九江市房地产市场调研报告

九江市房地产市场调研报告 2008年08月 第一部分、九江市概况 一、地理位置及行政区划 地处江西北部大京九铁路与万里长江交汇点上。位于东经113°57'至116°53'、北纬28°47'至30°06'之间。东邻波阳和安徽东至，南接新建、安义、靖安、奉新和铜鼓，西连湖南平江和湖北阳新、通山、通城、崇阳，北望湖北武穴、黄梅和安徽宿松、望江。为长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，也是江西省唯一的沿江对外开放和外贸港口城市。下辖一市九县两区一管理局（瑞昌市,九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县，浔阳区、庐山区、庐山管理局）。全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积18823平方公里，占全省总面积的%。地貌较为复杂,地形变化较大。地势东西高、中间低，南部偏高而向北倾斜，平均海拔32米，市区平均海拔20米。中部为鄱湖平原，水网交织；西部为丘陵、山区，九岭、幕阜两大山脉分立南北两侧，绵延耸翠。九岭山最高峰海拔1794米，为九江之巅。长江自西向东流经北沿，流域面积3904平方公里，境内长度143公里。

九江市行政区划图（图一）

二、交通发达 九江现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。铁路有京九、武九、合九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路2008年02月份已经通车；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结江西全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。 三、自然资源丰富 九江已探明的矿种有铜、钨、锡、锑、黄金、萤石等51种,其中锑、锡、萤石、黄金储量居全省之首，铜居第二，钨居第三;其他如石灰石、砂、石英砂、大理石、花岗石、瓷土等建筑材料开发潜力很大。森林资源主要分布在修水、武宁两县。全市活力木蓄积总量1680万立方米。国家重点保护的珍稀树种37种。森林覆盖率43%左右。九江水系完整。地表水资源137亿立方米，水资源总量142亿立方米，可开发的水力资源33万千瓦。动物资源中有留鸟类115种、两栖类11种、哺乳类20余种。永修吴城镇和星子县的鄱阳湖滨湖草洲和沼泽地带，是良好的候鸟栖息场所。每年前往越冬的候鸟近130种，其中有国家级保护珍禽白鹤2800余只、天鹅5000余只,数量居世界首位。还有不少丹顶鹤、黑鹳、大鸨、白头鹤、白枕鹤、水禽雁和野鸭等。彭泽桃红岭为稀有野生动物梅花鹿栖息地，现有梅花鹿130余只。1982、1983两年省政府先后建立了桃红岭梅花鹿保护区和鄱阳湖候鸟保护区。水产中鱼类有110余种，主要经济鱼类有鲤、鲫、青、草、鲢、鳙、鳊、鲥和银鱼等30余种。 四、旅游资源丰富 奇特秀美的自然景观和风云变幻的历史文明，使九江拥有众多特色鲜明的风景名胜。庐山为中国唯一列入联合国《世界文化与自然遗产名录》的“世界文化景观”。以庐山为中心的风景区是京九沿线最大的综合性旅游景区，全区大小景点共300多处，系全国4个重点名胜区之一。目前，一个以庐山为中心，集名山(庐山)、名洞(龙宫洞)、名城(九江)、名江(长江)、名湖(鄱阳湖)、名寺(东林寺、真如寺)为一体的赣北旅游区系已初步形成。 九江市区地图（图二）

第二部

分、九江市经济运行情况分析 一、财政稳定增收，城乡居民收入加快 据江西统计局统计分析，2007年城镇居民人均可支配收入为11272元，增长%，比上年同期提高个百分点；农民人均纯收入3937元，增长%，比上年提高个百分点。在岗职工平均工资达15833元，增长%，比上年提高个百分点。2008年1-3月份，全市城镇以上单位（不含城镇私营和乡镇企业）在岗职工季平均工资4028元，同比增长%；全市城镇居民人均可支配收入3082元，增长%；农民人均现金收入1072元，增长%。

二、固定资产投资情况 2007年，九江市城镇以上固定资产投资完成亿元，增长%，增幅比上年同七高个百分点，增幅比当年前三季分别高出、、个百分点。2008年1-3月份全市完成城镇固定资产投资亿元，城镇固定资产投资增速达到%，比1-2月份高出个百分点，超出全年预期25%的增速个百分点，投资进度明显加快。

7720871095931127230820

2000

4000600080001000012000

2004年2005年2006年2007年2008年1-3月城镇居民可支配收入情况（元）118.16140.07190.2255.13331.5752.02050

100

150200250300350

200320042005200620072008(1-3)固定资产投资情况（亿元）

第三部分、九江市城市规划发展和住宅建设规划 一、九江市城市规划发展 九江市政府对于九江的城市定位是：“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。 九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖?南门湖——八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善。 二、九江市住宅建设规划 （一）住房建设年度计划 根据《九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，规划期内，目前确定的住房建设年度目标为： 2007年，高档商品住房建设万套，建设面积万㎡，普通商品住房万套，建筑面积万㎡。政策性住房建设万套，建筑面积万㎡；其中经济适应性住房建设万套，建筑面积万㎡，公共租赁住房685套，建筑面积万㎡。 2008年，高档商品住房建设万套，建设面积万㎡，普通商品住房万套，建筑面积万㎡。政策性住房建设万套，建筑面积万㎡；其中经济适应性住房建设万套，建筑面积万㎡，公共租赁住房786套，建筑面积万㎡。 2009年，高档商品住房建设万套，建设面积万㎡，普通商品住房万套，建筑面积万㎡。政策性住房建设万套，建筑面积万㎡；其中经济适应性住房建设万套，建筑面积万㎡，公共租赁住房920套，建筑面积万㎡。 2010年，高档商品住房建设万套，建设面积万㎡，普通商品住房万套，建筑面积万㎡。政策性住房建设万套，建筑面积万㎡；其中经济适应性住房建设万套，建筑面积万㎡，公共租赁住房959套，建筑面积万㎡。 按照以上对照，商品房平均每年的增幅并不大，到2010年的建设面积却增加了万㎡，这说明户型面积的控制已经进入实质性的操作阶段，而经济适应性住房和公共租赁住房等公益福利性住房增幅较高，但绝对值并不大,这说明市场需求还存在一定的空间。

（二）住房用地供应年度计划 2007年，供应商品住房用地105公顷，其中高档住宅用地公顷，普通商品住房用地公顷，政策性住房用地公顷，其中经济适用房31公顷，公共租赁住房公顷。 2008年，供应商品住房用地109公顷，其中高档商品住房用地公顷，普通商品住房用地公顷，政策性住房用地公顷，其中经济适用房公顷，公共租赁住房公顷。 2009年，供应商品住房用地105公顷，其中高档商品住房用地公顷，普通商品住房用地公顷，政策性住房用地公顷，其中经济适用房公顷，公共租赁住房公顷。 2010年，供应商品住房用地115公顷，其中高档商品住房用地公顷，普通商品住房用地公顷，政策性住房用地公顷，其中经济适用房公顷，公共租赁住房公顷。 按照以上对照，住宅和其他用地供应量平均每年的增幅并不大，据此可以看出，整个九江房地产市场的开发量将从粗放式经营向集约化、品质化经营迈进，政府为改变普通市民的住房需求并不一味从量上来衡量，进行新材料、新技术的和新工艺的住房建设是各具备实力的开发企业的主要竞争砝码，这也是房地产发展到当前的一个必然趋势。

第四部分、2008年房地产整体市场运行环境简述 一、市场低迷，降价促销频现 2007年新政的频频出台，面对强大的资金压力，为了达到资金快速回笼的目的，采用了各种各样的促销手段。万科首先开始降价，其后众多开发商跟风。在万科开始打折促销之后，全国各地陆续出现了打折行为如有些楼盘号称购房送豪华，或者赠送车位、名牌家具家电等等等，一时间打折声四起。总之，2008年，因开发商的资金吃紧程度不同，市场降价的幅度与表现方式也将不尽相同，降价促销成为2008年楼市的主要表现之一。 二、宏观调控趋紧 政府抑制非理性的购房需求已见成效。近两年，从紧的货币政策所引发的房贷紧缩、银行存款准备金率提高、加息的影响等因素令中国楼市真正步入寒冬。可以说政府在大幅推出经济适用房、两限房、廉租房等保障性房源的同时，对市场需求进行及时并适当的抑制。2008年政府将在抑制非理性购房需求方面下更大的功夫。 政府将在抑制非理性市场需求的同时，加强对市场供应方面的整治。随着90/70贯彻实施、房产开发过程违规违法查处力度加大、房屋土地使用税的征收等举措都昭示着2008年中央针对房地产的宏观调控将趋紧。 三、开发企业回归理性 前几年受房地产价格不断上涨影响，巨额的房地产利润使各房地产开发企业不断拿地，导致地王频现。目前受市场低迷、政府保障性房源大幅推出等因素的影响，开发商面对比较大的资金压力，拿地趋于谨慎。

四、行业洗牌加快 随着国家为了应对通货膨胀而不断实施从紧的货币政策的加强，房地产企业贷款的难度日益加大。贷款门槛的提高及市场的持续低迷，给房地产开发企业造成了比较大的压力。在目前信贷收紧的情况下，房地产开发公司优胜劣汰加剧，行业集中度提高。一部分资质、信用较低的房地产开发商将由于得不到银行信贷支持而逐渐被淘汰，房地产业将迎来新一轮洗牌，行业集中度将逐步提高。 五、企业寻求跨越式成长，企业战略不断调整 房地产市场的持续低迷、银行贷款门槛提高都给房地产企业带来一定的压力。面对压力，大型发展商还是中小开发商，为了在竞争中持续发展，都将会投入更多的精力在了解需求、产品创新、改善客户关系等方面，并在这个过程中培养自身赖以发展的持续竞争优势。企业战略调整将成为企业胜败关键的重要因素之一。