协议
出
让
国有土地使用
权规
范
1.
背景和目的
协议出让国有土地使用权是指国有土地的所有者将土地使用权转
让给特定的使用者，用于特定的目的。为了规范协议出让国有土地使
用权的行为，维护土地使用权的合法性和公平性，制定了一系列的规
范。
2.
适用范围
本规范适用于协议出让国有土地使用权的各方，包括土地使用权
出让方（国有土地所有者）和土地使用权受让方（土地使用者）。
3.
基本原则
3.1
合法性原则
协议出让国有土地使用权应符合国家法律法规的规定，包括土地
管理法、国有土地使用权出让与转让暂行条例等。
3.2
公平性原则
协议出让国有土地使用权应保障各方的公平权益，坚持公开、公
平、公正的原则，确保土地使用权的公平出让和使用。3.3
自愿性原则
协议出让国有土地使用权应基于各方自愿的原则，双方自愿达成
协议，并自愿履行合同中约定的义务。
4.
协议出让国有土地使用权的程序与要求
4.1
协议签订
协议出让国有土地使用权需经出让方与受让方双方达成书面协议
，并签署合同。合同中应明确土地使用权的出让方式、土地使用期限
、土地使用用途、土地使用权的转让和继承等事项。
4.2
批准程序
协议出让国有土地使用权应经相关行政主管部门批准。受让方需
按照相关法规和程序办理申请、报批手续，并缴纳相应的土地使用权
出让金。
4.3
履行合同义务
协议出让国有土地使用权的双方应按照合同约定履行各自的义务
。出让方应确保土地使用权的合法性和真实性，受让方应按照合同约
定使用土地，并缴纳相应的土地使用权费用。4.4
监督与管理
协议出让国有土地使用权的行为应受到行政主管部门的监督和管
理。行政主管部门应加强对土地使用情况的监督，确保土地使用权的
合法性和合规性。
5.
协议出让国有土地使用权的违约处理
5.1
违约责任
违约方应承担相应的违约责任，包括但不限于赔偿损失、解除合
同等。
5.2
解除合同
合同一方违约严重影响协议履行的，可以解除合同。解除合同后
，违约方应退还受益方已支付的款项。
5.3
建设用地使用权：是指自然人、法人或其他组织，依法享有的在国有或集体所有的土地表面或其上下进行
建筑，并且，保有建筑物、构筑物及其附属物设施所有权的用益物权，
《民法典》在第二编：“物权编”，第三编：“用益物权编”中，第十二章使用“建设用地使用权”这一
用语►一、概念
建设用地使用权
二、国有建设用地出让使用权
国有建设用地出让使用权：是指使用人根据法律规定的使用权出让方式，有偿取得土地使用权。
《民法典》第344条，规定了“国有土地上三万建设用地使用权”。（一）概念
建筑用地使用权，具有传统民法地上权的性质。
1、此类土地使用权的使用目的，在于使用土地建筑房屋、其他建筑物、地上地下设施、城市绿化等；
2、除全民所有制单位外，此类土地使用权的使用人对其在土地上建筑的房屋、其他建筑物、地上地下设施及栽植的花木等享有所有权；
3、此类土地使用权，可依法转让、出租、抵押，也与地上权相同。（二）性质
《民法典》第345条，关于建设用地使用权设立，适用于“分层设立”的规定。
1、我国《民法典》第345条规定：“建设用地使用权可以在地表、地上或地下，分别设立。新设立的建设
用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”
2、许多学者认为，就《民法典》立法本意而言，其仍然沿袭了大陆法系的立法模式，采取了建设用地使用
权包含“空间权”的做法。建筑用地使用权，包括了对地上、地下以及空间的权利，空间属于建设用地使用权的范围，归建设用地使用权人利用。3、实际上，《民法典》虽然将空间权置于建设用地使用权的部分规定，但采用“分别设立”的提法。分别
设立，是指地上、地下的空间权可以与建设用地使用权相分离而设立。这就意味着，空间利用人可以与国
家土地管理部门达成利用空间的协议，通过登记设立单独的空间利用权。
所以，《民法典》第345条实际上，承认了“空间权”可以成为独立的物权。
（四）取得
1、方式与步骤（1）方式
《民法典》第347条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
建设用地规划许可证办理材料和流程
（划拨）
一、办理材料
1、经审定的修建性详细规划或建设项目总平面图参考示例：
序号 材料名称 来源渠道 纸质材料 材料必要性 备注
1 经审定的修建性详细规划或建设项目总平面图 其他 1份 必要
2 申请 申请人自备 1份 必要 2、申请表示例
《建设用地规划许可证》
申 请 表
项目编号： 年 月 日
建设单位（个人）： （盖章）
项目名称：
项目地点：
选址意见书编号：
法定代表人（委托代理人）：
联系电话：
（共2页）
依据《中华人民共和国行政许可法》第三十一条规定，申请人对
年 月 日提交有关材料实质内容的真实性负责。
附：有关材料 份
填表须知：
一、申请人填写申请表应加盖印章。
二、委托代理人应提交委托书。
三、建设单位应报送以下文件和图纸：
【出让类】：
□1.申请表（PDF格式）；
□2.建设项目的批准、核准、备案文件（PDF格式）；
□3.国有土地使用权出让合同（PDF格式）。
【划拨类】：
□1.申请表（PDF格式）；
□2.建设项目的批准、核准、备案文件（PDF格式）；
□3.建设项目总平面图（PDF格式）。
（办理要求：建设项目选址意见书已办理并且在有效期内。）
备注：1、以上材料为基本材料，如项目特殊，需补充提供法律、法规规定的其他材料。
以规矩成就方圆 ２００８ 编辑潇 政策日
《国有建设用地使用权出让合同》
示范文本详解（一）
口国土资源部土地利用司廖永林雷爱先王小雨段春华
２００８年４月２９日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发
布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。这是国家作为土地使
用权出让人时、土地管理部门与受让人之间新的“契约”文本。
根据国土资源部、国家工商行政管理总局要求，自２００８年７月
１日起，统一启用国土资源部、国家工商行政管理总局编制的ＧＦ一
２００８—２６０１格式文本。新版《国有建设用地使用权出让合同》和《国有
建设用地划拔决定书》实行全省统一编号管理。
为何发布“２００８文本”？
政策历程：出让合同制订和完善的线路图
１９９０年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例》第８条明确规定，土地使用权出让应当签订出让合同。１９９４年１
月，原国家土地管理局、国家工商行政管理局根据国务院５５、５６号
令，联合发布了《国有土地使用权出让合同》示范文本（下称９４年文本）。
２０００年１０月，依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《合
同法》等法律法规，国土资源部与国家工商行政管理总局对１９９４年
文本进行了修订，联合发布了《国有土地使用权出让合同》示范文本
（下称２０００年文本）。２００｛）年文本对国有土地使用权出让、受让双方
的土地权利、义务进行了系统、具体的约定，成为全国各市、县国土
资源管理部门在土地出让过程中最基本最普遍的契约文件，对保护
出让方和受让方的合法土地权益，合理开发利用土地，促进土地市
场规范发展，发挥了重要作用。
２００４年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确规
定：“今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土 地使用合同，对工业项目用地必须有投资强度和开发进度等控制性
要求”。“要按照集约用地的原则，调整有关厂区绿化率的规定，不得
圈占土地搞花园式工厂”。
