第六章 不确定性分析例题

• 方法1：对项目的每一个要素分别设定一个上限和 下限。
• 案例：假设预计每年你的销售量为100件，但这个 估计值可能太高或太低，选取90件为下限，110件 为上限。继续为其他不确定的现金流量因素设定 上限和下限
第六章资本预算中的不确定性分
案例：项目成本200 000，期限为5年，没有残值，直线法折旧，必要报 酬率为12%，税率34%，其他情况如下
• 所要回答的问题：销售量必须是多差，就会导致 亏本？
第六章资本预算中的不确定性分
• 1、固定成本与可变成本 • 变动成本：随着产量的改变而改变，当产量为0时，
变动成本为0 • 总可变成本=总产量*单位产量变动成本 • 例：假设单位变动成本为2元，总产量为1000件，
则总变动成本为2000
第六章资本预算中的不确定性分
• 如何考虑处理预测出错的可能性？
第六章资本预算中的不确定性分
二、情景分析与其他条件分析
• 1、起步 • 假设正在研究一个新项目 • 第一步：根据预测的现金流量来估计NPV，称为基
本情况分析
• 如果意识到预测出错的可能性，基本情况分析之 后,研究对未来所作的不同假设对估计值的影响。
第六章资本预算中的不确定性分
• 缺点：敏感性分析可以指出那些预测错误可能造成最大不 利影响，但对于可能发生的错误应该如何处理则没有有效 对策。
第六章资本预算中的不确定性分
三、保本点分析
• 销售量通常被证明是项目的一个关键变量，对销 售量的分析通常比其他变量更为细致
• 保本点分析是一种通行的分析工具，用来分析销 售量和获利能力之间的关系。
最好的情境 6500 85 58 45 000
第六章资本预算中的不确定性分
表：每种情况下的净利润和现金流量

－72.27 －1.04 －0.55 －0.90
第六章风险与不确定性分析
(2)多因素敏感性分析 租金、建造成本共同变化对开发商利润的影响
租金 30.0 31.5 32.5 35.0 37.5 40.0 建造成本
185.0 200.0 215.0 230.0 250.0
11.09 16.58 20.23 29.34 38.44 47.52 5.69 10.91 14.39 23.07 31.76 30.37 -0.79 5.77 9.09 17.37 25.64 33.89 -3.68 1.09 4.26 12.18 20.08 27.98 -9.05 -4.55 -1.55 5.93 13.40 20.86
第六章风险与不确定性分析
三、单因素与多因素敏感性分析
1、单因素敏感性分析:是敏感性分析的最基本方法。 首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项 可变参数的变化而其它参数保持不变，项目经济评价 指标的变化情况。 2、多因素敏感性分析:分析两个或两个以上的不确定 性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。 *注意：多因素敏感性分析必须进一步假定同时变动 的几个因素都是相互独立的，并且各因素发生变化的 概率相同。
第六章风险与不确定性分析
三、房地产项目盈亏平衡分析案例（p168）
第六章风险与不确定性分析
第三节 敏感性分析（p170）
一、概念 1、涵义：指从众多不确定性因素中找出对投 资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素， 并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程 度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力 的一种不确定性分析方法。
207000 207000 209425 211878 230605 253209
2425 2453 2482 2511 2731

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第六节讲义2房地产投资项目不确定性分析【记忆方法】记住基本公式，需要哪种盈亏平衡点，直接进行数学运算，另外记住如下公式销售收入－固定成本－可变成本－税金＝利润【注意】不要把税金一项忘记.2.6 盈亏平衡分析的评价原则盈亏平衡点越低越好[BEP（V）单位产品变动成本除外]■盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强■盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益■盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力【形象理解】■对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利？【例6－6】教材P135某房地产开发企业以每亩300万元取得了100亩居住用地的建设用地使用权，容积率为1.5.根据市场调研，前期费用为400万元，建筑安装工程费为1600元/M2,基础设施建设费为900万元，公共配套设施费为620万元，管理费用为160万元，财务费用为300万元，销售税费为销售收入的5.5%，商品住宅售价为6500元/M2.则项目的保本开发面积为多少。

[答疑编号2526060511]【答案】【典型例题】某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元／㎡。

A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.50[答疑编号2526060512]【答案】A【解析】总建筑面积=10000×4=40000。

二、敏感性分析方法
1、单参数分析 这是假定其他的参数不改变的情况下， 研究一次只改变一个参数值对经济效果影响 的敏感程度的方法。 要注意的是在以下讨论参数变化时，均 用变化率百分数表示。 例8：某一技术方案的各参数估计如下表：
方案命
5年
残值
2000元
年收入 年支出 标准收 益率
5000元 2200元 8%
试分析各参数的敏感性程度 解：采用年值计算，其表达式为 AC=-10000（A/P，i,n） +5000-2200+2000 （A/F,i,n）=-k（A/P,i,n）+B*-C*+L（A/F,i,n） ①分析参数K，（设K的变化率为x） AC=-K（1+x）（A/P,i,n）+5000-2200+2000 （A/F,i,n）=-1000(1+x) ×0.25046+2800+2000 ×0.17046 AC AC=636.32-2504.6x 636.32 于是作出分析图如又： 636.32 当x=0.25406时,AC=0 当x≤0.25406时,AC≥0; X 。
2、 曲线（非线性）平衡点分析法
如果讨论方案中的成本函数或收入函数有一不为 线性的，则称为非线性平衡点分析。而且在生产实际 中，绝大多数成本函数均是非线性函数的。 我们知道利润函数为：π（Q）=ＴＲ（Q）-ＴC （Q） 由于ＴＲ（Q）及ＴＣ（Q）中至少有一是非线性 函数，故π（Q）就可能为非线性函数。 1、求盈亏平衡点Q0 令π（Q）=ＴＲ（Q）-ＴC（Q） =0解出方程即可。 （可能方程有几个根） 2、求边际成本 定义：所谓边际成本就是指：多生产一个单位产 品所冲加的成本，也称做单位冲量成本。
Qg=(F+πg）/（P-P0）代入上式 （P-P0） TRg=（ F+πg）P/