制。随着开发准备工作的不　断推进及对市场的细化分析，对开发总成本的准确分析预　测，直接关系到房屋售价的确定，关系到项目最终的效益　指标，与项目的风险直接相关。内部会计控制的内容和要　点：要求树立风险意识，实施风险权限管理，针对各个风　险控制点建立有效的风险管理系统，通过风险预警、风险　识别、风险评估、风险分析、风险报告等措施，对财务风　险和经营风险进行全面防范和控制。　“项目建设施工阶段”的运用　根据项目开发计划进行具体执行的过程，任何改变原　有计划的行为必须在财务、技术、材料成本和市场需求等　方面进行具体分析，必须保证项目建设施工过程的人力、　技术和材料耗费与计划的一致性或可控性。主要工作就是　做好施工组织管理，确保工程进度和质量，按计划拨付工　程款，做好预售和竣工验收工作。　此阶段是项目开发支出最多的阶段，如何控制成本，　用好用活资金，保证资金安全，并最终实现效益最大化，　主要就体现在这个阶段，也是内部会计控制工作最复杂的　阶段。其主要内容包括：　一、货币资金的内部会计控制。主要包括：１、制定　科学合理的货币资金业务处理程序，严格按照“申请、审　批、复核、支付”程序办理货币资金的支付业务，并保证　及时准确入账；２、建立货币资金业务的岗位责任制，明　确相关部门和岗位的职责权限：３、出纳人员不得兼任稽　核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的　登记工作；４、配备合格人员，进行岗位轮换；　５、切实　加强对各种票据、印章和银行预留印签的管理；６、明确　审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责　任和相关控制措施；７、重要货币资金支付业务，实行集　体决策、审批；８、单位取得货币资金收入必须及时入　账，不得私设小金库，不得账外设账，严禁收款不入账；　９、定期（不定期）盘点现金，做到账实相符：　１０、切实　管好单位的票据和财务印章。　二、实物资产的控制。主要包括：１、所有实物资产　收发的单据，应该事先印妥、连续编号并妥善保管；２、　建立存货业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责　权限，确保办理存货业务的不相容岗位相互分离、制约和　监督；３、明确审批人对存货业务授权批准的方式、程序　和相关控制措施，规定审批人的权限、责任，审批人不得　越权审批；４、制定存货业务流程，明确存货的取得、验　收与入库，仓储与保管，领用、发出与处置等环节的控制　要求，设置相应的记录或凭证。　５、严格存货验收制度，　重点是对取得存货的品种、规格、数量、质量和其他相关　内容进行验收，按照国家统一的会计制度的规定进行存货　的会计核算；６、认真做好固定资产折旧、减值等相关会　计核算。　三、工程项目的内部会计控制。主要包括：１、保证　工程项目的实施过程符合规范性要求（招标、评标、定　标、签订合同、工程施工和工程监理等）；２、保证工程　项目建设的各种事项能够及时记录；３、建立工程项目概　预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证　正确核算工程项目的成本，按预算控制费用支出；４、加　强对概预算编制的审核，审查编制依据、项目内容、工程　量计算、定额套用等是否真实、完整、正确；５、因工程　变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完　整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可　付款；　６、建立竣工决算审计制度，及时组织竣工决算审　计，保证按时竣工、验收并进行总结、评价；７、制定工　程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制、价款支　付、竣工决算等环节的控制要求。　四、成本费用的内部控制。主要包括：１、建立单位　内部成本费用控制系统（集中控制与分散控制相结合，统　一控制与分级控制相结合、专业控制与群众控制相结合的　上下左右、纵横交错的成本费用控制体系）；２、制定成　本费用控制标准（目标成本、费用预算、材料定额、工时　定额、工序成本、责任成本等）；３、建立成本费用业务　的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责、权限；４、　建立成本费用预算制度；５、加强对材料采购和耗用的成　本控制，将材料成本控制在预算范围内　６、建立人工成　本控制制度；７、制定其他费用的开支范围、标准和费用　支出的申请、审批、支付程序，严格控制费用开支；８、　正确进行成本费用的计算和分配；９、建立成本费用内部　报告制度，实时监控成本费用的支出情况，对于发生的超　预算的成本费用差异及时查明原因，做出相应处理。　五、债权债务的内部控制。主要包括：１、建立健全债权　债务业务的岗位责任制，保证各类基础资料的真实完整：　２、定期对债权债务进行清理，保证其时效性；３、要确保　债权债务的及时兑现，对不能实现的要及时清理、分析原　因、制定对策、落实责任；４、要建立应收账款坏账的计　提准备制度，要有完备的风险预防措施和抵抗能力。　“销售与租赁工作阶段”的运用　此阶段是项目开发实现预期收入的阶段，也是开发企　＿

　维普资讯 http://www.cqvip.com ｄ　逐步实现利润的阶段，内部会计控制主要包括：１、确　销售定价及价格浮动范围，完善销售合同，加强销售记　的管理；２、建　销售与收款业务的预算管理制度，制　定销售ｆ］杯，建立销售管理责任制；３、明确审批人员对　销售　Ｉ　务与收款业务的授权批准方式、权限、程序、责任　和卡｝ｊ天控制措施；４、分别设立销售、验房和收款业务部　门，销售部『Ｊ负责处理订单，签订销售合同，催收房款，　审批退房事宜，验房部门负责对房屋质量和使用功能提出　解释和保证，财务会计部门负责对销售业务进行记录，督　促销僻部门对应收账款的催收，加强办理、记录、收存现　金和银行存款收入的控制，并及时进行分析、汇报；５、　金额较人或情况特殊的销售业务和特殊信用条件，实行集　体决策；６、积极协调税收部门，寻求合理避税的最佳途　径。　结语　内部会计控制是企业管理制度的重要组成部分，它贯　穿于企业经营活动的各个环节，是与企业管理制度相互交　叉、相互配合、相互推动密不可分的。房地产项目开发是　一项复杂的系统工程，没有完善和高质量的管理水平根本　就是难以实现的，内部会计控制提出了一整套最基础和完　善的管理理念，它对于房地产企业的规范化管理无疑具有　极为重要的指导作用。　

对Ｆ成部双流蛟龙工业港，有人惊呼“狼来了”，也　有人将其赞誉为一种新的工业同区模式，并亲切地贯之以　“蛟龙模式”，是什么让人们对这座坐落于双流绕城路以　北，双温路以西，地跨东升、九汀两个镇的双流蛟龙工业　港Ｊ　：生了￣ｌｉｆ．１浓厚的兴趣，又是什么让这里在短短的一年　、　的建设时『Ｈ］　，经』力了从无到有，再到累计完成投资　ｌ２亿元，　引进　业２８０余家，形成了机械制造、电子信　息、。｜物制药等为支柱特色的精品工、Ｉ　集中发展区呢？　政“园”分开——把政府从建园的压力中解放出来　“为＿ｒ　ＩＩ：政府从园区建设的巨大压力中解脱出来，双　流县人胆地创新思路，建设Ｔ业园区的投资全部由工业港　自仃承担，使蛟龙＿ｒ业港成为了西部第一家民营工业高新　技术产、Ｉ　开发阔。目前，工业港已在全国各地及海外地区　建立了２６个｝，ｊ商部对外招商引资，形成了庞大的招商引资　络。”成都蛟龙Ｅ＇．１ｋ港对外投资办公室人员这样说道。　传统崽义　的ｌｒ、　区较为通行的做法是，工业园区　所需要的水、电、气、道路、通讯、绿化、污水处理等基　础设施建设干ｕ』　业园　的招商引资均由政府一手包办。这　样‘求，政府｛手，辛得仡很大的精力去筹集大量的资金和承　办　商事项，既要承手Ｈ巨大的资金投入风险，又要花费巨　人的精　上　商引资，往往还费力不讨好，谈得多、来得　少。但是通过“转嫁矛盾”把建设工业同区及招商引资交　给企业按市场规律进行运作，　仅给了Ｔ业港开发建设极　田　大的灵活性，也减轻了政府的压力，还使政府有了更多的　力量进行宏观调控，从而真正地实现政企分开。当工业港　整体规划全部建成后，这里将成为双流县乃至整个成都市　的庞大的税源基地，据工业港市场调研人员分析，蛟龙工　业港园区建成后，将入驻至少五百家企业，整座工业港工　业总产值就达到１　００亿元，直接税收可创５亿元。　工业向园区集中——集约利用土地的必然选择　“蛟龙港工业园区建设实现了土地资源的节约、集约　利用，这种集约的土地利用方式与粗放式相比，提高了土　地的利用率，真正做到了在发展经济的同时保护了土地资　源，探索了一条可持续发展的道路。”双流县国土资源局　相关部门负责人如此说。　日历翻回上个世纪九十年代后期和本世纪初，在全面　推进工业化的进程中，同样是在双流，有些镇甚至是村都　在搞工业园区，　“村村点火，户户冒烟”的现象虽然让当　时双流的经济有所增长，但引进的企业大都是高耗能、低　产出的传统加工业。占地多、规模小、税收低是那时企业　共同存在的问题。这种粗放式的土地利用方式在造成一时　一地短暂的“辉煌”后却留下了深刻的现实问题。他对资　源保护、耕地保护的轻视，损害了地方经济社会真正健　康的发展。我们赖以生存的一｝：地资源是十分有限的，合理　珍惜利用每一寸土地，发展经济与保护资源尤其是保护耕