房地产行业税务稽查技巧

可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。

主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。

在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。

同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。

检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议房地产开发企业是国民经济中的重要组成部分，但在税收方面，它们往往存在着许多问题。

税务稽查是税收管理的重要手段，是维护税收法律的正常运行的必要措施。

然而，房地产开发企业在税务稽查中存在着一些突出问题。

本文将探讨这些问题，并提出相应的建议。

问题一：虚假账务和隐瞒收入房地产开发企业在保证盈利的同时，往往采用虚假账务的手段来掩盖实际利润，并隐瞒收入。

虚假账务不仅会导致企业所得税额不足，也会影响到市场经济的公平与公正。

建议一：加强税务管理人员的培训，提高他们的专业素质和执法能力，完善相关法规和政策。

建议二：增加税务稽查人员的数量和质量，提高税务稽查的效率和准确性，确保纳税人依法纳税。

建议三：对于虚假账务和隐瞒收入的企业，应该采取严厉的惩罚措施，包括罚款、吊销营业执照等处罚措施。

问题二：资产重组和税收优惠滥用在房地产开发企业进行资产重组和税收优惠方面，也存在一些问题。

一些企业为了获得更大的税收优惠，往往采取一些不规范的操作方式，甚至存在滥用税收优惠的情况。

建议一：建立健全数字化登记和审计系统，可以更好地监管企业的资产和税收情况，避免滥用税收优惠。

建议二：加强税收优惠的管理，规范企业的资产重组和税收优惠的行为，避免上述问题的出现。

问题三：涉嫌违反相关法律在房地产开发企业税务稽查过程中，还会发现一些企业涉嫌违反相关法律的问题，例如环保问题、信贷问题等。

建议一：加强环保、信贷等领域的监管，规范企业的行为。

建议二：建立相应的保障措施，加强涉及环保、信贷等方面的监管，防止企业违法行为带来的损失。

税务稽查对维护税收征管的公正性和合法性发挥着重要作用，房地产开发企业应该积极配合税务机关的稽查工作，真实、准确的申报税务。

同时，税务部门应该加大对房地产企业纳税情况的监管，尽力维护税收法律的正常运行。

当然，针对上述问题和建议，还需要更多的监管部门和行业专家的支持和参与，共同为税收管理的完善做出贡献。

税务稽查从哪些方面重点关注房地产企业计税收入及税务处理《税务稽查从哪些方面重点关注房地产企业计税收入及税务处理》房地产企业几年连续被税务机关稽查，税务机关在多年的稽查中，发现了房地产企业在收入确认方面存在许多问题。

一般来讲，税务稽查会重点关注房地产企业的如下计税收入：一、是否有延迟确认收入的行为《企业会计准则——收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

通常房地产企业会计确认收入的条件是：1.办理了商品房实物移交手续。

2.取得了买方付款证明。

也就是说，房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。

但是，税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前：1、2008年前：国税发[2006]31号文件第二条第（二）项规定，发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

2008年前，税法规定开发产品完工后就要确认收入，而不是交楼时才确认收入。

2、2008年后：国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

国税发[2009]31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。

也就是说，2008年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。

这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。

房地产开发行业税收检直指引第一节房地产开发行业概述房地产开发是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设、管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益。

房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性、投资成本高、风险大以及业务流程复杂等特点。

一、房地产开发行业的开发项目类型房地产企业的开发项目类型多种多样，主要可以分为以下四大类：1.按照房地产开发对象，可划分为土地开发、房地产综合开发；2.按照开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。

两个层次的开发是先将"生地"（不具备使用条件）开发建设成"熟地"后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；另一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。

在我省绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发；3.按开发方式分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等；4.根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。

二、房地产开发企业的开发产品房地产企业开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程。

开发产品的销售方式按完工程度分为商品房预售和商品房现售，按结算方式分为一次性收款销售、分期收款销售、银行按揭销售、委托销售、先租后售、售后回租等。

图1-1房地产土地开发流程图1-2房地产项目流程第二节房地产开发业务流程房地产开发基本流程：1.项目的设想及可行性研究；2.项目立项及企业审批；3.项目规划；4.土地使用权取得；5.征地、拆迁；6.工程建设；7.房地产经营；8.物业管理。

房地产企业商品房开发具体流程见图1-3。

图1-3商品房开发工作流程图一、房地产开发企业基本生产环节（一）立项主要是开发项目决策阶段，前期准备阶段（如：获取土地使用权；征地拆迁；申办并取得《房屋拆迁许可证》；规划设计；建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察。

近年来,我市房地产行业快速发展,成为地方税收主要增长点之一,由于房地产开发企业会计核算较复杂,企业会计人员业务素质参差不齐,导致税收征管难度加大,甚至有少数企业出现偷税现象,为此,我们通过调研,详细掌握了该行业项目运作及会计核算,初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策;一、房地产企业项目运作及会计核算特点一项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段开工前期：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查;第二阶段组织施工期：通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工;第三阶段预售期和产权转移期：根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售;预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证;房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续;二会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”;2、开发成本核算1开发成本核算的内容;前期费用征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金；开发成本建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费；开发间接费用为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等2开发成本核算及结转的方法;目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即：前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本;二、房地产企业的税务违法行为及分析一隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后;部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间,造成营业税、企业所得税申报纳税滞后;2、提供虚假或不完整的销售面积;销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据;所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度;如某房地产公司在开发项目中,未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积;3、以物易物隐匿收入;在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失;例如某房地产公司20 06年6月转让土地使用权给市某单位,抵顶了应付款240万元,造成少缴税款;4、假代建、真开发;即：开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权;二虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本;目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本;由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法;一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的;2、关系单位虚开发票,虚增企业成本;房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门;不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机;3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款;4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”;例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元,直接混入项目开发成本中,未结转固定资产,虚增经营成本;三超标准列支费用1、利息支出问题;1未在成本对象中分摊借款利息;由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多;部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后;2高利率融资;存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税;2、销售费用列支问题1销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确;2虚增代理费用;由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本如无票支出、非法支出以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润;3广告费、业务招待费超支;超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额;三、检查方法和技巧一项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点;从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性;对开发周期较长项目,分期作为检查的重点;二基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障;房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率;三数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据;如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额;开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额;四整体测算法由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口;从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：1各规费支出的依据和比例土地契税土地局按土地评估价格的4％代征；土地出让金土地局按土地评估价格的40％收取房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；配套费的内容主要包括由各政府及职能部门收取的费用,大体包括：人防基建费无人防工程的开发项目;人防办按房屋售价的2％收取、市政建设配套费收费局按总建筑面积以73元/㎡收取、墙改费收费局按总建筑面积以5元/㎡收取、公共建地费针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以5 0元/㎡收取、渣土处理费城管局按总土方面积以5元/㎡收取、热力集资费供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取煤气、天然气集资费煤气公司按3000－3500元/户收取、规化验收费收费局按总建筑面积以2元/㎡收取；房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；代收业户维修基金房屋价格的2％2通常建安成本比例;目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅4-6层造价为750-950元/m2,小高层住宅7-17层造价为980-1200元/m2,高层造价为1400-1600元/m2;其中土建、安装大致占总造价的75％和25％;五实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点;六帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实;七对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支;因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题;例如在对某房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐;经核实企业未代扣个人所得税共计230193元;四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性一从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合;房地产企业应以单位项目作为检查的重点;由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性;如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为;二拓展和完善调查取证的渠道和方法;为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据;三规范和细化取证资料文书的制式和填写标准;由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度;通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生;四延伸检查范围,提高检查质量;房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽;切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生;五规范和加强对二手房转让销售的纳税检查;由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库;五、关于房地产业税收征管方面的几点建议一进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度;针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制;二加强票据管理,健全票据领、用、存制度;根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度;三完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库;通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库;四争取多方配合,争取信息共享;税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性;五完善规范二手房转让的登记、申报制度;针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控; 六重点项目定期报告制度;对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法;。

房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。

税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。

本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。

案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。

某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。

税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。

该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。

虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。

税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。

案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。

某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。

税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。

通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。

针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。

案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。

某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。

税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。

税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。

税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。

针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。

应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。

在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。

第一部分税务稽查执法程序一、税务稽查对象的产生依照稽查打算按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；依照公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。

二、《税务检查通知书》下发时刻的法律规则告知被查对象本次税务检查开始的时刻、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象预备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。

三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业公民举报有税收违法行为的；税务机关有依照认为纳税人有税收违法行为的；四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定税务机关在税务检查过程中能够采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法五、税务稽查过程中企业知情权的确定检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。

六、税务稽查结果发生法律效力时刻的确定税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。

七、税务稽查处罚告知制度程序及企业同意处罚的权利税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。

注意相关问题①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否能够按照坏账损失进行税务处理？②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否能够税前扣除？八、税务稽查与税务检查的区不（1）主体不同。

（2）对象不同。

（3）程序不同。

（4）目的不同。

第二部分房地产企业收入确定与税务稽查要点一、收入内容稽查的差不多方法、内容与相关问题税务处理“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。

房地产企业税务稽查案例1. 案件背景房地产是一个重要的经济行业，在国家经济中起着举足轻重的作用。

然而，由于房地产行业涉及的交易规模庞大，往往存在着税务风险。

本文将以一个实际的房地产企业税务稽查案例为例，探讨其背景、问题和解决方案。

2. 案件描述该案件涉及一家名为ABC房地产开发有限公司的企业。

该公司是一个大型的房地产开发商，主要从事住宅和商业地产的开发与销售。

由于房地产行业存在一定的税收规范，对于企业来说，遵守税收法律是一项必须严格遵守的法律义务。

然而，税务局对该企业进行了一次税务稽查，并发现了以下问题：2.1. 偷逃税款税务稽查人员发现，该企业存在偷逃税款的情况。

他们发现企业在销售房地产项目时，采取了一系列的虚报成本、骗取发票等手段来减少应纳税额。

通过稽查人员的调查，他们发现该企业通过与供应商勾结，虚报采购成本，以此来减少实际的应纳税额。

2.2. 财务数据造假在税务稽查过程中，稽查人员还发现了该企业的财务数据造假问题。

他们发现，该企业在财务报表中存在虚假账目、资金流向不清晰等问题。

通过与企业的供应商和客户进行交流，稽查人员发现该企业与其他相关方存在不正当的勾结，以此来篡改财务数据，达到逃税的目的。

2.3. 高额薪酬避税此外，税务稽查人员还发现了该企业通过高额薪酬来避税的问题。

他们发现该企业对高管人员进行高额薪酬的安排，并通过各种手段将利润转移至这些高管个人账户，在税务纳税时减少企业应纳税额。

3. 解决方案面对上述问题，税务稽查人员采取了以下解决方案：3.1. 责令补缴税款针对该企业的偷逃税款问题，税务稽查人员责令企业补缴相应的税款。

他们通过调查取证，确保企业按照实际销售额缴纳相应的所得税。

并对企业负责人进行了相应的行政处罚。

3.2. 撤销虚假财务数据针对企业财务数据造假的问题，税务稽查人员撤销了企业提交的虚假财务数据，并责令其重新进行财务报表的编制。

同时，对企业的相关责任人进行了严厉的惩罚。

税务稽查人员还与其他相关机构进行合作，对企业的财务数据进行了全面的审计，确保企业财务数据的真实性和准确性。

税务稽查技巧与方法税务稽查是一项重要的监管活动，旨在保障税收的正常征收与管理。

为了确保稽查的高效和质量，税务稽查人员需要掌握一些技巧和方法。

本文将介绍一些税务稽查的技巧和方法，以帮助稽查人员更好地开展工作。

一、数据分析技巧1. 数据采集：稽查人员应充分利用各类数据源，如企业报表、银行数据、物流信息等，收集涉税信息。

同时，借助信息化工具，对数据进行整理和分析。

2. 数据比对：将不同来源的数据进行比对，寻找异常和矛盾之处，精确定位可能存在的风险点。

比对过程中，需注意数据的准确性和一致性。

3. 风险评估：基于数据比对结果，进行风险评估，确定需要重点关注的企业或个人。

优先处理高风险对象，提高检查效率。

二、调查核实技巧1. 审查凭证：对企业的发票、合同、收据等财务凭证进行审查，核实其真实性和合规性。

特别关注发票真伪和虚开发票等问题。

2. 现场核实：到企业现场进行实地勘查，观察企业经营状况和资产情况。

与企业负责人、员工交流，收集更多信息，排查隐性问题。

3. 调取证据：依法调取相关证据，如银行对账单、进出口单据等，证明涉嫌违规行为。

在依法程序下取证，并注意证据的完整性和真实性。

三、沟通与合作技巧1. 沟通技巧：与被稽查对象进行有效沟通，了解其经营模式和涉税情况。

根据情况调整沟通方式，谋求合作共赢的目标。

2. 合作共建：与相关部门、企事业单位建立联动机制，共同打击税务违法行为。

加强信息共享和协同配合，提高税务稽查工作的效果。

3. 争议解决：在稽查过程中，可能会出现纠纷和争议。

稽查人员需具备一定的法律知识，妥善处理争议，并与当事人进行友好协商，促进问题的解决。

四、案件处理技巧1. 罚则运用：根据实际情况和法律法规，合理运用罚则。

平衡税收追缴与企业经营合法合理之间的关系，维护税收秩序与企业正常经营的平衡。

2. 处罚程序：严格按照法律规定的程序进行处罚。

确保执法过程的合法性和合规性，以免因程序问题造成案件无效。

3. 随机抽查：以随机抽查的方式，对企业进行无预警的检查，增加稽查的惩戒力度，预防潜在的违法行为。