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第1篇一、目的为确保物业设施设备的正常运行，提高物业服务质量，保障业主生命财产安全，特制定本操作规程。
二、适用范围本规程适用于物业管理区域内所有设施设备的维修维护工作。
三、职责1. 物业管理部负责制定维修维护计划，组织实施维修维护工作。
2. 维修维护人员负责按照规程进行维修维护作业，确保设施设备正常运行。
3. 业主应配合维修维护工作，及时反映设施设备存在的问题。
四、维修维护流程1. 发现问题：业主或物业管理部发现设施设备存在问题，应及时上报。
2. 报修处理：维修维护人员接到报修后，应在第一时间赶到现场，了解情况，评估维修难度。
3. 制定方案：根据现场情况，制定维修维护方案，包括所需材料、工具、人员等。
4. 实施维修：按照维修方案，进行维修维护作业，确保设施设备恢复正常。
5. 质量验收：维修维护完成后，由业主或物业管理部进行质量验收，确认设施设备恢复正常。
6. 资料归档：将维修维护记录、验收报告等相关资料归档保存。
五、操作规程1. 安全操作：维修维护人员应严格遵守安全操作规程，确保自身和他人安全。
2. 电器设备：操作电器设备时，应先切断电源，确认无电后再进行维修维护。
3. 液压设备：操作液压设备时，应先放空液压油，确认无压力后再进行维修维护。
4. 机械设备：操作机械设备时，应先关闭设备，确认无运转后再进行维修维护。
5. 润滑油更换：更换润滑油时，应先放空旧油，再注入新油，确保设备润滑良好。
6. 保温材料：施工过程中，应合理使用保温材料，确保施工质量。
7. 管道疏通：疏通管道时，应使用适当工具，避免损坏管道。
8. 修复工作：修复损坏设施设备时，应选用合格材料，确保修复质量。
六、注意事项1. 维修维护人员应定期进行业务培训，提高维修维护技能。
2. 严格把控维修材料质量，确保设施设备正常运行。
3. 加强与业主的沟通，了解业主需求，提高服务质量。
4. 做好维修维护记录，为今后维修维护工作提供参考。
5. 定期对维修维护工作进行总结，不断提高维修维护水平。
维保的管理规章制度第一章总则第一条为加强维保工作的规范化管理，提高工作效率和质量，维护单位设施和设备的正常运转，特制定本管理规章制度。
第二条本管理规章制度适用于所有维保工作人员，包括技术人员、保洁人员等。
第三条维保工作应当严格遵守国家相关法律法规，维护单位设施和设备的完好和安全。
第四条维保工作人员应当按照本管理规章制度执行工作，不得私自变动工作计划或超出职责范围进行工作。
第五条任何维保工作人员不得以任何借口索取或要求单位或业主提供任何福利或财物。
第二章维保工作基本要求第六条维保工作人员应当具备相应的专业技能和职业素养，能够熟练掌握维保项目的具体要求和技术标准。
第七条维保工作人员应当遵守工作纪律，保持工作秩序，不得擅离岗位或违反规章制度。
第八条维保工作人员应当定期参加维保培训，不断提升自身技能和知识水平，提高工作质量和效率。
第九条维保工作人员应当遵守单位的工作安排，按时完成维保任务，确保设施和设备的正常运转。
第十条维保工作人员应当遵守维保计划和维保标准，严格按照工作程序和操作规范进行维保工作。
第三章维保工作责任制度第十一条维保工作人员的工作责任由所属部门主管领导负责，责任分工明确，工作任务明确。
第十二条每个维保工作人员都有自己的工作责任，需要认真履行自己的职责，对工作结果负责。
第十三条维保工作人员应当积极主动，主动发现和汇报设施和设备的问题，及时解决故障和隐患。
第十四条维保工作人员应当团结协作，配合各方工作，共同完成维保任务，确保工作质量和效率。
第十五条维保工作人员应当定期进行工作总结和评估，及时调整工作计划和方法，提高工作能力和效率。
第四章维保工作流程管理第十六条维保工作流程应当分清工作程序和操作规范，确保每个环节都得到严格的执行。
第十七条维保工作流程应当合理安排工作时间和工作量，充分考虑设备和设施的使用情况和维修需求。
第十八条维保工作流程应当明确各个环节的责任分工和工作要求，确保工作效率和质量。
物业设施、设备维护和修理管理与维护方案物业设施、设备维护和修理管理与维护方案1为了充分提高设备的完好率和利用率，节省有限的设备经费，依据我校实际情况，特订立仪器设备维护和修理管理方法及其报修工作程序。
第一条凡由学校购置或纳入设备总帐统一管理的仪器设备，均由资产管理处布置实施维护和修理。
第二条试验室专职管理员及试验员有责任对所管理的仪器设备做好日常的维护；，一般性的维护和修理工作，对仪器设备应定期、定时进行维护，发现问题及时修理。
保证试验设备完好率和试验开出率，并对仪器、设备的维护和修理、维护情况进行登记，做好台帐。
第三条仪器、设备报修程序1、各单位按规定填写维护和修理申报单，经资产管理处审定同意后再进行维护和修理。
如属换修部件的，原部件必需按以旧换新的规定交资产管理处更换，并对新更换的原器件进行登记。
2、凡属维护和修理所需的.各种零件、料子，都应填写资产管理申请计划表，由资产管理处审核，统一组织采购。
3、确需送外修理的仪器设备，按上述程序由资产管理处实施。
4、尽量利用校内技术气力进行维护和修理，拟设立本身乐意参加的后备维护和修理技术人员库，视设备的类型，故障性质调集院内技术人员进行修理。
5、精密、宝贵仪器（单价10万元以上）、设备发生故障，使用单位应作好应急处理，然后速上报主管部门及资产管理处，经资产管理处会同专家了解情况并认定后，申报专项费用，由专人组织维护和修理。
6、计算机内部配制需改动、升级、扩容，须报资产管理处批准。
7、仪器设备修复后，由资产管理处会同报修单位进行验收。
并填写验收看法，签字认可。
8、各类维护和修理记录资料，分别由资产管理处和报修单位及时整理、归档。
第四条仪器设备报修标准1、计算机硬件发生故障、损环（不包含因操作问题、程序错误、病毒等一切软故障）；2、仪器设备无法启动，查不出原因（不包含电源不通，保险烧坏等）；3、关键部位的零配件损坏，仪器设备无法使用；4、仪器仪表测量精度严重偏差，自身无法调校；5、因时间关系，仪器设备中紧要部件老化，需改换工作量较大；6、大型宝贵精密仪器设备损坏。
如何有效管理物业维修与保养物业维修与保养是保障建筑物长期良好运行的重要环节。
有效管理物业维修与保养不仅可以延长建筑物的使用寿命，还能提升居住者的生活品质。
以下将介绍如何有效管理物业维修与保养，确保物业设施持续运行。
细致的维修计划制定细致的维修计划是管理物业维修与保养的关键。
根据建筑物的特性和设施状况，定期检查、维护和更新维修计划，确保每个维修项目得到及时处理，避免设施损坏影响正常使用。
合理的预算规划在管理物业维修与保养时，合理规划预算至关重要。
根据维修计划和建筑物实际情况制定预算，合理分配经费用于维修与保养工作，确保资金充足且有效利用，避免出现维修资金不足或浪费的情况。
高效的维修团队管理建立高效的维修团队是管理物业维修与保养的关键之一。
拥有专业技能和经验丰富的维修人员，能够快速响应维修需求，及时解决各类问题，保障建筑物设施的正常运行。
使用先进的技术设备采用先进的技术设备可以提升物业维修与保养的效率和质量。
引入智能化设备和管理系统，可实现设施监控、故障诊断和维修记录管理等功能，提升管理水平，降低维修成本，提高维修效率。
定期的设施检查与保养定期进行设施检查与保养是有效管理物业维修与保养的重要手段。
通过定期检查设施状况，及时发现并解决潜在问题，预防设施损坏，延长设施寿命，保障建筑物运行稳定。
居民参与与反馈鼓励居民参与物业维修与保养工作，听取他们的意见和建议。
建立居民反馈机制，及时处理居民提出的问题和需求，增强居民参与感，促进物业维修与保养工作的顺利进行。
有效管理物业维修与保养对于保障建筑物运行安全稳定至关重要。
通过制定细致的维修计划、合理规划预算、建立高效的维修团队、使用先进技术设备、定期检查与保养以及居民参与与反馈，可以确保物业设施持续运行，提升居民生活品质。
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物业工程维护服务方案一、维护服务内容1.楼宇外观和环境维护维护和清洁楼宇外墙、窗户、楼梯、通道、天井、庭院等，确保楼宇外观整洁，并清理废弃物、垃圾和落叶等。
2.公共设施维护维护公共设施如电梯、空调、供水、供电、供暖、给排水、照明、消防等设备的正常运行，定期检查维护，确保设备安全可靠。
3.绿化和园林维护对小区内的花草树木进行修剪、浇水、施肥、杂草清理等工作，保持小区绿化和园林景观的整洁和美观。
4.室内环境维护维护公共区域和走廊的清洁卫生，清理垃圾、灰尘和杂物，确保室内环境清新整洁。
5.综合物业服务为业主提供各种综合物业服务，包括接待、传达信息、代收快递、报修服务、保安巡逻等。
6.安全防范维护定期检查安全隐患，加强小区内的安全防范工作，确保居民生命和财产的安全。
二、维护服务标准1.定期巡检维护设立定期巡检维护制度，针对楼宇外观、公共设施、绿化园林、室内环境等进行每日、每周和每月的巡检维护，确保小区整体环境的良好。
2.设备保养维修设立设备定期保养维修制度，定期对电梯、空调、供水、供电等设备进行保养维修，确保设备安全运行。
3.绿化和园林养护设立绿化和园林养护制度，确保花草树木的及时修剪、浇水、施肥等工作，保证小区绿化和园林景观的整洁和美观。
4.室内环境清洁设立室内环境清洁制度，确保公共区域和走廊的清洁卫生，每日清理垃圾、灰尘和杂物。
5.综合物业服务设立综合物业服务制度，确保业主的各项需求得到及时的解决，包括接待、传达信息、代收快递、报修服务、保安巡逻等。
6.安全防范管理设立安全防范管理制度，确保小区内的安全隐患得到及时的排查和解决，加强小区的安全防范工作，确保居民生命和财产的安全。
三、维护服务流程1.巡检维护流程根据小区的实际情况，制定巡检维护的具体流程，包括巡检的时间、内容、方式和责任部门等，确保巡检工作的全面和及时。
2.设备保养维修流程建立设备保养维修的具体流程，包括设备的维护周期、保养维修的方式和内容、责任人员等，确保设备的安全运行。
物业第三方维保全程监管制度一、维保服务范围本制度适用于物业公司与第三方维保服务供应商之间的合作，包括但不限于电梯、消防、给排水、暖通、智能化等系统的维保服务。
二、维保服务内容1.对物业公司所辖各类设施设备进行定期检查，发现问题及时处理。
2.对物业公司所辖设施设备进行日常保养，保持设施设备的良好状态。
3.根据需要提供紧急维修服务，保障设施设备的正常运行。
4.定期对设施设备进行性能检测，确保各项指标符合相关规定。
三、维保服务标准1.维保服务供应商应按照国家和地方相关规定，制定详细的维保方案和标准。
2.维保服务供应商应建立完善的培训和考核机制，保证服务人员的专业素质。
3.维保服务供应商应采用先进的检测设备和工具，确保设施设备的性能和安全。
4.维保服务供应商应建立紧急响应机制，确保在突发情况下迅速到达现场进行处理。
四、维保服务流程1.物业公司与维保服务供应商签订合同，明确服务范围、内容、标准、价格等事项。
2.维保服务供应商根据合同约定，制定详细的维保计划和时间表。
3.维保服务供应商按照计划对设施设备进行检查、保养和维修。
4.物业公司对维保服务过程进行监督和验收，确保服务质量符合要求。
五、维保服务质量监管1.物业公司应对维保服务过程进行全程监管，确保服务质量和进度符合要求。
2.物业公司应对维保服务结果进行验收和考核，对于不合格的服务进行整改和追责。
3.物业公司应建立完善的投诉处理机制，及时处理业主和用户的投诉和意见。
4.物业公司应定期对维保服务合同进行审查和评估，确保合同的履行符合要求。
5.物业公司应建立完善的档案管理制度，对维保服务的全过程进行记录和归档。
第1篇第一章总则第一条为了加强物业管理小区维修管理，确保小区设施设备正常运行，提高居民生活质量，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本小区实际情况，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于本物业管理小区内的所有设施设备维修管理。
第三条本规章制度旨在规范维修管理行为，明确维修责任，保障业主权益，维护小区和谐稳定。
第二章维修范围与分类第四条本小区维修范围包括但不限于以下内容：（一）公共区域设施设备维修，如道路、照明、绿化、排水、消防、电梯等；（二）业主共用设施设备维修，如供水、供电、供气、供暖等；（三）业主专有部分设施设备维修，如室内管道、电路、燃气等；（四）其他需要维修的设施设备。
第五条维修分类：（一）日常维修：指对设施设备进行日常检查、保养和简单故障排除；（二）定期维修：指对设施设备进行定期检查、保养和更换易损件；（三）紧急维修：指对发生故障的设施设备进行紧急抢修，确保小区正常秩序；（四）预防性维修：指对设施设备进行预防性检查、保养和更换，避免故障发生。
第三章维修责任与流程第六条维修责任：（一）物业管理处负责小区公共区域和业主共用设施设备的维修管理工作；（二）业主负责自己专有部分设施设备的维修管理工作；（三）第三方维修单位负责按合同约定进行维修服务。
第七条维修流程：（一）发现问题：业主或物业管理处发现设施设备故障时，应及时上报；（二）确认故障：物业管理处或第三方维修单位对故障进行确认；（三）制定维修方案：根据故障情况，制定维修方案，包括维修时间、费用等；（四）实施维修：按照维修方案进行维修，确保维修质量；（五）验收维修：维修完成后，由业主或物业管理处进行验收；（六）费用结算：按照维修合同或收费标准进行费用结算。
第四章维修费用第八条维修费用来源：（一）公共区域和业主共用设施设备的维修费用，由物业管理费承担；（二）业主专有部分设施设备的维修费用，由业主自行承担；（三）第三方维修单位按照合同约定承担维修费用。
第1篇 第一章 总则 第一条 为加强物业管理，保障业主、使用人的人身和财产安全，维护物业管理区域的公共秩序，根据《中华人民共和国物业管理法》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本物业实际情况，制定本制度。
第二条 本制度适用于本物业管理区域内所有物业设施、设备和公共区域。 第三条 物业管理公司应建立健全物业维护管理体系，确保物业设施、设备和公共区域的正常运行。
第四条 物业管理公司应定期对物业设施、设备和公共区域进行检查、维修、保养，提高物业品质。
第五条 物业管理公司应加强员工培训，提高员工的专业技能和服务水平。 第六条 业主、使用人应遵守本制度，共同维护物业管理区域的良好秩序。 第二章 物业设施设备维护管理 第七条 物业设施设备维护管理范围： 1. 公共区域内的照明、供水、供电、供气、供暖、电梯、消防、安防、绿化、环境卫生等设施设备；
2. 业主共用设施设备，如水泵房、配电室、地下室等； 3. 业主专有部分的公共设施设备，如楼顶、楼道、楼梯等。 第八条 物业设施设备维护管理职责： 1. 物业管理公司应建立健全设施设备档案，对设施设备进行分类、编号、登记； 2. 定期对设施设备进行检查、维修、保养，确保设施设备正常运行； 3. 及时发现设施设备故障，采取措施排除故障，确保设施设备安全； 4. 对设施设备进行定期更换、更新，提高设施设备的使用寿命。 第九条 物业设施设备维护管理流程： 1. 设施设备巡检：每日对设施设备进行巡检，发现异常情况及时处理； 2. 设施设备维修：对发现故障的设施设备进行维修，确保设施设备正常运行； 3. 设施设备保养：定期对设施设备进行保养，延长设施设备使用寿命； 4. 设施设备更换：对达到使用年限或无法维修的设施设备进行更换。 第三章 公共区域维护管理 第十条 公共区域维护管理范围： 1. 物业管理区域内道路、停车场、绿化带、广场等公共区域； 2. 公共设施设备，如垃圾桶、座椅、标识牌等； 3. 业主共用设施设备，如楼顶、楼道、楼梯等。 第十一条 公共区域维护管理职责： 1. 物业管理公司应建立健全公共区域管理制度，明确管理职责； 2. 定期对公共区域进行清扫、保洁，保持环境整洁； 3. 加强公共设施设备的维护管理，确保设施设备完好； 4. 对公共区域进行绿化、美化，提升居住环境。 第十二条 公共区域维护管理流程： 1. 清扫保洁：每日对公共区域进行清扫、保洁，保持环境整洁； 2. 绿化美化：定期对公共区域进行绿化、美化，提升居住环境； 3. 设施设备维护：对公共设施设备进行定期检查、维修、保养； 4. 公共区域整改：对公共区域存在的问题进行整改，确保公共区域安全、整洁。 第四章 业主专有部分维护管理 第十三条 业主专有部分维护管理范围： 1. 业主专有部分的公共设施设备，如楼顶、楼道、楼梯等； 2. 业主专有部分的室内设施设备，如门窗、水电、燃气等。 第十四条 业主专有部分维护管理职责： 1. 业主应按照国家规定和物业管理合同的约定，对专有部分进行维护管理； 2. 业主应定期对专有部分进行检查、维修、保养，确保设施设备正常运行； 3. 业主应遵守物业管理规定，不得擅自改动公共设施设备； 4. 业主应配合物业管理公司进行专有部分的维护管理。 第十五条 业主专有部分维护管理流程： 1. 业主自行检查：业主应定期对专有部分进行检查，发现异常情况及时处理； 2. 业主自行维修：业主应自行对专有部分进行维修，确保设施设备正常运行； 3. 业主报修：业主发现无法自行解决的维修问题，应及时向物业管理公司报修； 4. 物业管理公司维修：物业管理公司接到业主报修后，应及时进行维修。 第五章 违规处理 第十六条 业主、使用人违反本制度，造成物业设施、设备和公共区域损坏的，应承担相应的赔偿责任。
物业管理售后服务方案 一、背景介绍 物业管理是指对房地产项目进行维护、管理和服务的一系列工作。物业管理售后服务是指在物业交付后，为业主提供全方位、高效、优质的售后服务，以满足业主的需求和提升物业管理的品质。
二、服务内容 1. 维修服务 - 快速响应：业主提交报修申请后，我们将在24小时内派遣专业维修人员进行处理。
- 维修保养：对于常见的维修问题，我们将提供定期保养服务，确保设施设备的正常运行。
- 品质保证：我们将使用高质量的材料和设备进行维修，保证维修质量。 - 维修记录：对每一次维修服务进行记录，便于业主查询和了解维修情况。 2. 安全管理 - 安全巡查：定期进行物业区域的安全巡查，确保设施设备的安全运行。 - 火警应急：建立完善的火警应急预案，进行定期演练和培训，确保在火警发生时能够及时响应和处理。
- 安全教育：定期组织安全教育活动，提高业主的安全意识和自我防护能力。 3. 环境卫生 - 日常清洁：定期进行物业区域的清洁工作，包括公共区域、道路、楼梯间等。 - 垃圾处理：建立垃圾分类系统，定期进行垃圾采集和处理，确保物业环境的整洁。
- 绿化养护：定期对绿化带和花坛进行养护和维护，保持良好的环境景观。 4. 社区活动 - 主题活动：定期组织丰富多彩的社区活动，如文化节、运动会、志愿者活动等，增进业主之间的交流和互动。
- 健康讲座：邀请专业医生或者健康专家进行健康讲座，提供健康咨询和指导。
- 学习培训：组织各类学习培训活动，满足业主的知识需求和提升需求。 5. 信息发布 - 通知公告：定期发布重要通知和公告，包括停水停电通知、小区活动通知等，确保业主及时了解物业信息。
- 在线平台：建立物业管理在线平台，业主可以通过平台查询物业费用、报修进度等信息。
- 投诉建议：提供投诉建议渠道，及时处理业主的投诉和建议。 三、服务流程 1. 业主报修 - 业主通过电话、在线平台或者物业管理办公室提交报修申请。 - 物业管理办公室接收报修申请，登记报修信息，并派遣维修人员进行处理。 - 维修人员迅速到达现场，进行维修工作。 - 维修完成后，物业管理办公室通知业主，并记录维修情况。 2. 安全管理 - 物业管理人员定期进行安全巡查，发现问题及时处理。 - 在火警发生时，物业管理人员按照预案进行应急处理，并通知业主。 - 定期组织安全教育活动，提高业主的安全意识。 3. 环境卫生 - 物业管理人员定期进行清洁工作，确保物业环境整洁。 - 建立垃圾分类系统，定期进行垃圾采集和处理。 - 对绿化带和花坛进行养护和维护，保持良好的环境景观。 4. 社区活动 - 物业管理人员定期组织社区活动，增进业主之间的交流和互动。 - 邀请专业医生或者健康专家进行健康讲座，提供健康咨询和指导。 - 组织各类学习培训活动，满足业主的知识需求和提升需求。 5. 信息发布 - 物业管理办公室定期发布重要通知和公告，确保业主及时了解物业信息。 - 建立物业管理在线平台，业主可以通过平台查询物业费用、报修进度等信息。
物业设备设施维修保养管理制度范文一、总则1. 为规范物业设备设施的维修保养管理工作，提高设备设施的使用寿命，保障业主和租户的使用安全，制定本管理制度。
2. 本管理制度适用于本物业管理范围内的所有设备设施，包括但不限于电梯、给排水设备、供暖设备、通风设备等。
3. 本管理制度应严格执行，相关人员应遵守本制度规定，不得擅自改变、解除有关设备设施的保养维修安排。
二、管理责任1. 物业管理部门应组织制定物业设备设施的维修保养计划，并组织实施。
2. 物业设备设施的维修保养工作由专职维修保养人员负责执行，其具体职责如下：（1）及时检查设备设施的运行情况，发现异常及时报告上级领导，并立即采取必要的维修措施；（2）定期对设备设施进行保养维修，确保其正常运行；（3）及时记录设备设施的保养维修情况，编制维修保养台账；（4）参加维修保养培训，提升技术水平。
三、维修保养计划1. 按照设备设施的使用情况，制定维修保养计划，包括年度计划和季度计划，并定期修订。
2. 年度计划应包括设备设施的全面检修、保养维护、更换配件等内容。
3. 季度计划应包括设备设施的例行检查、定期保养等内容，确保设备设施的安全可靠。
四、维修保养工作流程1. 接到设备设施报修申请后，维修保养人员应立即到现场进行检查和确认。
2. 根据设备设施的故障情况，制定维修方案，并及时向相关业主或租户报告。
3. 维修保养人员应按照维修方案，选择合适的工具和配件进行维修。
4. 维修过程中，维修保养人员应注意安全，确保不对设备设施及周围环境造成二次损害。
5. 维修保养完成后，应对设备设施进行全面测试，确保其正常运行。
6. 维修保养人员应编制维修保养报告，并及时上报物业管理部门，以便进行相关记录和统计分析。
五、维修保养记录和台账1. 维修保养人员应对每次维修保养工作进行详细记录，包括但不限于故障现象、维修措施、使用材料等。
2. 维修保养人员应按照规定的格式编制维修保养台账，详细记录设备设施的保养维修情况。
可编辑 精品 楼宇售后维保管理办法 —— 试行版 —— 第一部分 通 则 1.0 总则 为提高对已售楼宇保修工作的时效性和质量，维护公司的良好形象，以国家《房屋建筑工程质量保修办法》为基础，特制定本管理办法，旨在规范楼宇交楼后保修工作的流程及责任方。
2.0 适用范围 2.1 适用于规范集团所有项目交付业主使用后的楼宇保修工作，但以下情况除外 ➢ 项目为外包项目 ➢ 楼宇根据《住宅质量保证书》已过保修期的，保修期按竣工验收合格之日算起。 2.2 外包项目的楼宇售后维保工作管理可参照本管理办法执行。
3.0 楼宇的物业接管 3.1 接管前，楼宇必须符合以下标准 3.1.1 硬件配套 主体全面竣工，并符合国家有关质量标准、通水、电、邮、煤气、电视、电信、智能化和紧急备用电源，相关道路、环境配套完成，且符合物业接管条件。 3.1.2 卫生清洁 建筑物室内、户外环境清洁情况符合《现场展示面》相关标准。 3.1.3 资料准备 ➢ 项目公司须备齐三证二书，即《电梯准用证》、《消防验收合格证》、《规划验收合格证》、《质量验收意见书》、《煤气使用说明书》 ➢ 由施工单位备齐《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并移交工程管理中心，由其移交物业公司。 3.2 物业接管流程 3.2.1 接管前验收 由工程管理中心组织相关部门对楼宇进行验收，须整改部分由工程管理中心安排施工单位进行整改至复检合格。 3.2.2 明确物业移交状态 营销中心编制《物业状态一览表》，明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业、应向政府移交的物业，抄送至物业公司。可编辑 精品 3.2.3 物业移交 物业公司制定《物业管理方案》，与工程管理中心和项目公司交接相关楼宇及资料，同时物业公司与项目公司签订《前期物业管理服务协议》，物业管理正式实施。
4.0 楼宇保修阶段 根据楼宇维修执行方的不同，分为如下二个阶段
阶 段 简称 周期 维修执行机构
第一阶段 收楼期 业主集中收楼后45天内 维修服务组 第二阶段 平时维保期 业主集中收楼45天后至住宅保修期满 物业公司
第二部分 收楼期的保修管理 1.0 维修机构组成及职责 收楼期的维修工作由维修服务组负责，维修服务组为临时设置机构，存续期从交楼前三天至保修第一阶段结束。其人员构成如下表
设 置 人员构成
组 长 项目公司总经理为组长，区域物业总经理为副组长， 维 修 队 施工单位项目经理为队长，指派施工单位人员组建土建安装分队、水电分队和园林分队。 慰 问 队 由物业管理处经理为队长，由物业客服人员和营销中心人员组成 后备维修队 由物业管理处组建，用于复查返修情况或当维修大队人手不足时启用。 注：维修大队的土建装修、水电和园林分队人数不得低于40户/人、50户/人、80户/人的编制。
2.0 维修服务组工作要求 2.1 维修服务组须在项目范围内办公，但交楼集中时期须在同一场所办公，由物业公司安排和布置。遇报修者，由副组长安排维修队进行维修。 2.2 维修队必须适当备足材料，及时提供现场服务。 2.3 维修服务组统一由副组长进行上门维修礼仪的培训，统一维修解释口径。施工单位副总经理于集中交楼期须驻现场作技术顾问。维修服务组按并统一外型，着装配置由物业公司提供。 可编辑 精品 3.0 维修工作流程 3.1 报修 由物业公司根据收集的《验房反馈单》汇总楼宇返修问题填写《返修问题清单》，并返修期限，经区域物业总经理签字后送维修队进行维修。 3.2 维修队组织返修 维修队长根据《返修问题清单》组织各专业队员上门维修。维修要求如下 3.2.1 对抢修工作，维修队在接到报修15分钟内达现场，35分钟内开始施工。维修工作结束前，维修人员不得撤离现场。 3.2.2 对一般维修工作，维修队与业主预约时间后上门维修，维修工作结束前，维修人员不得撤离现场。 3.2.3 维修涉及重大质量安全问题或复杂技术问题的，维修对在详细查验核定后，在达现场的8小时内报请工程管理中心提供技术支持或工作协助。
3.3 复查 维修队返修后在限定时间内向后备维修队反馈维修情况。后备维修队上门复查合格后，由物业客服部通知业主前来检查并办理相关交接手续。 3.4 满意度调查 在报修15个工作日内，由慰问队以电话或上门拜访形式进行返修满意度调查并填写《客户意见征询表》。调查结果与维修人员的薪酬挂钩。
4.0 罚则 4.1 返修期限内未履行保修责任的，对一般报修者，由后备维修队代为履行，发生费用从维修队长工资扣除。对较复杂的报修，每逾期一天扣除维修队长工资10%。 4.2 未按上述要求履行保修责任的，视情节扣除维修经办人工资50~200元。 4.3 满意度调查评级为“差”者，分别从维修经办人工资中扣除50元/次。
第三部分 平时维保期的保修管理 1.0 维保管理单位 一般情况，施工单位在平时维保期将不负责维修工作，因此涉及维修工作统一由物业公司管理。 1.1 对普通报修，由物业公司按既定流程进行维修 1.2 对严重问题的报修，由物业公司招标维保单位进行维修。可编辑 精品 2.0 物业维修的全面接管 2.1 签定三方协议 2.1.1 三方协议的内容 三方协议指《质保金转移及使用协议》，由质保金的提供者、原扣留单位和物业公司共同签署，用于明确质保金从原扣留单位转移至物业公司接管，须包含如下内容 ➢ 班组的质保金在向业主交楼前必须从施工单位转移至物业公司专门帐户 ➢ 保修期内班组的保修责任及违约代价 ➢ 质保金的返回条件、返回时间和返回方式
2.1.2 三方协议的签署时间 根据质保金来源不同，协议的签署时间规定如下 种类 序号 质保金来源 签署方 签署时间 甲方 质保金 1 外包工程的施工单位 外围施工单位、项目公司、物业公司 外包工程内部验收合格后一周内
乙方 质保金
2 乙供材的供应商 供应商、施工单位、物业公司 签署购销合同时
3 非外包工程的施工班组 施工班组、施工单位、物业公司 分项工程验收合格后一周内 注：签署方的排列顺序按质保金的提供者、原扣留单位和接管单位排列。
2.2 移交质保金 收楼期满前10天，由物业公司开办专门帐户，填写《维修业务移交申请单》，根据上述质保金种类按如下流程申请接管质保金 2.2.1 甲方质保金 《维修业务接管申请单》经物业运营中心审核，报财务总监审批后在业主收楼前将质保金划入物业公司专门帐户。 2.2.2 乙方质保金 《维修业务移交申请单》经物业运营中心审核，送施工单位财务部和总经理审核，报财务中心总监审批后，由施工单位财务部将质保金划入物业公司专门帐户。
2.3 招标维保单位 物业公司须在收楼期满30天以上，通过招标方式引进维修单位，送物业运营中心和成本管理部审核，集团总经理审批后生效，同时抄送财务中心。可编辑 精品 2.3 签署维修移交协议 收楼期满当天，由物业运营总监和施工单位总经理共同签署《维修业务移交协议》，楼宇维修问题正式移交物业负责。 2.4 注意事项 施工单位与班组签署合同时，合同上规定质保金的扣留时间必须与《住宅质量保证书》上规定的保修期一致。
3.0 维保单位评估 3.1 物业运营中心负责拟订维保单位评估制度，物业公司对维保单位的维保修工作进行月度评估，并作为结算依据。 3.2 物业公司对维保单位实行年度招标，根据信息和市场行情，重新核定维保单位及单价。 3.3 对电梯、消防、弱电、供配电等单项工程，若质保期内售后服务经物业运营中心、工程管理中心评估不达标，经集团总经理审批后可招标另外维保单位进行售后维护工作。
4.0 维保单位维修工作的监督 4.1 建立报修跟踪体系 物业分公司须建立报修跟踪体系，由专人对维修满意度调查并填写《客户意见征询表》，作为评估维保单位的依据。 4.2 月度评估 由物业运营中心组织对维保单位进行月度评估，以《客户意见征询表》和现场考察等形式综合评价，并填写《维保单位月度评估表》，若出现连续两次被评为“不合格”，即更换维保单位。
5.0 维保费用结算流程 5.1 结算流程 物业公司对每次维保工作进行登记，填写《维修费结算清单》，注明维修部位、维修物料等，每月经区域物业总经理确认，送物业运营中心审核，报财务总监审批后送物业公司财务部从质保金中月结，同时抄送施工单位。 5.2 返还质保金 根据三方协议，在楼宇保修期满之日，若质保金有剩余，由质保金提供方向物业公司提出提取申请。物业公司就保修期满事项公示业主10天后，按如下情况进行审批 5.2.1 如无接收任何质量问题反映，经物业公司和质保金提供方现场确认后，报物业运营中心审核，送财务总监审批，由物业公司财务部支付。可编辑 精品 5.2.2 如存在质量问题，经物业公司和质保金提供方现场确认后，由质保金提供方维修完毕后，物业公司复查合格后，按5.2.1流程进行审批。 5.2.3 质保金的返回情况一律抄送施工单位备案。
第五部分 附 则 1.0 处罚办法 若涉及扣除工资者，由物业公司填写《处罚申请单》，注明原因和建议罚款额，经物业运营中心审核后，送总经办审批，同时抄送集团财务中心、被罚对象所在公司行政人事部和财务部，从被罚对象当月工资中扣除。
2.0 解释、颁发 2.1 本管理办法由集团总经办解释，经集团总经理签字后生效； 2.2 本管理办法为试行版，试行期为三个月，由集团总经办负责修订，经集团总经理签发。 . . .
