商业地产招商策略基础培训资料55

商家经营对租金/物业有什么特殊的要求？
在产品设计/招商定价/后期运营阶段，开发商应注意些什么？
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特别说明——
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对于不同商业类别的商家来说，其对物业具体的要求是不同的，根据我司多 年的工作经验，现列举五种类型商家对物业的不同要求： 第一种：大中型卖场类 第二种：餐饮类 第三种：休闲类 第四种：娱乐类 第五种：小型购物类
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第四种：娱乐类
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区位要求：成熟繁华商业区，交通便利，停车位充足处 楼层要求：从-1F—6F不等，但-1F及5F以上不是商家首选（因消防要求太高） 面积要求：
➢ 总面积：从100-10000平不等（根据商家自己的规模制定） ➢ 单层面积：无特殊要求 层高要求：最好不要低于3.5米，若行业特殊，层高要求也特殊 荷载要求：不低于450Kg/㎡，最好在600 Kg/㎡以上 柱距要求：一般无特殊要求，若行业特殊，柱距要求会不同 硬件配置要求： ➢ 若有厨房，则必须有水、电、烟道等 ➢ 大堂、包间、办公室、休息区等均由商家自行隔断 ➢ 停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点） ➢ 光纤、消防（二次验收）、音乐等系统由商家自行考虑 其它要求： ➢ 物业属性：必须是纯商业性质，楼上最好没有住宅 ➢ 交房要求：所有验收手续过关（视谈判条件） ➢ 装修要求：根据开发商与商家谈判的条件制定
厂商设立的分公司或办事处：在销售比较好的地方或者在城市发展 潜力较好的地方，要求厂商或公司一定是法人，具备开增值税发票 的资格。
散客：一般客户，租赁面积小，规模小
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商业地产招商的客户分析
1. 商业业态分析 2. 客户的选址要求 3. 客户决策模式分析 4. 对客户的评估与筛选
商家需要什么样的物业？

第一：现代商业地产经营招商创新模式
（2）广泛收集各方面资料
A、既要注重信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。针对性是指： 重点收集与招商工作相关的资料及信息；广泛性是指，不要放过附带而来 的一些资料及信息。 B、研究投资者的活动范围、规律和视野，了解目标“客户”在决策选址 之前，是通过哪些渠道获取信息的，这也是招商人员要去寻找的渠道和手 段。 C、利用一切可能的方法的手段建立广泛的信息网络，认真研究、分析这 些潜在“顾客”的动向及其业务发展战略，为以后的联系、跟踪奠定基础。 D、改进收集资料、获取信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁， 信息流量不断增加，获取信息的方式也在不断更新。优秀的招商团队要尝 试采用各种先进的手段来收集信息。 E、信息的时效性决定了收集和处理信息一定要及时。优秀的招商团队应 该要不断提高对信息的分析、处理和加工能力，对信息进行深加工，从而 逐渐提升自身的信息价值量。
香港波特商业经营管理集团有限公司 深圳波特商业经营管理有限公司
第一：现代商业地产经营招商创新模式
（5）方案的实施
实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证而确定的， 因此实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作办法，不得随 意变更时间、地点、出席会议的人员等，在万不得已的情况下才可采取 一些应变措施做小范围的改动。 招商方案的实施一般时间都比较集中，如举办一个招商会一般只是一星 期左右，在方案的实施期内，参加招商会的有关人员要做到一天一个会 议，交流总结当天的工作情况，明确下一步的工作任务，以避免工作的 盲目性，有利于在工作中互相支持、加强协调。 招商方案的实施过程中，尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、 整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活 动期间内，需组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信 息，建立新的招商渠道。

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商业地产项目分析
项目定位分析
目标客户群体
分析项目的目标客户群体 ，包括年龄、性别、职业 、收入等方面的特征。
地理位置
评估项目所在地理位置的 优势和劣势，如人流量、 交通便利性、周边设施等 。
竞争环境
分析项目所在区域的竞争 对手，包括他们的定位、 产品、价格等方面的比较 。
项目投资分析
投资规模
评估项目的投资规模，包括土地成本 、建设成本、运营成本等方面的预算 。
投资回报率
投资风险
分析项目的投资风险，包括市场风险 、政策风险、经营风险等方面的评估 。
预测项目的投资回报率，包括租金收 入、物业增值等方面的预期收益。
项目风险分析
市场风险
分析市场变化对项目的影响，如 经济周期、消费需求等方面的变
审查对方资质 在签订合同前，对对方的资质、 信誉等方面进行充分调查和了解 。确保对方具备履约能力，降低 合同风险。
保护自身利益
在合同中设置合理的保护性条款 ，以维护自己的合法权益。例如 ，设置保证金、违约赔偿等条款 。
谈判协商
在合同谈判过程中，与对方进行 充分的沟通和协商。寻求双方利 益的平衡点，达成互利共赢的合 同条款。
倾听与回应
灵活变通
在谈判过程中，善于倾听对方的意见和建 议。给予积极回应，展示关心和考虑对方 的利益。
根据谈判情况，灵活调整策略和方案，以 适应对方的反应和需求。
招商推广技巧
市场调研
深入了解目标客户群体的需求 和偏好，以及竞争对手的情况 ，为制定有针对性的推广策略
提供依据。
创意包装
运用创新的思维和方法，对商 业地产项目进行包装和宣传， 吸引潜在客户的关注。
《商业地产招商 培训》ppt课件

项目特征
特点
简介
开发策略
建筑/景观设 计
功能规划
• 公私合作开发模式，充分利用政府的信任与支持，如土地 整合、建设公共停车场，允许周末限制机动车通行等。
• 积极参与、承办社区公益活动，如音乐节、传统节日庆典游 行等，吸引周边客流，赢得社区支持；社区反馈为开发提供 了中肯建议。
• 前期先开发商业零售、餐饮、剧院娱乐等项目，以吸引周边 居民与外地客商，形成区域吸引力，提供稳固的客源；之后 开发写字楼、酒店等商务设施，修复历史建筑，并进一步开 发住宅等，效益显著。
• 该地区经历过两次失败的改造，因而此次开发决策过程得到 更大的自由度。
• 开辟步行街连接露天开放的商业广场空间，使历史建筑与现 代建筑有机融合，成功复兴传统城市街道。
• 混合功能：商业、办公、住宅、酒店、餐饮、影院等。
主力商业商务租户分析
商业租户 类别
店铺 数
日用百货 1
餐饮
19
服饰店
2
家居装饰 5
商业地产-演讲稿
要点
•
中国商业地产发展状况及招商困境；
•
商业地产团队组建及招商总监的特质；
•
商业地产的调研定位、规划设计及业态布局；
•
商业地产招商策略、招商手段及租金测算；
•
商业地产运营策略及业态调整；
•
中国二三线城市的商业地产开发、招商策略；
城市发展与商业项 目的互动 -
商业项目发展
• 从商业区域及商业项目的发展来看，不论是国际还是国内都有 发展成功的案例，它们的发展方向针对不同的市场环境有着不 同的市场定位方向。
美国护士协会
空置率：0%；平均租期: 5–15 年
可借鉴经验